英国における開発管理

開発管理( DM ) は、以前は計画管理または開発管理と呼ばれていましたが、英国の都市計画および国土計画システムの要素であり、地方自治体または国務長官が土地利用および新規建築、つまり開発を規制します。これは「計画主導型システム」に依存しており、開発計画が作成され、採用される前にさまざまな段階の公聴会が含まれます。その後、開発には計画許可が必要であり、開発計画を出発点として許可または拒否され、その後、他の重要な考慮事項が考慮されます。

英国には 421 の地方計画当局(LPA)があります(ただし、スコットランドでは地方当局は本質的に単一であるため、単に「計画当局」と呼ばれています)。通常、これらは地元の自治区または地区議会、あるいは単一当局です。鉱業、鉱物、または廃棄物処理に関する開発は、非都市部では州議会によって扱われます。国立公園内では、国立公園当局が計画申請を決定します (ただし、スコットランドでは状況が少し異なり、ケアンゴームズ国立公園当局は、その目的にとって重要であるとみなされる特定の申請を呼び出し、決定する権限のみを持っています)。

英国の都市および地方計画制度が1947年の都市および地方計画法（10 & 11 Geo. 6 . c. 51）によって、またスコットランドでは1947年の都市および地方計画（スコットランド）法（10 & 11 Geo. 6 . c. 53）によって確立されたとき、新規開発の大部分は公共部門、たとえば地方自治体、新都市 開発公社、当時新設された国民保健サービスによって行われることが一般に予想されていました。これらの場合、発注機関は関係する提案に対する計画許可を自ら付与します。ただし、民間部門によって行われる少量の開発に対する計画許可を付与または保留するための別のシステムも必要でした。これが現代の計画管理制度の起源です。実際には、この予想は完全に間違っていました。1950年代半ばまでに、民間部門の開発速度は公共部門の速度を大幅に上回っていたからです。現代では、政府機関や地方自治体による開発も含め、開発には計画許可が必要であり、民間開発業者と同様の審査プロセスの対象となっています。許可開発（事前の命令により国または地方から付与される計画許可の一種）による開発の範囲はますます広がっています。

近年、計画は、気候変動、炭素排出量の削減、住宅へのアクセスと住宅供給の改善、生物多様性の強化、その他多くの新たな優先事項に関連する政府の多くの目標を達成するための重要な手段となっています。これらは、各LPAのエリアの地域計画政策を地元ベースで策定するプロセスを通じて対処されますが、一般の人々にとって、計画システム全体の中で最も明らかな部分は、開発管理と計画申請を決定するプロセスです。

英国では、大規模な開発には、着工前に、関連する建築規制に基づく建設資材や建設方法の承認など、さまざまな機関からのさまざまな同意が必要になる場合があることに注意してください。「開発管理」という用語は好まれておらず、開発管理の方が好まれています。これは、より協力的なプロセスを暗示しているためですが、実際にはその違いを区別することが難しい場合があります。結局のところ、提案が受け入れられない場合、可能な協力のレベルには限界があります。

英国は、土地や建物の合法的な占有者が土地の所有権（土地所有者からの自由保有権、借地権、または許可）を有するだけでなく、土地上の建物や土地や建物の用途に対する計画権も必要とする点で、他のほとんどの国とは異なっています。計画権（通常「計画許可」と呼ばれます）は、1948 年に既存の建物や用途すべてに付与されました。その日以来、すべての新規開発には計画許可が必要となっています。計画許可の付与は、関係する土地または建物に関係します。いくつかのまれな例外を除き、許可を取得した個人、組織、または企業に固有のものではありません。^[1]

英国の都市計画法における「開発」とは、土地の中、上、上空、地下での建築、土木、採鉱、その他の作業、または建物やその他の土地の使用における重大な変更を行うことと定義されています。^{[2] [3]}定期的な建物の保守や修理など、特定の種類の開発は、開発の定義から明確に除外されています。小規模な開発の多くのカテゴリは、法律によって「許可された開発」（PD）に分類されています。これらは、計画許可の特定の申請を必要とするのではなく、法律によって事実上自動的に計画許可が与えられます。別の見方をすると、許可された開発は、国が承認した計画許可の一形態です。依然として「開発」と定義されていますが、これらの作業は計画システムとの関わりを回避し、土地所有者が権利として実行することができます。PD規則の最近の変更では、実施前にLPAとの何らかの連絡、たとえば事前通知が必要とされています。

