住宅金融組合

住宅金融組合は、相互組織として会員が所有する金融機関であり、銀行業務および関連金融サービス、特に貯蓄と住宅ローン融資を提供します。住宅金融組合は英国、オーストラリア、ニュージーランドに存在し、以前は相互銀行としてアイルランドと南アフリカを含むいくつかの連邦諸国に存在していました。^[1]住宅金融組合は信用組合に似ていますが、倹約を促進し無担保ローンや事業ローンを提供するのではなく、住宅金融組合の目的は会員に住宅ローンを提供することです。借り手と預金者は組合員であり、1会員1票の原則に基づいて方針を定め、理事を任命します。住宅金融組合は、当座預金口座、クレジットカード、個人ローンなど、その他の個人向け銀行サービスも提供することがよくあります。「住宅金融組合」という用語は、19世紀にイギリスの協同貯蓄グループから初めて生まれました。

英国では、住宅金融組合は、ほとんどの消費者向け銀行サービス、特に住宅ローン貸付と貯蓄口座で銀行と競合しており、規制により、融資の最大半分を非会員への負債で賄うことが認められており、住宅金融組合は住宅ローンの資金調達のために債券市場や金融市場にアクセスすることができる。世界最大の住宅金融組合は、英国のネーションワイド・ビルディング・ソサエティである。オーストラリアでも、住宅金融組合は小売銀行と競合しており、消費者にあらゆる種類の銀行サービスを提供している。

住宅金融組合という制度は、18世紀後半のバーミンガムで始まりました。バーミンガムは、多数の小規模な金属加工会社によって急速な経済的、物理的な拡大を遂げており、その多くの高度な技術を持つ裕福な所有者は、不動産に積極的に投資していました。^{[2] [3]}初期の住宅金融組合の多くは、ミッドランド啓蒙主義として知られる運動の一環として、バーミンガムの非常に活動的な市民の間で協力と意見交換を行うクラブや協会のネットワークの中心地となっていた居酒屋やコーヒーハウスに拠点を置いていました。^[4]最初に設立された住宅金融組合は、ゴールデンクロス宿屋の地主リチャード・ケトリーによって1775年に設立されたケトリー住宅金融組合です。 ^[5]ケトリーの協会の会員は、会員の住宅建設の資金として使用される中央資金プールに毎月会費を支払い、それが今度は協会へのさらなる資金を引き付ける担保として機能し、さらなる建設を可能にしました。^[6] 1781年までにさらに3つの協会がバーミンガムに設立され、4つ目の協会は近くのダドリーに設立されました。また、1782年から1795年の間にバーミンガムでさらに19の協会が設立されました。^[7]イングランド中部以外では最初の協会は1785年にリーズに設立されました。 ^[8]

元々の組合のほとんどは完全に解散しており、メンバー全員が家を所有すると解散していました。最後の組合であるファーストソールズベリー・アンド・ディストリクト・パーフェクト・スリフト・ビルディング・ソサエティは、1980年3月に解散しました。^[9] 1830年代と1840年代には、常設の住宅組合という新たな展開がありました。リーク住宅組合などでは、既存の組合員が購入を完了するたびに新しいメンバーを継続的に受け入れ、組合は継続的に存続しました。住宅組合の主な立法枠組みは、1874年の住宅組合法（37 & 38 Vict. c. 42）であり、その後1894年、1939年（コニー・ホールを参照）、1960年 に改正法が制定されました。

全盛期には何百もの住宅金融組合が存在し、国内のほぼすべての町にその町の名前を冠した住宅金融組合がありました。その後数十年の間に、組合の数は減少しました。さまざまな組合が合併してより大きな組合になり、その過程で名前が変更されることも多々ありました。また、他の組合は相互組織化を選択し、その後、ほとんどの場合、最終的に上場銀行に買収されました。現在存在する大規模な住宅金融組合のほとんどは、多くの小規模な組合が合併してできたものです。

英国のすべての住宅金融組合は、住宅金融組合協会の会員である。2008年の初めには、英国には59の住宅金融組合があり、総資産は3,600億ポンドを超えていた。^{[10] 2007年}から2008年の金融危機の影響で、一連の合併が行われたため、2008年には英国の住宅金融組合の数は4つ減少した。2009年と2010年にはさらにそれぞれ3件の合併、2011年には相互組織化と合併が1件、2013年から2018年にはさらに4件の合併があり、その結果、スコットランドと北アイルランドにそれぞれ本社を置く住宅金融組合は1つだけになった。それ以降の合併は、2023年にマンチェスターの組合がニューカッスルの組合と合併した時のみである。

