英国法における地役権

英国法における地役権とは、英国土地法において、人が他人の土地に対して持つ特定の権利のことです。地役権として認められる権利は、非常に一般的な通行権、電気通信ケーブル、電力供給線、供給パイプや排水管などのサービス導管を使用するほとんどの権利、共同庭園を使用する権利、採光権から、より厳格で斬新な形式まで多岐にわたります。すべての種類は、一般的な規則と制約の対象となります。英国法の明示的な形式の一つとして、明示的な法的地役権は証書によって作成されなければなりません。

地役権の種類によっては、厳しく制限されているものがあります。イングランドとウェールズの裁判所は、これらの地役権を、主に財産権の干渉という、判例で定められたテストに基づく、広範囲にわたる公共政策の対象となる地役権としてのみ支持します。同様のテストが地役権の黙示的適用にも適用されます。これらのテストのいずれかに合格しない場合、主張された権利は「単なる」ライセンス、典型的には任意に取り消せる使用権として解釈される可能性があります。特定の権利の使用、文言、履歴の詳細は極めて重要です。特定の事実に基づいてのみ支持される明示的な地役権の主な例としては、公共的な規模を持つ共同庭園の使用、^[1]隣人のトイレ、または他人の土地の一部を駐車場として使用することなどが挙げられます。

いずれの場合も、隣接する、影響を受ける、「従属」土地は隣接している必要はありません。^[2]

地役権の必要性は、法務委員会が2008年に統計調査を行い、登録された自由保有権の少なくとも65%に明示的な地役権が存在するという結果から明らかです。^[3]多くの場合、土地所有者または借地人が介在する土地の通行権の地役権なしに公道にアクセスすることは不可能です。地役権の設定は通常、証書によって明示的に行われますが、必要な場合、または土地所有者が保有することが合理的に予想される場合は、地役権が暗黙的に付与される場合があります。このアプローチは、訴訟費用を削減しますが、まったく議論の余地がないわけではなく、最近の改革提案の対象となっています。

地役権は本質的には他人の土地に対する権利であるが、地役権として主張される権利は、エレンボロー・パーク事件で概説されたコモンローの定義を満たしていなければならない。^[1]ここで、ダンクワーツ判事は地役権の本質的な特徴を次のように説明した。^[4]

1. 優先権のある土地と従属権のある土地が存在しなければならない。
2. 地役権は、主たる借地権に適合するもの、すなわち、主たる借地権の享受と主たる借地権の利益に結び付けられるものでなければならない。
3. 主要所有者と従属所有者は異なる人物でなければなりません。
4. 主張される権利は、権利付与の主題を形成できるものでなければなりません。

最初の要件（影響を受ける土地が2つの別個の区画でなければならない）は、地役権の定義の中心となるものです。個人に与えられる通行権は、土地所有者としての立場で与えられます。土地所有者ではない個人に与えられる通行権は、単なる許可証にすぎません。^[5]

次に、その権利が何らかの形で優先的土地の享受と関連していることが示されなければならない。この目的のためには、その権利が土地所有者としての個人の立場において利益となるものでなければならず、単に個人的な権利を形成するだけではないことが必要である。例えば、ノーサンバーランドの土地区画からケントの地所までの通行権は、2つの土地が近すぎるため、必要な利益を形成できないと司法上述べられている。^{[6]しかし、}エレンボロー・パーク事件では、地役権は隣接する土地に及ぶ必要はないが、優先的土地が利益を受けることができる何らかの合理的な関連性が明らかに存在しなければならないことが認められた。 ^[7]

優先地役権と従属地役権が共通の所有権下にある場合、地役権は認められない。しかし、準地役権として権利が認められる場合があり、その場合、当該土地の譲渡時に完全な地役権として暗示される可能性がある。^[8]

地役権の最も問題となる特徴は、証書による譲渡を形成できるものでなければならないということである。したがって、権利は目的が明確で明確でなければならない。さらに重要なことは、裁判所が地役権になり得る権利として認める用意があることである。主張される権利の多くはこの最後の基準を満たしていない。たとえば、被承役地の所有者による積極的行動を必要とする権利は認められそうになく、土地の使用を制限する消極的権利も同様である。^[9]性質上過度な権利も同様に認められそうにない。コープランド対グリーンハーフ^[10]では、隣人の土地に無制限に車両を保管する権利の主張は、主張された干渉と権利が地役権として認められるには大きすぎるとして却下された。^[11]