土地や建物の用途は「用途区分」に分類され、ある用途区分から別の用途区分への変更は自動的に「用途の重大な変更」となり、開発に相当します。用途区分間の小規模な変更は「許可された開発」であるため、サイト固有の制限を条件に、計画許可は必要ありません。特定の用途区分に該当しない用途または活動は「スイ ジェネリス」と呼ばれます。「スイ ジェネリス」用途への、または「スイ ジェネリス」用途からの用途変更には、計画許可が必要です。実際には、ほとんどの用途は複数の用途の複合であり、たとえば、工場には同じ敷地内に付属のオフィスや倉庫用途がある可能性があります。ただし、このような場合、主な用途は工場 (用途区分 B1 または B2) になります。

建築上または歴史的に興味深いものとして登録されている建物 (「指定建造物」) の改造については、別の管理制度があります。そのような建物の建築上または歴史的特徴 (内部または外部) に影響を与える改造には、「指定建造物許可」が必要です (提案されている改造または開発の範囲が、許可された開発として分類されている範囲を超える場合は、計画許可も必要になる場合があります)。必要な指定建造物許可を得ずに工事を行うことは違法です。指定建造物の所有者は、建築上または歴史的重要性を保護するために、建物を良好な状態に維持するよう強制されることもあります。

地域のアメニティや生態系にとって特に重要な樹木や森林は、樹木保存命令(TPO)の対象になる場合があります。これらの樹木が枯れている、枯死している、または危険な状態にある場合を除き、伐採する前に同意を得る必要があり、通常は代わりの樹木が必要になる場合があります。

開発が計画許可なしに行われた場合、LPA は建物の撤去、土地の復旧、または少なくとも発生した損害を除去するために必要な最小限の措置を講じるための「強制措置」を講じることができます。一般的に、計画許可が認められる可能性が十分にある場合は、遡及的な計画許可申請が求められ、計画許可が拒否された場合、または開発が受け入れられない場合は措置が講じられます。ほぼすべての計画許可は条件付きで付与され、課された条件の遵守を確保するために強制措置を講じることもできます。さらなる損害を防止する緊急の必要性がある場合、無許可の開発は「停止通知」の対象となる場合があります。

1990年都市計画法第77条に基づき、住宅・コミュニティ・地方自治大臣は、地方計画当局の手を煩わせることなく、計画申請を自ら決定するために呼び出す権限を有する。カボーン原則は、このような決定の確立された基準であるが、実際にはめったに使用されない。^[4]

法律により、計画許可の申請は、LPA が作成し公開した開発計画内の関連ポリシーに従って決定されなければなりません (「他の重要な考慮事項が別段の定めをしない限り」)。したがって、開発管理は「ポリシー主導」です。

イングランドでは、2006 年から各地域の開発計画が地域開発フレームワーク(LDF)に置き換えられます。このフレームワークでは、今後の申請の決定に使用される新しい地域計画ポリシーの作成に、コミュニティと一般市民が大いに関与します。したがって、地域計画の作成プロセスは、日々の意思決定とはかけ離れているように見えるかもしれませんが、「ルールブック」に正しいことが書かれていることを確認する上で非常に重要です。

LDF で表明される計画政策は、よりエネルギー効率の高い輸送施設、高速道路の提案と安全性の促進、住宅やその他の用途のための十分な土地の確保、田園地帯の保護、歴史的、生態学的、科学的に重要な重要な景観や場所の保護など、幅広い地域問題を扱っています。より具体的な政策は通常、地域の伝統と優先事項を反映した建築設計のベストプラクティスを推進します。持続可能性の利益は、エネルギー効率だけでなく、経済成長、再生、強力で包括的なコミュニティの育成の面でも、LDF に組み込まれています。地域の優先事項が何であれ、LDF はすべての地方自治体にとって重要な政策文書であり、地方自治体と他の地方機関が包括的かつ「連携した」ベースで地域エリアの空間計画に取り組むことを可能にします。

大規模開発の計画申請のほとんどには、設計およびアクセス声明書が添付されている必要があります。これは開発の説明だけではなく、設計がどのように決定されたか、どのような地方計画政策が遵守されたか、公共の関与が設計にどのように反映されたか、優れた設計の関連原則が提案にどのように貢献したかを説明します。商業上の問題が最優先だったかもしれませんが、この文書により、一般の人々が提案がどのように発展したかを理解でき、関係する開発者によるその提案につながった意思決定プロセスの品質をチェックする役割を果たします。ほとんどはプロセスの最後に書かれ、価値が限られています。等時線マップが含まれる場合があります。^{[5] [6] [7] [8]}