1980年代、イギリスの銀行法の改正により、住宅金融組合が通常の銀行と同等の銀行サービスを提供できるようになりました。多くの組合の経営陣は依然として銀行と競争できないと感じており、彼らの懸念に応えて1986年に新しい住宅金融組合法が可決されました。これにより、組合は「相互会社から脱却」できるようになりました。メンバーの75％以上が賛成票を投じた場合、住宅金融組合は他の有限会社と同様になります。メンバーの相互権利は、この新しい会社の株式と交換されました。大規模な組合の多くはメンバーにそのような提案を行い、すべてが受け入れられました。いくつかはロンドン証券取引所に上場し、その他はより大きな金融グループに買収されました。

このプロセスは、1989 年の Abbey National Building Society の相互組織化から始まりました。その後、1995 年から 1999 年後半にかけて、8 つの協会が相互組織化を解消し、1994 年時点での協会資産の 3 分の 2 を占めるようになりました。これらの協会のうち 5 つは株式会社 (plc) となり、1 つは他の協会と合併し、他の 4 つは plc に買収されました (2 つのケースでは、相互組織が以前に plc に転換した後でした)。

テイラー (2003) が述べているように、相互組織化の廃止の動きは、保守党政権も労働党政権も相互組織化の障害となる枠組みを作らなかったため、直ちに成功した。相互組織化の廃止に対する政治的黙認は、「カーペットバッガー」、つまり相互組織化廃止後の剰余金の分配から利益を得ることを期待して 100 ポンド程度の最低額を預けて組合に加入した人々の立場の場合に最も明確であった。規制緩和を目的とした1986 年住宅金融組合法には、 2 年間の規則という形でカーペットバッガー対策条項が含まれていた。これは、貯蓄者が残余請求に参加できるようになるまでの 2 年間の資格期間を規定していた。しかし、1989 年のアビー ナショナル住宅金融組合の相互組織化の前に、アビー ナショナル自身が立法者の意図を回避するために訴訟を起こした後、裁判所は 2 年間の規則に不利な判決を下した。その後、法律は2年未満の在籍会員への現金配当を禁止したが、買収側の株式会社の現金で売却可能な「無償」株式の発行を許可することで同じ結果が得られた。サッチャー保守党政権は、「2年ルール」の欠陥を補うための改正法案の導入を拒否した。

住宅金融組合は、相互生命保険会社と同様に、人々が共通のニーズに対応するために団結して誕生しました。住宅金融組合の場合、これは住宅であり、メンバーは当初は貯蓄者と借り手の両方でした。しかし、預金の利子による利益を動機とする「部外者」貯蓄者が必要であることがすぐに明らかになりました。したがって、常設住宅金融組合はすぐに住宅ローン銀行になり、そのような機関では常に借り手と貯蓄者の間に利益相反が存在しました。その利益相反を調整して、貯蓄者が自分の利益と借り手の利益はある程度相反するものではなく補完的であると結論付けることができるようにすることが、運動の課題でした。住宅金融組合では貯蓄者と借り手の利益相反が完全に調整されることはありませんでしたが、規制緩和により、その調整はほぼ不可能になりました。住宅金融組合の経営陣は、資産をできるだけ多く効果的に獲得する計画を立てるために、かなりの時間とリソース（組織に属する）を費やすことができたようです。もしそうなら、これはおそらく、政治家やメンバー（そしておそらく規制当局）のような部外者には共有されない、会社の事業とリソースに関する内部の専門知識を活用した大規模なインサイダー取引である。経営陣が請求の機会を提示すれば、特に貯蓄者はそれをつかむと期待できる。経営陣が提示した誘因を受け入れるほどの困窮した借り手は十分にいた（彼らが誘因を効果的に返済する可能性が高いことを示すのに十分な単純な金額がほとんどなかったにもかかわらず）。（Tayler 2003）

