複数出品サービス

複数物件一括管理サービス（MLS 、複数物件一括管理システム、複数物件一括管理サービスとも呼ばれる）は、不動産ブローカーが（ブローカー間で）協力と報酬の契約を締結し、査定を可能にする情報を蓄積・配布するために使用する一連のサービスを備えた組織です。複数物件一括管理サービスのデータベースとソフトウェアは、不動産ブローカー（または航空機ブローカーなど他の業界^[1]）が、売主に代わって物件情報を、潜在的な買主に代わっているか、売主のブローカーと協力して物件や資産の買主を見つけることを希望している他のブローカーと広く共有するために使用します。複数物件一括管理サービスのデータベースに保存されている物件データは、物件の売主と物件一括管理契約を結んだブローカーの専有情報です。

米国全米不動産協会によると：

1800 年代後半、不動産ブローカーたちは地元の協会の事務所に定期的に集まり、売却しようとしている物件に関する情報を共有していました。彼らは、それらの物件の販売を手伝った他のブローカーに報酬を支払うことに同意し、組織化された不動産に特有の基本原則「私の在庫を売るのを手伝ってくれたら、あなたの在庫を売るのを手伝います」に基づいて最初の MLS が誕生しました。^[2]

「MLS」という用語は米国では一般的な用語とみなされており、商標登録やブランド化はできません。MLS は、個々の不動産業者協会、地域の複数の協会からなるコングロマリット、または不動産仲介業者の独立した協同組合によって所有および運営されます。権威ある単一の MLS はありません。ただし、MLS システムのデータ標準はあります。不動産標準化機構は、一般的な不動産用語とデータ構造のデータ辞書^[3]と、データ転送用のRESO Web API ^{[4]を提供しています。以前の共通データ転送標準である}RETS は廃止されました。

MLS の主な目的は、その MLS の他のブローカー参加者に対して、リスト ブローカーによる「一方的な報酬のオファー」を公開する機能を提供することです。言い換えると、リスト ブローカーによって提供される手数料率は、MLS 内で他の協力ブローカーに対して公開されます。この報酬のオファーは契約上の義務と見なされますが、リスト ブローカーと購入者を代表するブローカーの間でいつでも交渉できます。多くの不動産業者は、オファーを受け取った後は手数料は交渉できないと考えていますが、全米不動産業者協会はいつでも交渉できると述べています。^[5]取引の手数料と物件の特徴は MLS システムに含まれているため、正確でタイムリーなデータを維持することがブローカーの最大の利益となります。

MLS システムのもう 1 つの利点は、MLS 加入者が MLS を検索し、参加しているすべてのブローカーが販売するすべての住宅に関する情報を取得できることです。MLS システムには、物件の特徴に関する情報のフィールドが何百もあります。これらのフィールドは、その地域の市場に関する知識と経験のある不動産専門家によって決定されます。

現在、米国には 529 の MLS があります。これらは、不動産業者の協会が個別に、または共同で所有しており、少数のケースではブローカーが所有しています。誰でも自由にアクセスできるわけではなく、ユーザーになるには料金を支払う必要があります。また、認可を受けた不動産業者、ブローカー、鑑定士だけが MLS に所属できます。

これに対し、連邦取引委員会は調査を行い、いくつかの反トラスト法違反を発見し、5つのMLSと和解して掲載の自由競争を可能にした。^[6] MLSの1つであるミシガン州のRealcompは、そのような競争は会員の収益に悪影響を与えるため、ディスカウント業者の掲載を非表示にする権利があると主張し、FTCとの和解/同意契約の締結を拒否した。^[7] 2006年、FTCはRealcomp MLSに対して、連邦反トラスト法違反と自由競争の抑制を理由に訴訟を起こした。^[8]この訴訟は2007年に裁判にかけられ、FTCは敗訴したが^[9]、2009年の上訴で4対0の全会一致の判決で勝訴した。^[10]

