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| 1540 ブロードウェイ | |
|---|---|
 | |
| 旧名 | ベルテルスマンビル |
| 一般情報 | |
| タイプ | オフィス |
| 位置 | マンハッタン、ニューヨーク、アメリカ |
| 座標 | 北緯40°45′29″ 西経73°59′06″ / 北緯40.75806° 西経73.98500° / 40.75806; -73.98500 |
| 建設開始 | 1988 |
| 完了 | 1990 |
| オープニング | 1993 |
| 所有者 | HSBC エッジファンド |
| 管理 | エッジファンド |
| 身長 | |
| アンテナの尖塔 | 733 フィート (223 メートル) |
| 屋根 | 616フィート（188メートル） |
| 最上階 | 564フィート（172メートル） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 44 |
| 床面積 | 1,100,000平方フィート（100,000 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリルのデイビッド・チャイルズ |
| 開発者 | イアン・ブルース・アイクナー |
| 参考文献 | |
| [1] [2] | |
1540 ブロードウェイ（旧ベルテルスマン ビル）は、ニューヨーク市マンハッタンのシアター ディストリクト地区のタイムズ スクエアに建つ44 階建てのオフィス ビルです。スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）のデイビッド・チャイルズが設計し、ブルース・アイクナーと VMS デベロップメントの合弁会社であるブロードウェイ ステート パートナーズが開発しました。1540 ブロードウェイは、西はブロードウェイ、南は 45 番街、北は 46 番街に囲まれた敷地にあります。元々は、アンカー テナントであるドイツのメディア企業ベルテルスマンにちなんで名付けられました。このビルは 2 つの所有ユニットに分かれており、HSBCと Edge Funds Advisors がオフィス階を所有し、Vornado Realty Trust が地下階の小売スペースを所有しています。
1540 Broadway は、低い基礎部分と、尖塔までの高さが 733 フィート (223 m) の塔の部分から構成されています。建物の西側からは、外向きに突き出た「船首」が伸びています。ファサードは、基礎部分に大きな看板が立てられ、メインのオフィスの入り口は 45 番街にあります。上層階には、垂直のアルミニウムのマリオンが付いた青と緑のガラスのファサードがあります。基礎部分には、公共の通路と約 150,000 平方フィート (14,000 m 2 ) の小売スペースがあります。この小売スペースは、当初は 5 階建てのショッピング モールの一部になる予定でしたが、結局オープンしませんでした。地下には以前、4 スクリーンの映画館があり、上層階には 860,000 平方フィート (80,000 m 2 ) のオフィスがあります。
ブロードウェイ・ステート・パートナーズは、ロウズ・ステート・シアターの跡地にブロードウェイ1540番地と他のいくつかの建物を開発していた。ヘルムート・ヤーンは当初、その場所にオフィス、ホテル、商業ビルの複合施設を建設することを提案したが、その後チャイルズが小売店を併設したオフィスビルの計画を作成した。1988年に工事が始まり、1990年にビルは完成したが、その後3年間は完全に空き家だった。1992年、ベルテルスマンが破産からこのビルを買い取り、本社を移転し、1990年代後半にいくつかの小売店をオープンした。2004年、パラマウント・グループがこのビルを購入し、2年後にオフィスをエクイティ・オフィス・プロパティーズに、店舗をヴォルナドに転売した。その後、オフィスは2007年にハリー・B・マックロー、 2008年にドイツ銀行、2009年にCBREグループに転売された。 HSBCとEdgeは2010年と2011年の2回に分けての売却でオフィスを買収した。
サイト
1540 Broadwayは、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区、ブロードウェイの東側、タイムズスクエア沿い、南は45丁目（ジョージ・アボット・ウェイ）と北は46丁目の間にある。[3] [4]不規則な形の土地は38,700平方フィート（3,600 m 2）の広さがあり、ブロードウェイに面した間口は180フィート（55 m）、奥行きは186.06フィート（57 m）である。建物は北西の角で別の建物を囲んでおり、46丁目の建物の部分は45丁目の部分よりも東に伸びている。建物の北端はダフィー・スクエアに面している。[4]