特定のケースを決定する際に重要な計画上の考慮事項となるものは何かという問題は複雑になることがあります。この問題は議会で立法化されたことはなく、英国の裁判所で判決が下された多数のケースから生じた判例法でのみ構成されています。つまり、それらは特定のケースに関連する計画上の問題です。ある申請にとって重要なことが、別の申請にとっては重要でない場合があります。意思決定者は、裁判所での異議申し立てを条件に選択する必要があります。地方自治体または政府の計画政策が最も重要になる可能性が高く、公共の安全やアメニティの問題は、特定のケースで重要になる可能性があります。重要な点は、計画管理は、個人の私的利益を保護するのではなく、広範な公共の利益のみに関係しているということです。企業間の競争は計画上の考慮事項ではありません。開発者の営利目的、または近隣の不動産の価値の低下や景観の低下も計画上の考慮事項ではありません。土地に関する私的契約やその他の法律で規制されているものも、計画申請を決定する際に重要な考慮事項になることはできません。

計画申請を決定する際、LPA は開発計画から始めて、すべての重要な計画上の考慮事項を考慮する義務があります。ただし、LPA は関連する問題を単に無視することはできませんが、合理的に行動する限り、競合する優先事項にどの程度の重みを与えるかを決定する権利があります。

計画許可を拒否する場合、または無許可の開発に対して強制措置を講じる場合、LPA は「認められた重要性に対する明白な損害」を示す理由を書面で示さなければなりません。不人気は計画許可を拒否する理由にはなりません。計画許可を拒否する適切な理由は、関連する政策または計画に関連するその他の事項に反映されているように、提案によってもたらされる具体的な損害に基づいており、公共の利益を保護する必要があります。同様に、計画許可の付与に条件を課す場合、その条件に従うことが、そうでなければ受け入れられない開発 (つまり、計画許可を拒否する開発) を受け入れるために不可欠である必要があります。

LPA による決定は、計画許可の拒否、強制措置の実施、許可された計画許可に対する煩わしいまたは不適切な条件の課せ、または LPA が期限内に申請を決定しなかった場合 (「不決定」) には、控訴権の対象となります。控訴権は、LPA の決定に不満を持つ申請者/開発者にのみ適用されます。計画許可を付与するという LPA の決定に同意しない一般市民などの第三者には、控訴権はありません。

イングランドとウェールズにおける計画控訴は、英国政府の執行機関である計画検査局PINSによって管理され、決定されます。スコットランドでは、控訴はスコットランド政府計画・環境控訴局 (DfPEA)によって決定され、北アイルランドでは、控訴は計画控訴委員会によって決定されます。検査官 (イングランドとウェールズ)、報告者 (スコットランド)、または委員 (北アイルランド) が問題を調査し、LPA の決定を支持するか覆すかを決定します。決定は、各当事者によって行われた陳述を考慮したケースの新たな検討に基づいています。計画検査官 (または同等の者) は、LPA の理由付けに誤りを見つけた場合でも、ケースに関連する問題と計画政策に関する独自の理由付けに基づいて控訴を却下することができます。イングランドでは、計画控訴の約 65% が LPA の当初の決定を支持しています。^{[9] [10]}

計画申請が LPA によって決定される前に、一般市民は意見を聞く権利があります。申請地に直接隣接する土地所有者には通常通知が送られ、近くの通りに公示が掲示される場合があり、場合によっては地元の新聞に通知が掲載されます。計画申請は適時に決定される必要があり、法律により、一般市民が意見を表明できる期間は通常 21 日間に限られています。計画申請は LPA の Web サイトで閲覧でき、コメントは電子メールで提出できます。

計画申請のほとんどは、LPA の権限のある上級職員によって決定されます。これは「委任権限」と呼ばれるものです。重要な申請や議論の多い申請のみが、関係当局の計画委員会として選出された議員の会議によって決定されます。各計画申請に関する計画担当者の報告を含む委員会会議の議題は、通常、会議の少なくとも 5 営業日前に公開されます。計画申請に関する報告には、開発の説明、受け取った一般からのコメントの公正な要約、決定に関係する関連計画方針の記述、提起された問題に関する議論など、計画許可の付与または拒否の勧告につながる内容が含まれている必要があります。選出された計画委員会は、専門の計画担当者の助言に基づいて行動することも、場合によっては異なる見解を取ることもあります。

計画委員会は、申請開発計画を最初に決定し、重要な考慮事項も考慮するという、役員と同じ要件を負っています。メンバーは、ケースの計画メリットを明確に判断して、構成員の意見を和らげる必要がある場合があります。申請は、人気や不人気に基づいて決定されるべきではありません。委員会は、自身の専門計画役員が計画許可を与えることを推奨している場合でも、開発の計画許可を拒否したり、役員が拒否すべきであると推奨している申請を許可したりすることができます。ただし、これは関連事項の計画判断に基づく必要があります。