相互主義の終焉により株式会社 (plc) スタイルの報酬委員会による給与基準と株式オプションがもたらされたため、相互主義の廃止を推進する経営陣は経営目標も達成した。転換組合の経営陣の株式オプションは経営計算において強力な要素であると思われる。ラスムセン (1988) はこれを次のように表現している。

「… 特典は [相互] 銀行の規模に比例して増えるわけではありません。相互銀行が大きい場合、または転換によって資本を調達できれば成長が見込まれる場合、その管理者は転換からより多くの価値を引き出すことができますが、銀行が小さい場合よりも特典の損失はそれほど大きくありません。彼らの利益は新しい株式を購入する権利にあり、新規発行は一貫して割安であるため価値があります [米国の相互銀行の転換について]。さらに、相互銀行の管理者全員が無能なわけではなく、転換により銀行はより容易に拡大し、熟練した管理者にとって価値のある役員向けストック オプションを付与することができます。」

1980 年頃、住宅金融組合は相互主義の防衛手段としてマージン優位性を活用する代わりに、市場清算水準を参考にして住宅ローン金利を設定するようになりました。つまり、相互組織の利点ではなく利益の最大化を求める銀行のような行動をとるようになったのです。イングランド銀行の Boxall & Gallagher (1997) によると、次のようになります。

「... 1984年から1997年まで、住宅ローン貸付における銀行と住宅金融組合の「上場」金利には実質的に差がなかった。この行動の結果、住宅金融組合の資産収益率は少なくとも株式会社銀行と同程度となり、分配金がなかったため、準備金が急速に蓄積された。」

Boxall & Gallagher (1997) も次のように述べています:

「... 1990 年代初頭に規制と将来の成長要件を超えて準備金を蓄積することは、従来の相互行動理論と調和させることが困難です。」

ルウェリン（1996）は、より直接的で皮肉な結論を導き出している。

住宅金融組合は、余剰マージンを維持して準備金を積み上げる方針を採用することで、同時に銀行の競争を許し、相互扶助の長期的な存続を損ねた可能性がある。より冷笑的な見方をすれば、一部の組合は、単に転換価値を高めるために余剰マージン戦略を採用した可能性がある。

これらの管理のいくつかは、最終的にはメンバー間で論争を巻き起こしました。1989 年に修道院で最初に大規模な改宗が行われた際、ケイ (1991) は次のように述べています。

住宅金融組合の上場（株主所有の銀行への転換）に反対する運動を展開したアビーのメンバーの矛盾。彼らは、組合の経営陣が明らかに感じていなかった、会員に対する説明責任の程度を維持するために戦っていた。現経営陣にとって、一部のメンバーの反対意見は、政策策定の際に考慮されるべき問題ではなかった。彼らは、費用のかかる広報顧問や法的手続きを利用して対処しなければならない厄介者だった。

結局、大規模な相互会社化が何度も行われ、また、利益をむさぼり食おうと住宅金融組合から住宅金融組合へと移り住む大勢の人々の圧力もあって、経営陣が相互会社のままにしておきたいと考えていた組合の大半は、1990 年代後半に会員規約を変更した。通常採用された方法は、組合に新規加入した人が最初の数年間は相互会社化から利益を得られないような会員規約だった。短期間で利益を得るチャンスがなくなったため、相互会社化の波は 2000 年に終息した。

ある学術研究（Heffernan 2003）によると、相互組合から脱退した組合の預金や住宅ローンの価格設定行動は顧客よりも株主に有利であり、残った相互住宅組合は一貫してより良い金利を提供していることがわかりました。^[11]

2007 年に制定された「住宅金融組合 (資金調達) および相互金融組合 (譲渡) 法」 、通称バターフィル法は、住宅金融組合に他の会社と合併するより大きな権限を与えました。この権限は、2009 年にブリタニア、 2011 年にケント リライアンスによって使用され、相互金融組合の解消につながりました。