周辺地域はマンハッタンの劇場街の一部で、ブロードウェイの劇場が数多くあります。[3]同じブロックには、ライシーアム劇場、ジャクリーン・ケネディ・オナシス国際キャリア高等学校、東にはアメリカズタワーがあります。その他の近隣の建物には、北西にホテルエジソンとラントフォンタン劇場、北にTSXブロードウェイ、パレス劇場とエンバシー劇場、I.ミラービル、南に1530ブロードウェイ、ハドソン劇場、ミレニアムタイムズスクエアニューヨークホテル、南西にワンアスタープラザ、西にニューヨークマリオットマーキスホテルがあります。 [4]
この場所には以前、1921年にブロードウェイ1540番地に建てられたロウズ州立劇場があった。 [5] [6]ロウズ州立劇場は1987年に取り壊される前は17階建てのオフィスビルの中にあった。[6] [7]古い劇場のデザインは、すぐ東にあるブロードウェイの劇場、ライセウム劇場のデザインを補完するものだった。 [8]この場所には、 [5]ユナイテッド・サービス・オーガニゼーションズ（USO）の募集センターを含むいくつかの小さな建物もあった。 [9]
建築
1540 Broadwayはスキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル社（SOM）によって設計され、 [3] [1]、 SOMのデイビッド・チャイルズがプロジェクトの責任者を務めた。[10] [11]これは、シカゴを拠点とする会社VMS Developmentと共同で、アイヒナー・プロパティーズのブルース・アイヒナーによって開発された。 [7] [12]この建物は42階建てで、地下4階がある。尖塔までの高さは733フィート（223メートル）である。[1] [2]最上階の高さは564フィート（172メートル）、屋根の高さは578フィート（176メートル）である。[1]ドイツのエンターテイメント複合企業ベルテルスマンが当初このスペースの大部分を占めていた。[13] [14]
フォームとファサード
1540 Broadwayの土台の高さは60フィート（18メートル）[15]または62フィート（19メートル）[16]で、その上には複数のセットバックがあります。建物の西端には、ブロードウェイに面した船首状の突起があります。[15] [16]この船首は当初、建物の小さな部分を横切る標識として計画されていましたが、最終的には建物の高さ全体にわたって設置されました。船首状の標識のコンセプトは、その後、骨組みの金属フレームワークに変更され、次に使用可能なオフィススペースに変更されました。[16]船首の最上部にはフレーム付きの金属製の尖塔があり、[15] [17]高さが100フィート（30メートル）[17]または157フィート（48メートル）に達します。[18]尖塔は脱構築主義のモチーフの影響を受けており、[18] [16]チャイルズは「蝶ネクタイを留めたぞ！」とコメントしたが、これは建物が蝶ネクタイの形をしたタイムズスクエアの中心近くにあることを示唆している。[19]骨組みのデザインは、タイムズスクエアの大きな看板の枠組みを想起させるものでもある。[18] [20]
当初、建物のファサードには16,000平方フィート（1,500 m 2）の電子看板が設置される予定で、うち12,000平方フィート（1,100 m 2）は立体看板、4,000平方フィート（370 m 2）は平面看板だった。[21]完成した建物の土台には13,000平方フィート（1,200 m 2）の看板が設置され、アトリウムの中央には高さ25フィート（7.6 m）の電子看板が設置された。[15]建物がオープンしたとき、建物のセットバックの1つに34 x 65フィート（10 x 20 m）のQlinnディスプレイが設置されていた。このディスプレイには、赤、緑、白、青の面を持つ84,000個の回転する立方体が含まれた。[22]建物の初期の計画では、土台に大きな時計を設置することになっていた。[23] 2013年には、41×72フィート（12×22メートル）のLEDサインが建物に設置された。[24]
上層階のオフィスと建物の地上階の歩行者アーケードへのメインエントランスは45番街にあり、銀色の天蓋が3つのベイに渡って広がっている。最も西側のベイは歩行者アーケードに通じ、中央のベイはオフィスロビーに通じている。[25]メインエントランスの上部は、隣接するライセウム劇場のコーニスと一直線になっている。 [20]もともと、ブロードウェイにはショッピングモール用の大きなエントランスがあった。[21] [15]
チャイルズによると、建物の上層階はブロードウェイから見て「明るく派手」に見えるように意図されていたが、45番街と46番街のファサードはより落ち着いた企業的な外観を与えるように意図されていた。[21] [16]ファサードは主にガラスで作られており、垂直のアルミニウム製マリオンが使用されている。[16] [20]タワーセクションの主なファサードは青いガラスで作られており、ファサードの表面と同じ高さのマリオンが含まれている。[15] [26] 46番街のタワーは主に緑色のガラスで覆われており、銀色のマリオンと水平の白いスパンドレルが使用されている。[18] [20] [15] 46番街の緑色のガラス部分は、メインの青色のガラス部分に戻る前に25階分の高さになっている。[18]青色のガラスのファサードには、緑色のガラスのクラッディングの長方形のセクションがいくつか含まれており、メインの青色のガラスの壁の中に埋め込まれている。[18] [20] [27]
