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不動産投資において、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン[1]は、年間の税引き前キャッシュフローと投資した現金総額の比率をパーセンテージで表したものです。
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン、つまり「キャッシュ利回り」は、賃貸物件などの収益を生み出す資産からのキャッシュフローを評価するためによく使用されます。
一般的に、資産がさらなる検討と分析の対象となるかどうかを素早く判断するためのナプキンテストと考えられているキャッシュ・オン・キャッシュ分析は、キャッシュフローが最も重要となる物件を探している投資家によってよく使用されますが、物件が過小評価されているかどうか、つまり物件の即時のエクイティを示すかどうかを判断するために使用する人もいます。[2]
例
投資家が30万ドルの頭金で120万ドルのアパートを購入したとします。毎月、家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローは5,000ドルです。1年間で税引き前利益は5,000ドル×12 = 60,000ドルとなり、NOI（純営業利益）のキャッシュリターンは次のようになります。
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ただし、投資家は資産の一部を返済するために負債を使用したため、このシナリオでは負債返済の支払いと元本の返済（つまり住宅ローンの支払い）を行う必要があります。このため、キャッシュ・オン・キャッシュの収益は、住宅ローンの支払い費用をすべて差し引いた後の NOI を投資した現金の合計で割ることによって算出される低い数値になります。
たとえば、このシナリオで投資家が毎月 2,000 ドルの住宅ローン支払い（元金 + 利息）を行った場合、投資のキャッシュオンキャッシュ収益は次のようになります。
- 2,000ドル×12＝24,000ドル
- 60,000ドル - 24,000ドル = 36,000ドル
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制限事項
- 計算は投資した現金の額に対する税引き前のキャッシュフローのみに基づいているため、個々の投資家の税務状況を考慮することはできません。税務状況の詳細は投資の望ましさに影響を与える可能性があります。ただし、投資家は通常、長期間にわたって税金を延期するのに十分な資本コスト控除を控除できます。
- この計算式では、値上がりや値下がりは考慮されません。現金の一部が資本収益(ROC) である場合、ROC は収入ではないため、誤ってより高い収益を示します。
- 基礎となる不動産に関連するその他のリスクは考慮されません。
- これは本質的には単利計算であり、複利の効果は無視されます。投資家にとっての意味は、名目複利率が低い投資は、長期的にはキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンが高い投資よりも優れている可能性があるということです。
税引き後のキャッシュ・オン・キャッシュの計算を行うことは可能ですが、減価償却やその他の損失によってどれだけの税金が節約されているかを正確に計算するには、調整後の課税所得を正確に表す必要があります。
参照
参考文献
- ^ 「Cash on Cash Return」。2022年1月25日閲覧。
- ^ 「Cash on Cash Return」 。 2022年11月3日閲覧。