2010 年 12 月 31 日より前は、1 個人または 1 機関あたり最大 50,000 ポンドの住宅金融組合への預金は通常、金融サービス補償制度(FSCS) によって保護されていましたが、ネイションワイドとヨークシャーの住宅金融組合は、2008 年後半から 2009 年初めに買収した組合のメンバーを保護するために、FSCS の条件を一時的に変更する交渉を行いました。修正された条件により、複数の組合が 1 つに合併した場合、その組合の元メンバーは、2009 年 9 月 30 日まで (後に 2010 年 12 月 30 日まで延長) FSCS 保護に対する複数の権利を維持できるようになりました。そのため、たとえば、合併時にネイションワイド、チェシャー、ダービーシャーのそれぞれに 50,000 ポンドを保有していたメンバーは、合併後のネイションワイドの資金に対して 150,000 ポンドの FSCS 保護を維持できます。^[12] 2010年12月31日、銀行および住宅金融組合の個人預金に対する一般的なFSCS限度額は85,000ポンドに引き上げられ、住宅金融組合の合併に関する移行措置は終了しました。

2024年2月現在^{[アップデート]}、42の独立した住宅金融組合があり、^[13]そのすべてが住宅金融組合協会の会員である。^[10]

1989年から2000年の間に、英国の10の住宅金融組合が相互組織化を解消し、銀行になったり、大手銀行に買収されたりした。 ^{[16] [17]} 1980年代と1990年代の相互組織化の波の中で株式市場に上場した住宅金融組合はすべて、2008年までに従来の銀行に売却されるか国有化された。^[17]

以下は、他の組織と合併または買収されたために、もはや独立して存在していない英国の住宅金融組合の不完全なリストです。^[21]これらの組合は、商号または独自のブランドとして、今でも繁華街（またはオンライン）で活発に活動している可能性があります。これは通常、ブランドが特定の評判を築き上げ、特定の顧客を引き付けることが多く、これが引き続きうまくマーケティングできるためです。

オーストラリアでは、住宅組合はイギリスのやり方に倣って発展しました。第二次世界大戦の終結後、帰還兵の新しい住宅の必要に資金を提供するため、終結型モデルが復活しました。政府の元手資金で何百もの住宅組合が設立され、その資金は政府に返還され、終結組合は蓄積された利息を保有しました。元手資金がすべて貸し出されると、各終結組合は元手資金の再申請が可能になり、独自の資金を再貸し出せるようになり、恒久的な組合となりました。

1960 年代初頭以降、その存在が広く知られていなかったため、1980 年代まで、常設事業所内では、終了ローンがまだ利用可能であり、従業員によって使用されていました。銀行に対する厳しい規制のため、住宅金融組合は、1980 年代にオーストラリアの金融業界が規制緩和されるまで繁栄しました。最終的に、小規模な住宅金融組合の多くは消滅し、最大規模の住宅金融組合 ( AdvanceやSt Georgeなど) のいくつかは銀行の地位を獲得しました。

最近の転換としては、 2011年に住宅金融組合から銀行に転換したヘリテージ銀行、 2014年にヒューム銀行、2015年にワイドベイ住宅金融組合がオースワイド銀行に、IMBがそれに続き、2016年にグレーター住宅金融組合がグレーター銀行に転換したケースがある。住宅金融組合が銀行に転換する場合、相互会社化は不要になった。

オーストラリアの住宅金融組合と他の国の住宅金融組合との特別な違いは、オーストラリアの住宅金融組合は有限会社として法人化する必要があることです。

現在の住宅金融組合は

• バス・アンド・エクイタブル・ビルディング・ソサエティ（タスマニア）
• メイトランド相互住宅協会 (メイトランド)

1962年の住宅金融組合法により、エスワティニでは住宅金融組合の登録が可能となった。長い間、この国には住宅金融組合が1つしかなかった。2つ目の住宅金融組合が2019年後半に登録された。

• スワジランド住宅金融組合：1960年代に登録されたこの組合は、エスワティニで最初かつ最古の住宅金融組合です。王国内のほぼすべての町や都市に支店があり、保守的であることで知られています。この組織が相互組織化を解除したいと考えているという噂が多く、2019年に住宅金融組合法の改正が可決され、住宅金融組合が相互組織化を解除して銀行免許を申請できるようになりました。^[23]
• ステータスキャピタル・ビルディング・ソサエティ：ステータスキャピタル・ビルディング・ソサエティは、国内で2番目のビルディング・ソサエティとして登録され、財務大臣の承認と推薦を受けて2019年に金融サービス規制当局からライセンスを付与されました。^[24]

