ブリッジローン

ブリッジローンは短期ローンの一種で、通常、より大規模な、またはより長期の融資が手配されるまでの期間、2週間から3年間借り入れるローンです。^{[1] [2]}英国では通常ブリッジングローンと呼ばれ、^[3]「キャビテーションローン」とも呼ばれ、用途によってはスウィングローンとも呼ばれます。南アフリカでは、ブリッジングファイナンスという用語の方が一般的です。

ブリッジ ローンは、恒久的な融資または次の段階の融資が得られるまでの個人または企業向けの暫定的な融資です。新しい融資から得た資金は、通常、ブリッジ ローンの「借り入れ」(つまり、返済) や、その他の資本ニーズに使用されます。

ブリッジ ローンは、通常、追加リスクを補うために、従来の融資よりも高額です。ブリッジ ローンは通常、金利が高く、ポイント(ポイントは基本的に手数料で、1 ポイントは融資額の 1% に相当します) やその他の費用は短期間で償却され、さまざまな手数料やその他の「特典」(一部の融資における貸し手による株式参加など) があります。貸し手は、相互担保や低いローン対価値比率を要求する場合もあります。一方、ブリッジ ローンは通常、比較的少ない書類で迅速に手配されます。

ブリッジローンは、商業用不動産の購入において、物件の迅速な取引完了、差し押さえからの不動産の回収、または長期融資を確保するための短期的な機会の利用によく使用されます。^{[4] [5]}物件に対するブリッジローンは、通常、物件が売却されたとき、従来の貸し手による借り換えが行われたとき、借り手の信用力が改善したとき、物件が改良または完成したとき、または恒久的またはその後の住宅ローン融資を可能にする特定の改良または変更があったときに返済されます。タイミングの問題は、資金確保能力だけでなく、現金ニーズとリスクプロファイルが異なるプロジェクトフェーズから生じる可能性があります。

ブリッジ ローンは、ハード マネー ローンと似ており、重複する部分もあります。どちらも、短期的または異常な状況のために取得される非標準ローンです。違いは、ハード マネーは貸付元を指し、通常は個人、投資プール、または高リスク、高金利のローンを取り扱う銀行ではない民間企業を指しますが、ブリッジ ローンは、長期ローン間の「ギャップを埋める」短期ローンであることです。

通常は最長 12 か月の期間で、2 ～ 4 ポイントが請求されます。評価額に基づくと、ローン対価値 (LTV) 比率は、商業用不動産の場合は通常 65%、住宅用不動産の場合は 80% を超えません。

ブリッジローンは、所定の期間のみ利用可能であるクローズドローンと、返済日が決まっていないオープンローン（ただし、一定期間後に返済が必要となる場合がある）の2種類があります。^[6]

ファーストチャージブリッジローンは、通常、セカンドチャージブリッジローンよりも高いLTVで利用できます。これは、関連するリスクのレベルが低いためであり、多くの英国の貸し手はセカンドチャージ融資をまったく避けます。

LTV が低いと金利も低くなる可能性があり、これもまた引受リスクの低さを表しますが、初期手数料、貸し手側の法的費用、評価支払いは固定のままになる可能性があります。

• ブリッジローンは、許可の承認を待つ間、開発業者がプロジェクトを続行するためによく利用されます。プロジェクトが実現する保証がないため、融資は高金利で、リスクを受け入れる専門の融資元から行われる場合があります。プロジェクトが完全に承認されると、より低金利、長期、高額の、より一般的な融資元から融資を受ける資格が得られます。その後、ブリッジローンを組んでプロジェクト完了の資金を調達するために建設ローンが取得されます。^[7]
• 消費者は新しい住宅を購入し、現在所有している住宅の売却益で頭金を支払う予定です。現在所有している住宅は、新しい住宅の引き渡しが終わるまで引き渡しされません。ブリッジ ローンを利用すると、購入者は現在の住宅の資産価値を新しい住宅の頭金として使用できます。現在の住宅は短期間で引き渡しされ、ブリッジ ローンが返済されることが期待されます。
• つなぎ融資は、たとえば、あるシニア パートナーが退社を希望し、別のパートナーが事業を継続したい場合などに、事業の円滑な継続を保証するために企業が利用できます。つなぎ融資は、会社の敷地の価値に基づいて行われるため、経営陣による買収など、他のソースから資金を調達できます。
• 購入者がすぐに購入を完了できる場合、割引で購入完了に必要な短期のつなぎ融資の費用を相殺して、物件を割引価格で提供することができます。オークション物件の購入では、購入者が 14 ～ 28 日で購入を完了できる期間が限られているため、賃貸用住宅ローンなどの長期融資はその期間内には実行できない可能性がありますが、つなぎ融資なら実行可能です。