委員会によるか委任された権限によるかを問わず、申請の拒否は、計画検査局を通じて控訴することで異議を申し立てることができます。申請が認められた場合、異議申し立て者は、裁判所への法的異議申し立てを除き、控訴する権利はありませんが、一部の重要な申請（主要な政策事項を含むものなど）については、国務長官に申請の審査を「呼び戻す」よう依頼される場合があります。

事前の手配を条件として、多くの LPA は、決定を下す前に申請者と一般市民を招いて計画委員会で意見を述べてもらいます。ただし、委員会は「公開会議」ではなく「公開で行われる会議」です。会議の冒頭で発言する機会は与えられますが、一般市民は委員会の議論に参加できません。委員会会議で一般市民や申請者が発言することをまったく許可していない LPA も数多くあります。

計画申請の決定における「公平性」を構成する要素については、しばしばさまざまな見解があります。新規開発に対する一般市民の反対の多くは、開発業者や土地所有者が利益を得ることが認められる一方で、近隣住民、地域環境、またはコミュニティ全体が利益を得ることができないという不公平感に明確に基づいています。より具体的な反対意見も挙げられるかもしれませんが、この明らかな不公平さが、新規開発に対する一般市民の反対の多く、あるいはほとんどに共通する根本的な原因です。開発および再開発のプロセスは、近隣住民にとって直接的なコストまたは不便と見なされており、利益は必ずコミュニティ全体、より広い地理的範囲、および長期にわたるものになります。開発の最も明らかな受益者は、後にその開発地域に住む、または働く人々ですが、計画申請の決定時に彼らの意見は聞かれません。公開された計画方針に照らし、広範な公聴会を経て決定を行う、適切に管理された LPA であっても、不公平だという非難を受けることになります。

市民が、事前には明らかではなかった 1 つ以上の重要な計画上の考慮事項を提起しない限り、決定が下される際に、市民の意見が関連する計画政策に優先することはまれです。市民の意見の重要性は、意思決定者の観点から問題に趣を加えることにあります。申請は人気投票に基づいて決定することはできません。市民の意見は、さまざまな重要な考慮事項にどの程度の「重み」を与えるかを決定する際に影響力を持つことがあります。人気のない提案は、巧妙に組織化された市民の反対を招くことが多く、LPA が多数の人々から同じ事前に作成された反対書の複数のコピーや、多数の署名が入った請願書を受け取ることは珍しくありません。LPA が、計画申請に対する市民の反対のレベルを高めるために、偽の名前と住所が記載された提案に対する反対書を受け取ることは珍しくありません。開発に反対する人の中には、国会議員や、計画申請の結果に影響力があると誤って信じられている他の人に手紙を書く人もいますが、国会議員は民主的に選出された LPA の適切な機能に影響を与えようとすることは慎重に避けます。議員は民主的に選出されますが、世論の強さに基づいて申請を決定するのではなく、計画法に従って決定する必要があります。申請を拒否する実質的な計画上の根拠がない場合、上訴中の計画検査官は、LPA の行動が不合理であり、相手側に不必要な費用を課していることが判明した場合、LPA に費用の支払いを命じることができます。上訴人の行為も同様に責任を問われます。

計画申請の結果に影響を与える最も効果的な方法は、LOA と LPA を構成する 1 人以上の選出された評議員に書面で意見を述べることです。これらの評議員の連絡先は LPA の Web サイトで簡単に入手できます。LPA の計画委員会のメンバーでもある地方評議員は、計画委員会が決定を下す際に偏見や先入観の申し立てを防ぐため、申請者や一般市民と直接会うことを躊躇する場合があります。

議会の計画委員会のメンバーである議員は、英国内の国に応じて 利益相反に関するさまざまな制限と、法定または地方自治体で決定された行動規範の対象となります。

イングランドでは、議員は開示可能な金銭的利益を登録し、関与する際にはそれを申告することが義務付けられている。議員はそのような利益相反がある場合には発言や投票を行うことができない。^[11]

スコットランドでは、関連する基準はスコットランド議会によって決定され、スコットランド基準委員会によって監視されています。

ウェールズでは、議員は特定の利害関係を登録し、それが決定に関係する場合はそれを宣言し、不利な利害関係がある場合は会議から退席することが義務付けられています。

ほとんどの LPA は一般市民の苦情を受け入れ、そこから学ぼうとします。計画事項に関する一般市民の苦情の大部分は、許可された開発が後に建設された結果ではなく、手続き上の誤りに関するものです。