地役権は制限的契約とは異なり、裁判所は、権利が実質的に制限的契約である場合、地役権の設定を認めない。制限的契約が存在することを示すには、異なる基準が満たされていることを示す必要があり、制限的契約は衡平法でのみ機能し、コモンローでは機能しないが、地役権はどちらでも機能することができる。^[12]別の借地に負の義務を課す文書は通常、制限的契約となるが、例外もある。採光権は地役権になり得、被担保地主がそれに矛盾する行動をとることを防ぐ役割を果たす。^[13]

地役権は、普遍的に機能し、作成する必要がない自然権とは別のものである。地役権に似ているように見える自然権もある。たとえば、土地の維持に関する自然権がある。ただし、これは土地上の建物や、その土地に建物を建てることによって土地に生じる結果には及ばない。ただし、地役権の形で土地だけでなく建物の維持権をもたらす時効の作用は、この自然権の作用を制限する。自然権は事後的にのみ、つまり損害がすでに発生した場合にのみ訴訟の対象となり、近隣の土地所有者に予防措置を講じたり、特定の方法で支援するよう強制することはできない。^[14]小川や川の水に対する権利は、地役権の作用によって拡大される可能性がある別の自然権である。この分野の地役権は、特に商業的な文脈において、法定制度に照らして検討する必要がある。^[15]海岸で魚釣りや航行をする公共の権利もあるが、これはいくつかの点で制限されている。^[16]

契約も公的権利とは別物である。これには慣習として取得された権利が含まれる。たとえば、特定の場所に市場を開く権利などであり、地役権と同様の働きをする。しかし、慣習として権利を取得するには、その使用が少なくとも 1189 年に遡ることを示す必要があるため、これはまれである。より一般的なのは、入会権である。これらは現在、排他的登録システムを定めた2006 年コモンズ法によって規制されており、権利が機能するには、すべての権利を登録する必要がある。したがって、新しい入会権は明示的な付与によってのみ有効になる。^{[17]通行権は地役権の対象となることが多いが、公道の権利は契約を必要とせずに有効になる。}公道と同様に、共有地や空き地に対する権利も一般に付与されており、現在は2000 年田園地帯および通行権法によって規制されている。^[16]

1925年財産法第1条(2)は、地役権は法的に認められる権利であると規定しており、同法第52条は、すべての譲渡(土地の権利の移転)は証書によって作成されない限り無効であると規定している。したがって、単に衡平法上の地役権ではなく明示的な法的地役権(すべての相続人を自動的に拘束する)が形成されるためには、証書によって作成されていなければならない。法的地役権は、その権利が登録されている場合、効力を発揮するためには、要地と従属地(「借地」)に対して登録されなければならない。法的地役権の利益は、要地または要地の一部を譲渡すると自動的に移転する。^[18]

地役権は、売主が土地の一区画を売却し、隣接する別の区画を保有する場合にも、暗黙的に発生することがある。地役権は、保有区画（留保）または売却区画（譲渡）に有利に発生することがある。売主は、売却文書に有利な条項を挿入する十分な機会があったと推定されるため、暗黙の留保の範囲は、暗黙の譲渡の範囲よりもはるかに狭い。^[18]売主が隣接する 2 つの区画（譲渡時ではなく契約時によって決定される）を売却する場合、両方の区画は、他方の区画に関して暗黙の譲渡の規則に該当する。たとえば、同じオークションで売却された 2 つの区画は、条項に該当するが、契約間の 1 か月の期間は長すぎる。^[19]暗黙の地役権は、条項が明示されている場合と同じ効果を持つため、衡平法ではなく法律に基づいて機能する。登録の要件は、暗黙の地役権の概念と明らかに矛盾するため、登録は適用されない。^[18]

地役権の付与が黙示的となる状況はいくつかあり、通常は土地の譲渡時に発生します。土地が譲渡される場合、反対の意図を条件として、既存の地役権は1925年不動産法第62条に基づいて自動的に譲渡されます。さらに、場合によっては物議を醸しますが、許可証や人格権などの「不安定な」権利が法的な地役権に変換される可能性があり、International Tea Stores Co v HobbsおよびHair v Gillmanで実証されています。^[20]これらのケースでは、許可証として付与された通行権（および駐車権）は、影響を受ける（承役）土地の譲渡後に、法的に地役権に変換されたと判断されました。この条項の制限は、地役権を黙示的に留保するものではないことです。たとえば、2つの土地を共有所有している土地所有者は、1つの土地を売却した後、残りの土地に採光権の地役権が黙示的にあるべきだと主張することはできません。^[21]地役権が暗黙的に認められる可能性があるその他の状況としては、土地の享受に地役権が必要な場合が挙げられる。

