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フリーホールド（自由保有権）は、イングランド、ウェールズ、オーストラリア、[1]カナダ、アイルランド、および米国の20州などのコモンロー 管轄区域において、不動産、つまり土地、[a]およびそのような土地に付属するすべての不動産の一般的な所有形態です。
これは、リース期間の満了または合法的な終了時に土地の所有者に資産が返還されるリースホールドとは対照的です。 [3]不動産がフリーホールドであるためには、2つの特性を備えている必要があります。不動性（資産は土地または土地から発生する、または土地に付属する何らかの権利である必要があります）と所有権が永久的（「不確定な期間」）である必要があります。所有権の期間が固定され、決定できる場合、それはフリーホールドではありません。それは「単純所有権、所有権の末尾、または終身で保有される土地の不動産」です。[4]
デフォルトポジションのサブセットは永久フリーホールドであり、「受益者に生涯にわたって与えられ、その後、受益者の相続人に生涯にわたって与えられる財産」です。[4]
イングランドとウェールズ
1925年以前の自由保有地の多様性
イングランドとウェールズでは、1925 年財産法の施行前は、所有者の「相続人および譲受人」（それぞれ相続または購入/贈与による後継者）に譲渡可能なフリーホールドがデフォルトの位置でした。これらの 3 つの単語は、所有権のステータスを強調するために譲渡証書によく含まれていました。所有権の単純不動産。所有権の末尾の不動産は、譲渡（相続またはその他の方法による）が、不動産が最初に与えられた人の直系子孫（「身体の相続人」または「血統の相続人」として知られる）に限定されている場合を表します。終身不動産などの相続ではないフリーホールド不動産もあり、コピーホールドは法律によってフリーホールドに昇格されました。
積極的な契約による賃料請求および支払い
すべての不動産は、影響力のある前所有者、または複数の不動産（共同）利益（不動産地代金）を目的とする土地管理者または団体への支払いの対象になる場合があります。最も実行可能な形式は、中立または事前に合意されたソースが共同利益の支払いを徴収する形式、不動産地代金です。どちらのタイプも、通常、土地に対する地代金証書を登録することで保護されます。補償に基づく法定手続きによって消滅させることができ、これにより両当事者の通常の管理上の負担がなくなります。
不動産賃貸料は、潜在的に「フリースホールド」と呼ばれる乱用の対象となります。
不動産賃貸料以外の既存の賃貸料は2037年8月22日に廃止される。[5]
所有者が、税金で賄われず、維持管理を必要とする共同インフラから利益を得ることが保証されている、または利益を得たいと望む場合、Halsall v Brizell (河口壁に関して) およびRe Ellenborough Park (共同庭園に関して) は、そのような状況では積極的契約が自由保有地で成立することを裏付けています。これは、非常に類似したケースでは、積極的な支払い義務が存在する可能性があるが、それ以外は自由保有地に関しては一般的に無効であることを意味します。
不法占有
2002年土地登記法が施行される前は、自由保有地（借地権の対象となっている場合は借地権）は不法占拠によって簡単に取得できた。[6] [7]
この法律が成立して以来、このような権利は、12年間正式な争いがなかった後に、相互の境界紛争において隣地の境界線を正確に定めることに支配されている。これは、そうでなければ、以前の法的所有者に書面による通知を送付する義務があるためである。この通知は、受領済み、または配達記録などによって受領済みとみなされ、異議を申し立てる公正な機会が与えられる必要がある。また、この法律は、イングランドの非農業用自由保有地のごく一部の区画が未登録の土地である状態にあるため、より容易に適用できる。[7] [6]
受益者の受託者としての法的所有者
複数の法的所有者がいる場合、その土地は信託されているとみなされます。この原則は、衡平法の観点から当事者が互いに公平に行動することを義務付けるために設計されています。信託証書の記載や背景事実などの他の規定がない場合、受益者は受託者（登録された権利書に名前が記載されている者）自身とみなされます。受託者が死亡した場合、法定受託者、または検認された遺言によって任命された者がその受託者になります。同様に、会社が清算される場合、受託者として行動し、法的受託者として登録される権利は清算人に帰属します。