カナダでは、CREAはカナダのMLSシステムに対する組織の支配をめぐって、競争局による調査と元CREA会員で不動産仲介業者のRealtysellers (Ontario) Ltd.による訴訟の対象となっている。 ^[11] 2001年に、不動産仲介業者の役割と住宅購入者と販売者から徴収する手数料を削減した格安不動産会社Realtysellers (Ontario) Ltd.が設立された。この仲介業者は後に閉鎖され、CREAとTREBに対して1億ドルの訴訟を起こし、2003年に当事者が締結した以前の法廷外和解に違反したと主張した。

複数物件一括管理サービス（MLS）に特化したListings of Indiaは、2015年12月にインドで初めて、認可されたすべての不動産業者/ブローカー/代理店/プロモーター/ビルダーを1つのプラットフォームに接続し、ネットワーク内でより広く公開するために物件リストを展示するプラットフォームを立ち上げました。^[12]

フィリピン不動産協会 (PAREB) は、PAREB ブローカー間で全国の不動産リストをリアルタイムで交換できるマルチ リスト サービス (MLS) である PAREB MLS を運営しています。

ベトナムのMLSは2010年に開始されました。^[13] ベトナムのMLSは米国のモデルをベースにしていますが、さまざまな現地の市場状況に対応するためにいくつかの変更が加えられています。特に、現在の市場は主にオープンエージェンシーモデルで運営されているため、このシステムはMLSリストだけでなくオープンエージェンシーリストもサポートしています。ただし、FSBOリストは許可されていません。

オーストラリアには一般的な MLS はありませんが、民間企業 Investorist がオフプラン物件に特化した MLS を運営しており、オーストラリアの一部開発業者やマスター エージェントがこれを使用しています。Investorist は国際的なエージェントも利用しています。

realestate.com.au Pty. Ltd.は、リアルタイムの予約と電子商取引の予約料金処理を可能にする不動産プラットフォームを運営しています。^[14]

バーレーン不動産マルチレベルリスティングソリューション – mlsBHは、RETSベースのMLSサービスのローカライズおよび拡張バージョンですが、バーレーンの不動産セクター内での実装と統合はまだ初期段階にあります。mlsBHは2015年以来民間企業^{[15]によって所有および運営されており[16]}、従来のMLSとは異なり、ブローカーのみとの取引に限定されていません。RealtorBHを介して、一連のFSRBOクラスと拡張ブローカークラスが独占リストを直接送信できるように支援され、検証後にmlsBHに集中化されます。さらに、米国のZillowに相当するローカルのRealtyBHに集中リストを直接シンジケートします。2018年にバーレーンRERAが導入されたことで、mlsBHの運営者は規制当局のポリシーに準拠しました。

イスラエルのMLSは1990年からエルサレムでのみ運営されています。^[17 ]イスラエルのマルチプル・リスティング・サービスは2013年に開始され、マルチプル・リスティング・サービス株式会社によって管理されています。^[18]

チェコ共和国には MLS サービスはありません。需要が高く、利用可能な物件の余剰が少ないため、買い手が不足していないため、エージェントが手数料を分割する必要はありません。

イタリアには多くの MLS があり、不動産会社が物件を管理して他の人と共有したり、Web 上で物件をシンジケートしたり、またはその両方を実行できるさまざまなソフトウェアから選択できます。MLS Agent RE では、2021 年の時点で市場シェアが 89.22% に達しており、「Reti e Aggregazioni Immobiliari 2021」レポートに記載されています。米国のモデルとは異なり、Agent One では、メンバーが物件を MLS に含める義務はありません。

多くの国では不動産取引に関する規制が欠如していますが、最近では先進国の規制に合わせる試みがなされています。その中で不動産業者が直接管理している唯一のものが「confederazione reti Mls」です。この連盟は、連盟の倫理規定を順守する一連の MLS ローカル ネットワークをまとめたもので、物件の事前審査義務と全物件リストの共有という点でイタリアの他の MLS ネットワークとは異なります。連盟の顧客向けサイトは immobilimls で、顧客は不動産業者が譲渡の所有者であるかどうかに関係なく、不動産業者を選択できます。