インテリア
ベース
46番街と45番街の間の歩行者アーケードは、1540ブロードウェイのベースに含まれています。[15] [25]これは、1982年に創設された特別ミッドタウン地区の下の「ブロックを貫通する接続」として建設されました。 [28]通路はブロードウェイの東100フィート（30メートル）にあり、床面積は3,012平方フィート（279.8平方メートル）です。アーケードの西側の壁には展示ケースと店先があり、北端は屋外で天蓋の下にあります。アーケードは、ミレニアムタイムズスクエアの南側の通路の真向かいにあります。[25]アーケードの隣には、緑と灰色の大理石で装飾されたオフィスロビーがあります。[17]ベルテルスマンが建物を所有していたとき、ロビーにはエルヴィス・プレスリーの高さ9フィート（2.7メートル）のエッチングガラスの三連画が飾られていた。これはベルテルスマンの子会社であるRCAレコードがプレスリーのグレイスランド邸宅に寄贈したより大きな三連画のコピーだった。 [29] BNKアーキテクツはロビーにベルテルスマンのためのマルチメディアディスプレイも設計した。[30]
ベースには、65,000平方フィート（6,000平方メートル）の店頭を含む、150,000平方フィート（ 14,000平方メートル）の小売アトリウムがありました。 [21]このスペースは、ブロックを貫通する歩行者通路に接続されていました。[15]このスペースは、当初6階建てのモールとして計画されていましたが、資金不足のためオープンしませんでした。[11] [31]モールが予定どおりにオープンしていたら、12,000平方フィート（1,100平方メートル）のミュージックランドストアを含む50店舗もの店舗があったでしょう。 [32]最上階2階にはレストランがあり、下3階にはブティックやショップがあったでしょう。[17]モールの内部には、幅120フィート（37メートル）、高さ90フィート（27メートル）の電子看板を備えた半円形の壁がありました。[11] [33] [34]地下には駐車場と映画館が設けられる予定だった。[17] [35]ショッピングモールも脱構築主義的なモチーフで設計されていた。これには、上層階では四角い柱が丸い柱に変わったり、内部の機械が見えるガラスパネルのエスカレーターや、角度によってはステンレススチールの芯のように見えるキオスクなどが含まれていた。[20]
小売スペースは最終的に75,000平方フィート（7,000 m 2）のヴァージン メガストアが1996年から2009年まで使用していた。[36] [37]デザインはビブリオヴィッツ・ネリガン・クリーゲル。[38]店舗は4階建てで、[39]地下2階に書籍売り場、地下1階にジャズとクラシックの売り場、1階にロック、R&B、ヴァージン関連商品、中二階にカフェがあった。[32]ヴァージンアトランティック航空の航空券売り場が店舗に隣接していた。[40] 1階、2階、3階のさらに35,000平方フィート（3,300 m 2 ）はオフィシャル オールスター カフェが占め、650席と250席のバーがあった。[32] [39]レストランでは「アリーナフード」を提供した。[41]地下の映画館はソニー・ロウズが1996年から2006年まで運営しており、4つのスクリーンがあり[34] [42]、1,400人を収容できた。[32] [39] 2010年にはヴァージン・メガストアの跡地に20,000平方フィート（1,900 m2 ）のディズニーストアがオープンし、 [43] [44] 4階建ての90,000平方フィート（8,400 m2 ）のフォーエバー21もオープンした。 [45] [46] 2022年現在、この小売スペースのテナントには[アップデート]ディズニー、フォーエバー21、サングラスハットなどが入店している。[47]
オフィス
このビルには、850,000平方フィート（79,000平方メートル）のオフィススペースも計画されている。 [ 42]下層階は、床面積がそれぞれ26,500平方フィート（2,460平方メートル）で設計されているが、タワー階は17,500平方フィート（1,630平方メートル）と小さい。[17] ベルテルスマンのオフィスの内装は、スワンケ・ヘイデン・コネル・アーキテクツが設計した。 [48]ベルテルスマンの音楽部門は、それぞれ「ヒップなものから落ち着いたものまで」のデザインのフロアに配置されている。[49]各階の床スラブ間の距離は13フィート（4.0メートル）である。[50]さらに、2つのフロアのスペースは、ニューヨーク市で起業したい外国企業のための「インキュベーター」として確保されている。[49]
2009年、当時の所有者CBREグループは、 8階を会議室、コンシェルジュ、ケータリング、フィットネスルームを備えたテナントアメニティスペースに改装しました。[51]アメニティフロアは、タイムズスクエアの外部トラスと看板の一部に隠れています。[52] [50]アメニティフロアは、2019年にゲンスラーが改装したときにさらに改善されました。改装されたアメニティフロアには、フィットネスセンター、バリスタ、小さなフードホール、テナントラウンジ、3つの会議室があります。[50]アメニティフロアはステージ8と呼ばれ、近くのブロードウェイ劇場を思い起こさせることを意図したデザインモチーフと配色が含まれています。[52]
