2010年米国住宅差し押さえ危機

2010年の米国の住宅差し押さえ危機は、住宅差し押さえゲート事件とも呼ばれ、^{[1] [2]大手銀行やその他の貸し手が起こした不適切な}住宅差し押さえの蔓延を指します。住宅差し押さえ危機は2010年10月から報道機関で広く取り上げられ、バンク・オブ・アメリカ、JPモルガン、ウェルズ・ファーゴ、シティグループなどの大手銀行は、一部またはすべての州で住宅差し押さえ手続きを一時停止するという対応をとりました。^{[3] [4]} 住宅差し押さえ危機は米国で大きな投資家の恐怖を引き起こしました。 ^{[5] 2014年に}アメリカ公衆衛生ジャーナルに掲載された研究では、住宅差し押さえ危機と自殺率の上昇が関連しているとされています。^{[6] [7]}

RealtyTracによると、2012年9月には米国で248世帯に1世帯が差し押さえ通知を受け取った。^{[8] [9]}

「ロボ署名」とは、消費者擁護団体が、住宅ローンの譲渡、履行、宣誓供述書、および住宅ローンの差し押さえや法的事項に関連するその他の法的文書の偽造および偽造の実行を、証明される事実を知らない人物によって大量生産するゴム印プロセスを説明するために使用する用語です。また、公証人がいわゆるロボ署名者の宣誓供述書および署名を事前および/または事後に公証する公証人詐欺の告発も含まれます。

2010年10月21日、ウォールストリートジャーナルは、差し押さえ弁護士/支援者のトーマス・アイスとマシュー・ワイドナーが住宅ローン会社の従業員の証言録取書について話し合っていたと報じた。ワイドナーは「トムと話していて、彼らはまるでロボットだ！」と言ったと回想している。ブロガーのワイドナーは、2010年1月8日の投稿で彼らを「ロボット署名者」と呼んだ。^[10] 2009年、メイン州の弁護士トーマス・コックスは、 GMACのジェフリー・ステファンと他のロボット署名者の証言録取書で、ロボット署名の広範な慣行を指摘した。 ^{[11] [12]ニュースメディアは、2010年9月14日、ジェフリー・ステファンが、実際には}アリー・ファイナンシャルに代わって確認していなかった宣誓供述書に署名したと証言したと報じた。^[13]この発覚により、差し押さえ文書の精査が強化された。この慣行は住宅ローン業界では一般的だったようです。ロボット署名の発覚から数週間後、JPモルガン・チェースやバンク・オブ・アメリカを含む他の大手銀行もロボット署名者を雇用していたことで非難を浴びました。^[14]

2010年秋、JPモルガン・チェース^{[15] 、} アリー・ファイナンシャル（旧GMAC）、バンク・オブ・アメリカ^{[16]などの米国の大手金融機関は、ロボ署名の}不正行為の可能性を理由に、米国全土で司法的および非司法的差し押さえを停止した。

2010年9月21日、HousingWireは、Ally Financial（旧GMAC Mortgage）^{[17]のいくつかの差し押さえ事件で使用された宣誓供述書の欠陥を引用した記事を掲載した。「GMACのこの状況はGMACに限ったことではありません」と}フロリダ州ボカラトンの差し押さえ法律事務所Golant & GolantのMargery GolantはHousingWireの記者Jon Priorとのインタビューで述べた。「すべての住宅ローンサービス会社が同じことをしています。彼らは内部または外部委託業者を通じて、私たちがロボット署名者と呼ぶ人材を抱えています。彼らは目についたものすべてに署名するだけですが、法的システムでは彼らが実際に情報を知っていることが求められています。」

2011 年 7 月 18 日、AP 通信とロイター^{[18] は}、米国全土の法廷でロボット署名が引き続き大きな問題となっているという 2 つのレポートを発表しました。AP 通信は、ロボット署名を「さまざまな慣行」と定義しています。これは、住宅ローン業界の有能な役員が情報を確認せずに住宅ローン宣誓供述書に署名することを意味します。これは、誰かが役員の署名を偽造することを意味する場合もあれば、下位の従業員が偽の肩書きで自分の名前に署名することを意味する場合もあります。これは、公証手続きに従わないことを意味する場合もあります。これらすべてのケースで、ロボット署名は、情報をまったく確認せずに文書に署名し、正確であると宣誓することを意味します。」^[19]

