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「すべての税金は地代から生じる」（ATCOR）は、政治経済学における異端派ジョージ主義の中心理論である。ATCORの先駆けとなる理論は、ジョン・ロック、重農主義者、アダム・スミス、H・ブロンソン・コーワンによって発展させられた。1998年、メイソン・ガフニーは、この頭字語と理論を体系化し、ATCORを次のように説明した。
ATCORの意味と重要性は、他の税金を引き下げても、歳入基盤が失われるのではなく、地代や不動産価値に移行し、それによってより多くの税収が得られるという点にある。[ 1 ]： 1
ギャフニーは、ATCORは土地の非弾力的な供給、労働と資本の弾力的な供給、および他の課税形態の観察から必然的に導かれると主張した。ATCORは、クリーブランド、サンフランシスコ、ニューヨーク市など、いくつかの米国の都市で有効であることが示されている。
ATCORは、ジョセフ・スティグリッツ[ 2 ]によって普及したヘンリー・ジョージ定理（HGT）や、メイソン・ガフニーによって導入された超過負担が家賃から生じる（EBCOR）を補完するものです。
「ATCOR」という用語はメイソン・ガフニーによって初めて言及されたが、[ 3 ]その概念は300年以上前にジョン・ロック（1632-1704）によって初めて言及された。 [ 4 ] : 2ジョン・ロックは1691年に次のように書いている。
土地が最大の資産である国において、政府の公的負担を他の何かに負わせようとするのは無駄である。結局、それは土地で終わるのだ。商人は（できる限りのことをしても）それを負えないし、労働者も負えない。だから地主が負わなければならないのだ。そして、それが最終的に落ち着く場所に直接負わせるのが最善なのか、それとも地代の下落によって負わせるのが最善なのか、よく考えてみるべきだ。地代は一度下落すると、容易には再び上昇しないことは誰もが知っている。[ 5 ]
重農主義者たちは 農業生産性に重点を置き、 1700年代のフランス王国の農業経済の中で理論を発展させた。フランソワ・ケネー（1694-1774）は農業経済が商業経済よりも優れていると信じていたが、彼の同時代の他の重農主義者たちはそうは考えていなかったことも注目すべきである。[ 3 ]ガフニーはATCORとの関連で重農主義者について記したメモの中で次のように書いている。
彼らは、この税の転嫁を、地主の税負担を増やす真の転嫁とは見なさなかった。なぜなら、他の種類の税金はそもそも地主に転嫁されていると信じていたからである。石から血を絞り出すことはできない、と彼らは推論し、真に課税可能な余剰はただ一つ、地代、つまり土地の純生産物だけだと主張した。この重農主義の税負担論を頭字語で表すと、ATCOR（All Taxes Come Out of Rent：すべての税金は地代から生じる）となる。ミラボーの『課税理論』（1760年）でそれが明確に示されている。[ 3 ]
メイソン・ガフニーは2007年の論文で、アダム・スミス（1723-1790）が「地主の怠惰を嘆き」、その概念を重農主義の先人たちから引用したと述べている。
テュルゴーとケネーの弟子であるアダム・スミスは、地主たちがその原理を理解しようとしない「怠惰」を嘆いた。なぜなら、地主たちは土地から労働、資本、貿易、生産へと税金を転嫁することで、自分たちが最も損をしていることに気づくからである。彼は、有用な活動に対する税金は地代に転嫁され、さらに、そのような税金は過剰な負担を課し、それも地代に転嫁される、と指摘した。[ 6 ]
トーマス・ロバート・マルサス（1766-1834）は、有名な論文『人口論』の中で、短期的には農業活動に対する税金は労働と資本に課せられるが、長期的には最終的に地代に課せられると主張した。[ 4 ]： 28 1815年にデイヴィッド・リカードに宛てた手紙の中で、マルサスは次のように書いている。 [ 4 ]： 29
[...] しかし、税金が家主に転嫁されるケースがよくあると思います。つまり、消費者に転嫁されていなかった税金が家主に転嫁されるということです。[ 7 ]
不動産鑑定士のH・ブロンソン・コーワンは、1953年6月号のヘンリー・ジョージ・ニュースで、土地税（彼が敷地価値税と呼んだもの）の導入後の土地価値の変動は、他の税金が削減されるか、課税ベースが完全に土地に移行されない限り、必ずしも土地の資本価値を低下させるわけではないと説明した。[ 8 ]