ブリッジローンは、ベンチャーキャピタルやその他の企業金融において、いくつかの目的で使用されます。

• 大規模なプライベートエクイティファイナンスが続く間に企業が資金不足に陥らないように、小額の現金を注入して企業を支えること^[8]
• 買収者や大口投資家を探しながら経営難に陥った企業を買収する（この場合、貸し手は融資に関連して多額の株式を取得することが多い）
• 新規株式公開または買収の直前の期間を会社が乗り切るための最終的な負債資金調達として。

南アフリカの法律 では、不動産は登記所と呼ばれる公的登記所に登録するシステムを通じて譲渡されます。^{[9] [10]}移転プロセスに起因する遅延を考慮すると、不動産取引の多くの参加者は、取引が関連する登記所に登録された日にのみ利用可能になる資金にアクセスする必要があります。

ブリッジファイナンス会社は、参加者の当面のキャッシュフロー要件と、登記所での登録時に最終的に資金を受け取る権利との間に橋渡しとなる資金を提供します。ブリッジファイナンスは、通常、銀行によって提供されるものではありません。

つなぎ融資には、資金を必要とする不動産取引の参加者に応じて、さまざまな形態があります。固定資産の売主は売却代金をつなぎ融資でき、不動産業者は不動産業者の手数料をつなぎ融資でき、抵当権者は追加債権またはスイッチ債権の収益をつなぎ融資できます。つなぎ融資は、未払いの固定資産税や市税の清算、または譲渡税の支払いにも利用できます。

英国では1960年代初頭から、現代​​のブリッジローンに似た短期融資が利用可能でしたが、通常は大手銀行や住宅金融組合を通じて既知の顧客に対してのみ提供されていました。^[11]ブリッジローン市場は2000年代に入っても小規模のままで、貸し手の数も限られていました。

2008年から2009年の世界的不況後、英国ではブリッジローンがますます普及し、総貸出額は2011年3月までの1年間の8億ポンドから2014年6月までの1年間の22億ポンドへと2倍以上に増加した。 ^{[要出典] [信頼できない情報源? ]これは、}銀行や住宅金融組合が住宅ローンの貸付に消極的になったため、同時期に主流の住宅ローン貸付が著しく減少した時期と一致した。^{[12] [6]}

2016年第1四半期の住宅ローン残高総額は1兆3,045億ポンドで、2015年第4四半期と比較して1.0%増加し、過去4四半期と比較して3.4%増加しました。^[13]

ブリッジローンの人気が高まるにつれ、ブリッジローンをめぐる論争も激化しました。2011年、金融サービス機構（FSA）は、住宅ローンブローカーの一部がブリッジローンの適合性を誤って伝えている可能性があるという懸念を表明し、住宅購入者に対し、通常の住宅ローンの代わりとしてブリッジローンを使用しないよう警告しました。^[14]

英国では、ブリッジローンはビジネスと不動産の両方で使用されています。前者では、通常、キャッシュフローを増やすために自己資本を解放するために使用されます。後者では、売却日と完了日の間に遅延がある場合に短期的な資金源を提供することで不動産チェーンを「断ち切る」ために住宅購入者が使用したり、オークションで不動産に入札する購入者が使用したり、地主や不動産開発業者が早期売却のために改修資金を確保したり、通常の住宅ローン融資を受ける前に居住不可能と見なされる不動産を改修したりするために使用されています。 ^[12]

ブリッジローンは、商業用不動産、賃貸用不動産、老朽化し​​た不動産、土地や建物の区画などの不動産に対する第一または第二の担保として担保することができます。融資期間は通常18か月までで、複利が毎月請求されます。そのため、他の種類の担保付き住宅ローンよりも高額になることが多いです。^[12]

ブリッジローンは、「オープン」または「クローズ」と定義されます。借り手がローン担保の売却や長期融資など、明確で信頼できる返済計画または出口戦略を実施している場合、ローンはクローズされます。^{[15]オープンブリッジローンは、}債務不履行の可能性が高いため、借り手と債権者の両方にとってリスクが高くなります。

借り手または近親者が居住する不動産を第一順位担保として担保されるブリッジローンは、規制対象の住宅ローン契約とみなされ、金融行為規制機構（FCA）によって規制される。^[16]地主や不動産開発業者に販売されるブリッジローンは、一般的に規制されないが、ローンの担保となる賃貸物件の居住者が借り手の近親者であるか、または将来そうなる場合は、FCA規制が適用される。^[17]

例外は、現在、借り手または近親者が物件の40%未満を占有する複合用途物件の場合である。しかし、2016年3月、英国は汎欧州住宅ローン信用指令（MCD）に基づき、既存の法律を欧州の法律に合わせることを余儀なくされる。MCDは規制対象契約を定義する際に使用基準を認識していないため、現時点では「40%ルール」が引き続き適用されるかどうかは不明である。^[18]

• ハードマネー貸し手
• 商業貸付業者
• 非適合ローン
• ギャップファイナンス