UltraIT マルチプル リスティング サービス (MLS) は、不動産業者の「取引専用」不動産ネットワークです。MLS に加入している業者は、加入している不動産業者の数が増えている不動産販売および賃貸物件のデータベースを検索できます。これにより、各業者は世界中の何万もの物件の UltraIT MLS システムにアクセスして検索できます。現在、キプロス、トルコ、ポルトガル、スペインのコスタ ブランカ、コスタ デル ソル、バルセロナ、テネリフェなどの地域が含まれています。トルコの All Entrepreneur Real Estate Agents (TUGEM) は、トルコで活動する国際ブランドを中心とするメンバーとともに、MLS ベースのデータベースを開始しました。TUGEM は、www.cepi.eu/ および www.nar.realtor と協力関係を開始し、両社のリソースを統合しています。トルコの土地登記省は、TUGEM および TUGEM GLOBAL と連携してサービスとすべてのリストおよび土地登記情報のデータベースを拡張するための Web ベースのポータル www.yourkeyturkey.gov.tr を開始しました。TUGEM は、2021 年半ばに完全な MLS システムを立ち上げる予定です。

英国では、一部のエージェント ソフトウェア プロバイダーを通じて MLS (Multiple Listing Systems) が存在します。ただし、多くのソフトウェア プロバイダーは、ソフトウェアを 1 つの会社 (通常は大規模なオフィス フットプリントで作業する企業) でのみ動作するように設計しています。従来の MLS の障害の 1 つは、代理店間でソフトウェア パッケージが混在し、他の会社との間でデータを相互に共有できないことです。そのため、英国の MLS はまだ初期段階にあり、現在は INEA を通じてクロス データ プラットフォームが存在します。

英国における MLS の歴史。1980年代から 1990 年代前半/中頃にかけて、エージェントは、米国やカナダの初期の不動産業者のように、チェックボックス付きの紙ベースのフォームを使用して共同作業を行っていました。チェックボックスには、エージェントからサブエージェントにリストを提供するためのチェック ボックスがあります。添付されるのは、正確性のために所有者と事前に合意した物件の詳細、写真のネガです。後に、同様の手順が電子メールとグラフィック コンピュータ ファイルで実行されるようになりました。関係するエージェントは、紙または電子メールベースの物件データをコピーして処理できます。メイン エージェントはベンダーとして扱われ、すべての販売の進行はメイン エージェントを通じて行われ、完了時に手数料が分割されました。

暗黒時代: 1990 年代後半、多くの小規模な代理店が大企業に買収され、既存の MLS 関係の多くが崩壊しました。ソフトウェア オプションがさらに増え (すべて競合状態)、ソフトウェア ハウスが連携しなかったため、代理店の集団は、非連携のグループ外ソフトウェアの制約によってばらばらになりました。2000 年代に大規模な不動産ポータルが台頭すると、英国の代理店は、全員が同じポータル プラットフォームにアップロードできるため、単独で作業するようになりました。

MLS Today:英国には、エージェントを水平に結びつけようとする初期のMLSシステムが数多くあります。INEA、^[19] 、 Lonres ^[20] 、AgentHub.com ^[21]は、米国のMLSと同様の機能を提供するサイトの例ですが、これらのシステムのいずれかが全国的に普及していると結論付けるにはデータが不十分です。

英国におけるMLSの将来： 英国におけるMLSの将来は、本稿執筆時点（2017年）では不透明です。住宅購入者のほとんどが全国規模の不動産ポータルサイトを通じてオンラインで物件検索を始めているため、^[22]不動産会社間で物件を共有する必要性は大幅に減少していると思われます。英国の大手不動産ポータルサイトは、情報豊富な環境で購入者と不動産会社を結び付けることで、住宅用不動産市場の流動性を大幅に向上させています。本質的には、以前はMLSを通じて行われていた不動産会社間の在庫の水平共有は、現在では不動産会社とRightmoveやZooplaなどの集中型広告ポータルサイトとの垂直的なやり取りに置き換えられています。