メイソン・ガフニー（1923-2020）は、1998年にこの概念をATCORと名付けた最初の経済学者です。[ 3 ]彼は、労働（賃金）と資本（利子）に対する税金は、歳入のパイの大きさを増やすのではなく、地代（土地の純生産物）の完全な総計から奪い、地域管轄区域内の潜在的な課税所得のすべてを確定させる、と書いています。
ギャフニーは1998年の抜粋「ATCORの重農主義的概念」の中で、以前の講義ノートに基づいて、この経済概念の基本的な論理を概説している。
A. 土地供給は固定、資本と労働は弾力的、需要は弾力的。すべての税金が地主に転嫁されるというテーゼは、2つの前提から論理的に導かれる。1つ目は、税引き後の金利は世界市場によって決定されるため、固定された税引き後金利において、現地の資本供給は完全に弾力的であるということ。2つ目は、労働力が税負担に耐えられないほど低い水準にまで減少しているということ。これらの前提は誰でも観察によって検証できる。[ 1 ]： 2
彼は次に、その概念の背景にある経済思想の歴史を強調する。
B. 経済思想史におけるATCORの由緒ある伝統：
- ジョン・ロックとジェイコブ・ヴァンダーリントに先立つ重農主義者たち
- アダム・スミスによる「地主の怠惰」についての考察
- ポール・ダグラス;ブロンソン・コーワン;エベネザー・ハワード; David Bradford他、1992 NTJ。ディック・ネッツァー(注意事項あり);
- その他？[ 1 ]： 4
次に、ギャフニーは、この概念に対する学術界の反発を強調する。
C. 理論を混乱させる。
マスグレイブ流の固定資産税の将来転嫁。この転嫁には、税金が単一の土地利用（通常は住宅）に対して、単一の小さな管轄区域でのみ課せられるという前提が必要となる。ハワード・ジャービスはこの考え方を利用し、不動産所有者は固定資産税を「1セントも払わず」、すべてテナントに転嫁しているため、固定資産税を下げれば家賃も自動的に下がるとテナントに約束した。住民投票第13号が可決されるとすぐに家賃は急騰し、シリコンバレーのような景気循環型の特定のマイクロマーケットを除いて、その後も上昇を続けている。
これは、経済学の諸理論において生産理論が価格理論に取って代わられた結果の一つである。生産理論では、需要は弾力的であると仮定し、要素比率への影響（ニースとバウワーズのように、生産プロセスと製品の変化）に焦点を当てる。
ギャフニーは、ATCORに関する最終的な要約でメモを締めくくっている。
土地を他の課税対象に置き換えた場合の土地の収益力は、現在の収益に匹敵する。効率性効果と更新効果により、実際にはそれよりも高くなる可能性もある。[ 1 ]： 4
ATCORの主な論拠は、経済用地は有限であり、経済活動に不可欠であるという事実から始まります。言い換えれば、土地は非弾力的な供給と弾力的な需要を持っています。[ 1 ]： 2土地の供給は固定されているため、労働と資本に対する減税は、土地の価値の限界的な増加をもたらします。たとえば、所得税の支払いを減らすことで節約された所得は、短期的に借入能力を高めるだけでなく、長期的に土地の価値の絶対的な増加をもたらします。[ 9 ]これは、長期的には、土地からの所得が労働と資本に対する減税によって生じる所得増加の大部分を最終的に吸収することを意味します。
労働の供給は、人の移動、雇用率の変化、仕事の有無などの出来事によって影響を受ける。これらの理由から、労働は長期的には移動性が高く、特に土地の供給が完全に非弾力的であることと比較すると、供給の弾力性が非常に高い。[ 10 ]労働の弾力性は、タイボーモデルで実証できる。
同様に、資本の供給は、特に土地と比較した場合、実質金利のおかげで、長期的には完全に弾力的であると考えることができる。
したがって、労働、資本、消費に対する税金が減額されても、歳入基盤は消滅しません。むしろ、ほとんどの減税[ a ]は土地の賃貸価値と土地の資本価値を上昇させ、地主からより多くの税収を得ることができます。[ 10 ]
ガフニーが詳述しているように、ATCORの原則は他の形態の課税でも観察できます。[ 1 ] : 2 [ 6 ]
法人所得税率の引き下げは株価の上昇につながる。金利の引き下げは不動産価格の上昇につながる。商業賃料は複数の当事者によって決定されるため、総収入に占める割合が低いほど固定賃料が高くなる。石油リースも複数の当事者によって決定されるため、固定ロイヤルティ率が高いほどボーナス入札額が低くなる。戦時税は地価を押し下げるが、平和配当によって再び上昇する。土地ブームは、世界中で平和配当の長い歴史に続く。資源の呪い効果：鉱物収入の流入により他の税金が不要となり、土地ブームにつながる。1916年から1930年まで賃金が免除されていた時の米国の所得税の驚異的な生産性により、米国は他のどの交戦国よりも少ない赤字で第一次世界大戦の費用を賄った。公共料金効果：料金の引き下げは賃料と地価の上昇につながる。これは、ホテリング、ヴィックリー、スティグリッツ、フェルドスタインらが実際に観察し、理論的に説明している。
