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立ち退きとは、家主が賃貸物件から借主を追い出すことです。管轄区域によっては、抵当権者（多くの場合、住宅ローンの支払いを怠った前所有者）が差し押さえた建物から人を立ち退かせることも含まれる場合があります。
管轄の法律によっては、立ち退きは不法占拠、略式占有、略式剥奪、略式手続き、強制占拠、追い出し、差し押さえなどの用語としても知られています。それでも、家主と借主の間のやり取りでは立ち退きという用語が最もよく使用されます。管轄によっては、借主を立ち退かせるには、家主が立ち退き訴訟に勝つか、法的手続きの別の段階で勝利する必要があります。立ち退きは、追い出しやその他の関連用語と同様に、特定の歴史的文脈（たとえば、過去数世紀の英国の慣習法）または特定の管轄に関してのみ正確な意味を持つことに留意する必要があります。今日の慣行と手続きでは、これらの用語の内容は管轄によって大きく異なります。[要出典]
立ち退きに関する法的側面、手続き、規定は、どのような名称で呼ばれるにせよ、同様の法的構造を持つ国や州の間でも異なります。
立ち退き手続き
ほとんどの法域では、家主が法的措置を取らずに借主を立ち退かせることは認められていない（一般に「自力」立ち退きと呼ばれ、このような措置には鍵の交換、建物内の物品の撤去、公共サービスの停止などが含まれる）。このような立ち退きは、通常、手続き中のどの時点においても違法である（家主が立ち退き訴訟に勝訴した後も含む）。このような措置に直面している借主は、家主を訴えることができる。ただし、住宅借主ではなく商業借主が関与している場合、一部の法域では自力立ち退きが認められることがある。[1] [2]
知らせ
立ち退きを求めて裁判所に訴訟を起こす前に、一般的に家主は借主に書面による通知（一般に退去通知または退去通知と呼ばれる）をしなければならない。[3]住宅および商業条例により、家主が借主を建物から強制的に追い出す可能性のあるいかなる行動も取らないようにする管轄権が設けられた。これらの行動には、強制や脅迫、不可欠なサービスの排除、建物の取り壊し、または入口の鍵の妨害などが含まれるが、これらに限定されない。[4] [5]
訴訟と裁判
退去通知の期限が切れた後も借主が物件を占有し続ける場合、家主は借主に対して訴訟を起こすことができます。
管轄地域によっては、借主は指定された期日までに書面による回答を提出するよう求められ、その後、裁判の別の期日が設定される。他の管轄地域では、借主は指定された期日に裁判所に出頭するだけでよい。立ち退き訴訟は、問題が時間的に厳しいため（借主が占有している間、家主は賃貸収入を失う）、迅速に処理されることが多い。陪審裁判はどちらの当事者からも要求できるが、2000年代後半までは非常にまれであった。[6]
立ち退き訴訟の被告の多くは出廷しません。ミルウォーキーを含む多くの大都市では、被告の70％が無断で出廷しています。[7]一部の都市部では、出廷した被告はわずか10％でした。[8]
財産からの退去
前述のように、ほとんどの管轄区域では、たとえ家主が裁判で勝訴したとしても、まず法的措置を取らなければ家主が借主を立ち退かせることは許可されていません。
代わりに、家主は裁判所から占有令状または退去令状を取得し、適切な法執行官に提示する必要があります。その後、警察官は、借主と敷地内の他の人を退去させるという通知を物件内に掲示しますが、その日に悪天候が発生した場合、一部の管轄区域では令状を執行しません。[9]
借主の退去に伴い、借主の私物も撤去される。借主が貴重品を残していった場合、家主は30日間、残された所有物を保管する慣習がある（ただし、一部の地域では法律がない）。30日が経過すると、家主は滞納した家賃を返済するために、残された所有物を通常は競売で売却することができる。[10]
過失のない立ち退き
無過失立ち退きは、家賃の不払い、近隣住民や建物内の他の入居者への迷惑行為、賃貸契約条件の違反など、入居者の過失を主張する必要がない法律の下で、家主が賃貸物件の占有権を取り戻そうとするときに発生します。[要出典]多くの法域では、期間賃貸借とは対照的に、任意賃貸借は、入居者に最低 30 日前に通知することでいつでも終了できますが、法域によってはより長い通知期間が必要です。[要出典]