留保地役権が黙示的に認められるためには、その地役権が土地の一般的な使用、または当事者が共同で土地の利用を意図する使用のために必要でなければならない。^[22]

最初のカテゴリーは、提案された地役権がなければ土地が陸地に囲まれている場合をカバーしますが、それ以上には及ばないようです。^[23]たとえ水路や不便なアクセスであっても、必要性の主張を退けるのに十分であるというのは長い間の事実ですが、将来的には裁判所がより幅広いアプローチ、おそらく車両によるアクセスのみを検討するようになる兆候があります。必要性の主張は、取り消し可能な許可によって提供されるアクセスや、それを使用するには建物を取り壊す必要がある場合には退けられません。^[23] Nickerson v Barracloughで、控訴院は必要性の要件は許可時の当事者の推定意図に基づいていると判断しました。したがって、その後の出来事は、黙示の留保によって生じた地役権を破棄することはできないはずですが、ビクトリア朝以前のある判例では破棄される可能性があることが示唆されていました。^[24]

2 番目のカテゴリには、ウォン対ボーモント プロパティ トラスト リミテッドのようなケースが含まれます(ただし、このケースでは、黙示の許可をもたらすように機能しました)。被告は、レストランとしてのみ使用するという条件で、原告に一連の地下室をリースしました。しかし、商取引法に準拠するために、原告は、地下室をレストランとして使用する場合、被告が保持する建物の部分に換気ダクトを設置することを法律で義務付けられていました。裁判所は、このケースで黙示の許可を決定しました。これは、リースで要求されている事業の遂行に必要だったためです。このケースでアトキンソン卿が述べたように、その種類または場所の不動産で合理的または一般的であるだけでは不十分で、必要である必要があります。^[25]権利が相互的である場合 (たとえば、扶養)、必要性のルールはより緩やかになります。^[26]

土地所有者が長い間、物理的に権利を享受してきた場合、その権利は、影響を受ける土地の所有者（「承役地」）との紛争の有無にかかわらず、地役権として保持（「規定」）される可能性がある。そのためには、地役権の基準を満たしている必要があり、請求者は、その使用が強制、隠密、または許可によるものではなく、20年間継続したことを証明できなければならない。^[27]土地所有者は、自分の土地に対するそのような使用を知っているかもしれないが、必ずしも知っている必要はない。使用の請求者は、土地所有者が主張する使用を知っており、それに異議を唱えていると信じる理由がある場合、その請求は却下される。^[28]次のように述べられている。

「時効権の取得を阻止したい土地所有者は、黙って従って我慢してはならない」^[29]

このような権利は登録することができます。請求者は、真実の陳述書または法定宣言書、または以前の所有者を対象とする一連の文書で、少なくとも 20 年間、自由保有権所有者によって、または自由保有権所有者に代わって、権利として継続して使用されていたことを証明する必要があります。真実の陳述書または法定宣言書には、請求を立証するために依拠する使用と享受の詳細が記載されている必要があります。請求される権利は、合法的に付与された可能性があるものでなければなりません。土地登記所には、慣習的地役権に関する典型的な真実の陳述書として、ST4 フォームがあります。^[30]

「たとえ原告がこの証拠を提示したとしても、それは必ずしも地役権が取得されたことを意味するわけではない。請求が慣習法の時効（法定時効ではなく）に基づく場合、負担地の所有者は、1189年以降に権利が行使された可能性はなかったと立証できるかもしれない。請求が失われた現代の付与に基づく場合、所有者は、誰も合法的に地役権を付与できなかったと立証できるかもしれない。これらの場合、地役権は存在しない。^」[30]

法定地役権の利益は、明示的な文言なしにその借地権の次の所有者に引き継がれます。これは慣習法の立場であり、現在では1925年不動産法の第62条と第187条の両方に反映されています。優先借地権が、たとえ衡平法のみで賃貸されているとしても、法定地役権の利益は依然として借地人に引き継がれ、借地人が衡平法のみで強制執行できる地役権ではあるものの、法定地役権のままとなります。^[31]