アイルランド共和国には、 20世紀半ばのピーク時には約40の住宅金融組合がありました。^{[25]これらの多くは非常に小規模で、アイルランドの商業銀行が住宅ローンを組成し始めると、小規模住宅金融組合は競争力を失いました。ほとんどの組合は合併または解散し、}ファーストアクティブ社の場合は、従来型の銀行に転換しました。最後に残った住宅金融組合であるEBS住宅金融組合とアイリッシュ・ネイションワイド住宅金融組合は、アイルランド金融危機の影響を受けて、2011年に相互組織から脱退し、銀行の子会社に移管または買収されました。

リーズ・ビルディング・ソサエティ・アイルランドとネイションワイド・UK（アイルランド）は、英国に拠点を置くビルディング・ソサエティのアイルランド支社でしたが、両社ともその後アイルランドでの事業をすべて停止しました。

• バリーガル・ビルディング・ソサエティ、1977年
• 都市および地方住宅協会、1978年
• ダブリンモデル建築協会、1984年
• ダブリン貯蓄住宅協会、1977年
• フォープロヴィンスビルディングソサエティ、1978年
• 独立住宅協会、1977年
• アイルランド貯蓄住宅協会、1984年
• 全国地方建築協会、1977年
• プログレッシブ・ビルディング・ソサエティ、1977年
• ウェスト・オブ・アイルランド・ビルディング・ソサエティ、1977年

ジャマイカでは、3つの住宅金融組合が商業銀行や信用組合と消費者金融サービスの大半をめぐって競争している。^[27]

• ジャマイカ国立建築協会
• ビクトリア相互住宅協会
• スコシア・ジャマイカ・ビルディング・ソサエティ

ニュージーランドでは、住宅金融組合は1965年住宅金融組合法に基づき住宅金融組合登録局に登録される。^[28]住宅金融組合としての登録は、法人を設立する手続きに過ぎない。これはほとんど形式的な手続きであり、資本要件が最小限であるため簡単に取得できる（20人の会員にそれぞれNZ$1,000以上の株式を発行し、最低財団株式資本の合計はNZ$200,000とする）。^[29]

健全性監督に関しては、ニュージーランドで運営されている住宅金融組合と（正式にはニュージーランドに登録されているものの）海外で運営されている住宅金融組合との間には隔たりが存在します。

• ニュージーランドで一般市民から預金を受け入れる住宅金融組合は、2013年非銀行預金者法に基づき「非銀行預金者」として規制されている。^[30]このような住宅金融組合は（特定の免除に該当する場合を除き）健全性規制を遵守しなければならない。ニュージーランド準備銀行は健全性規制の遵守を監視しているが、個々の住宅金融組合の財務健全性について健全性監督を行っていない。このような住宅金融組合のほとんどは、証券法に基づいて任命された受託者によって債券の条件の遵守について監督されており、これらの受託者は準備銀行に対してさまざまな報告義務を負っている。
• 海外の顧客からの預金のみを受け入れる住宅金融組合は、2013年非銀行預金取扱業者法やニュージーランドの金融市場法の規制を受けていない。そのため、ニュージーランド準備銀行や金融市場庁による監視は行われていない。ニュージーランド準備銀行はウェブサイト上で、海外市場で営業しているニュージーランド登録住宅金融組合の取引を監視していないと警告している。^[31]マネーロンダリング対策 上、明示的に他のカテゴリーに該当しないすべての事業体については、内務省が最終的な責任を負う。

住宅金融組合の登録の詳細と提出された文書は、ニュージーランド会社事務局に保管されている住宅金融組合登録簿で閲覧できます。

長年にわたり、数多くの住宅金融組合が設立されました。

カントリーワイド・ビルディング・ソサエティやユナイテッド・ビルディング・ソサエティなど、1980年代から1990年代にかけて銀行になった銀行もあります。ハートランド・ビルディング・ソサエティ（2011年にカンタベリー・ビルディング・ソサエティ、サザン・クロス・ビルディング・ソサエティ、その他2つの金融機関の合併により設立）は、2012年12月17日にハートランド銀行になりました。

残りの住宅金融組合には以下のものがあります:

