エリス法

エリス法（カリフォルニア州政府法典第12.75章）^[1]は、1985年に制定されたカリフォルニア州の法律で、地方自治体が賃貸住宅の提供を継続するよう強制したいという要望にもかかわらず、家主が住宅の借主を立ち退かせて「賃貸事業から撤退」させることを認めている。

議会は、カリフォルニア州最高裁判所のナッシュ対サンタモニカ市事件^[2] (1984) 37 Cal. 3d 97の判決に応じてエリス法を可決した。この判決では、自治体は地主が賃貸市場から物件を撤退させるために借主を立ち退かせて「廃業」させることを阻止できるとされた。 ^[3]^{: 1}

まとめ

エリス法は、住宅用不動産の所有者が賃貸市場から不動産を撤退させるつもりである限り、市などの地方自治体が、住宅用不動産の所有者に、その不動産を賃貸またはリースとして提供し続けるよう強制する行為を禁止しています。この法律は、賃貸を続ける家主を規制する条例を制限していません。たとえば、条例により、家主が借主を立ち退かせて別の借主に賃貸することを禁止することができます。

エリス法の恩恵を受けるには、家主はすべての住宅賃貸借契約を解除し、すべての「宿泊施設」を撤去しなければなりません。これは、ほぼすべての「住宅賃貸ユニット」を意味します。たとえば、家主は、家賃が統制されている低い賃貸ユニットの賃貸借契約を解除し、同時に市場家賃の賃貸借契約を維持することはできません。

地方自治体は、家主が廃業する能力にさまざまな制限を課すことが認められている。例えば、市は家主に「撤退の意思通知」を提出すること、市に賃貸に関する情報（借主の名前、開始日、賃料など）を提供することを義務付けることができる。市は、「移転した人々への悪影響を軽減するため」移転支援金の支払いを義務付けたり、借主が62歳以上または障害者であると主張する場合、撤退手続きの開始から賃貸契約の終了日を標準の120日から1年に延長したりすることができる。^[4]

市は、その物件の将来の賃貸利用に対しても制限を課すことができる。市は、家主が撤退後10年以内に撤退した物件を賃貸に出す場合は、その物件を立ち退きを余儀なくされた入居者に提供しなければならないこと、また、最初の5年以内にその物件を提供する場合は、立ち退きを余儀なくされた入居者に以前の賃料で提供しなければならないことを義務付けることができる。^[5]

法律では、家主が賃貸市場から物件を撤退させる際、「誠意を持ってその物件を賃貸市場から永久に撤退させる」ことを義務付けている。ロサンゼルスのある家族は家主を訴え、陪審員裁判で家主が誠意を持って行動していなかったことを証明し、賃貸物件に留まる権利を勝ち取った。^[6]

歴史

エリス法は、元サンディエゴ下院議員で共和党の州上院議員（1981年 - 1988年）のジェームズ・「ジム」・L・エリスにちなんで名付けられました。

カリフォルニア州議会は、カリフォルニア州最高裁判所のナッシュ対サンタモニカ市訴訟^[2]の判決を受けてエリス法を可決した^。この判決では、地主が賃貸市場から物件を撤退させるために借主を立ち退かせて「廃業」させることを自治体が禁止できるとされている^[3]^。1

実装

施行法は都市によって異なるため、管轄区域ごとに要件が異なります。

サンフランシスコ

サンフランシスコでは補償金が必要であり^[7]、これはCPIに応じて増加します。^[8] 2019年時点では、入居者1人当たり6,985.23ドルで、障害者または高齢者の入居者1人当たり4,656.81ドルが追加され、1戸当たり20,955.68ドルが上限となっています。^[9]

2014年と2015年に、サンフランシスコの監督官デビッド・カンポスは、移転手当を増額し、立ち退きを余儀なくされた入居者に2年間の市場価格の補助金を支給する法案を2つ起草した。^[10] 2014年の最初の試みは、支払総額に制限がなく、その資金を移転に充てる必要もなかったが、連邦裁判所によって財産権の違憲侵害と判断された。^[11]^{: 1} ^[12]^{: 1} ^[13] ^[14] 2015年の2つ目の法案は、2014年の法案の縮小版で、今回は移転を入居者1人あたり最大5万ドルに制限し、その資金を移転に充てる必要があった。^[15]^{: 1} この法律は、「家主が賃貸市場から撤退する権利に法外な代償を課す」という理由で州裁判所によって無効とされた。^[15]^{: 1} ^[16]^{: 1}

サンフランシスコ郡のエリス法の改正案は、2014年にカリフォルニア州議会でSB1439として提案された。^[17] SB1439が制定されれば、エリス法による立ち退きを申請した不動産所有者は、別の建物で立ち退きを申請する前に5年間待つ必要がある。^[18]この法案は可決されなかった。^[19]

サンタモニカ

サンタモニカでは、エリス法による立ち退き後、建物を何らかの目的で使用するには、所有者が再占有許可を取得することが義務付けられている。^[20]