MERSとして知られる住宅ローン電子登録システムは、米国における住宅ローンのサービス権と所有権を追跡するための電子登録簿を運営する非公開企業である。 ^{[20] [21]} 2010年の危機以来、6,200万件の住宅ローンがMERSの名義で保有されており、^{[22] MERSは記録上の}抵当権者であると主張し、米国で何千件もの差し押さえを開始した。弁護士は、MERSは問題のローンを所有していないため、MERSには差し押さえを開始する法的権利がないと法廷で主張した。米国の貸付法では、ローンの所有者のみが差し押さえを開始できると規定されている。^{[21] [22] MERSに対する} 集団訴訟は、カリフォルニア州、ネバダ州、アリゾナ州で係争中である。州裁判所は、この慣行の妥当性について依然として大きく分かれている。メイン州、アーカンソー州、カンザス州の州最高裁判所は、 MERS が差し押さえを申し立てる権利を否定する判決を下した。しかし、MERS はミシガン州などの他の州では裁判で勝訴し、^[23]これらの州で差し押さえを開始する権利を認めた。^[21]たとえば、フロリダ州の第 3 地区控訴裁判所は2007 年に、「MERS デバイスの使用によって実質的な権利、義務、防御が影響を受けないことは明らかであり、当裁判所もそのように判断する。したがって、単なる形式が、この商業的に効果的なビジネス手段の使用を許可するという有益な内容に勝る理由はない」という判決を下した。^[24]

書類の紛失、紛失、そして時には偽造の問題の一部を解決しようとする試みとして、米国下院と米国上院は、裁判所に州外および電子公証を認めるよう義務付ける HR 3808 を可決した。この法案は上院で口頭投票によって可決され、公開討論は行われなかった。バラク・オバマ大統領は「消費者保護への意図しない影響」^[25]を恐れ、最初は単に法案に署名しないというポケット拒否権を使用し、後にはより正式な保護的返還拒否権を発動して拒否権を行使した。 ^[26]

2010年の州間公証承認法（IRON）は、「連邦裁判所または州裁判所は、そのような公証が州間通商で行われるか、または州間通商に影響を与える場合、裁判所が所在する州以外の州で認可された公証人によって行われた公証を承認する」ことを義務付けていた。^[27]この法案は、アラバマ州で公証された証言録取書を他州の裁判所が受け入れる際の問題を緩和するためにロバート・アダーホルト下院議員（アラバマ州共和党）によって書かれたが、^{[28] 2010年10月に住宅所有者擁護団体から批判を受け、この法案は住宅ローン処理業者が適切な文書や}所有権の連鎖を持たない住宅所有者に対して差し押さえを行うことを容​​易にすると述べた。^[29]

IRON法案の最初のバージョン（HR 1979）は、2005年にアダーホルト氏が提案し、2006年12月に下院を通過した。 ^[30]同じ法案はその後、トム・カーパー上院議員（デラウェア州、民主党）が提案し、2007年に上院司法委員会にS.2083として提出されたが、最終的には行き詰まった。 ^[31]この法案は再びアダーホルト氏（アラバマ州、共和党）が提案し、2009年10月14日にHR 3808として下院に提出された。それは2010年4月27日に下院で発声投票により可決された。この法案は、ブルース・ブレイリー下院議員（アイオワ州、民主党）、マイク・キャッスル下院議員（デラウェア州、共和党）、アーサー・デイビス下院議員（アラバマ州、民主党）の3氏が共同提案者である。この法案は、パトリック・リーヒー上院司法委員長（民主党、バーモント州選出）の要請により、9月27日に米国上院で採決された。リーヒー氏のスタッフは、法案の可決を求める「有権者」からの電話を受けたと述べた。 ^[32]しかし、リーヒー氏は、カルビン・クーリッジ大統領を称える9月のワシントンでのイベントで公証人からロビー活動を受けた後、この法案を支持した可能性がある。^[33]

上院が休会に入る前の最終日に民主党指導部に代わって多くの土壇場での法案通過を先導していたロバート・ケイシー上院議員（民主党、ペンシルバニア州）は、この法案を司法委員会から採決に回した。ジェフ・セッションズ上院議員（共和党、アラバマ州）は、この法案に対する共和党の支持を集めるのを助けた。^[34]その後、上院は議論なしに全会一致でこの法案を可決した。アダーホルト氏は、自分も支持者も「上院で土壇場でこの法案が通過したことに驚いた」と語った。オバマ大統領は、住宅所有者擁護団体の抗議と報道機関の監視強化を受けて、10月8日にこの法案を拒否した。

