不動産投資

不動産投資には、利益を目的とした不動産の購入、管理、販売、または賃貸が含まれます。不動産に積極的または受動的に投資する人は、不動産起業家または不動産投資家と呼ばれます。対照的に、不動産開発は不動産の建設、改良、または改修です。

1980年代には、不動産投資ファンドが国際的な不動産開発にますます関与するようになりました。この変化により、不動産は世界的な資産クラスになりました。海外の不動産に投資するには、その国の不動産市場に関する専門知識が必要になることがよくあります。21世紀初頭に国際的な不動産投資がますます一般的になるにつれて、国際的な不動産市場に関する情報の入手可能性と質が向上しました。^[1] 中国では、家計資産の約70％が不動産に投資されており、不動産は主要な投資分野の1つです。^[2]

• 
  オーストラリア、ビクトリア州で売り出し中の不動産の看板。(左)
• 
  看板に記されたとおりに売却されたビクトリア州の不動産

不動産投資は、財務リスクのレベルに応じて、コア、付加価値、オポチュニスティックに分類できます。^[3]不動産は、住宅用不動産、商業用不動産、工業用不動産など、いくつかの大きなカテゴリーに分けられます。^[4]

ほとんどの国の不動産市場は、他のより流動性の高い投資商品の市場ほど組織化されておらず、効率的でもありません。個々の不動産はそれぞれに固有のものであり、直接交換できないため、投資の評価は不確実です。他の投資とは異なり、不動産は特定の場所に固定されており、その価値の多くはその場所から生まれます。住宅用不動産の場合、近隣の安全性と、近くにあるサービスやアメニティの数によって、不動産の価値が高まります。このため、地域の経済状況や社会状況は、その地域の不動産の価値を決定する大きな要因となることがよくあります。^[5]

不動産評価は、不動産投資の際に行われる予備的なステップであることが多い。不動産市場では情報の非対称性は一般的であり、一方の当事者が不動産の実際の価値に関してより正確な情報を持っている可能性がある。不動産投資家は通常、購入前に不動産の価値を判断するためにさまざまな不動産評価手法を使用する。これには通常、不動産に関する文書と情報の収集、物理的な不動産の検査、および類似の不動産の市場価値との比較が含まれる。^[6]不動産を評価する一般的な方法は、純営業利益を資本化率、またはCAPレートで割ることである。^[7]

不動産評価を標準化するために、国内外の不動産鑑定協会が数多く存在します。これらの協会のうち、規模の大きいものには、鑑定協会、王立公認測量士協会、国際評価基準協議会などがあります。^[6]

投資用不動産は、市場リスト、不動産業者またはブローカー、銀行、ファニーメイなどの政府機関、競売、所有者による販売、不動産投資信託など、さまざまなソースから購入されることがよくあります。

不動産資産は一般的に高価であり、投資家は一般的に物件の購入価格の全額を現金で支払うことはありません。通常、購入価格の大部分は、物件自体を担保とする住宅ローンなど、何らかの金融商品または負債を使用して資金調達されます。負債によって資金調達された購入価格の金額は、レバレッジと呼ばれます。現金またはその他の資産の譲渡を通じて投資家自身の資本によって資金調達された金額は、エクイティと呼ばれます。レバレッジと総評価額の比率 (「LTV」と呼ばれることが多い、または従来の住宅ローンのローン対価値比率) は、投資家がレバレッジを使用して物件の購入に資金を提供することで負うリスクの数学的尺度の 1 つです。投資家は通常、投資収益が最大になるように、エクイティ要件を減らしてレバレッジを増やします。貸し手やその他の金融機関は通常、融資を求められている不動産投資に対して、通常、評価額の 20% 程度の最低限のエクイティ要件を設けています。低い自己資本要件を求める投資家は、不動産購入の一環として代替の資金調達方法（売主融資、売主従属、プライベートエクイティソースなど） を検討する場合があります。

不動産に大幅な修繕が必要な場合、銀行などの従来の貸し手は不動産に融資しないことが多く、投資家はハード マネー ローンなどの短期のつなぎ融資を利用して民間の貸し手から借り入れる必要がある場合があります。ハード マネー ローンは通常、短期ローンであり、ローンのリスクが高いため、貸し手ははるかに高い金利を請求します。ハード マネー ローンのLTVは通常、従来の住宅ローンよりもはるかに低いLTVです。

不動産投資信託（REIT）や一部の年金基金、ヘッジファンドなどの不動産投資組織は、購入する不動産の100％の自己資本を可能にするのに十分な資本準備金と投資戦略を持っています。これにより、レバレッジから生じるリスクは最小限に抑えられますが、投資収益の可能性も制限されます。

投資物件の購入にレバレッジをかけると、負債を返済するために必要な定期的な支払いにより、購入時から継続的な（場合によっては多額の）マイナスのキャッシュフローが発生します。これは、投資のキャリーコストまたは「キャリー」と呼ばれることもあります。成功するには、不動産投資家は、キャリーコストを少なくとも相殺するのに十分なプラスの収入を物件から生み出すようにキャッシュフローを管理する必要があります。^{[引用が必要]}

