変動金利住宅ローン

変動金利住宅ローン、調整可能金利住宅ローン（ARM）、またはトラッカー住宅ローンは、信用市場で借り入れを行う貸し手のコストを反映する指数に基づいて定期的に調整される債券の金利を伴う住宅ローンです。 ^{[1]ローンは、貸し手の標準変動金利/}基本金利 で提供される場合があります。基礎となる指数への直接的で法的に定義されたリンクがある場合もありますが、貸し手が基礎となる市場または指数への特定のリンクを提供していない場合、金利は貸し手の裁量で変更される場合があります。「変動金利住宅ローン」という用語は米国外で最も一般的ですが、米国では「調整可能金利住宅ローン」が最も一般的であり、連邦政府によって規制され、^[2]手数料に上限が設定されている住宅ローンを意味します。多くの国では、調整可能金利住宅ローンが標準であり、そのような場所では単に住宅ローンと呼ばれることがあります。

最も一般的な指標には、1 年固定満期国債 (CMT) の利率、資金調達コスト指数(COFI)、ロンドン銀行間取引金利(LIBOR) などがあります。貸し手の中には、他の指標ではなく、自社の資金調達コストを指標として使用するところもあります。これは、貸し手自身の資金調達コストが通常指数に関係することから、貸し手のマージンを安定させるためです。その結果、借り手が支払う金額は金利の変動に応じて時間の経過とともに変わる可能性があります (あるいは、ローンの期間が変わることもあります)。これは、支払額は変動するが金利は固定である段階的返済型住宅ローンとは異なります。その他の住宅ローンには、利息のみの住宅ローン、固定金利住宅ローン、負の償還型住宅ローン、バルーン返済型住宅ローンなどがあります。

変動金利は、金利リスクの一部を貸し手から借り手に転嫁します。変動金利は、予測不可能な金利により固定金利ローンの取得が困難な場合に使用できます。借り手は金利が下がれば利益を得ますが、金利が上がると損失を被ります。借り手はまた、固定金利または上限金利の住宅ローンと比較して、借入の基本コストに対するマージンが減少することから利益を得ます。

固定金利住宅ローンとは対照的に、変動金利住宅ローンはインフレリスクの影響を受けませんが、実質金利が変動するリスクにさらされています。変動金利住宅ローンは通常、固定金利住宅ローンよりも低い金利を請求します。学者によると、「借り手は一般的に、金利が低い場合を除き、固定金利住宅ローンよりも変動金利住宅ローンを好むはずです。」^[3]

• 第 11 地区資金コスト指数(COFI)
• ロンドン銀行間取引金利（LIBOR）
• 12か月国債平均指数（MTA）
• 一定満期国債（CMT）
• 全国平均契約住宅ローン金利
• 銀行手形スワップ レート (BBSW)
• 消費者物価指数（CPI）^[4]

一部の国では、銀行がプライム貸出金利を公表し、それを指標として利用することがあります。この指標は、直接、金利プラスマージンベース、または指標の変動に基づく、3 つの方法のいずれかで適用されます。

直接適用されるインデックスとは、金利がインデックスと正確に一致することを意味します。言い換えれば、債券の金利はインデックスと正確に等しくなります。上記のインデックスのうち、契約金利インデックスのみが直接適用されます。^[1]

金利プラスマージンベースでインデックスを適用するということは、金利が基礎となるインデックスプラスマージンに等しくなることを意味します。マージンは債券に指定され、ローンの期間中固定されます。^[1] たとえば、住宅ローンの金利は、2%がマージンでLIBORがインデックスである場合、債券にLIBORプラス2%と指定される場合があります。

インデックスを適用する最後の方法は、変動ベースです。このスキームでは、住宅ローンは合意されたレートで開始され、その後、インデックスの変動に基づいて調整されます。^[1] 直接またはインデックスプラスマージンとは異なり、最初のレートは明示的にインデックスに関連付けられていません。調整はインデックスに関連付けられています。

ARMの最も重要な基本的特徴は以下の通りである。^[5]