オハイオ州クリーブランドの人口は1900年から1920年にかけて109%増加したが、当時市の大部分はジョージ主義者のトム・L・ジョンソン（1901年～1909年）とニュートン・D・ベイカー（1911年～1916年）の行政下にあった。[ 11 ]： 16
1909年、主任書記官のウィリアム・ソマーズ（1901年にジョンソンに土地評価の標準単位を提供していた人物）の協力を得て、彼らは新しいデータセットを用いて評価額を1億8000万ドルから5億ドルに引き上げることに成功した。2006年にガフニーが述べているように、
ジョンソンとソマーズは不動産評価を分析し、評価担当者が裕福な地域では資産を過小評価し、貧しい地域では過大評価していたことを発見した。[ 11 ]： 16
1901年、ジョンソンはクリーブランド市民に対し、固定資産税を資本から土地のみに振り向けるよう教育・説得するため、市当局の支援を受けて税務学校を設立した。しかし、市内最大の地主たちがその存在に反対したため、この税務学校は最終的に閉鎖された。[ 11 ]： 17
市長が一人もいないという暫定的な2年間を経て、1911年にニュートン・ベイカーが選出された。両市長はクリーブランドの急速な人口増加を牽引し、1900年代の最初の20年間で人口は倍増した。その後、大規模な建設ブームとそれに伴う地価の高騰が起こり、当時の改良事業の免税措置による財政損失を補填するのに十分な収益を上げた。
ジョージ主義者のエドワード・ロブソン・テイラー市長（1907年～1910年）の下、サンフランシスコは1906年の地震から急速に復興し、人口増加を維持することに成功した。当時、税基盤の大部分は土地の価値であり、これは地震とその後の火災の影響を受けなかった。[ 11 ]： 25市郡の再建とそれに続く公共事業の資金調達は、土地の課税能力によって支えられ、促進された。 1911年から1930年まで市長を務めたジェームズ・ロルフは、市政府の土地課税権を維持し、その税収を公共財の改善に充てた。[ 11 ]： 26
1920年9月、ニューヨーク州知事アル・スミス（在任期間1923年～1928年）は、ニューヨーク市における住宅危機（空室ゼロ、高騰する家賃、急増する立ち退きなど）を宣言し、解決策を見出すためニューヨーク州議会の特別会期を招集した。 [ 11 ]： 6同月、スミス知事は、新規資本改善への投資を固定資産税から免除するよう求めた。議会はこの提案を承認し、「地方選択」条項を盛り込むことで、ニューヨーク市に特化した法案とした。[ 11 ]： 7この新たな地方条例は、住宅建設の急速なブームと人口の急増を引き起こした。新規改善に対する課税免除法は1931年に失効したが、土地の価値は課税対象であり続け、大恐慌期の1940年まで、地方の住宅建設は継続された。 [ 11 ]： 7
ニューヨーク市が改正した固定資産税では新規の改良工事は免除されたが、市の税収総額は実際には増加しており、ATCORの正当性を示唆している。クラレンス・スタイン率いる委員会は1924年に次のように述べている。
1920年以降、すべての区で土地評価額が大幅に増加している。…建物の再開により、土地の課税対象額が大幅に増加したが、これは免除の対象には含まれていない。…税免除により、これまでのどの自治体の歴史においても前例のない規模の課税対象額が生み出されている。[ 11 ]： 12
ATCOR の概念に対する批判は、その前提に集中することが多い。この理論に対する一般的な批判は、労働と資本の供給が完全に弾力的であるという前提に依存しているため、現実世界の経済ダイナミクスを過度に単純化しているというものである。ガフニー自身も、このテーマに関する入門論文で、労働の供給が常に完全に弾力的であるとは限らないことを認めているが、「そのため、収入の増加分の一部は賃金率の上昇によって『失われる』かもしれないが、全体として賃金率の上昇は社会的に望ましく、多くの公共コストの削減に役立つ」と述べている。[ 1 ]： 4また、ATCOR は、土地の価値に基づく単一の税制（ジョージ主義者が構想したように）が現在の税制に取って代わるのに十分な収入を生み出すことを決定的に証明しているわけではないとも言える。