高級化と裕福な住民による都市中心部の再人口化が進むにつれ、家賃統制のある都市では無過失立ち退きが入居者を追い出す手段として利用されるようになった。例えばカリフォルニア州では、エリス法によって、家主がアパートの一部を貸し出さない意思がある場合、家賃統制対象の入居者の立ち退きが認められている（つまり、家主は賃貸を強制されない）。エリス法はサンフランシスコ、[11] [12]サンタモニカ、ロサンゼルスの賃貸に適用されている。[要出典]
正当な理由による立ち退き
正当な理由による立ち退きは、正当な理由による立ち退きとも呼ばれ、不当な立ち退き、家賃の値上げ、賃貸契約の更新拒否から借主を保護することを目的とした法律です。これらの法律では、正当な立ち退きとみなされない場合、借主は裁判所で立ち退きに異議を申し立てることができます。 [13]一般的に、家主は利益、住宅ストック、[14]および裁判を懸念して正当な理由による立ち退き法に反対しています。[15]
改築撤去
リノベーション立ち退きとは、物件を改修するために借主が立ち退きを命じられるときに使われる用語です。[16]家主は、他の入居希望者の家賃を上げるためにリノベーション立ち退きを行うことがあります。[17]オンタリオ州などの一部の管轄区域では、立ち退きを命じられた借主に優先交渉権があります。[18]
不動産モビング
不動産モビング（プロパティモビングとも呼ばれる）は、不動産投機家がモビング（集団いじめ）の手法を用いて、居住者を住居から建設的または強制的に立ち退かせることである。国連は、不動産モビングを世界的な強制立ち退きの原因として認識している。[19]不動産モビングは、ヨーロッパ、特にスペインで問題として認識されている。[20]
国
アメリカ合衆国
アメリカ合衆国では、立ち退きに関する規則と立ち退き手続きは、州、地方郡、市の規則によって決定されます。
オーストラリア
借主が固定期間の賃貸借契約を結んでおり、その契約期間が終了する場合、家主は有効な退去通知を借主に与える必要があります。この通知の期間は州によって異なります。借主が退去通知の条件に従わない場合は、不動産の占有を求めて賃貸裁判所に申請します。
家主は占有命令と占有令状を取得せずに借主を法的に追い出すことはできない。占有令状は警察に借主を物件から追い出すよう指示する。警察はその後、エージェントに連絡して物件に行く時間を取り決め、借主を敷地から追い出し、鍵を交換し、正式に占有する。立ち退きは常に警察が実行しなければならず、家主が借主を自ら追い出すことはできない。法律を自らの手で執行し、管轄区域の関連法に従って行動しなかった場合、家主には罰則が科せられる。[21]
2020年3月29日、スコット・モリソン首相は、州政府および準州政府が、 COVID-19パンデミックによる経済的困窮の結果としての人々の立ち退きを一時停止する措置を取ることを明らかにした。政府は、これらの措置は少なくとも6か月間続く予定であると述べた。[22]
カンボジア
人権活動家らは、カンボジアにおける強制立ち退きが制御不能に陥りつつあることをますます懸念している。アムネスティ・インターナショナルの報告書は、[23]国際人権法に基づくカンボジアの義務に反して、立ち退きの影響を受ける人々には事前に真の参加と協議の機会が与えられていないことを示している。計画されている立ち退きや再定住パッケージに関する情報は不完全かつ不正確であり、影響を受ける人々の情報に対する権利、および人権の行使、特に適切な住宅の権利に影響を与える決定に参加する権利が損なわれている。強制立ち退きに対する法的保護の欠如、および既存の基準の規制の欠如により、説明責任のギャップが生じ、特に貧困層などの疎外された人々が強制立ち退きを含む人権侵害に対してより脆弱になっている。
中国
中国における強制立ち退きとは、開発プロジェクトのための場所を空けるために、国民から強制的に土地を接収する慣行を指す。場合によっては、政府当局が民間開発業者と協力し、市場価格を下回る補償金で村民から土地を接収する。多くの場合、金銭的補償の代わりに、または金銭的補償に加えて、代替住宅も提供される。強制立ち退きは特に農村部で一般的であり、不安や抗議行動の大きな原因となっている。[24]ある推計によると、中国で毎年18万件発生する大規模紛争の最大65％は、強制立ち退きに対する不満から生じている。[25] [26]立ち退きに抵抗または抗議する一部の市民は、嫌がらせ、殴打、または拘留を受けたと報告されている。[27]