1. 初期金利。これは ARM の開始金利です。
2. 調整期間。これは、ARM の金利またはローン期間が変更されないように予定されている期間です。この期間の終了時に金利がリセットされ、毎月のローン支払額が再計算されます。
3. インデックス レート。ほとんどの貸し手は、ARM 金利の変化をインデックス レートの変化に結び付けます。貸し手はさまざまなインデックスに基づいて ARM 金利を決定しますが、最も一般的なのは 1 年、3 年、または 5 年の米国債の金利です。もう 1 つの一般的なインデックスは、貯蓄貸付組合の資金の全国または地域の平均コストです。
4. マージン。これは、貸し手が ARM の金利を決定するためにインデックス レートに追加するパーセンテージ ポイントです。
5. 金利上限。これは、各調整期間の終了時またはローンの期間中に金利または月々の支払額をどれだけ変更できるかについての制限です。
6. 初期割引。これは、融資の 1 年以上にわたって提供される、販売促進の手段としてよく使用される金利の優遇措置です。金利を現行金利 (指数とマージンの合計) よりも低く抑えます。
7. 負の償却。これは、住宅ローンの残高が増加していることを意味します。これは、毎月の住宅ローンの支払いが、住宅ローンの利息全額を支払うのに十分でない場合に発生します。これは、ARM に含まれる支払い上限が十分に低く、元金と利息の支払いが支払い上限よりも大きい場合に発生する可能性があります。
8. 変換。貸し手との契約には、購入者が指定された時期に ARM を固定金利住宅ローンに変換できる条項が含まれる場合があります。
9. 前払い。契約によっては、ARM を早期に返済する場合、購入者が特別料金または罰金を支払う必要がある場合があります。前払い条件は交渉可能な場合もあります。

住宅ローンの選択は複雑で時間がかかります。購入者への支援として、連邦準備制度理事会と連邦住宅ローン銀行委員会は住宅ローンのチェックリストを作成しました。

借り手が支払う金額が時間の経過とともに増加する可能性がある住宅ローンは、借り手に経済的困難をもたらすリスクを伴います。このリスクを制限するために、業界ではキャップと呼ばれる手数料の制限が変動金利住宅ローンの一般的な特徴となっています。 ^[1] キャップは通常、住宅ローンの3つの特性に適用されます。

• 金利変更の頻度
• 定期的な金利の変更
• ローンの期間中の金利の変動総額。ライフキャップとも呼ばれる。

たとえば、特定の ARM には次の種類の金利調整上限が設定されている場合があります。

• 金利調整は6か月ごとに行われ、通常1回の調整につき1％、年間合計2％となります。
• 金利調整は年に1回のみ行われ、通常は最大2％です。
• 金利は1年間で1％以上調整されない可能性がある

住宅ローン支払い調整上限:

• 住宅ローンの最大支払調整額、通常ペイオプション/ネガティブアモチゼーションローンでは年率7.5%

ローン金利調整上限の存続期間:

• ローン期間中の金利調整総額は 5% または 6% に制限されます。

金利の定期的変更の上限は、最初の定期的変更に対する 1 つの制限と、その後の定期的変更に対する別の制限に分割できます。たとえば、最初の調整では 5%、その後の調整では 2% などです。

一般的ではありませんが、上限額は、相対的な基準ではなく、絶対的な基準（たとえば、月額 1,000 ドル）で毎月の最大支払額を制限する場合があります。

ネガティブアモチゼーションが可能な ARM では、通常、金利調整よりも低い頻度で支払い調整が行われます。たとえば、金利は毎月調整されますが、支払い額は 12 か月に 1 回しか調整されません。

キャップ構造は、初期調整キャップ/後続調整キャップ/ライフ キャップとして表現されることがあります。たとえば、初期調整に 2% のキャップ、後続調整に 2% のキャップ、合計金利調整に 5% のキャップがあるローンの場合は 2/2/5 となります。値が 2 つだけ指定されている場合は、初期変更キャップと定期キャップが同じであることを示します。たとえば、2/2/5 キャップ構造は、単に 2/5 と表記されることもあります。