土地を担保に貸し付けたり、土地を購入したりすることに関心のある第三者に関しては、実際の通知も推定通知もなしに善意の購入者であるという原則が彼らにとって有利です。ただし、これは、対抗原則である買主注意義務で定式化されている慎重な測量士、不動産譲渡人、および物理的なチェックがすべて適切に実施されていることを条件とします。特許による実際の占有の受益者は、2002年土地登録法に基づき、購入者、またはより一般的には抵当権者またはその他の担保貸付人に対して依然として権利を享受できます。
受託者は信託の条件に拘束されるが、公平性の厳格な規則と格言、および成人受益者全員によって正式になされた決定にも拘束される。[8]
1996年土地信託および管財人任命法（TLATA）[b]が解決した不公平には、 1925年土地定着法の適用を受けずに信託を設立することが困難であるという事実が含まれていました。この以前の法律はさまざまな問題を引き起こしました。特に、財産の共同所有者は、土地ではなく金銭の受益権を持つとみなされていました。パートナーが財産を売却したい時期について意見が一致しない場合（通常は別居の場合）に問題が発生しました。これにより、配偶者と子供が不公平に慣習的な住居から追い出される状況が発生しました。
TLATA の主な特徴の 1 つは、信託の処分や家族の家の売却命令を扱う際に考慮すべき法定考慮事項を課すことです。
香港
セント・ジョンズ大聖堂は香港で唯一の自由保有地であり、土地は英国国教会の宗教目的に使用されなければならないという法定要件がある。[9]その他のすべての土地は賃借権として付与されている。[10]
参照
注記
- ^ イギリスの土地はすべて「所有」されている。つまり、他のすべての所有権が証明されていない場合、「王室」の所有である。実際には、インフラストラクチャや「主要な川」の河床など、特定の種類の土地を他の当局に帰属させる法令が多数ある。同様に、ボナ・ヴァカンティア（王室に属するとみなされる空き地、他の国では「未所有」の土地と呼ばれる）は、すぐに王室（実際には政府、これは長年の慣習により大蔵省に贈与されてきた）の資本として扱われるわけではない。政府への没収は、ボナ・ヴァカンティア部門を通じて政府財務省に売却またはリースされることを意味するため、会社救済者、債権者、行方不明の遺言相続人、または遺言相続人が名乗り出るのに十分な期間と通知が与えられる。フリーホールドは、土地そのものではなく、土地の財産の所有権である。この区別は中世にまで遡り、今日ではほとんど違いがないため、法当局は土地の所有権と地所の所有権を区別する必要がないことが多い。また、土地の権利の没収に関しては、1870年の没収法によって、また限定的な犯罪に関しては1967年の刑法によって、奪取法も廃止されている。この原則は、イングランド、ウェールズ、スコットランドにおいて、補償が市場価格である場合に政府が不当ではなく、手続き上公正な強制買収を不正なく行う権利を支持する記録裁判所によっても承認されて引用されている。[2]
- ^ 発音/ t ə ˈ l ɑː t ə /弁護士による
参考文献
- ^ 「フリーホールド・ランド」オーストラリア貿易委員会。 2018年7月30日閲覧。
- ^ 「Escheatに関するFAQ」Crown Estate 。 2019年9月26日閲覧。
- ^ ロバーツ、クリス (2006)。『重い言葉を軽く投げる：韻の背後にある理由』メイン州ウォータービル：ソーンダイク・プレス。ISBN 978-0-7862-8517-4。
- ^ ab Garner, Bryan A. (1999). Black's Law Dictionary (第7版). セントポールミネソタ: West Group . p. 675. ISBN 0-314-22864-0. -デラックス。
- ^ 特定の控除：家賃と料金：rentcharges、HMRC。2011年12月22日閲覧。
- ^ ab 憲法省 (2001 年 6 月)。「土地登録法案 - 規制影響評価」。2008 年3 月 22 日閲覧。
- ^ ab Dowden, M. (2005).実務家のための土地登記法2002年ガイド: 未完の革命。ロンドン: Estates Gazette。ISBN 0-7282-0458-4。
- ^ サンダース対ヴォーティエ
- ^ イングランド国教会信託条例（第1014章）第6条（1）
- ^ Goo, SH; Alice Lee (2003).香港の土地法（第2版） . 香港: Lexis Nexis. p. 3. ISBN 978-967-962-535-6。