終身財産

慣習法および制定法では、終身所有権（または終身借地権）とは、人が生きている間は不動産を所有する権利のことです。法律用語では、終身所有権は死亡時に終了し、その時点で所有権は元の所有者または別の人物に返還される不動産の権利です。終身所有権の所有者は「終身借地人」と呼ばれます。死亡時に権利を引き継ぐ人は「残余」権益を持つと言われ、「残余所有者」として知られています。

終身所有権は、人が死亡すると終了するため、存続期間が限られています。終身所有権の所有者は終身借家人（通常は「測定者」でもある）であり、所有期間中、主に賃貸料や不動産のその他の使用から得られる収入と占有権など、不動産の所有権による一定の利益を享受する権利が伴います。終身所有権は測定者の死亡とともに消滅するため、一時所有者である終身借家人は、短期的な賃貸はできますが、不動産を無期限に売却、譲渡、遺贈（相続人に譲渡されると想定すること（無遺言）を含む）したり、遺贈者に不動産を残すと称する文書を作成したり（遺言）することはできません。

終身所有権pur autre vie (フランス語法、「他人の生涯にわたって」) は、その所有権を保有していない人物 (cestui que vie (フランス語法、「生きている人物」) として知られている) の生涯にわたって保有されます。この形式の終身所有権は、終身所有者が財産を処分した場合に発生します (ただし、そのような処分によって終身権利証書に基づく特別な没収が発生しないことが前提)。また、譲渡人が測定対象寿命を終身所有者の生涯以外の誰かの生涯とすることを選択した場合にも発生します。終身所有権pur autre vie は、通常、次の 2 つの状況のいずれかで作成されます。

• まず、財産の所有者が、第三者の生存中にその財産に対する権利を別の人に譲渡する場合です。たとえば、A が C の生存中に土地を B に譲渡した場合、B は C が生きている間その土地を所有します。B が C より先に死亡した場合、B の相続人がその土地を相続し、C が生きている間その土地を所有し続けます。
• 第二に、A が C に土地を終身譲渡する場合、C は B に終身所有権を売却できます。この場合も、B と B の相続人が C が生きている限り土地を所有します。
• どちらの場合も、C が死亡すると、土地の所有権は A に戻ります。A が死亡している場合、所有権は A の相続人に戻ります。終身所有権の満了時に不動産の所有権を継承する権利は、返還と呼ばれます。ただし、第三者に付与された残余権益 (A から B に終身、C に残余権益) は、「残余権」と呼ばれます。

リースまたはライセンスとして解釈される、一定期間の不動産とは明確に区別する必要があります。

死亡時に、特定の無実の購入者に不正行為がなかったと仮定すると、終身所有権に含まれる財産は、残余財産権者（複数形は remaindermen）の所有権になるか、譲渡人に返還されます（紛らわしいことに、これらはすべて「返還」および「返還者」と呼ばれることがあります）。不動産の返還市場は小さいため、購入者は強化された文書によるデューデリジェンスと物理的なチェックを実行する必要があります。^[1]

土地所有者は、自分が所有する以上の「権利」をその土地に与えることはできません。つまり、終身地主は、測定権を持つ人が死亡すると終身地主の所有権が終了するため、完全かつ無期限の所有権 (単純所有権) を他の人に与えることはできません。たとえば、アシュリーがボブにボブの終身にわたって譲渡し、ボブが別の人であるチャーリーに終身地権をチャーリーの終身にわたって譲渡した場合 (埋め込み終身地権)、チャーリーの終身地権はチャーリーまたはボブが死亡するまでしか存続しません。チャーリーの終身権またはpur autre vie権（適用される方、他人の終身権）およびほとんどの場合、財産の残りの所有権（「復帰権」）は、遺言/無遺言相続の規定/信託宣言/信託証書（英国）または遺言/無遺言相続の規定/「終身権の譲渡または証書」（または類似のもの）（米国）の条件に基づいて、残余財産として人に譲渡されるか、またはアシュリーの条件に応じて元の譲受人に返還されます。米国では、このような終身権は、「A が死亡するまで A が B に X を譲渡する」など、譲渡者の終身にわたって譲渡されることもあり、英国では X を譲渡するのではなく、信託による信託移転または譲渡によって譲渡されることもあります。