衡平法上の地役権は、その主題に関して、法律上の地役権と同じ基本要件を有する。^[32]地役権は、少なくとも 3 つの状況で衡平法上生じると認められる。^[33] 1 つ目は、地役権が「絶対的な占有または絶対的な年数」であることを要求する1925 年財産法第1 条 (2) (b)項により、地役権が法律上の権利として存在できなくなる場合である。これには、特定のイベント (たとえば、テナントの 1 つに対する計画許可の可決) が発生したときに終了する、不確定な期間の地役権が含まれる。^[33]さらに議論を呼ぶことに、このカテゴリには、同様に法律上存在できない終身地役権も含まれる。この問題は少なくとも 1925 年以降、裁判所で取り上げられていないが、終身地役権が主テナントに適合したことを示すのは困難である。なぜなら、終身地役権は本質的に個人的な性質を持つからである。^[34]終身地役権を主張する権利は、地役権として拒否された場合、代わりにライセンスとなり、契約を通じて効力を発する。^[35] 2番目のカテゴリは、地役権を設定するための特に強制力のある契約が発効したが、地役権が付与されていない場合である。この場合、「エクイティは、なされるべきことをなされたとみなす」ため、エクイティの通常の原則が地役権をもたらすために機能する。 ^[36] 3番目のカテゴリは、付与者が自分自身にのみエクイティ上の権利を有する場合である。これが発生する最も一般的なケースは、地役権が遺言による処分によって作成される場合である。遺言がある場合、法的所有権は、故人の個人代理人に譲渡されるまで遺産執行者に帰属するが、遺贈された権利は処分の時点からエクイティに基づいて機能する。^[37]

4番目のカテゴリーである、所有権の禁反言により生じる衡平法上の地役権は争われている。ER Ives Investments Ltd v HighやCrabb v Arun District Councilなどの事例は、その存在を支持するものとして提示されてきたが、一部の評論家は、これらの事例をそれぞれ地役権または法的地役権とは異なる権利を生じさせるものとして分析することを好む。これは、第三者の購入者を拘束する場合に重要な違いを生む。^[38]

現在一般的になっているように、土地が登記されている場合、衡平法上の地役権が生じる状況がさらにあります。 ^{[39]要役地と従役地の両方が登記されている場合、} 1925年土地登記法の条項に基づき、両方の権原に対して地役権を登記する必要があります。そうしないと、それらは衡平法上の地役権のみになりますが、1925年土地登記規則の規則258に基づき、購入者を依然として拘束します。^[40]従役地が登記されていない場合、たとえそれが登記済みの土地であっても、地役権を要役地に対して登録する必要がない可能性があります。ただし、これは議論の余地があり、重要なことです。なぜなら、法的であれば最初の登録後に後継者を拘束するのに対し、衡平法上の地役権では土地担保として登録が必要になるからです。^[41]規則250(1)は、所有権が登録されている場合、時効により衡平法上の地役権が発生することを認めているが、時効により発生する権利は法的地役権として創設され、このプロセスには、優先地主が衡平法上の権利のみを有する部分はないと思われる。^[42]

衡平法上の地役権の利益は、要地の移転とともに移転する。^[43] 1925年不動産法第62条が、要地の譲渡により衡平法上の地役権を法的地役権に転換する働きをするかどうかは不明である。一方では、より近い衡平法上の地役権が法的地役権になれないのに、単なるライセンスがこの条項によって法的地役権になれるというのは奇妙に思える。他方では、この条項をこのように解釈することは、購入者の観点からは不必要である。衡平法で執行可能な権利は、慣習法で執行可能な権利とほぼ同じくらい有用だからである。^[44]

承役地が未登記の場合の衡平法上の地役権は、 1972年土地担保法の条項に基づいて適切に登記された場合にのみ、購入者に対して有償で強制執行できる。地役権を付与する契約によって生じる衡平法上の地役権は、不動産契約または衡平法上の地役権として登記できる。^[45]承役地が登記されている場合、土地登記所での衡平法上の地役権の登記は、単なる通知または警告によって行うことができ、その後購入者を拘束する。あるいは、それが「優先権」を構成する場合、購入者を拘束する。^[46]サッチャー対ダグラス事件で確認されたように、土地登記法第70条(1)項(c)および1925年土地登記規則第258条は、ほぼすべての衡平法上の地役権が優先権を構成することを保証するように機能する。^[47]

これは通常、「解放証書」（または同様のもの）という表題が付けられ、オプションでタイトルに「地役権の」または「地役権の」が付加される文書です。

地役権の利益に関係するすべての利害関係者は、証書の当事者であるか、解放に同意していなければならない。これには以下が含まれる: ^[48]

• 要地（地役権を有する土地）の登記所有者/所有者
• 要地（地役権を有する土地）の担保権者（通常は抵当権者と呼ばれる）
• 要地登記簿に利害関係が記載されており、解放によって不利な影響を受けるその他の当事者。たとえば、要地登記簿に売買契約が記載されている場合、契約の利益を受ける人が当事者または同意者でなければなりません。
• おそらく、地役権が彼らに利益を与える場合、それはほとんどの場合よりも稀であるが、従属地主である。