とはいえ、仲介業者間（手数料分担契約）だけでなく、抵当権者や調査員など取引の他の参加者と市場全体で水平に情報を共有する新しいシステムが市場に導入される可能性は、まったく考えられないわけではない。さらに、英国の不動産仲介業者は、大手不動産ポータルが請求する高額な手数料に抵抗を示している。いずれにせよ、英国における MLS の将来は、競争法、消費者行動、技術進歩の速度の変化によって形作られる可能性が高い。

コスタリカには2つの主要な不動産団体があります。CRGAR（コスタリカ世界不動産協会^[23]）とCCCBR（コスタリカ不動産商工会議所^[24] ）です。この2つの協会のうち、CRGARのみがMLSシステム^[25]を導入しています。

CRGARはNAR ^[26]（米国に本拠を置く全米不動産協会）と提携しています。CRGARのウェブサイトによると、2019年10月現在、120名を超える個人エージェント会員とスポンサーがいます。^[27]

コスタリカの不動産業者の実際の数は不明です。法律上、不動産業者になるために最低限のライセンス基準を満たす必要はなく、協会に加入する必要もありません。事前資格なしで誰でも不動産業者になることができます。

いくつかの民間不動産会社が独自の MLS システムを立ち上げており、その中には唯一の公式 MLS であると主張する会社もありますが、これらはコスタリカに拠点を置く不動産協会と直接提携しているわけではありません。

北米では、MLS システムは民間団体によって管理されており、不動産に関する各州の規則を超えて、州や連邦の監督を受けずにそれらの団体によってルールが定められています。MLS システムは、メンバーシップ、アクセス、および情報共有に関する独自のルールを定めています。MLS は、不動産会社、郡または地域の不動産業者協会または不動産業者協会、または業界団体によって所有および運営される場合があります。不動産仲介業務を行うために MLS のメンバーシップは必要ありません。^[要出典]北米の MLS の最新リストには、カナダと米国に 500 を超える組織が記載されています。^[28]

カナダでは、全国MLSはカナダ不動産協会（CREA）の会員のための協同システムであり、カナダの101の不動産取引所と13の州/準州協会を通じて活動しています。RealtorとMLSという用語は両方ともCREAの会員とデータの登録商標です。グレーターバンクーバー不動産取引所は、カナダで最初のMLSを開発したと主張しています。^[29]一般に公開されているウェブサイトでは、消費者が参加取引所のMLSデータベースのアクティブなリストの集約されたサブセットを検索できます。限られた詳細が提供され、詳細については 不動産業者に連絡するように消費者に指示されます。

ほとんどの不動産業者は、データ配信システムとして知られる全国 MLS に参加していますが、ケベックに拠点を置く Centris というサービスに物件情報を提供する業者もあります。また、トロント地域不動産業者協会 (TRREB) など、独自の MLS を運営している業者もあります。

2007年、不動産仲介業者のRealtysellersは、CREAとTRREBが住宅販売者に代わって定額制MLSサービスを妨害するために規則を変更したと主張した後、閉鎖した。2010年、CREAは競争局と和解し、定額制のリストを許可することに同意した。しかし、一部の不動産取引所は、不動産取引業者に免許取得を義務付ける州法の解釈を引用して、この慣行を禁止し続けた。定額制のないプロバイダーは、彼らのサービスは分類広告にリストを掲載することと何ら変わりなく、必ずしも取引をしているわけではないと主張して、この主張に異議を唱えた。 ^{[30] [31]} 2015年、競争局は「不動産業界によるMultiple Listings Serviceへの締め付けを打破することを期待して」TRREBに対する連邦訴訟を開始した。^[32]