米国では、 2012年4月にオバマ大統領がJOBS法に署名したことで、投資勧誘が緩和された。より少額の資本金を調達する新しい方法は、不動産クラウドファンディングである。これは、認定投資家と非認定投資家を特別目的会社に集め、買収に必要な資本金の全部または一部を調達するものである。ファンドライズは、米国で不動産投資をクラウドファンディングした最初の企業である。^{[8] [9]}

不動産は、純営業利益、税制優遇措置の相殺、自己資本の積み増し、資本増価など、さまざまな方法で収益を生み出すことができます。純営業利益とは、不動産から得られる賃料やその他の通常収入源からのすべての利益の合計から、メンテナンス、光熱費、手数料、税金、その他の費用などの継続的な費用の合計を差し引いたものです。賃料は、商業用不動産投資における主な収入源の1つです。テナントは、不動産の使用と引き換えに地主に合意された金額を支払い、不動産の維持費や運営費の一部を支払うこともあります。^[10]

節税対策の相殺は、減価償却（場合によっては加速される）、税額控除、および他の収入源からの所得に対する税負担を 27.5 年間軽減する繰越損失の 3 つの方法のいずれかで行われます。一部の節税対策のメリットは、資産が所在する管轄区域の税負担を規定する法律に応じて譲渡可能です。これらは、現金の払い戻しまたはその他のメリットと引き換えに他人に売却できます。

自己資本の増加とは、時間の経過とともに元本に充てられる債務返済額の割合が増えるにつれて、投資家の自己資本比率が増加することです。自己資本の増加は、債務返済額が独立した収入源からではなく、不動産からの収入から支払われる資産からの正のキャッシュフローとしてカウントされます。

資本増価とは、時間の経過とともに資産の市場価値が上昇することであり、不動産が売却されたときにキャッシュフローとして実現されます。資本増価は、開発および改善戦略の一部でない限り、非常に予測が困難です。予測されるキャッシュフローの大部分が他のソースではなく資本増価（価格上昇）から期待される不動産の購入は、投資ではなく投機と見なされます。調査結果によると、不動産会社は海外に投資する際に、より大きな資産に小さな投資をする傾向があります（Mauck & Price、2017）。

個人や企業の中には、差し押さえの段階にある物件の購入に投資戦略の焦点を当てている人もいます。住宅所有者が住宅ローンの返済を怠った場合、その物件は差し押さえ前とみなされます。正式な差し押さえ手続きは州によって異なり、司法的または非司法的である場合があり、それによって物件が差し押さえ前段階にある期間が左右されます。正式な差し押さえ手続きが開始されると、これらの物件は、通常、差し押さえオークションまたは保安官セールと呼ばれる公開販売で購入できるようになります。物件が公開オークションで売れなかった場合、その所有権は貸し手に返還されます。^[11]この段階の物件は、所有不動産、またはREOと呼ばれます。

不動産が差し押さえ競売またはREOとして売却されると、貸し手は売却費用と未払いの税金を差し引いた収益を、住宅ローンの返済と発生した法的費用に充てることができます。

差し押さえを行う銀行や融資機関は、REOフェーズ中もテナントの賃貸契約を履行し続ける権利（物件にテナントがいる場合）を有しますが、通常、銀行は物件をより容易に売却するために空室にしたいと考えています。^[12]

購入、改修、賃貸、借り換え（BRRR）^[13]は不動産投資戦略であり、不動産の改修や改修の経験を持つ不動産投資家が住宅を「転売」するために使用します。^[14] BRRRは住宅の「転売」とは異なります。住宅の転売とは、不動産を購入し、修繕の有無にかかわらずすぐに売却して利益を得ることを意味します。BRRRは、不動産を賃貸し、売却する前に価値が上がるのを待つという長期投資戦略です。BRRR物件を賃貸すると、安定した受動的な収入源が得られ、住宅ローンの支払いに充てられる一方、住宅価格の上昇により将来のキャピタルゲインが増加します。^[15]

このフレーズは2022年のブルームバーグニュースの記事で若干更新され、ビガーポケットが最後に「Repeat」を追加して「BRRRR」となり、購入、改修、賃貸、借り換え、繰り返しという不動産投資戦略を表していると指摘されています。^[16]

Lima et al. (2022)によると、アイルランドでは、機関投資家の都市賃貸住宅市場への参入を含む賃貸住宅の金融化が、民間賃貸市場の手頃な価格と安全性を悪化させることで直接的に、そして国家政策に影響を与えることで間接的にホームレスを生み出す構造的要因に寄与した。 ^{[17] [18]} REITの歴史、政治、地理がアイルランド市場の崩壊を引き起こしていることが判明した（Waldron、2018）。