ARMは一般的に、金利変動のリスクを負う意思があれば、借り手が初期支払額を下げることを許可している。消費者は、当面の月々の住宅ローン費用に重点を置く傾向がある英国などでは、初期金利が最も低い契約を好む傾向があるという証拠がある。^[6]消費者の決定は、受けるアドバイスによっても影響を受ける可能性があり、アドバイスの多くは、金融市場の構造上ARMを好む貸し手によって提供される。^[6]

多くの国では、銀行や類似の金融機関が住宅ローンの主な貸付元となっている。顧客預金で資金調達している銀行の場合、顧客預金の期間は住宅ローンよりもずっと短いのが一般的である。銀行が固定金利で大量の住宅ローンを提供したが、その資金の大半を預金（またはその他の短期資金源）から調達していた場合、金利リスクのために資産と負債のミスマッチが生じることになる。^[6]そうすると、住宅ローンポートフォリオからの利息収入が預金者に支払う必要額を下回るリスクを負うことになる。米国では、貯蓄貸付組合危機は、貯蓄貸付組合が短期預金と長期の固定金利住宅ローンを抱えていたために、ポール・ボルカーによる1980年代初期の金利引き上げの際に窮地に陥ったという問題が部分的に原因であると主張する者もいる。そのため、銀行やその他の金融機関は、リスクを軽減し、資金源と一致するため、変動金利住宅ローンを提供している。

銀行規制当局は、こうした問題を回避するために資産と負債の不一致に細心の注意を払っており、銀行が他の資産と比較して保有できる長期固定金利住宅ローンの額に厳しい制限を設けています。リスクを軽減するために、多くの住宅ローン発行者は、特に固定金利の住宅ローンを中心に、保有する住宅ローンの多くを売却しています。

借り手にとって、変動金利住宅ローンは安価かもしれませんが、リスクが高くなります。多くの ARM には「ティーザー期間」があります。これは、ARM の金利が「完全インデックス」金利を大幅に下回る、比較的短い初期固定金利期間 (通常、1 か月から 1 年) です。ティーザー期間により、一部の借り手は ARM を実際よりもお買い得と見なす可能性があります。ティーザー金利が低いと、ARM は平均以上の支払い増加を維持する傾向があります。

ハイブリッド ARM の特徴は、当初一定期間は金利が固定され、その後変動することです。「ハイブリッド」とは、ARM の固定金利と変動金利の特性を組み合わせたものです。ハイブリッド ARM は、当初の固定金利期間と変動金利期間によって表されます。たとえば、3/1 は、3 年間の固定金利期間とその後の 1 年間の金利調整期間を持つ ARM です。ハイブリッド ARM が固定金利の支払いスケジュールから調整支払いスケジュールに移行する日付は、リセット日と呼ばれます。リセット日以降、ハイブリッド ARM は、通常の ARM と同様に、指定されたインデックスのマージンで変動します。^[7]

近年、ハイブリッドARMの人気は大幅に高まっています。1998年には、30年固定金利住宅ローンに対するハイブリッドARMの割合は2％未満でしたが、6年以内に27.5％に増加しました。^[7]

他の ARM と同様に、ハイブリッド ARM は金利リスクの一部を貸し手から借り手に移転するため、貸し手は多くの金利環境においてより低い債券金利を提供できます。

「オプションARM」は通常、30年のARMであり、最初に借り手に4つの月々の支払いオプション（指定された最低支払額、利息のみの支払い、15年間の完全償却支払い、および30年間の完全償却支払い）を提供します。^[8]

こうしたタイプのローンは、「pick-a-payment」または「pay-option」ARM とも呼ばれます。

借り手がペイ オプション ARM の支払いを、発生する利息より少なく行うと、「負の償却」が発生します。つまり、発生する利息の未払い部分が未払いの元本残高に追加されます。たとえば、借り手が最低 1,000 ドルの支払いを行い、ARM に毎月 1,500 ドルの利息が発生した場合、借り手のローン残高に 500 ドルが追加されます。さらに、翌月の利息のみの支払いは、新しい、より高い元本残高を使用して計算されます。