歴史
タイムズスクエアの劇場街は、第二次世界大戦後にビジネス街に発展した。[53]それにもかかわらず、20世紀半ばには大規模な開発は比較的少なかった。1958年から1983年の間に、6番街、タイムズスクエア、8番街、コロンバスサークルの間の114ブロックのエリアで開発された、少なくとも100,000平方フィート（9,300平方メートル）のスペースを持つ建物は12棟のみであった。[54] 1540ブロードウェイは、ニューヨーク市でオフィススペースの需要が高かった1980年代に提案された。当時、ブルース・アイクナーは、ブラウンストーンの住宅、コンドミニアム、多目的用途のシティスパイア超高層ビルの開発で経験を積んでいた。[55]
発達
計画
1986年1月までに、ブルース・アイクナーとVMSデベロップメントの合弁会社であるブロードウェイ・ステート・パートナーズは、ブロードウェイの東側、45丁目と46丁目の間にある土地を、小売店とオフィスビルの建設のために取得していた。アイクナーは「我々はブロードウェイで最も革新的で、最も魅力的で、最も興味深い外観の建物を所有するつもりだ」と語った。[56]翌月、アイクナーはロウズ・ステートを買収し、その場所に多目的複合施設を建設する計画だった。[6] [9]このプロセスには、劇場の45のテナントの買収が含まれ、そのうちのいくつかは長期リース契約を結んでいた。ブロックの中央にある4つの追加区画を取得するために、アイクナーは1870年以来これらの不動産の所有権を持っていたすべての人物の身元を突き止めなければならなかった。[21] 1986年12月、米国政府はアイクナーとVMSに対し、立ち退き通知書に記載された90日間の期間内にUSOリクルートセンターをその場所に移転することはできないと通知した。[9]しかし、USOは2ヶ月以内に一時的な場所を見つけることができました。[57]翌年までに、アイヒナーとVMSは、売却をためらっていたその土地の最後の土地所有者と交渉していました。[58]買収プロセスには1年以上かかりました。[21]
この建物は計画初期にはブロードウェイ・ステート・ビルとして知られていた。[12]これは投機的な開発であり、特定のオフィステナントとの契約に基づいて建設されたものではなかった。[59] [60]当初、ヘルムート・ヤーン（アイヒナーのためにシティスパイアを設計した人物[61]）が1540ブロードウェイを設計する予定だった。[7] [62]この開発は58、 [7] 59、[63]または60階建てで、 [9]小売アトリウム、駐車場、4スクリーンの映画館、オフィススペース、900,000平方フィート（84,000 m 2）にわたる600室のホテルルームを備える予定だった。[7] [63]この建物の建設費は3億ドルだった。[64]この建物は42番街再開発プロジェクトから2ブロックの場所にあるにもかかわらず、税控除なしで建設される予定だった。建設業者は、税控除が提供されない限り、新しい開発は実行不可能であると信じていた。[65]追加の床面積を確保するために、[66]アイヒナーはライセウム劇場の未使用の空中開発権124,000平方フィート（11,500平方メートル）をシュバート・オーガニゼーションからリースしました。[42]
1540 ブロードウェイの開発には、いくつかの規制と合意が伴った。劇場を売却する代わりに、ロウズは新しい建物で映画館を運営することに同意したが、アイヒナーは、その合意にかかわらず、おそらくプロジェクトに映画館を含めるつもりだったと述べた。[67]映画館には合計 1,700 席が用意される予定だった。[42] 1987 年に採択された計画規制に準拠しており、タイムズ スクエアの大規模な新規開発には、そのスペースの約 5 パーセントを「娯楽用途」に確保することが求められた。[68] [a]タイムズ スクエア沿いの建物に大型の看板を設置することを義務付ける規制に準拠するため、タワーには 16,000 平方フィート (1,500 m 2 ) の電子看板も含まれる予定だった。[21]
工事
1987年半ばまでに、ロウズ州立劇場の取り壊しが始まった。その時点で、タワーは44階建てになる予定で、SOMが設計を担当していた。[67]ホテルの客室はプロジェクトから外された。アイヒナーは、十分な投資収益を得るには、1室あたりの宿泊料金を少なくとも200ドルにする必要があると述べた。[69] [70]この変更は、アイヒナーが、オフィスビルの方が多目的開発よりも安価で収益性も同じくらい高いとアドバイスされた後に行われた。[11]基礎工事は1988年2月までに完了し、[12]その時点でハーン社は、ブロードウェイ1540番地の麓でショッピングモールを運営するリース契約を結んだ。[21] [31]建設業者は建設中にいくつかの困難に直面した。例えば、基礎工事により、ニューヨーク市指定のランドマークであるライセウム劇場の外装にひび割れが生じ、補強する必要があった。アイヒナーはまた、材料やデザインに関して建築家たちと意見が合わなかったほか、ショッピングモールに計画されているスクリーンに関してハーン社とも意見が合わなかった。[71]