メキシコでは、全国規模のネットワークを構築しようとする試みは数多くあったものの、MLS システムの普及は遅々として進んでいません。最初の MLS システムは、1988 年にプエルト バジャルタで www.MLSVallarta.com として始まり、90 年代初頭にはロス カボス地域で MLSCabo.com として短期間存在していました。これら 2 つの市場で MLS が始まったのは、購入者の大半がアメリカ人またはカナダ人で、自国の市場で MLS 不動産システムの利点をよく知っているからです。MLS システムはメキシコの他の地域ではそれほど成功していません。カボス システムは、2010 年に FLEX MLS ソフトウェアと契約する前に、いくつかの構造的変更を経ました。今日、このシステムはバハ カリフォルニア スル州の 90 を超えるブローカーを代表しており、現在は MLS BCS (www.mlsinbajasur.com) と呼ばれ、各加入ブローカーが 1 株の議決権を所有できる法人として運営されています。ブローカーとエージェントは、要件を満たし、厳格な運用ポリシーと手順に従うことを約束した上で、MLS BCS を通じて登録します。運用ポリシーと手順には、各リストが独占的であること、およびブローカーが各リストに関する完全な不動産記録ファイルをオフィスに保管することが求められます。MLS BCS は、新しい不動産エージェント ライセンス レジストリの監視委員会に参加するよう招待されており、2017 年の州ライセンス法の倫理規定の作成に協力しています。MLS BCS は、国内の MLS 運用のモデルとして一般的に認識されています。プエルト バジャルタとリビエラ ナヤリットでは、MLSVallarta.com がメキシコで最も古く、最も長く稼働している MLS システムとして、今もこの地域にサービスを提供しています。MLSVallarta は、資格のあるブローカーと開発者の両方が参加できる、独立した民間の MLS システムです。プエルト バジャルタとリビエラ ナヤリットの不動産協会は、ロス カボス地域で使用されているのと同じ FLEX システムを採用し、2012 年に www.VallartaNayaritMLS.com という独自の MLS システムを設立しました。 Vallarta システムの両方のシステムには会員規約があり、合法的に存在する不動産会社のみが会員資格を申請できます。どちらも地元のブローカー、開発者、および売買する一般の人々によって広く利用されています。

2020年現在、米国には580のMLSがありますが^[33]、その数は統合の傾向により減少しています。現在、米国最大のMLSはカリフォルニア地域マルチプルリスティングサービス（CRMLS）で、11万人の不動産専門家を擁しています。その他の著名なMLSとしては、109,000人以上の加入者を持つBright MLS、75,000人以上の加入者を持つアトランタのFirst MLS、22,500人以上の加入者を持つ北カリフォルニアのMetroList、^[34]シカゴとイリノイ州北部にサービスを提供する40,000人の会員を持つMidwest Real Estate Data（MRED）、^[35]マサチューセッツ州、ニューイングランドおよびニューヨークの地域にサービスを提供する37,000人の加入者を持つMLS Property Information Network（MLS PIN）、^[36]フェニックス都市圏で42,000人の会員を持つアリゾナ州のArizona Regional Multiple Listing Service（ARMLS）^[37]、17,000人以上の会員を持つコネチカット州のSmartMLSなどがあります。^[38]

他の行政区やロングアイランドにはいくつかの異なる MLS ^[要出典]があるが、MLS はマンハッタンでは定着していない。少数のブローカーがマンハッタン不動産業者協会を結成し、MLSManhattan.com を運営している。MLSManhattan はマンハッタンのアクティブな在庫のほんの一部を保有している。ブロンクス マンハッタン ノース MLS もマンハッタン北部をカバーしているが、これもブローカーに広く採用されることには至っていない。