オプション ARM は、非常に低いティーザー レート (多くの場合 1% 程度) で提供されることが多く、これは ARM の最初の 1 年間の最低支払額が非常に低くなることを意味します。好景気の時期には、貸し手は、完全償還支払額を下回る住宅ローン支払額に基づいて借り手を引き受けることがよくあります。これにより、借り手は、通常よりもずっと大きなローン (つまり、より多くの負債) を組む資格を得ることができます。オプション ARM を評価する際、慎重な借り手はティーザー レートや初期支払額に注目するのではなく、インデックスの特性、インデックス値に追加される「住宅ローン マージン」のサイズ、および ARM のその他の条件を考慮します。具体的には、(1) 長期金利が上昇する可能性、(2) 自宅の価値が上がらないか、価値が下がる可能性、または (3) 両方のリスクが現実化する可能性がある可能性を考慮する必要があります。

オプション ARM は、収入が増加している熟練の借り手、特に収入が季節的に変動し、このような ARM が提供する支払いの柔軟性を必要とする借り手に最適です。熟練の借り手は、発生する可能性のあるマイナス償却のレベルを慎重に管理します。

このようにして、借り手は、この商品の負の償却やその他の特徴により短期間で大幅な支払い増加を引き起こす可能性がある「支払いショック」であるオプションARMの主なリスクを制御することができます。^[9]

オプション ARM の最低支払額は、未払い元金残高がマイナス償却の最大限度 (通常、元のローン金額の 110% ～ 125%) に達すると、大幅に上昇する可能性があります。その場合、次の最低月々の支払額は、ARM を残存期間にわたって完全に償却できるレベルになります。さらに、オプション ARM には通常、支払いが調整され、ARM を残存期間にわたって完全に償却できるペースに戻す自動「再計算」日 (多くの場合、5 年ごと) があります。

たとえば、110% の「負の償却」上限を持つ 200,000 ドルの ARM では、負の償却によってローン残高が 220,000 ドルを超える場合、通常、現在の完全インデックス金利とローンの残存期間に基づいて、完全償却支払いに調整されます。125% の再計算の場合、ローン残高が 250,000 ドルに達すると、この調整が行われます。

マイナスの償却が認められているローンは、借り手が住宅の資産価値を減らせることを意味し、ローンを返済できるほどの金額で住宅を売却できない可能性が高くなります。不動産価値の低下は、このリスクを悪化させます。

オプション ARM は、固定金利期間が長い「ハイブリッド」としても利用できる場合があります。これらの商品には、低いティーザー レートが設定される可能性は低いでしょう。その結果、このような ARM は、負の償却の可能性を軽減し、「手頃な価格」商品を求める借り手にとって魅力的ではない可能性があります。

キャッシュフロー ARM は、最低支払オプションの住宅ローンです。このタイプのローンでは、借り手はいくつかのオプションから毎月の支払額を選択できます。これらの支払いオプションには通常、30 年レベル、15 年レベル、利息のみのレベル、および最低支払レベルでの支払いオプションが含まれます。最低支払レベルは通常、利息のみの支払いよりも低くなります。このタイプのローンは、負の償却になる可能性があります。最低支払を行うオプションは、通常、ローンの最初の数年間のみ利用できます。

キャッシュフロー ARM 住宅ローンはオプション ARMまたは支払いオプション ARM住宅ローンと同義ですが、キャッシュフロー オプション付きのローンすべてが調整可能であるわけではありません。実際、固定金利のキャッシュフロー オプション ローンは、キャッシュフロー ARM やオプション ARM と同じキャッシュフロー オプションを保持しますが、最大 30 年間固定されます。^{[引用が必要]}

ローン キャップは、支払いショックに対する支払い保護を提供し、ARM ローンの初期固定金利でギャンブルをする人に金利の確実性を与えます。一般的な第一順位抵当権可変金利住宅ローンまたは第一順位抵当権ハイブリッド可変金利住宅ローンには、3 種類のキャップがあります。

初期調整金利の上限:ローンの大半は、初期固定期間に連動する初期調整の上限が高くなっています。言い換えると、初期固定期間が長いほど、銀行はローンの調整を希望する可能性が高いということです。通常、この上限は、初期固定金利期間が 3 年以下のローンの場合は開始金利の 2～3% 上、初期固定金利期間が 5 年以上のローンの場合は開始金利の 5～6% 上になります。