ロサンゼルス

ロサンゼルスでは、同じ物件に建てられたユニットに対して、最大5年後まで家賃統制規定を適用している。^[21]^{: 1}

応用

撤去された住宅ユニットが賃貸不能になった場合、不動産所有者はエリス法を援用して、アパートを個別の共有賃貸（「TIC」）ユニットとして売却することが多い。サンフランシスコなどの一部の都市では、撤去された不動産に厳しい制限を課している（分譲マンションへの転換や付属住宅ユニットの追加を禁止するなど^[22]^{： 1} ）。しかし、2016年の第1地区控訴裁判所の判決は、サンフランシスコのエリス法によるユニットの「合併」を禁止する条例に対する異議申し立てを支持し、州法は「住宅賃貸市場からユニットを撤去しようとする所有者に対する」実質的な立ち退き規制の分野を占めており、エリス法は州法に基づくその権利の行使を阻止しようとする撤回後の「罰則」に制限を課す可能性があることを示唆した。

批判と反応

サンフランシスコとロサンゼルスの借家人団体は、カリフォルニア州の家主がエリス法を悪用して「家賃統制を回避」^[23]^[24]し、住宅市場のピーク時に家賃が安定した物件を空室にすることで利益を得ることが多いと主張している^[25]。家主は、建物を取り壊して高価なマンションを建てたり、空室になったばかりの物件を最高家賃で借り続けたり、家賃が安定した長期借家人の存在によって価値が圧迫されなくなったら、購入時よりもはるかに高い価格で建物を転売したりする可能性がある。

2014年、州上院議員マーク・レノは、地主が不動産を購入してから5年間エリス法を利用できないようにする法案SB1439を提出した。セールスフォース、トゥイリオ、そしてアクセラ、アフターカレッジ、ピアスペース、スクエアトレード、Xoomなどのテクノロジー企業がSB1439を支持した。^[26]

参考文献

^ 「カリフォルニア州政府法典第12.75章」。
^ ab ナッシュ対サンタモニカ市、37 Cal. 3d 97 (1984)。
^ ab Green, Matthew (2013-11-08). 「サンフランシスコの立ち退きを多く引き起こす法律、エリス法とは」KQED。 2019年6月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年6月21日閲覧。
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外部リンク

サンフランシスコエリス法による立ち退きサンフランシスコ賃貸条例に基づくエリス立ち退き (カリフォルニア州サンフランシスコ)

[1] 「カリフォルニア州政府法典第12.75章」。

[Nash_v_CoSM-2] ナッシュ対サンタモニカ市、37 Cal. 3d 97 (1984)。

[KQED_Ellis_history-3] Green, Matthew (2013-11-08). 「サンフランシスコの立ち退きを多く引き起こす法律、エリス法とは」KQED。 2019年6月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年6月21日閲覧。

[4] 「カリフォルニア州法、GOV 7060.4」。leginfo.legislature.ca.gov 。2024年6月20日閲覧。

[5] 「カリフォルニア州法、GOV 7060.2」。leginfo.legislature.ca.gov 。2024年6月20日閲覧。

[6] 「彼らはエリス法による立ち退きに抵抗し、勝利した。今では歴史的建造物に残っているのは彼らだけだ」ロサンゼルス・タイムズ2023年12月6日2024年2月26日閲覧。

[7] 「第37.9A条特定の移転における借主の権利第37.9条(a)(13)項に基づく | 家賃委員会」sfrb.org。サンフランシスコ家賃委員会。 2019年6月2日閲覧。§37.9A(a)(3): 「…移転手当は、次のように借主に支払われるものとする。"

[8] 「第37.9A条 37.9条(a)(13)に基づく特定の移転における借主の権利 | 家賃委員会」sfrb.org。サンフランシスコ家賃委員会。 2019年6月2日閲覧。§37.9A (a)(3)(D): 「…は毎年…消費者物価指数の割合で増加するものとする…」

[9] 「エリス法に基づいて立ち退きを命じられた入居者への移転手当」（PDF） sfrb.orgサンフランシスコ家賃委員会2019年6月2日閲覧。

[10] 「カリフォルニア州上級裁判所、エリス立ち退きにおける入居者への移転手当の増額に関する条例改正を却下」sfrb.orgサンフランシスコ家賃委員会2019年6月2日閲覧。

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[SJMN_1-12] Kendall, Marisa (2018年11月30日). 「オークランドの新たな賃借人保護策が法廷で攻撃される - 訴訟は賃借人移転費用の停止を求める」サンノゼ・マーキュリー・ニュース。2018年12月3日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年4月15日閲覧。

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[C-H_1-22] Goodman, Justin (2016-09-19). 「サンフランシスコ立法アップデート（2016）：付属住宅ユニット条例により、既存のスペースに追加の住宅ストックが見つかる」Costa-Hawkins.com。2016年10月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年6月27日閲覧。

[23] 「立ち退きを命じられた住民、建物を監視すると誓う」2015年5月14日。

[24] 立ち退き防止マッピングプロジェクト。「エリス法による立ち退き - 立ち退き防止マッピングプロジェクト」。

[25] 南カリフォルニア公共ラジオ (2015年4月24日)。「ロサンゼルスでエリス法による立ち退きが増加」。南カリフォルニア公共ラジオ。

[26] 「Salesforce と他のテクノロジー企業、サンフランシスコの立ち退き阻止に挑む - San Francisco Business Times」。2014 年 4 月 22 日時点のオリジナルよりアーカイブ。