メトロポリス・タイムズスクエアとして知られるショッピングモールのデザインは、1989年に発表されました。[33] [34]また、このプロジェクトはワン・ブロードウェイ・プレイスに改名されました。 [17]建物はワン・ブロードウェイから数マイル離れており、ブロードウェイ・プレイスという通りに面していないにもかかわらずです。 [ 72] [73]その頃には、ニューヨーク市のオフィスビルの空室率は上昇していました。[72]アイヒナーの会社の代表者は、42番街再開発の4つの大きなタワー[b]が完成する前に1540ブロードウェイがオープンし、アイヒナーのビルと競合する可能性があると予想していました。[59] ニューズ・アメリカ社は、このビルのスペースを借りることに興味を示した企業の一つでしたが、最終的には賃貸契約に署名しませんでした。[74]その年の終わりになっても、アイヒナーにはまだオフィステナントがいませんでした。[72] [60]彼は依然として楽観的な見方を示し、ハーンが小売スペースに支払っている金額は20万平方フィート（19,000平方メートル）のオフィステナントとほぼ同じだと述べた。 [ 60]ハーン自身もショッピングモールのテナントを見つけるのに苦労しており、日本の音楽小売業者ザ・ウェーブに出店するよう説得できなかったため、ミュージックランドと契約を結んだ。[31]
1990年代
完了と破産
1540 Broadway が1990年に完成したとき、[75]住所は 175 West 45th Street でした。[73]建物の完成は1990 年代前半の不況の始まりと一致し、マンハッタンのオフィススペースの 14.5 パーセントが空室でした。[75]さらに、ミッドタウンの西部では 1980 年代に約 900 万平方フィート (840,000 m 2 ) のオフィススペースが開発されましたが、そのうち賃貸されたのは半分だけでした。 [76] [77]結果的に、1540 Broadway は完全に空でした。[75] [78]これは、 Cushman & Wakefieldが建物を 27 ドル/平方フィート (290 ドル/m 2 )の基本賃料とリースの最初の 4 か月の無料賃料で販売していたという事実にもかかわらずでした。 [79]ショッピングモールは1990年3月にも未開店のままだったが、[80]同年初めにオープンする予定だった。[60]建物はタイムズスクエアの真上に位置し、その空虚さが目立った。[81]近くの1585 Broadwayと750 Seventh Avenueという2つの高層ビルはほぼ同時期に完成し、同様の問題に直面したが、どちらも少なくとも部分的には人が住んでいた。[55] Newsdayは、この建物を「1980年代の不動産投機で最も顕著な金融災害の1つ」と評した。[82]
アイヒナーのブロードウェイ・ステート・パートナーズは5000万ドルの赤字を計上しており、その多くは取得費用に関連していた。[83]ビルの困難をさらに悪化させたのは、その財政的支援者であるVMSが独自の資金調達問題に直面していたことだった。[79] [80]シティコープ率いるグループはアイヒナーに2億5000万ドルの住宅ローンを融資していたが、[84] [85] [c] VMSが撤退すれば住宅ローンは不履行になる。 [79]シティコープは主な貸し手であったが、融資の4分の3を16の日本の貸し手に協調融資していた。 [84] [85] 1990年8月までに、アイヒナーは住宅ローンの再交渉を試みており、スペースの約25％が確保されていた。[86]住宅ローン交渉が失敗した後、ビルは破産し、シティコープは差し押さえによりビルを売却することを決定した。[84]ある開発業者は、建物のキャッシュフローはプロジェクト費用の半分しかカバーできないと予測していた。[87]ハーンは、遅延が続いていることを理由に、1991年2月に建物のショッピングモールの運営を中止した。[88]
1991年半ばまでに、ベルテルスマンは25万～50万平方フィート（2万3000～4万6000平方メートル）の賃貸交渉に入っていた。 [ 87]同社は666 Fifth Avenueに入居していたが、同物件では今後9年間、比較的高額な1平方フィートあたり40ドル（1平方メートルあたり430ドル）の支払いを強いられた。また、1133 Avenue of the Americasの賃貸契約では、1平方フィートあたり17ドル（ 1平方メートルあたり180ドル）で3年で期限が切れていた。同社はいくつかの建物でスペースを借りる交渉を行っていたが、その地主はいずれも、666 Fifthの賃貸契約を完済するというベルテルスマンの要求に難色を示した。[55] 1991年7月、アイヒナーは「建物のすべて、または実質的にすべてを借りる」2つのテナントと交渉中であると述べた。[81]翌月、シティコープは買い手候補を特定した。ベルテルスマンは当初1億ドルという比較的低いオファーを提示していたが、[84] [89]シティコープはこのオファーを拒否した。[84] [85]シティコープの独立コンサルタントはその後、この取引ではベルテルスマンがブロードウェイ1540号のオフィスフロアのみを購入し、シティコープは666フィフスのリースと空いているブロードウェイ1540号の小売部門の両方を所有することになるだろうと回想した。[55]さらに問題を複雑にしたのは、シティグループと16の日本の貸し手すべてが、建物の売却を含む取引に同意する必要があることだった。[90]ある出版物は1991年後半に次のように書いている。「ドアに手書きの「使用されていません」という看板が、建物の墓碑銘になるかもしれない。」[91]