金利調整上限:これは、調整後の各調整で変動金利住宅ローンが増加できる最大額です。初期上限と同様に、この上限は通常、初期固定期間が 3 年以上であるローンの開始金利より 1% 高く、初期固定期間が 5 年以上であるローンの開始金利より 2% 高くなります。

生涯上限: ほとんどの第一抵当ローンには、開始金利より 5% または 6% 高い生涯上限が設定されています (これは最終的には貸し手と信用格付けによって異なります)。

• ARMキャップの業界略称

企業内では、キャップはほとんどの場合、各キャップを表す 3 つの数字だけで表現されます。たとえば、5/1 ハイブリッド ARM のキャップ構造は 5/2/5 (初期キャップ 5%、調整キャップ 2%、生涯キャップ 5%) で、内部関係者はこれを 5-2-5 キャップと呼びます。また、1 年 ARM のキャップ構造は 1/1/6 (初期キャップ 1%、調整キャップ 1%、生涯キャップ 6%) で、1-1-6 と呼ばれるか、1/6 キャップと表現されることもあります (1 桁を省略すると、初期キャップと調整キャップが同一であることを示します)。

• 負の償却ARMキャップ

負の償還ローンが本質的にどのような種類の ARM であるかについては、記事全体を参照してください。負の償還を伴う第一抵当月次調整可能ローンやホーム エクイティ ライン オブ クレジット(HELOC) などの高リスク商品は、一般的な第一抵当住宅ローンとは異なる方法でキャップを構成します。負の償還を伴う一般的な第一抵当月次調整可能ローンには、基礎金利 (別名「完全インデックス レート」) のライフ キャップが 9.95% から 12% (最大評価金利) の間です。これらのローンの中には、はるかに高い金利上限が設定されているものもあります。完全インデックス レートは常に明細書に記載されていますが、ローンが再計算されるまで、借り手は最小支払額によって金利上昇の影響を完全には受けません。再計算されると、ローンが完全インデックス レートで完全に償還される元本と利息の支払い期日が到来します。

• ホームエクイティラインオブクレジット（HELOC）

HELOC は主に銀行による第二順位担保権として提供されるため、通常は、発行される州の法律で認められている最高金利によってのみ上限が設定されます。たとえば、フロリダ州では現在、金利手数料に 18% の上限が設定されています。HELOC は、主にウォール ストリート ジャーナルのプライム レートに連動しており、スポット インデックス、つまり即時に変更される金融指標と見なされているため、借り手にとってリスクがあります (プライム レートに基づくローンも同様です)。借り手にとってのリスクは、連邦準備制度理事会が金利を大幅に引き上げる原因となる金融状況 (1980 年、2006 年を参照) により、借り手に対する義務が上限金利まで即時に上昇することです。

変動金利住宅ローンは、英国、^{[6] 、} アイルランド、カナダでは住宅購入のための最も一般的なローン形式ですが、ドイツ[6 ^]などの他の国では人気がありません。変動金利住宅ローンは、オーストラリア^[6]とニュージーランドでは非常に一般的です。一部の国では、短期ローンを除いて、真の固定金利住宅ローンは利用できません。カナダでは、住宅ローンの金利を固定できる最長期間は通常10年以下ですが、住宅ローンの満期は通常25年です。

多くの国では、銀行が固定金利で長期間貸し出すことは現実的ではありません。このような場合、銀行が提供できる唯一の現実的な住宅ローンは、変動金利住宅ローンです（何らかの形の政府介入がない限り）。たとえば、英国の住宅ローン業界は伝統的に住宅金融組合が主流でした。英国の住宅金融組合が調達する資金は少なくとも50％が預金でなければならないため、貸し手は住宅ローンの金利と預金やその他の資金源に支払う金利との間の潜在的な金利リスクを減らすために、固定金利住宅ローンよりも変動金利住宅ローンを好みます。 ^[6]

