倉庫信用枠

ウェアハウス信用枠は、住宅ローン銀行が使用する信用枠です。これは、住宅ローンの資金調達のために金融機関が住宅ローン貸付元に提供する 短期回転信用枠です。

このサイクルは、住宅ローン銀行が不動産購入者からローンの申し込みを受けることから始まります。次に、ローン発行者は、直接または証券化を通じてローンを販売する投資家 (多くの場合、大手機関銀行) を確保します。この決定は、通常、機関投資家が公表しているさまざまな種類の住宅ローンの利率に基づいて行われますが、特定のローンに対する倉庫貸し手の選択は、倉庫プロバイダーが許可するローン商品の種類、または倉庫貸し手が信用枠に承認したローンの投資家によって異なる場合があります。

投資家が選定された後、住宅ローン銀行は倉庫信用枠を利用して住宅ローンを融資し、融資書類を倉庫信用提供機関に送付して信用枠の担保として利用します。この段階で、倉庫融資機関は抵当証書に担保権を設定し、担保として利用します。ローンが最終的に永久投資家に売却されると、この永久投資家から倉庫施設に送金された資金によって信用枠が返済され、次のローンのためにサイクルが最初から繰り返されます。

ローンが倉庫ラインに保管される一般的な期間は、滞留時間と呼ばれ、住宅ローン銀行がローンを申請した後、投資家が購入対象として住宅ローンを検討する速度によって異なります。実際には、この期間は一般的に 10 ～ 20 日です。倉庫施設では、通常、ローンが倉庫ラインに保管できる滞留時間を制限しています。滞留時間を超過するローンについては、住宅ローン銀行は、債券に問題が発生する可能性を予測して、これらの債券を自社の現金でラインから購入せざるを得ないことがよくあります。

国際金融公社は世界中で倉庫信用枠を設定し、その仕組みに関するガイドを作成しました。^[1]

多くの住宅ローン銀行は、住宅ローンを融資するために必要な十分な額の預金を自力で集めることができないだろうから、倉庫型信用枠は、住宅ローン市場を不動産購入者にとってよりアクセスしやすいものにする上で重要な役割を果たしている。したがって、倉庫型資金調達により、ローンオリジネーターはより競争力のある金利で住宅ローンを提供することができる。^[2]他の種類の融資とは異なり、ローンオリジネーターは、締結された住宅ローンが投資家にすぐに売却されるため、金利スプレッドよりもオリジネーション手数料からより多くの利益を得る。

ウェアハウス融資提供機関は、サブプライ ムローンやエクイティローン、住宅用または商業用、特殊物件タイプなど、さまざまなタイプの住宅 ローン担保を受け入れます。ほとんどの場合、ウェアハウス融資機関は15日から60日間の期間で融資を提供します。 ^[3]ウェアハウス信用枠は通常、1か月LIBORプラススプレッドで価格設定されます。^[4]また、ウェアハウス融資機関は通常、信用枠の前払いに「ヘアカット」を適用します。つまり、融資額の98％～99％のみが融資機関によって資金提供され、残りの部分は融資機関が自己資本から提供する必要があります。^[4]

倉庫信用枠を使用する理由は次のとおりです。

• 永久資金: 住宅ローン貸し手は預金を引き出す必要がありません。信用枠は、プログラム内のすべてのローンの期間中、永久資金を提供します。
• リスクが低い:マージンコールなし- 資産に資金が投入されると、通常は追加の時価評価や追加担保の提供はありません。上記のようにローンが滞留限度を超えた場合は、追加の担保が必要になる場合があります。
• レバレッジ: ウェアハウス ライン オブ クレジットは、住宅ローン銀行にレバレッジを提供します。このレバレッジは、最大 15:1 まで上昇します。レバレッジにより、比較的限られた資本 (従来の預金機関と比較して) を持つ住宅ローン銀行が、その資本で許可されるよりもはるかに多くの住宅ローンを組成および販売できるため、収益が増加します。この機能により、専門の貸し手は、複数の資本源やその他の負債を管理する必要性を最小限に抑えながら、ローン生産収益を最大化できます。

さらに、ウェアハウス クレジット プロバイダーは、独自の支店ネットワークを構築することなく、住宅ローン市場へのエクスポージャーを管理できます。

倉庫融資は「ウェットファンディング」と「ドライファンディング」に区別できます。^[5]この違いは、不動産取引が行われる時期に関して、ローンオリジネーターが資金をいつ受け取るかに関係しています。「ウェットファンディング」では、住宅ローンプロバイダーは、ローンの締結と同時に、つまり、ローン書類が倉庫クレジットプロバイダーに送られる前に資金を受け取ります。「ドライファンディング」は、倉庫クレジットプロバイダーが資金を送る前に、ローン書類を審査のために受け取ったときに行われます。

倉庫貸付の重要なリスク管理機能は、詐欺の検出と抑止です。主な詐欺リスクには、住宅ローン銀行、タイトル会社、不動産業者、顧客自身の共謀、ローン申請書（特に評価）の偽造情報、ローン文書の偽造署名、および偽のタイトル文書があり、これらが組み合わさって、倉庫担保として担保された売却不可能なローンや詐欺的なローンを生み出します。^[6]「ウェット ファンディング」ローンは、融資者がローン締結エージェントに資金が送金されるまで潜在的な担保の問題に気付かないため、詐欺の可能性という点でリスクが高くなります。倉庫貸付業者が詐欺を制限するために講じることができる対策には、住宅ローン銀行会社に対する強力な審査プロセス、ローン発行者自体が強力な内部審査プロセスを持っていることを確認すること、「ウェット ファンディング」に利用できる金額を制限すること、および再販用に保有されている住宅ローンの最終購入者からのすべての支払い収益が最初に倉庫貸付業者を経由することを要求することなどがあります。^[5]

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