1990年代以降、市や県レベルの政府が土地売却を重要な収入源としてますます頼るようになったため、強制立ち退き率は大幅に増加している。2011年、ファイナンシャルタイムズは、地方政府の収入の40％が土地売却によるものだと報じた。[28]清華大学の教授であるGuan Qingyouは、2010年の地方政府の収入の74％が土地売却によるものだと推定している。[29]インドネシア
インドネシアにおけるホームレスの原因の一つは強制的な立ち退きである。研究者によると、2000年から2005年の間に92,000人以上が強制的に家から立ち退かされた。[30]
ナイジェリア
強制立ち退きは人権侵害の不可欠な側面である。強制立ち退きとは、十分な補償や移転の明確な準備もないまま、一時的または永久的に、本人の同意や意思に反して、故郷や通常の居住地から強制的に立ち退かせることである。[31]これにより、各国で個人の避難やホームレスの問題が増大する。 [32 ]ナイジェリアを含む一部のアフリカ諸国では、さまざまなレベルの政府が十分な補償なしに人々を強制的に立ち退かせ続けている。[ 33]ナイジェリアは、サハラ以南アフリカで、その規模と総人口に占める割合で最大の都市スラム人口を抱えていると推定されている。[要出典] 住宅権および立ち退きセンター（COHRE）は、ナイジェリアを住宅権の一貫した侵害国と位置付けている。[34]
ナイジェリア政府は、2000年から2009年の間に200万人以上の人々を強制的に立ち退かせた。[35]ラゴス州だけでも、2003年から2015年の間に、マココヤバ、イジョライースト、イジョラバディヤ、PURA-NPAバービーチ、イコタ住宅団地、オグドゥオリオケ、モサフェジョインオショディ、アグリックオウトゥ、アゲオロゴマイル12、マイル2オココマイコのコミュニティが開発を装って強制的に立ち退かされた。[36] [37] 2000年7月から9月の間に、少なくとも5万人のアブジャの人々が事前の通知や適切な代替宿泊施設の提供なしに立ち退きを強いられた。立ち退きは、政府がアブジャ開発マスタープランを歪めたと主張するコミュニティ/集落を移動させるために行われた。[38]
ナイジェリアのラゴス州では、国の人口が急増し続け、住宅不足が生じているため、土地を取り戻し高級アパートを建てることを主な目的に強制立ち退きが行われている。[39] [40] [41]しかし、新しい建物は一般の人々の住宅ニーズをまったく満たさないため、これは差別と不平等を生む。[42] 2016年7月、ラゴス州ウォーターフロントインフラ開発省は、72時間の通知の後、裁判所の命令なしに、オコ・アグボン、アドグボ、ミグベウェ、ヤンシウェ、ソグンロ、アポロの6つの村からなるウォーターフロントコミュニティであるマココの住民を強制的に立ち退かせた。 [43]これにより、推定3万人が家を失った。[44] [45] [46]マココは、ラゴス州政府が都市化、廃棄物管理、排水、給水を目的として世界銀行が2億ドルを出資するラゴス首都圏開発・統治プロジェクト（LMDGP）の対象となっている9つのコミュニティのうちの1つです。 [47] [48] 100年以上前から存在しているこのコミュニティは、トーゴとベナン共和国からの漁師の集落として始まったと言われています。[49]
ラゴス州バディア・イースト地区では、住宅や事業所として使われていた少なくとも266棟の建物が2013年2月に州政府によって取り壊された。2013年4月に合意された再定住行動計画には、避難民を適切に再定住させるための明確な救済策はなかった。[50]バディアは、世界銀行が2億ドルを出資するラゴス都市圏開発・統治プロジェクト（LMDGP）でスラム街から改善して都市化する予定のコミュニティの1つである。このプロジェクトでは、強制的な再定住は最小限に抑えることとされており、どうしても必要な場合には、十分な通知、補償、十分に説明された再定住計画など、住民と協議して合意しておく必要がある。[51]
2016年から2017年にかけて、先祖代々の漁業コミュニティであるオトド・バメとイルブリンのコミュニティは、12日間の書面による立ち退き通知の後、強制的に家から追い出され、死者が出た。[52] [53] 2017年3月17日、2017年1月の裁判所の差し止め命令にもかかわらず、35,000人以上が住む海辺のコミュニティであるイテドは、早朝、まだ眠っている人もいる間に強制的に立ち退きを強いられた。[54] 2019年、適切な住居の権利に関する国連特別報告者は、ナイジェリア政府に強制立ち退きの全国的な一時停止を宣言するよう求めた。[55]
