FHA保証ローン

FHA保証付きローンは、米国連邦住宅局の 住宅ローン保険が保証する住宅ローンで、FHA 認定の貸し手によって提供されます。FHA 住宅ローン保険は、貸し手を損失から保護します。^[1] FHA 住宅ローン保険は、歴史的に、低所得のアメリカ人が、そうでなければ購入できない住宅を購入するためにお金を借りることを可能にしてきました。このタイプのローンは、不動産投資家よりも新しい住宅所有者を対象としているため、FHA ローンは、少なくとも 1 年間は住宅を所有して居住する必要があるという点で、従来のローンとは異なります。 ^[2]頭金の少ないローンは通常、貸し手にとってリスクが高いため、住宅購入者は、リスクの増加を補うために、一括一括払いと月々の支払いを含む 2 部構成の住宅ローン保険を支払う必要があります。^{[2] : 15}多くの場合、個人は、毎月の住宅ローン保険料を免除するために、FHA ローンを「借り換え」または交換します。ローンを返済して住宅ローン保険料を免除することは、2013 年現在、FHA ローンではより困難になっています。^[3]

このプログラムは、差し押さえや債務不履行の率が急激に上昇した 1930 年代の大恐慌中に始まり、貸し手に十分な保険を提供することが目的でした。政府は一部の FHA プログラムに補助金を出しましたが、その目的は借り手の保険料に基づいて自立させることでした。時が経つにつれ、民間の住宅ローン保険(PMI) 会社が登場しました。現在、FHA は主に、従来の頭金を支払う余裕がない人や PMI の資格がない人にサービスを提供しています。このプログラムは、その後、深刻化する不況に対応するために修正されてきました。

1934 年の国家住宅法により連邦住宅局(FHA) が設立されました。これは主に住宅建設の増加、失業の削減、およびさまざまなローン保険プログラムの運営を目的として設立されました。^[4] FHA はローンを一切行わず、住宅の設計や建設も行いません。退役軍人局のVA ローンプログラムと同様に、ローンの申請者は貸付機関と取り決めを行う必要があります。この金融機関は、借り手がローンに FHA 保険を希望するかどうかを尋ねたり、借り手に FHA 保険を申請するよう要求したりすることがあります。連邦政府は連邦住宅局を通じて申請者を調査し、リスクが有利であると判断した場合、借り手が住宅ローンの条件を満たさなかった場合に貸付機関が元本を失うのを防ぎます。貸し手の保護のために、減少する残高に対して 0.5% の保険料を支払う借り手は、2 つのメリットを得ます。FHA 検査官による慎重な評価と、貸し手がこの保護なしで提供していたであろう金利よりも低い住宅ローン金利です。一部の州では、通常 30,000 ドルを超えない小額の FHA ローンについては FHA 検査が免除される場合があります。^{[引用が必要]}

アフリカ系アメリカ人やその他の人種的マイノリティは、FHA保証ローンの利用をほとんど拒否され、^{[5] [6]}特に1950年以前は^[7]、黒人専用に建設された郊外の開発物件の一部でのみ利用できました。^{[8] [9]}アイゼンハワー政権 下で、FHAは民間デベロッパーにマイノリティ購入者向けの住宅をもっと建てるよう説得しようとしました。これは、自主住宅信用ローンプログラムを通じて行われました。^{[10] [11]}しかし、このプログラムで建てられた住宅は予想よりも少なく、^[12] FHAは差別的なデベロッパーへの保険を拒否することを拒否しました。FHA保証ローンの管理方法は、白人の中流家庭の形成に貢献したにもかかわらず、住宅所有と人種間の貧富の格差の拡大につながりました。 ^{[13] [14]}

1960年代後半まで、連邦住宅局は主に民間貸し手によるローンの保険機関として機能していました。しかし、近年ではこの役割が拡大し、金利補助金や家賃補助プログラムの管理者にもなりました。1968年の公民権法などの重要な補助金プログラムは、米国住宅都市開発省によって制定されました。^[4]

1974年に住宅・コミュニティ開発法が可決された。^[4]その規定は、住宅およびコミュニティ開発の幅広い活動への連邦政府の関与を大幅に変更した。この新法は、連邦住宅局の活動にさまざまな変更を加えたが、（提案されていたように）国家住宅法の完全な書き換えと統合は含まれていなかった。しかし、連邦貯蓄貸付組合の融資および投資権限、国立銀行の不動産融資権限、連邦信用組合の融資および預託権限に関する規定は含まれていた。

1977年の住宅・コミュニティ開発法ではさらに変更が加えられ、貯蓄貸付組合の融資、連邦政府機関の購入、FHA保険、連邦住宅ローン銀行の前払いに対する担保に対する一戸建てローンの上限が引き上げられた。1980年に住宅・コミュニティ開発法が可決され、特定のFHAローンの金利交渉が許可され、中所得世帯向けの新しいFHA賃貸補助金プログラムが創設された。^[4]

