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売主融資とは、不動産や事業の売主が購入者に提供するローンである。住宅用不動産の文脈で使用される場合、「タイトル担保融資」または「オーナー融資」とも呼ばれる。[1]通常、購入者は売主に対して何らかの頭金を支払い、その後、ローンが全額返済されるまで、合意された利率で、指定された期間にわたって（通常は月ごとに）分割払いを行う。平たく言えば、これは、買主が銀行から融資を受けるのではなく、取引において売主が買主に融資を提供する場合である。売主にとって、これは、買主の信用力または住宅ローンを支払う能力と意欲によってのみリターンが保証される投資である。買主にとっては、銀行から融資を受けられない可能性があるため、多くの場合有益である。一般に、融資は売却される不動産によって担保される。購入者が債務不履行になった場合、銀行の場合とまったく同様に 、不動産は差し押さえられるか、抵当権が行使されます。
売主融資に義務付けられている普遍的な要件はありません。買主と売主の両方の利益を保護するために、弁護士の支援を受けて法的拘束力のある購入契約書を作成し、両当事者が署名する必要があります。
流通市場
売主融資による債務証券には流通市場があります。多くの企業や投資家は、投資として適切に構成された債務証券の購入を検討しています。典型的な、適切に構成された売主融資による債務証券の基準は、担保付き株式の良好なポジション、現在の金利環境を下回らない金利、財務面での借り手のバックグラウンドが良好な資産です。[2]
住宅における売主融資
米国では、 2008 年のサブプライム危機後に住宅ローン融資に課された厳格な規制を受けて、信用力の低い人々が住宅を所有するための手段として売主融資が登場しました。買い手が住宅の法的所有権を取得する通常の住宅ローンとは異なり、売主融資の買い手は住宅の購入価格を全額支払うまで法的所有権を取得しません。つまり、買い手が支払いを怠ると、立ち退きを命じられ、住宅に投入したすべての資金と利息を失う可能性があります。さらに、買い手は修理、税金、保険の責任を負うことが多く、つまり、実際に不動産を所有する権利がないにもかかわらず、住宅所有者としての責任を負っていることになります。ほとんどの州では、売主融資契約は住宅ローンよりも消費者保護が少なくなっています。
売主融資は、信用スコアの低い人が住宅所有への道を得るためのユニークな方法となり得るが、アメリカ進歩センターなどの団体からは略奪的であると見なされている。さらに、一部の投資会社は、評判を恐れて売主融資への関与を避けている。テキサス州マーベリック郡の売主融資契約に関する2012年の調査では、そのような契約に署名した人のうち、住宅を完全に所有するようになった人は20％未満であることが判明した。[1]略奪的貸付慣行への懸念に対抗するため、米国政府の立法府と行政府は、ドッド・フランク・ウォール街改革・消費者保護法を可決し、2010年に法律として署名した。この法律には、ローンオリジネータールールと呼ばれる一連の規則が含まれていた。前述の規則の一部には、売主融資取引に基づく消費者住宅ローンの作成を規制し、略奪的戦術の使用を禁止するものがある。[3]
利点
売り手/買い手のメリット:
- 買い手と売り手の両方が決済費用を大幅に節約できます。
- 金利、返済スケジュール、その他のローン条件について交渉することができます。
- 購入者は、家電製品の同梱など、購入に際して特別な条件を要求することができます。
- 借り手はローン引受業者の資格要件を満たす必要はありません。
- 交渉しない限り、 PMI 保険料は発生しません。
- 売り手は、利子付きの株式を受け取ることで、投資に対してより高い利回りを得ることができます。
- 売り手はより高い金利を交渉できる可能性があります。
- 売り手はより高い販売価格を交渉できる可能性があります。
- 物件は「現状のまま」で販売できるため、修理の必要はありません。
- 売主は、ローンの返済が完了するまで、自分の権利を最もよく保護するために、どの担保文書（抵当権、信託証書、土地売買文書など）を選択することができます。
- 不動産がかなりの利益で売却された場合、売り手は結果として生じる譲渡益を複数年にわたって分散することができ、通常は取引を分割販売にすることで全体的な税負担を軽減できます。
欠点
- 買い手はローンを全額支払ったとしても、売り手が明らかにしていない、または売り手が知らないその他の負担のために所有権を受け取れない可能性があります。
- 買い手は誠実に支払いを行うかもしれませんが、売り手は優先融資の支払いを行わない可能性があり、その結果、不動産が差し押さえの対象になる可能性があります。
- 購入者は、不動産に高額を支払っていないことを確認するための住宅検査、住宅ローン保険、または鑑定による保護を受けられない可能性があります。
- 売り手は買い手の信用情報や雇用状況を完全に把握できない可能性があり、差し押さえの可能性が高くなります。
- 使用された担保手段によっては、差し押さえには最長 1 年かかる場合があります。
- 売り手は売却を手助けするために買い手から少額の頭金を受け取ることに同意したが、リスクが少額であったために買い手がその物件を放棄することになった。
参照
参考文献
- ^ ab Perlberg, Heather (2016年4月7日). 「Apollo、他から略奪的とみなされる事業に進出」ブルームバーグ. 2016年4月11日閲覧。
- ^ 「売主による不動産融資の簡単な基準概要」Amerinote Xchange 2024年1月18日閲覧。
- ^ Mastroeni, Tara (2015-06-11). 「ドッド・フランク法は投資家の売り手融資にどのような影響を与えるか?」Amerinote Xchange . 2024年1月18日閲覧。