ニュージーランドでは、法律は「明け渡し」という古い代替法用語を反映しており、しばしば使用されている。イングランドとウェールズでは、地役権の申請は解放と同義であった。^[49]明瞭に言えば、明け渡しは一般的に、イングランド法では、リース、占有権、物品、および類似の権利の終了のクラスに限定されており、より金銭的な性格を帯びる傾向がある。

これは、ほとんどのリースと同様に、地役権または地役権セットの恩恵を受けたリースの終了を表す、ラテン語ベースの正式な法律用語です。

賃貸借契約で付与される地役権は通常、賃貸借契約と同時に終了します。^[50]

登録された賃貸借契約が終了し、土地登記申請書に所有権の閉鎖を申請した場合、申請が完了すると、付属地役権の利益に関するすべての記載が削除されることになります。^[50]

要地と従属地の所有権と占有権の両方が統一されなければならない。^[51] 権利は、継続使用により準地役権に低下、つまり進化し、その後、所有権の再分割、すなわち統一された土地の関連部分の後日譲渡の条件に応じて復活するか、または事実上必要に迫られて復活する可能性がある。そうでない場合、または所有権が統一されている間はいつでも、土地登記所で地役権を確認しているように見える記載は、統一後いつでも削除できる。

地役権者は、その権利の行使をやめただけでなく、「その後いかなる時も自らその権利を主張したり、他人に譲渡しようとしたりしないという確固たる意思を示した」ことも必要である^[52]。放棄に相当すると主張される状況は、法定宣言書または真実の陳述書に記載されなければならない。^[53]

^{地役権は、法令により明示的に[54]}または暗黙的に^[55]消滅または変更される可能性がある。

• モンクリーフ v ジェイミーソン[2007] UKHL 42.
• ヒル対タッパー事件（1863年）2 H & C 121
• エレンボロー・パーク事件[1956] 第131章
• ピュー対サベージ[1970] 2 QB 373
• アルドレッド事件（1610）9 Co Rep 57
• ウェッブ対バード（1862）13 CB（NS）841
• バス対グレゴリー（1890）25 QBD 481
• ケーブル対ブライアント事件[1908] 1 Ch 259
• 1832年処方箋法第3条
• ハンター対カナリーワーフ社[1997] 2 All ER 426
• ケッペル対ベイリー（1843）2 My & K 517
• ダイス対ジェームズ・ヘイ夫人（1852）1マック305
• フィップス対ピアーズ[1965] 1 QB 76
• クロウ対ウッド[1971] 1 QB 77
• ダルトン対アンガス（1881）6 App Cas 740
• 1925年財産法第1条(2)
• ティッチマーシュ対ロイ​​ストン水道会社（1900）81 LT 673
• ニッカーソン対バラクロフ[1981] 2 WLR 773
• 1992年隣接地アクセス法
• 1925年財産法第62条
• LRA 2002スケジュール 3、パラグラフ 3
• クラブ対アランDC
• ペイン対インウッド（1997年）74 P &CR 42
• インターナショナル・ティー・ストアーズ対ホッブズ[1903] 2 Ch 165
• 1881 年不動産譲渡法第 6 条
• ウォン対ボーモント不動産信託事件[1965] 1 BE 173
• ウィールドン対バロウズ（1879）12 Ch D 31
• ウィーラー対サンダース[1995] 2 すべて ER 697
• ケント対カバナ[2007]第1章
• ベン対ハーディンジ(1992) 66 P & CR 246
• ボサムワース対フェイバー（1995）69 P & CR 288
• ハックヴェール対エーゲアンホテルズ（1989）58 P & CR 163

• イギリスの土地法
• イギリスの財産法

書籍

• M・トンプソン『現代土地法』（OUP 2009）
• R・スミス著『財産法』（2011年）

記事

• DG バーンズリー、「衡平法上の地役権 - 60 年後」（1999 年）115 法律四半期レビュー 89-118
• P ルーサー、「地役権と排他的占有」（1996 年）16 法律研究 51
• B・ジフとM・リットマン、「地役権と占有権」[1989] 譲渡人296
• E・パトンとG・シーボーン、「ここからそこに行けないのか？」[2003] 譲渡人127

レポート

• 法律委員会、「土地の有効活用：地役権、契約、利益の活用」（2011年）法律委員会第327号

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