普及しているデータベースは、1994年に全米不動産協会から脱退した非不動産業者団体であるニューヨーク不動産協会（REBNY）によって運営されています。 ^[39] REBNYは、REBNY Listing Serviceの略称であるRLSと呼ばれるデータベースを運営しています。RLSの前身は、ロレックスウォッチが商標侵害を主張する前は、ROLEX（REBNY Online Listing Exchange）として販売されていました。

MLS と同様に、RLS には契約状況、売却状況、市場に出ている日数に関するデータがあり、賃貸物件のリストも保管されています。2011 年にデータベースが構築され、2012 年 1 月により一般的な RETS 標準に変換される予定でした。RLS ゲートウェイには、RealtyMX (RMX)、Online Residential (OLR)、および Manhattan Brokers が利用できる別の専用データベースである Realplus など、いくつかのプライベート データベースが格納されています。これらのデータベースは継続的にデータを交換し、実質的には本質的に同様のデータを持つ複数の別個のシステムを作成します。別のベンダーである、Lala Wang が所有する Klickads, Inc D/B/A Brokers NYC は、ゲートウェイへの参加を許可された会社のリストに含まれるように 2007 年に訴訟を起こしました。REBNY はまた、Douglas Elliman、Corcoran、Stribling、Bellmarc を含む大手仲介業者をゲートウェイの参加者として扱いました。

マンハッタンで真剣に活動している仲介業者はREBNYのメンバーであり、マンハッタンの最新かつ有効な物件リストの大半はRLSに登録されていることがわかる。REBNY RLSでは、すべての物件リストを24時間以内に入力し、配信することが義務付けられている（週末にデータ入力できない仲介業者に対応するため、2007年までは72時間）。^[40]

全米不動産協会（NAR）は、 IDX（インターネット データ交換）と呼ばれるシステムを使用して、ブローカーがウェブサイト上で限定的な MLS 情報を表示することを許可するポリシーを設定しました。NAR は、重要な MLS 情報を表示する独占権を与えられたウェブサイトを運営する会社であるMove Inc.の所有権を持っています。

ほとんどの不動産ブローカーのウェブサイト（および多くの個々のエージェントのサイト）で利用可能な IDX 検索ツールを使用すると、潜在的な購入者は、場所、物件の種類（一戸建て、リース、空き地、デュプレックス）、物件の特徴（寝室とバスルームの数）、価格帯などの検索機能を使用して、市場に出ている物件を閲覧できます。場合によっては、写真を表示できます。多くのツールでは、検索条件を保存したり、新しく利用可能になった物件を毎日メールで更新したりできます。ただし、潜在的な購入者が物件を見つけた場合、物件を閲覧してオファーを行うには、売り出し業者（または自分のエージェント）に連絡する必要があります。

米国司法省は2005年9月、全米不動産協会（NAR）に対し、ウェブのみで営業する特定の不動産業者のウェブサイトに自社のMLS情報が表示されないようブローカーが制限することを認めるNARの方針をめぐり反トラスト訴訟を起こした。^[41]この方針は、インターネット広告で顧客を募集し、手数料の25%から35%の料金と引き換えに地元の不動産業者を紹介するHomeGainなどの商業団体にも適用された。

DOJの反トラスト法違反の申し立てには、特定の種類のブローカーをMLSの会員から排除するNARの規則も含まれています。NARは、会員ブローカーなどが運営するウェブサイト上で、独占データと見なされる可能性のあるものへのアクセスを許可するポリシーを改訂しました。^[42]

この訴訟は2008年5月に和解し、NARはインターネット証券会社が従来の証券会社と同じすべてのリストにアクセスできるようにすることに同意した。^[43]

• 商業情報交換
• ポケットリスト（または独占リスト）
• 不動産トレンド
• 不動産取引基準
• 不動産業者ドットコム
• レッドフィン
• トゥルーリア
• ジロウ

• 「司法省、不動産ブローカー間の競争を制限したとして全米不動産協会を提訴」司法省独占禁止法訴訟プレスリリース、2005 年 9 月 8 日