ベルテルスマンの購入と小売
1992年3月、ベルテルスマンは、差し押さえられた住宅ローンの半分以下の1億1900万ドルを建物に支払うことに同意した。その見返りとして、1000万ドルの税制優遇措置と100万ドルの延税が支払われた。 [13] [92] [14]売却には、廃墟となった小売りセクションを含む建物全体が含まれた。[55]このプロジェクトに投資された以前の資本はすべてキャンセルされ、[83]約2億ドルの損失となった。[93]ベルテルスマンは、1,750人の従業員を15年間建物に留めることを約束した。[13] [14]これには、シカゴに移転されるはずだった500人の雇用も含まれている。[94]同社はスペースの約3分の2を占有し、残りを賃貸に出す予定だった。[13] [14] かつてベルテルスマンが所有していたアベニュー・オブ・ジ・アメリカス1133番地のオフィスの一つを所有していたダグラス・ダーストは、税制優遇措置に反対し、訴訟を起こすと脅した。 [92]それでも、この売却は1990年代のタイムズスクエアの復活を促し、1993年に金融会社モルガン・スタンレーが近くのブロードウェイ1585番地を買収したことで、復活は加速した。[95] [96]ベルテルスマンは、ニューヨーク市で大量のオフィススペースを購入した数社の外国企業のうちの1社であり、ニューヨーク市の1平方フィート当たりの不動産価格は、ロンドン、パリ、東京などの他の大都市よりも安い傾向にあった。[97]
ベルテルスマンは5000万ドル相当の改修を計画しており[13]、その中には外国の中小企業向けの25,000平方フィート（2,300平方メートル）[13] [98]または50,000平方フィート（4,600平方メートル）の「インキュベーター」の増設も含まれていた[92] 。1992年後半までに、ビルは連邦破産法第11章に基づく破産手続きから立ち直ろうとしていた[99] 。翌年、ベルテルスマンは150,000平方フィート（14,000平方メートル）を除くすべてのオフィスフロアを占有した。1540ブロードウェイはベルテルスマンビルと改名され、ベルテルスマンの米国本社のほか、ベルテルスマンミュージックグループとベルテルスマンブックグループ（後のランダムハウス）が入居した。[55]市政府はインキュベーター用に2階建てのスペースを借りた。[49]ベルテルスマンは建物内に制作室を建設したが、1133 Avenue of the Americasにあった旧ベルテルスマン・ミュージック・グループのスタジオに代わるライブレコーディングスタジオは追加しなかった。 [100] [101]同社は建物に既存の看板に加えて2つの看板を追加した。上級副社長のクリストファー・アルパースは、看板を追加した理由について「活気があり、私たちが事業を展開しているエンターテインメント業界に合っているから」と述べた。[102]
ベルテルスマンがビルを購入してから1年後、小売スペースは空いていたが、[55]同社はそのスペースに「質の高い」テナントを探す計画を立てていたが、具体的にはゲームセンターは除外していた。[103]ミュージックランド、タワーレコード、HMVはいずれもベルテルスマンビルへの出店を断ったが、元HMV幹部のトニー・ハーシュがヴァージン・グループをテナントとして引き入れた。[31] 1993年後半までに、ヴァージンとブロックバスターは基地内のスペースを借りる交渉をしていた。[82]翌年、ベルテルスマンはアトリウムにヴァージン・メガストア、オフィシャル・オールスター・カフェ、ロウズの後継者であるソニー・シアターの3つのテナントを確保したと発表した。 [39] [32]小売スペースの建設はGMOインターナショナルが請け負った。[104]オールスターカフェは1995年12月にオープンし、[105] [49]ヴァージンメガストアは1996年4月にオープンし、[36] [37]同月にはソニーシアターステート4シネマもオープンした。[106] ワールドレスリングエンターテインメントもベルテルスマンビル内に店舗を開店しようとしたが失敗した。[107]