終身所有者が、本来は有していない基礎となる「復帰」権益を譲渡しようとする場合、これは損害賠償請求の対象となる背信行為となり、刑事詐欺となる可能性がありますが、その財産が無実の有償購入者（善意の購入者）の手に渡った場合、最終的な復帰者（または代替受益者）は、その財産が自分のものであるという裁判所の宣言を得る権利を有しない可能性があります。

財産の損耗に関する法理に基づき、金銭的および物理的な責任は終身所有者に課せられ、終身所有者は資産を損傷したり価値を下げたりすることは禁じられています。つまり、終身所有者の所有権は一時的なものであるため、資産を維持または合理的に保護しなかったために資産の価値が下がったり、破壊されたりした場合は、返還者にとって訴訟の原因となります。

さらなる制限として、多くの州や国で永久継承禁止の規則があり、19 世紀以前のスタイルの長期にわたる終身賃貸借の継承を禁止し、そのような継承された終身権の早期終了や補償金の対象となる終了につながる可能性があります。イングランドとウェールズでは、これは 1 人の生涯、または 80 年のいずれか長い方と定められています。

終身所有権を保持したまま財産を売却することをフランスでは「viager」^[2]としてよく知られており、他の国よりも頻繁に使用されています。最も有名なのは、記録上最も長生きした人間である ジャンヌ・カルマンのケースです。

1925 年以来、イングランドとウェールズの合同管轄区域では、終身権益として「保有」されることを意図した自由保有地所は、持分権益として享受される権利、具体的には占有信託権益としてのみ効力を発します。もう 1 つのタイプの土地所有権は借地権であり、ほとんどの長期リースは 99 年から999 年の期間ですが、「終身リース」はライセンスまたはリースとして予測できない方法で解釈されることがよくあります。

米国では、終身所有権は、通常、遺産計画のツールとして使用されます。終身所有権は遺言検認を回避し、予定相続人が不動産の所有権を取得できるようにします。たとえば、アルは家を所有しており、アルの死後、ビルに相続させたいと希望しています。アルは、家の所有権をビルに譲渡し、家に終身所有権を保持することで、その希望を実現できます。アルは終身所有権を保持し、ビルは確定した単純所有権の残余を受け取ります。アルが死亡するとすぐに、終身所有権の権利はビルの残余と合併し、ビルは単純所有権の所有権を持ちます。このような譲渡の利点は、遺言書の使用が不要になり、資産の遺言検認が不要になることです。欠点は、受益者であるビルの詐欺のリスクがわずかにあることです。特定の管轄区域でビルが制限のない単純所有権を簡単に証明できれば、アルが休暇中など、無実の購入者に時期尚早に不動産を売却できます。譲渡者にとっての 2 つ目のデメリットは、残余権利者 (または残余権利者) (当事者 C) に対する規定は、残余権利者の同意がなければ取り消すことができないことです。この問題に対処するために、一部の州では「受益者証書」が法的に制定されています。

アメリカのいくつかの州の無遺言相続法では、亡くなった配偶者の不動産に対する生存配偶者の権利（相続）を終身相続に制限しています。 民法を適用するルイジアナ州では、無遺言相続において、共有財産のみを対象とし、死亡または再婚のいずれか早い方で終了する使用権と呼ばれる同様のデフォルト規定があります。

アメリカのいくつかの州では、拡張終身不動産証書を認めており、その証書では、譲渡人は残余財産権者の同意なしに第三者に財産を譲渡する権利を保持しています。^[3]拡張終身不動産権者が死亡時にまだ財産を所有しており、残余財産権者が終身不動産権者より長生きしている場合、財産は遺言検認を経ずに自動的に残余財産権者に渡されます。^[4]拡張終身不動産証書は、レディバード証書と呼ばれることもあります。

2014年10月1日から施行されたイングランドおよびウェールズの無遺言相続法では、25万ポンド（またはそれより少ない場合は非共同財産全体）と超過分の50％を配偶者に、残りを成人した子供に与えると規定されている。これにより、1920年代から適用されていた、残りの50％を終身相続として享受する規定は廃止された。^[5]

生存配偶者（および稀に他の人）は、共有財産の 生存者権から利益を得ます。

最初の段落の取り決めは、英国では占有信託の権利として解釈され、相続税に関しては「利益留保」とみなされ、資産の継続的な享受のためにイングランドとウェールズで法的所有者に支払われるべきであった市場賃料に対する年間所得税の全額を遡及して支払うことが必要となるため、通常は回避されます。