2007年8月31日、FHAは2007年のサブプライム住宅ローン金融危機で被害を受けた借り手を支援するために、FHA-Secureと呼ばれる新しい借り換えプログラムを追加しました。^[15]

2008年3月6日、「FHAフォワード」プログラムが開始された。これは、ジョージ・W・ブッシュ大統領が各州の各郡の融資限度額を引き上げる景気刺激策の一環である。^[16]

2012年4月1日、FHAは、住宅ローンを取得するために顧客が医療債権者と和解することを要求する新しい規則を制定しました。この物議を醸した変更は撤回され、2012年7月まで延期されましたが、^[17] その後、明確化と追加のガイダンスを待って完全にキャンセルされました。^[18] 2012年11月までに、FHAは事実上破産しました。^{[19] [20]}

FHAは融資を行うのではなく、民間の貸し手による融資を保証する。^[21] FHA融資を受けるための最初のステップは、複数の貸し手や住宅ローンブローカーに連絡し、彼らがFHA融資を組成するために米国住宅都市開発省によってFHA承認されているかどうかを尋ねることである。特定の状況を除いて、同時に2つ以上のFHA融資を受けることも不可能である。^[2]

第二に、潜在的な貸し手は、将来の住宅購入者のリスクを評価します。債務対収入比率の分析により、購入者は月々の収入と支出に基づいてどのようなタイプの住宅を購入できるかを知ることができ、これは貸し手が考慮するリスク指標の 1 つです。他の債務の支払い履歴などの他の要因も考慮され、ローンの適格性と条件に関する決定に使用されます。FHA ローンでは、3.5% の頭金で申し込むには最低FICO スコア580、10% の頭金で申し込むには最低 FICO スコア 500 が必要です。^[要出典]さらに、貸し手はローンを借りる人の財務履歴をチェックして、米国政府へのローンの延滞歴があるかどうかを確認します。延滞歴がある場合は、FHA ローンの資格がありません。^{[2] : 131}

FHA認可の貸し手は、住宅ローンの承認にデスクトップアンダーライター（DUとも呼ばれる）と呼ばれるプログラムを使用します。^[22] DUは、潜在的な借り手の負債比率、準備金、信用スコアを考慮して、自動的に信用決定を行います。

FHA は、「経済的な出来事」から立ち直った住宅購入者のための規定を設けている。Back To Work - Extenuating Circumstances プログラムを通じて、FHA は、差し押さえ、ショートセール、または代替証書の履歴を持つ購入者の標準的な必須の 3 年間の申請待機期間、および連邦破産法第 7 章または連邦破産法第 13 章の後の 2 年間の申請待機期間を短縮している。経済的な出来事の前に、6 か月以上続いた少なくとも 20% の世帯収入減少があったことを証明でき、直近 12 か月の信用履歴が良好であることを証明できる購入者の場合、FHA は申請を許可し、住宅ローンの保証に同意します。Back To Work プログラムは 2016 年 9 月 30 日に終了しました。^[23]

第 251 条は、時間の経過とともに金利が上昇または低下する可能性がある住宅購入または借り換えローンを保証し、消費者がより低い初期金利で住宅を購入または借り換えることを可能にします。

FHA の住宅ローン保険プログラムは、住宅ローンの費用の一部を削減することで、低所得および中所得世帯が住宅を所有するのを支援します。また、FHA 住宅ローン保険は、従来の引受要件を満たすことができない可能性のある、信用力のある借り手やプロジェクトへの融資を貸し手に奨励し、プレハブ住宅、一戸建ておよび複数世帯住宅、一部の医療関連施設など、一定の最低要件を満たす物件に対する住宅ローンの不履行から貸し手を保護します。基本的な FHA 住宅ローン保険プログラムは、1 世帯から 4 世帯の住宅向け住宅ローン保険(第 203 条 (b)) です。 ^[24]

FHA は、初めて住宅を購入する人が 3.5% の頭金を支払えば、最大 6% の手数料を受け取ることができるようにしています。ただし、一部の貸し手は、売り手が許容される決済費用に対して 3% を超える金額を負担することを許可していません。申請者の信用がほとんどまたはまったくない場合、FHA は、資格のある非居住者の共同借り手が、初めて住宅を購入する人と一緒に住宅に住むことを要求せずに、ローンの共同署名者になることを許可します。共同署名者は血縁者である必要はありません。これは非居住者共同借り手と呼ばれます。^[25]

FHA では、以下の出所からの贈与を頭金として使用することも許可しています。

• 借り手の親族
• 借り手の雇用主または労働組合
• 借り手に対して明確に定義され文書化された利害関係を持つ親しい友人
• 慈善団体
• 住宅所有支援プログラムを実施している政府機関または公共団体^[26]