1997年までに、ベルテルスマンビルの価値は当初の購入価格の3倍になった。[108]ベルテルスマンのランダムハウス部門は、ブロードウェイ1540番地と50丁目の別のビルに分割された。[109] [110] [111]ランダムハウスのスペースを統合するために、ベルテルスマンは45丁目の向かい側にネオンライトの橋でベルテルスマンビルとつながった超高層ビルを建てる計画を立てた。ベルテルスマンは敷地所有者のチャールズ・B・モス・ジュニアと交渉を始めたが、1998年11月に失敗し、[112]ランダムハウスタワーは10ブロックアップタウンに建てられた。[109] [110]オールスターカフェは1999年までに財政的に苦境に立たされ、[113]その年にロウズ42丁目Eウォークがオープンした後、ソニーシアターも財政難に直面した。[106]しかし、このビルのヴァージン・メガストアは毎週数百万ドルの利益を上げていた。[114]
2000年代
2001年にベルテルスマンビルに電子看板が設置され、元の看板が取り替えられた。 [115 ]同年、ビル内のBMGスタジオは閉鎖された。[116]法律事務所ピルズベリー・ウィンスロップ・ショー・ピットマンは2003年に6フロアを賃借したが、[117] [118]正式に入居したのは翌年だった。[119]金融サービス会社プライスウォーターハウスクーパースもビル内のスペースを占有することに関心を示した。[120] 2003年4月、ベルテルスマンビルから金属板が落下し、歩行者2名が負傷した。[121] [122]同年6月、ベルテルスマンはビルを売りに出すが、引き続きスペースを占有すると表明した。[123] [124]
ベルテルスマンは2004年にパラマウントグループに4億2650万ドルで建物を売却したが、ベルテルスマンは建物の5分の2を引き続き占有していた。[125] [126]当時、1540 Broadwayの占有率は75％だった。[126] バイアコムは2005年に10フロアで305,000平方フィート（28,335 m 2 ）をリースした。 [126] [127]ソニーの地下映画館は最終的に2006年初頭に閉鎖され、[128]法律事務所のデュアン・モリス、ワトリー・ドレイク・アンド・カラス、ホジソン・ラスもその年に数フロアをリースした。[47] 2006年7月、パラマウントは1540 Broadwayのオフィス部分を不動産投資信託のエクイティ・オフィス・プロパティーズに5億2510万ドルで売却した。 [129] [128] ヴォルネード・リアルティ・トラストは同時に、看板や地下駐車場を含む小売り部門を2億6000万ドルで買収した。その時点で店舗の占有率は60%で、小売りスペースはヴァージンとプラネット・ハリウッドが占め、オフィスはほぼ満室だった。[128]トイレットペーパーブランドのチャーミンも2006年に店舗の1つを借り、タイムズスクエアボールドロップ用に20の仮設公衆トイレを設置した。チャーミンは2007年にも仮設トイレのスポンサーとなった。[130] [131]
ハリー・B・マックローは2007年2月、エクイティ・オフィスの他の6つのビルを含む70億ドルの取引の一環として、1540ブロードウェイのオフィス部分を購入しました。[132]マックローはビルを9億2500万ドルから9億5000万ドルと評価しました。[133] [134]彼は買収資金として76億ドルの融資を受け、12か月以内に返済期限が来ることになりました。[135] [ 136]マックローは個人的に10億ドルと他の12の物件の権利を担保に提供しました。 [ 135] 2008年2月までに、マックロー組織には前年の負債を借り換える方法がありませんでした。[137] [138]そのため、マックローは1540ブロードウェイを貸し手であるドイツ銀行に明け渡しました。[134] [139]マックロウは1540ブロードウェイを1平方フィートあたり1,000ドル（1平方メートルあたり11,000ドル）で取得したが、400～450ドル（4平方フィートあたり4,300～4,800ドル）でも売却に苦労していた。 [ 133] 2007年には建物の入居率は84％だったが、[132]入居率は2年以内に78％に低下し、マックロウはその間に3件の賃貸契約しか締結できなかった。[ 133 ] 2009年、CBREは1540ブロードウェイのオフィス部分[133] CBREは8階をアメニティルームに改装し、1年以内に稼働率を78％から85％に増加させました。[51]基地内のヴァージンメガストアも2009年に閉店しました。[142] [143]
2010年代から現在
2010年には、ヴァージン メガストアの跡地にディズニーストアがオープンし、 [43] [44] [144]フォーエバー21もオープンした。[45] [46]フォーエバー21の店舗だけでも、自由の女神像を上回る1日10万人の来場者が見込まれていた。[145] アドビ社[47] [51]と新華社通信は、ともに同年にオフィススペースを借りた。[47] [146]エッジ・ファンド・アドバイザーズとHSBCオルタナティブ・インベストメンツ社の合弁会社は、2010年後半にベルテルスマン・ビルの49%の株式をCBREに2億5400万ドルで購入した。[147] [148]翌年、エッジとHSBCは残りの51%の所有権を2億7000万ドルで購入した。[149] [150]エッジのマーク・ケラー氏は、ベルテルスマン・ビルの購入を意図的に2期に分けて選択したと述べた。ケラー氏は、CBREがマックロウからビルを買収した際、自分は「嫉妬」していたと語り、それを「素晴らしい取引」と呼んだ。[151] メットライフはエッジとHSBCにベルテルスマンビルの3億5000万ドルの抵当を与えた。[152] [153]ヴォルナドは2013年に残りの小売スペースをサングラスハットに貸し出し、[154]同年、ヴォルナドはビルに新しい看板を設置する手配もした。[24]