住宅購入のためのローンとして固定金利ローンが一般的である国では、通常、これを可能にする特定の法的枠組みを整備する必要がある。例えば、ドイツとオーストリアでは、相互住宅金融組合の一種である人気の高い住宅金融組合が、長期固定金利ローンを提供している。これらは法的に銀行とは別個であり、借り手はローンを借りる前に、かなり低い固定金利で相当額を貯蓄する必要がある。これは、将来の借り手が実際にローンを借りるかなり前から毎月の固定支払いを開始することを義務付けることによって行われる。通常、これを一括で支払い、すぐにローンを借りることは不可能であり、住宅ローンの返済段階で支払う金額と同額の月々の分割払いで支払う必要がある。特定の時点でシステム内に十分な貯蓄者が存在するかどうかに応じて、借り手候補がすでに貯蓄ノルマを達成している場合でも、ローンの支払いがしばらく遅れることがある。借り手にとってのメリットは、毎月の支払額が決して増加しないことが保証され、ローンの期間も事前に固定されていることです。デメリットは、実際にローンを組む数年前から支払いを開始する必要があるこのモデルは、主に一生に一度の住宅購入者を対象としており、長期にわたって計画できる人々を対象としていることです。これは、今日の労働者に求められる流動性が一般的に高まっていることで問題になっています。

比較的短期間（3～7 年）で引っ越す予定の人にとって、変動金利住宅ローンは依然として魅力的です。変動金利住宅ローンでは、ローンの最初の 3 年、5 年、または 7 年間は低い固定金利が適用され、その後は金利が変動することが多いためです。

シンガポールでは、ARMは変動金利住宅ローンまたは変動金利住宅ローンとしてよく知られています。国内の固定金利住宅ローンとは異なり、変動金利住宅ローンはローンの全期間を通じて金利が変動します。ローンは銀行取引金利、 SIBOR、またはSORに固定されます。

通常、住宅ローンの金利の構造は次のようになります。

ローンは任意の期間の SIBOR または SOR に固定することができ、X か月の SIBOR/SOR にスプレッド (マージン) が追加されます。スプレッドは通常、最初の数年後に上方調整されます。

SIBOR 連動 ARM は、SOR またはボード & レート連動住宅ローンよりも人気があります。

しかし最近、ANZ銀行はSIBORとSORの平均に連動するARMを導入した。^[10]今のところ、シンガポールでこのような住宅ローンを提供している銀行はANZ銀行だけである。

変動金利住宅ローンは、通常、固定金利住宅ローンよりも安価ですが、常にそうとは限りません。固有の金利リスクがあるため、長期固定金利は短期金利（変動金利ローンおよび住宅ローンの基準）よりも高くなる傾向があります。短期ローンおよび長期ローンの金利差は利回り曲線と呼ばれ、通常は上向きになります（期間が長いほど高価になります）。逆の状況は逆利回り曲線と呼ばれ、比較的まれです。

変動金利住宅ローンの開始金利が低いという事実は、将来の借入コスト（金利が変動した場合）がいくらになるかを示すものではありません。金利が上昇すればコストは高くなり、金利が下がればコストは低くなります。実質的に、借り手は金利リスクを負うことに同意していることになります。

金融業界における変動金利住宅ローンの実際の価格設定と金利分析は、モンテカルロ法やソボル数列などのさまざまなコンピュータ シミュレーション手法によって行われます。これらの手法では、将来の金利の想定確率分布を使用して、多数の (10,000 ～ 100,000 または 1,000,000 の) 金利シナリオが検討され、それぞれのシナリオで住宅ローンのキャッシュ フローが計算され、住宅ローンの有効期間にわたる公正価値や実効金利などの総合パラメータが推定されます。これらを把握して、融資アナリストは特定の住宅ローンの提供が利益をもたらすかどうか、また銀行にとって許容できるリスクかどうかを決定します。

変動金利住宅ローンは、他の種類の住宅ローンと同様に、通常、借り手がペナルティなしで元金（または元本）を早期に前払いすることを許可しています。元金の一部を早期に支払うと、ローンの総費用（支払利息の合計）は減りますが、他の種類のローンのようにローンの返済に必要な期間が短縮されることはありません。各再計算のたびに、新しい完全インデックス金利が残りの元金に適用され、残存期間スケジュール内で終了します。