苦情が十分に根拠があり、不当な行政の結果として真の損害や不当な扱いを受けた国民は、地方自治体オンブズマンを通じて国レベルで苦情を申し立てることもできます。^[12]

計画委員会でも、他の決定を下すときでも、議員は、先入観という形で偏見を避けることも求められている。^{[11]これについては多くの}判例 があり、現在の立場（Persimmon Homes Teesside Limited v. Lewis 2008 における控訴院の判決に従う）は、議員は特定の申請に対して先入観を持っているかもしれないが、他の議員の議論や役員の助言を無視して決定を下すという意味で、先入観を持ってはならないというものである。^[13]これは困難を生じさせる。なぜなら、一般市民や行動グループなどが議員に自分たちの意見を聞くように求めるだけでなく、計画申請に対して前もって賛否を約束するよう説得しようとするからだ。しかし、そうした場合、決定を下す者が自分の立場を先入観で決めていた場合、その決定に対して法的異議申し立てが行われるリスクがあることを理解していない。

歴史的に、計画申請に関する決定のほとんどは、提案された開発が「計画許可を拒否されるほど悪い」かどうかという問題を中心に構成されてきました。計画システム全体に対する最近の改革の主眼は、開発者とそのアドバイザー、および LPA の両方のレベルを上げることであり、その結果、問題は「提案された開発は計画許可に値するほど良いか」ということになります。実際には、テストはより中立的な「計画の条件として受け入れられるか」です。

最も重要な開発プロジェクトでは、設計およびアクセス ステートメント (D&A) を作成する必要があり、申請者はその条件で提案を説明または正当化する必要があります。その目的は、設計プロセスを通じて生きた文書が進化し、よりよく考え抜かれた提案につながるようにすることでした。この文化の変化は部分的にしか成功していません。申請者は、これをもう 1 つの課題と見なし、設計作業の完了後に「チェックボックスにチェックを入れる」ために D&A を作成する傾向があるためです。英国政府とほとんどの LPA の政策意図は、新しい開発は単に容認できない害を避けるのではなく、周囲に積極的に貢献するべきであるということです。

LPA は効率性や透明性を高めるために電子システムを広く利用しています。ほぼすべての LPA が独自の Web サイトと電子文書管理システムを持っており、そこでは計画申請の閲覧やコメント、地方計画政策文書の閲覧、その他の関連情報源の閲覧が可能です。建築図面やその他の関連文書が電子形式である場合、計画申請は LPA の Web サイトまたは英国全体の「計画ポータル」Web サイト (計画情報と施設に関する全国的な情報センター) 経由でオンラインで提出するのが理想的です。^[14]

LPA は、意思決定のスピード、効率、品質を改善するよう常にプレッシャーを受けています。申請者は通常、計画申請を確定させる前に LPA と話し合い、関連する計画政策やその他の地域の問題を調査するようアドバイスされます。申請前の話し合いに対する LPA の姿勢はさまざまですが、その利点はプロセスを前倒しし、正式な計画申請を「承認」に近づけることです。過去には、開発者は LPA との長期にわたる交渉プロセスの始まりとして、計画申請を提出することが多かったのです。現在では姿勢が変わり、申請提出後に大幅に修正された提案を受け入れる LPA はほとんどありません。これは、修正すると公聴会を再開する必要があり、決定が遅れることになるからです。元の申請時によく書かれた完全な文書を準備する必要があることと合わせて、申請者が最初から正しい提案を行う責任がますます重くなっています。

英国全土で毎年約 50 万件の計画申請が提出されている。そのうち約 60% は「住宅所有者の申請」、つまり個人の家の増築や改築に関するものである。住宅所有者の提案のはるかに多い数は許可開発に分類され、計画申請を行う必要がない。住宅所有者の計画申請のうち、許可される前に大幅に変更されたり、実際に不適切として許可が拒否されたりするのはわずか 30% 程度である。このことから、このような小規模な開発を法制化し、計画管理から完全に除外するか、はるかに単純な管理体制の対象にできる場合、LPA に費やす時間が適切かどうかという問題が生じる。とりわけ、これにより、より広範な公共の利益となる地方計画政策の実施というより重要な作業にリソースを割くことができるようになる。英国政府は、この方向で定期的に新しい法律を準備している。^[15]

• イギリスの土地法
• イギリスの都市計画と国土計画
• 開発管理（スコットランド）
• 指定建造物
• 指定記念物
• イングランドの歴史的公園と特別歴史的価値のある庭園の登録
• 保護地域（イギリス）
• イギリス土地利用調査（1930年）

^[1]

• 英国政府計画ポータル