2016年、エッジはデカバンクから4億5100万ドルの住宅ローンを借り換えた。[155] [156]翌年、エッジとHSBCは建物の所有権の48％を市場に出した。[157]所有者は2019年に1540ブロードウェイを4000万ドルで改装した。改装には、8階のアメニティルーム、新しいエレベーター、45番街のオフィスエントランスの修復、コジェネレーションプラントが含まれていた。[50] [158] 18階から24階の190,000平方フィート（18,000 m 2 ）以上のスペースが2019年に改修され、26階から35階の278,000平方フィート（25,800 m 2）は2年後に完了する予定だった。[50]アドビは2019年にスペースを拡大し、[158]製薬会社のシュレディンガーは2021年4月に数フロアの賃貸契約を締結した。[159] [160]プラネットハリウッドは2018年に家賃の支払いが滞り、COVID-19パンデミック中に完全に支払いを停止したため、2020年にヴォルナドはプラネットハリウッドを訴えた。[161]プラネットハリウッドの1540ブロードウェイ店は2021年8月に賃貸契約が満了して閉店し、プラネットハリウッドはニューヨーク市に店舗がなくなった。[162]エッジファンドアドバイザーズは2022年4月に5億9000万ドルで建物の借り換えを行い、[163] [164]同年12月にパンドラの北米本社をこの建物に移転した。[165] [166]
受付
1540 ブロードウェイの建設中、キャリー・ジェイコブスは、このデザインは「高級オフィス空間の控えめな美学とタイムズスクエアの神話に乗じた金儲けの試みの間で分裂した、まさに統合失調症的な建物」と書いたが、この性質は「タイムズスクエア自体の狂気」と一致していると考えていた。[16] [167]クレインズ・ニューヨーク誌によると、青と緑のガラスのファサードはタワーに「格子縞」の外観を与えた。[26]ニューヨーク・タイムズのクラウディア・ドイチュは、建物の「緑色の色合いと印象的な船首」が「100万平方フィートの容積を強調している」と評した。[55]ウォール・ストリート・ジャーナルのイブ・M・カーンは、「スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリルの1540 ブロードウェイは[...]近隣の建物と関係を築くことができない」と述べたが、これは「この地域のすべての新しい建設がタイムズスクエアの既存の建築と激しく衝突する」という傾向の一部である。[168]カーン氏はタイムズスクエアのすべての新しいプロジェクトの中で、空っぽの小売スペースを「最も大げさで、そして今最も惨め」だと特に嘆いた。[168]
1540 ブロードウェイが完成した時、建築家で作家のロバート・A・M・スターンは、当初入居者がいなかったことを「1980年代の不動産の過剰さの完璧なメタファー」と表現した。[16]ビルの破産をきっかけに、ジャーナリストのジェリー・アドラーは1993年にこのビルに関する本を出版した。タイトルは『High Rise: How 1,000 Men and Women Worked Around the Clock for Five Years and Lost $200 Million Building a Skyscraper』である。[71] [169] [170]アドラーの本が出版できたのは、失敗したビルを建てた他のデベロッパーと違い、アイヒナーと彼のパートナーが1540 ブロードウェイについて公に話す用意があったからだ。 [71] [169] デビッド・W・ダンラップはこの本について次のように書いている。「[1540 ブロードウェイ] を形作った偶然、事故、そして全くの偶然を知ると、そもそも何かが建てられたということに驚かされる。」[71]
参照
参考文献
注記
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出典
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- スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル社の建築、1984-1996年。ニューヨーク：モナセリ・プレス。2009年。ISBN 978-1-58093-223-3. OCLC 299708727.
- スターン、ロバート AM; フィッシュマン、デイビッド; ティロヴ、ジェイコブ (2006)。『ニューヨーク 2000: 建国二百年祭と千年紀の建築と都市計画』ニューヨーク: モナセリ プレス。ISBN 978-1-58093-177-9. OCLC 70267065. OL 22741487M.
外部リンク
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- ヴォルナドのウェブサイト