• パシフィック・イーグル・キャピタル（旧ジェネラル・エクイティ・ビルディング・ソサエティ）
• ヘレタウンガ ビルディング ソサエティ
• キウイ・デポジット・ビルディング・ソサエティ（2013年から解散手続き中）^[32]
• マナワツ・パーマネント・ビルディング・ソサエティ
• ネルソン・ビルディング・ソサエティ
• サウスランド ビルディング ソサエティは、2008 年 10 月に SBS 銀行として知られる登録銀行になりました。ただし、住宅金融組合のままであり、相互組織構造を維持しています。
• ヘイスティングス・ビルディング・ソサエティは2010年10月にSBS銀行と合併しましたが、ヘイスティングス・ビルディング・ソサエティのブランドはHBS銀行の名称でビルディング・ソサエティとして引き続き運営されています。2015年11月、HBS銀行のブランドは廃止されました。
• ワイララパ・ビルディング・ソサエティ。

ジンバブエでは、セントラル・アフリカ・ビルディング・ソサエティ（CABS）が、取引口座、貯蓄口座、モバイルバンキング、住宅ローン、マネーマーケット投資、定期預金、給与ローンなど、多様な金融商品やサービスを提供する大手のビルディング・ソサエティです。

他の国にも住宅金融組合に似た相互組織が存在します。

• オーストリア:オーストリアには、アルゲマイネ バウシュパルカッセ (ABV)、ライファイゼン バウシュパルカッセ、バウシュパルカッセ ヴュステンロート AG、バウシュパルカッセ デア スパルカッセン (貯蓄銀行) の4 つの協同組合銀行があります。
• フィンランド: フィンランドでは、常設の住宅金融組合であるフィンランド住宅ローン協会が1860 年に設立されました。2002 年以降、住宅ローンは、協会が所有する認可銀行であるSuomen AsuntoHypoPankkiによって取り扱われています。
• ドイツ:ドイツには、 Sparkassen-FinanzgruppeのLandesbausparkassen (LBS)という名前のBausparkassen が 8 つあり、民間の Bausparkassen が 12 つあります。たとえば、Schwäbisch Hall、Wüstenrot、Deutsche Bank Bauspar AG などです。
• 米国:米国では、貯蓄貸付組合と信用組合は同様の組織と目的を持っています。
• デンマークデンマークでは、ほぼすべての住宅ローンは、住宅の価値に直接連動した低金利債券を発​​行する不動産担保ローン機関を通じて行われます。これらの機関は歴史的に会員所有でしたが、2000 年代以降、商業銀行がいくつかを買収しました。これらの債券は住宅の価値の最大 80% をカバーでき、残りの資金を調達する必要がある場合は、より高い金利での追加ローンが必要になります。
• その他:協同組合銀行を参照してください。

ほとんどの住宅金融組合は英国の決済システムの直接メンバーではなかったため、BACS標準に6 桁の分類コードと 8 桁の口座番号を割り当てるのではなく、ロール番号を使用して口座を識別するのが一般的でした。

最近では、住宅金融組合は決済システム内でソートコードと口座番号の割り当てを取得する傾向があり、そのためロール番号の使用は減少しています。BACSを使用する場合は、参照フィールドにロール番号を入力する必要があり、住宅金融組合の一般的なソートコードと口座番号は標準のBACSフィールドに入力されます。^[33]

• 英国の銀行
• 相互組織
• 相互主義

ウィキソースには、1911 年のブリタニカ百科事典の記事「Building Societies 」のテキストがあります。

• ルウェリン、D.; ホームズ、M. (1991) 「相互性の擁護：新たな常識への救済」公共および協同組合経済年報62 ( 3): 327. doi :10.1111/j.1467-8292.1991.tb01490.x.
• ラスムセン、E.（1988）「相互銀行と株式銀行」法と経済ジャーナル31：412 。
• ケイ、J. (1991) 「相互関係の経済学」公共および協同組合経済年報62 (3): 317. doi :10.1111/j.1467-8292.1991.tb01489.x.
• Boxall, A.; Gallagher, N. (1997). 「岐路に立つ相互関係」金融安定性レビュー(3): 112.
• ルウェリン、 D. (1996)。「相互主義と改宗論争に関する考察」協同組合研究ジャーナル。29 (2): 61。
• テイラー、G. (2003)。「英国住宅金融組合の非相互化の動機」。ビジネス倫理：ヨーロッパレビュー。12 （4）：394–402。doi ：10.1111/1467-8608.00340。