評価額は通常、残存期間にわたって生命保険（または生命保険）が得る純利益の現在価値から算出されます。これらの評価額が単一の生命保険に基づいている場合、性別や年齢別の終身保険者係数などの表を参照できます。これらの係数は、特定の管轄区域または目的の平均余命と現行金利を考慮して作成されます。一例として、譲渡時に支払う印紙税について特定の終身保険者に帰属する資産の割合を決定するために使用される終身保険係数表があります。より複雑な例としては、障害のある生命保険や共同生命保険などがあり、通常は保険数理士などの専門家のアドバイスが必要になります。

終身所有権は、財産受領者の生存期間 ( pur sa vie ) または他の人物の生存期間 ( pur autre vie ) によって測定されます。

不動産の終身所有権は今日でも設定されています。終身所有権は信託証書でより一般的に使用され、通常は相続税やその他の税金が財産の移転に与える影響を最小限に抑えることを目的としています。設定者（「委託者」）が現在および将来のすべての権利を放棄した場合、作成者に対する税金の将来的な削減がしばしば行われます。ただし、多くの税法では相続税の負担を占有権の所有者（終身所有者）に転嫁し、その人または残余所有者を第2/余剰資産の所有者として扱う場合があります。^[6]

正式には、システムが英国法に由来する場合、その法律は慣習法と衡平法に分かれます。衡平法に基づく請求は、通常、通知なしの善意の購入者からの所有権の請求を却下することはできません。なぜなら、そのような人物は、法的所有権 (慣習法) の立場に基づいて所有権の立場を合理的に調査しているからです。法的権利の所有者は、終身所有権から、所有権の形式に一致するさらに埋め込まれた法的権利または法的権利を作成できます。

したがって、米国では、動産の潜在的な多用途性と複雑さのため、コモンローでは動産（土地や建物以外の有形物や家畜）の終身所有権がほとんど認められていませんが、そのような権利は適切な形式で衡平法で認められており、法令や規則では動産に対する終身所有権の設定に形式的な手続きを課しています。

1925 年以降、イングランドとウェールズの登録された権利証は、登録簿の制限という形で「終身の権利」、「終身の不動産」または「終身の借地権」を明らかにすることが望ましいが、ほとんどの場合は明らかにされていない。代わりに、登録された法的所有者は、さまざまな程度の賃借権または自由保有権を持つことができるが、通常は絶対的な権利である。これは、非常に少数の優先権にのみ従うことができる信頼できる「権利の鏡」を提供する。エクイティの格言は、「エクイティが同等である場合、法律が優先する」である。エクイティは、通知なしに価値を購入した善意の購入者 (借地人または抵当権者を含む) の法律上の立場に従い、「エクイティは不法行為を救済なしに放置しない」ため^[7]、そのような場合、信託に基づいて終身不動産が有効に作成されたことを確認する場合、委託者または終身借地人に対する個人的救済に限定される。

1. 終身居住者の場合、その後
2. 残余財産権者、残余財産権者または復帰財産権設定者の場合。

終身借地人は、一時的な公平な所有者であり、土地の譲渡を受ける権利がないため、土地登記所に所有者として記録されることはありません。所有者が死亡した場合、遺言執行者、管理者、受益者はすべて、標準フォームAの制限を申請する権利があり、公式ガイダンスでもそうすることが推奨されています。^[8]

リースが7年以上の場合、リースは登録されなければなりません。^{[8]長期リースのほとんどは99年から}999年の期間であり、「終身リース」はライセンスまたはリースとして解釈されます。^[9]

ほとんどのトーレンスタイトル 管轄区域では、英国や米国と同様に、終身借地人は不動産の占有権と享受権を持ちますが、借地人が死亡すると、不動産は残余所有者に戻ります。^[10]主な違いは、終身地権はその管轄区域の登記官によって登録され、登録タイトルに記載されることです。これにより、^[11]土地に対する9種類の認知された権利の1つになり、占有を確認する4つのタイプの1つになります。トーレンスタイトルシステムでの登録プロセスでは、通常、終身地権に譲渡不能性が付与されます。 ^{[12] [13]}

終身所有権の所有者は、その権利を譲渡することができますが、その権利は、誰に譲渡したかに関係なく、所有者の死亡時に失効します。その時点で、その購入者は土地を放棄しなければなりません。

個人投資家が終身賃貸投資に資金を投入することがますます一般的になりつつあります。このタイプの投資は、従来の賃貸物件購入の代替として提供されており、英国ではますます人気が高まっており、2018年には3,000万ポンド以上の終身賃貸が提供されました。^[14]

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