2020年1月20日、海辺のコミュニティであるタルクワ湾の住民が治安部隊によって強制的に立ち退きを命じられたが、これは重大な人権侵害とされている。[56] [57]政府当局は、ビーチ沿いのパイプラインを通じた石油盗難を強制立ち退きの理由として挙げている。[58]立ち退き対象者への影響
実際の立ち退き日がいつ決定されるかについては、コミュニケーションの問題が発生する場合があり、立ち退きを強いられた人の中には、保安官が来たときに荷物を何も持っていない、まったく準備が整っていない人もいます。[59]これは、立ち退きを「乗り切る」ことを試みるスキナーボックスのような経験につながる可能性があります。 [59] （これは、否認によって引き起こされることもあります。）[59]
立ち退きを強いられた人々[60]は、うつ病、不安障害、高血圧、心的外傷後ストレス障害（PTSD）、さらには自殺の割合が高い。[61] [62] [63]立ち退きのプロセスには長い時間（数か月かかる場合もある）がかかる可能性があり、これにより立ち退きを強いられた人々はストレスが増大した状態に置かれ、ストレス性疾患にかかりやすくなる。[59] [61]研究によると、何年も経過した後でも、立ち退きを強いられた人々は立ち退きを強いられなかった人々よりも幸福感、楽観性、活力に欠けていることがわかっている。[64]
立ち退きは失業率を高める可能性がある。[59]立ち退きを経験した人は解雇される可能性が15％高くなる。[65]これにより、立ち退きによって働くことが困難になり、働かないことが立ち退きにつながるという悪循環に陥る可能性がある。米国では、立ち退きは借主の記録に最大7年間残る可能性があり、[66]家主は以前の立ち退きを理由に借主を拒否することが許可されている。[67]立ち退きはホームレスの主な原因である。[68] [69]
立ち退きを強いられた人々は、過密住宅のような質の悪い住宅に移ることになることが多い。[62] [59]ウィスコンシン州ミルウォーキーを調査した研究では、以前の住居から強制的に移転させられた賃借人は、自発的に移転した同世代の賃借人よりも長期的な住宅問題を経験する可能性が25％高いことがわかった。[70]
参照
- 没収による蓄積 – 富と権力を集中させる政策
- 治すかやめるか
- 退去 – コモンロー用語
- 中国における強制立ち退き
- 差し押さえ – 貸し手が借り手に担保を売却させることで未払いのローンを回収する法的手続き
- 強制侵入 – 通常の侵入手段が遮断されているときに、建物やその他の囲まれた不動産に強制的に侵入すること
- リース – 資産の所有者が、支払いと引き換えに他人にその資産を使用させる契約
- 人口移動 – ある地域から別の地域への大規模な集団の移動
- 所有権の放棄 – 不動産の所有権をめぐる訴訟
- 報復的立ち退き – 米国における家主による借主の違法な立ち退き
- ソルダル対クック郡 – アメリカ合衆国最高裁判所の訴訟
- レジストリ – 家主が入居希望者を審査するために使用するリスク管理ツール
- 不法な立ち退きと嫌がらせ – 英国における刑事犯罪
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- ^ 「パンデミックにより、アメリカの立ち退き危機はさらに悪化する可能性が高い」PBS NewsHour 2020年9月29日2023年4月20日閲覧。
- ^ グロス、テリー。「史上初の立ち退きデータベースが示す:『住宅危機の真っ只中だ』」NPR。
- ^ デズモンド、マシュー; ガーシェンソン、カール; キヴィアット、バーバラ (2015)。「都市部の賃借人における強制移転と居住の不安定性」。社会サービスレビュー。89 (2): 227–262。doi : 10.1086 /681091。ISSN 0037-7961。S2CID 142660055 。
外部リンク
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- 正当な理由による立ち退き (CT) 2010-09-20 にWayback Machineでアーカイブ
- 立ち退きに抵抗する借主との戦い
- ニューヨーク州の住宅権利ガイド
- Dollars & Sense 2009年3月/4月号より、賃貸人が標的に
- 全50州における立ち退きに関する全国家主借主ガイド
- カリフォルニア州消費者局ガイド