住宅ローンの借り換えの場合、借り手は同時に新しい住宅ローンを借り入れ、古い住宅ローンを返済します。後者は前払いとしてカウントされます。

一部のARMでは、借り手がローンを借り換えたり、特にローンの最初の3年または5年以内に早期に返済したりする場合、数千ドルの 前払いペナルティを課します。[1]

変動金利住宅ローンは、金利が上昇してもローンを返済できない可能性のある消費者に販売されることがあります。^[11]米国では、極端なケースは米国消費者連盟によって略奪的ローンとして特徴付けられています。金利上昇に対する保護には、(a) 固定金利での初期期間の可能性（これにより、借り手は支払いが上昇する前に年間収入を増やす機会が与えられます）、(b) 任意の年の金利上昇の上限（上限がある場合、ローン文書に明記されている必要があります）、および (c) 住宅ローンの存続期間中の金利上昇の上限（これもローン文書に明記されている必要があります）が含まれます。

1991年9月、米国会計検査院（GAO）は米国の変動金利住宅ローンに関する調査結果^[12]を発表し、当時推定1,200万件あった変動金利住宅ローンのうち20～25%に金利エラーがあったことを明らかにしました。連邦住宅ローン銀行の元監査官は、これらのミスにより米国の住宅所有者に少なくとも100億ドルの純過剰請求が発生したと推定しています。このようなエラーは、関連する住宅ローンサービス会社が誤ったインデックス日を選択したり、誤ったマージンを使用したり、金利変動上限を無視したりしたときに発生しました。

1994年7月、非営利の住宅ローン監査会社であるConsumer Loan Advocatesは、変動金利住宅ローンの18%に誤りがあり、借り手に5,000ドル以上の利息の過剰請求が発生していると発表しまし^た[13]。

1995 年 12 月、政府の調査により、米国のすべての変動金利住宅ローンの 50～60% に、住宅所有者に請求される変動金利に関する誤りが含まれているという結論が出されました。^[14]この調査では、借り手に過剰請求された利息の総額は 80 億ドルを超えると推定されています。不適切なコンピュータ プログラム、書類の不備、計算ミスが、金利過剰請求の主な原因として挙げられています。変動金利住宅ローンの金利過剰請求に関する政府調査は、これ以外には実施されていません。

2015年、アイルランド中央銀行は、銀行が低金利で利益の出ないトラッカー型住宅ローンから顧客を不利な形で引き離すという問題があることを認識し、何が起こったのか調査を開始しました。^[15]

1980年4月3日、連邦住宅ローン銀行委員会は、住宅購入のために住宅ローンの借主に再交渉可能な金利住宅ローン（RRM）を提供する貯蓄貸付組合の認可を決議した。これは米国初の変動金利住宅ローンであった。 ^[16] この規制では、金利は3年ごとに変更可能で、30年住宅ローンの当初のAPR期間中に5パーセントポイントを超えて上昇することはできず、無制限に引き下げられることになっていた。この新しい規則は、当時の高金利に長期拘束されることをためらう買い手による新規住宅着工と購入の減少に対応して制定されたもので、カナダですでに使用されていた「ロールオーバー住宅ローン」に似た概念であった。^[17]

第8編、代替抵当取引、 1982年ガーン・セントジャーメイン預金機関法は変動金利抵当を認めた。^[18]

サブプライム住宅ローン危機以前の2006年には、サブプライム住宅ローン（全住宅ローンの20％を占めた^[19] ）の90％以上が変動金利住宅ローンであった^{[20] 。}

• 導入料金
• ティーザーレート
• VAローン
• 米国の住宅バブル
• 米国の住宅ローン用語

• 米国連邦準備銀行の変動金利住宅ローンに関する消費者ハンドブック
• 米国の過去のARM指数レート
• 米国の住宅ローン金利の推移（1982年～現在）
• モーゲージニュースデイリーによる日次変動住宅ローン金利調査
• 米国の過去のARM指数レート