オハイオ州の民主党のジェニファー・ブルンナー州務長官は、この法案の最も初期の批判者の一人として登場し、法案可決のタイミングを「疑わしい」と述べた。^[34]ブルンナーは法案への反対を組織し、市民に電話やメールで大統領に法案に署名しないよう伝えるよう促した。^[35] CNBCのジョン・カーニー上級編集者は、この法案を「不可解」と呼び、「この法案はGMAC、JPモルガン・チェース、バンク・オブ・アメリカなどの銀行を差し押さえ問題から救済するかもしれない」と書いた。^[36]

アダーホルトは声明で法案を擁護した。「2010年の州間公証承認法と最近の差し押さえ書類の問題との間には、まったく何の関係もありません。法案は合法的な公証を明確に要求しており、不適切な公証を正当化するものではありません。合法的な公証の執行は州の責任であり、私は各州の司法長官がすべての公証詐欺を積極的に訴追することを全面的に支持します。」^[37]

2012年2月9日、5大住宅ローンサービス会社（アライ/GMAC、バンク・オブ・アメリカ、シティ、JPモルガン・チェース、ウェルズ・ファーゴ）が連邦政府および49州と歴史的な和解に合意したことが発表された。^[38]全国住宅ローン和解（NMS）として知られるこの和解では、サービス会社に対し、困窮する住宅所有者への救済と州および連邦政府への直接支払いとして約260億ドルを提供することが義務付けられた。この和解額により、NMSは米国史上2番目に大きい民事和解となり、たばこマスター和解協定に次ぐものとなった。^[39] 5つの銀行はまた、305の新しい住宅ローンサービス基準に従う必要があった。当時のスコット・プルーイット司法長官率いるオクラホマ州は抵抗し、銀行と個別に和解することに合意した。^[40]

ノースカロライナ州銀行局長のジョセフ・A・スミス・ジュニアが決済監視官に任命された。彼は住宅ローン決済監視局（OMSO）を設立し、銀行が住宅所有者に救済措置を提供し、ノースカロライナ州銀行局が要求する新しい住宅ローンサービス基準に準拠していることを確認した。^[41]

連邦政府は49州およびコロンビア特別区の州司法長官と共同で、2014年に和解に達し、サントラスト・モーゲージ社に対し、借り手に5億ドル（2023年には約6億3,400万ドル）のさまざまな救済措置を提供することを義務付けました。コロンビア特別区の米国地方裁判所は、2014年9月30日に同意命令を下しました。同意命令は、サントラスト社の住宅ローンサービスおよび差し押さえ慣行に関する不正行為の疑いに対処するものでした。サントラスト社はまた、2008年1月1日から2013年12月31日の間に差し押さえられた約4万5,000人のサントラスト社の借り手のために4,000万ドルの基金を設立することを義務付けられました。さらに、サントラスト社は重要な新しい住宅所有者保護を遵守する必要がありました。同意命令では、サントラストは5大銀行との2012年全国抵当権設定協定（NMS）で定められたサービス基準に従うことが求められた。

消費者金融保護局（CFPB）は、49州の司法長官および州銀行規制当局、およびコロンビア特別区と協力し、当時国内最大のノンバンク住宅ローンサービス会社であったOcwen Financial Corporationとその子会社Ocwen Loan Servicingに対し、負債超過の借り手に対して20億ドルの第一抵当権元本減額を行うことを義務付ける同意判決を獲得した。この同意命令は、住宅ローンサービスプロセス中のOcwenの不正行為に対処するものであった。また、Ocwenが以前買収した2つの企業、Litton Loan Servicing LP（「Litton」）およびHomeward Residential Holdings LLC（旧称American Home Mortgage Servicing, Inc.またはAHMSI）も対象となった。Ocwenは、差し押さえられたOcwen、Litton、およびHomewardの借り手約185,000人に1億2,500万ドルを支払うとともに、重要な新しい住宅所有者保護の遵守も求められた。

• 2007～2008年の金融危機
• 破産リモート– REMICSのような車両に求められる機能
• タイトルの連鎖
• 独立した差し押さえ審査
• 住宅占拠運動 – 差し押さえられた住宅を救うための抗議運動。
• 不動産抵当投資コンジット（REMIC）
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