FHA は、第 203(b) 条に基づいて、特別な特徴を持ついくつかのプログラムを管理しています。これらのプログラムの 1 つである第 251 条は、変動金利住宅ローン (ARM) を保証し、特に金利が低い時期に、借り手は初期金利が低いため、より手頃な住宅ローン融資を受けることができます。この金利は、FHA が承認した市場指標に基づいて毎年調整されるため、ローンの期間中に増減する可能性があります。2006 年に FHA はハイブリッド ARM を許可する承認を受けました。ハイブリッド ARM では、金利は最初の 3 年または 5 年間は固定され、その後は市場の状況と指標に応じて毎年調整されます。^[27]

FHA ハイブリッドでは、3 年または 5 年間の初期固定金利が提供され、その後、最初の固定期間後に毎年調整されます。3/1 および 5/1 FHA ハイブリッド製品では、最初の固定金利期間後に最大 1% の年間金利調整が可能で、ローンの期間中は 5% の金利上限が適用されます。調整後の新しい支払額は、調整時の現在の元本残高に基づいて計算されます。これにより、最悪の金利変更の場合でも、支払額の調整額は最小限に抑えられます。

頭金援助およびコミュニティ再開発プログラムは、初めて住宅を購入する人、低所得者および中所得者、および住宅所有を希望する家族に、手頃な価格の住宅購入の機会を提供します。助成金の種類には、売主資金によるプログラム、[1] Grant America Program などのほか、American Dream Down Payment Initiativeなどの連邦政府資金によるプログラムがあります。頭金助成金プログラムの多くは、州政府および地方政府によって運営されており、多くの場合、住宅ローン収入債券基金が使用されています。

2006 年 5 月 27 日、内国歳入庁は歳入裁定 2006-27 を発行し、特定の非営利の売主出資頭金支援プログラム (DPA プログラム) は「慈善団体」として運営されていないと裁定しました。この裁定は、主にキャッシュフローの循環性に基づいており、売主は取引完了後に慈善団体に「手数料」を支払います。多くの人^{(誰? )}は、「補助金」が実際には住宅価格に上乗せされていると考えています。政府監査院によると、これらの住宅ローンの債務不履行率と差し押さえ率は高いそうです。^[28]

2007 年 10 月 31 日、住宅都市開発省は、いわゆる「売主負担」の頭金プログラムを禁止する新しい規制を採用しました。新しい規制では、不動産の売主が「売却前、売却中、売却後」に返済する頭金援助を提供するすべての組織は、ネヘミア コーポレーションを除き、2007 年 10 月 30 日までに FHA ローンの補助金の提供を停止しなければならないと規定されています。ネヘミアは、1998 年 4 月に住宅都市開発省との訴訟和解の受益者です。この和解の条件により、ネヘミアは 2008 年 4 月 1 日まで運営できます。アメリドリームは、2008 年 2 月 29 日まで新しい規制の延長を許可されました。^[29]

2006 年 5 月の IRS 収入裁定に応じて、同様の運営の政府助成金プログラムがいくつか導入されました。これらのプログラムは政府機関であるため IRS 裁定の対象外ですが、HUD 規則変更の影響は依然として受けています。そのような組織の 1 つがグラント アメリカ プログラムです。このプログラムはペノブスコット インディアン ネーションによって運営され、全 50 州のすべての住宅購入者が利用できました。

すべてのFHAローンには、住宅ローンの規模、頭金、信用スコアに関係なく、住宅ローン保険料（MIP）が必要です。^[30] FHAは2段階の住宅ローン保険料（MIP）スケジュールを採用しています。連邦住宅局から住宅ローン保険を取得するには、締結時の基本ローン額の1.75％に相当する前払い住宅ローン保険料（UFMIP）が必要であり、通常は貸し手によって総ローン額に組み入れられ、借り手に代わってFHAに支払われます。また、月々の住宅ローン保険料（MIP）もあり、これは償却期間とローン対価値比率に基づいて異なります。^[31]

FHA住宅ローン保険料（MIP）は、2つの場合に削除できます。1つは、当初のローン対価値比率が90％以下だった場合、もう1つは、FHAローンが借り換えられた場合です。^[32]最初のケースでは、借り手が住宅価値の10％以上の最初の頭金を支払った住宅ローンでは、11年後にFHA MIPが自動的に削除されます。2番目のケースでは、借り手がFHAローンを返済するか、通常のローンに借り換えると、FHA MIPを削除できます。 FHA MIPレートは2017年1月27日に引き下げられました^[33] FHA MIPは2013年6月3日以降に発生した住宅ローンについてはキャンセルできません。 ^[25] 2023年3月20日から、FHA保証ローンはすべてのシナリオでMIPレートを30bps引き下げ、最も注目すべきローンは85bpsから55bpsに下がります。^[34]アメリカ人の手頃な価格を保証します。

• 政府保証ローン

• [2] （住宅都市開発省）
• FHA ローン限度額計算機 (市/州/郵便番号ローン限度額計算機)
• FHA 承認コンドミニアム検索