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ネガティブ ギアリングは、投資家が収益を生み出す投資を取得するために資金を借り入れ、投資によって生み出される総収入 (少なくとも短期的) が、減価償却費やローンに課される利息(ただし、元金返済は除く) を含む投資の所有および管理コストを下回る金融レバレッジの一形態です。投資家は、税制優遇や、投資の売却後のキャピタル ゲインが投資の保有による累積損失を上回ることを期待して、ネガティブ ギアリング投資を行う場合があります。投資家は、ネガティブ ギアリングの税務上の取り扱いを考慮する必要があります。ネガティブ ギアリング投資の損失が投資家の他の課税所得から控除可能であり、売却によるキャピタル ゲインに有利な税務上の取り扱いが与えられる場合、投資家は税制優遇の形で追加のメリットを得られる可能性があります。
概要
ネガティブ・ギアリングは、賃貸収入が住宅ローンの利息費用を下回る不動産に関してよく議論されますが、配当収入が信用貸付の利息費用を下回る企業の株式にも適用される場合があります。両者の税務上の取り扱いは同じ場合も異なる場合もあります。
ポジティブギアリングは、収益を生み出す資産に投資するために借り入れを行い、その資産からの収益（収入）が借入コストを超えた場合に発生します。その時点から、投資家は資産が売却されるまで賃貸収入の利益に対して税金を支払わなければならず、売却した時点では利益に対してキャピタルゲイン税を支払わなければなりません。
生み出された収入が利息をカバーしている場合、それは単にギアード投資であり、受動的収入を生み出します。ネガティブギアリング戦略は、以下のいずれかの状況で 利益を生み出します。
- 資産の価値が上昇し、投資期間中の継続的な損失の合計よりも資本利益が大きくなる場合。
- 収益が金利コストを上回るようになった場合（投資がプラスのギアードになった場合）
- 金利の低下やローン元金の返済により金利コストが下がると、投資はプラスのギアードになります。
投資家は、資産が売却されるまで、または投資がプラスのギアードになるまで、不足分を賄うことができなければなりません。計画中の継続的損失と将来のキャピタルゲインの可能性に対する異なる税制上の扱いは、投資家の最終収益に影響します。キャピタルゲインに対する税率が所得税率よりも低い国では、投資家は課税前には全体として損失を出し、納税者の補助金を差し引いた後にはわずかな利益を出す可能性があります。
オーストラリアや日本など一部の国では、ネガティブギアリングの損失を他の収入源からの収入と相殺するために無制限に使用することが認められています。米国、ニュージーランド、ドイツ、スウェーデン、カナダ、フランスなど、他のいくつかの経済協力開発機構（OECD）加盟国では、制限付きで損失の相殺が認められています。ネガティブギアリング投資住宅からの税額控除を他の収入に適用することは、英国やオランダでは認められていません。 [1]投資判断や市場価格に関しては、印紙税やキャピタルゲイン税などの他の税金がこれらの国では多かれ少なかれ負担になる可能性があり、投資としての住宅不動産の魅力を高めたり低下させたりします。[2]
一般的に、マイナス・ギアードの投資物件は数年間はマイナス・ギアードのままですが、その後はインフレとともに賃貸収入が増加し、投資がプラス・ギアードになる（賃貸収入が利息費用を上回る）状態になります。
ネガティブ ギアリング (「他の収入に対する賃貸損失の相殺」とも呼ばれます) の税務上の取り扱いはさまざまです。例:
- 米国では、賃貸投資を積極的に管理している低所得/中所得の納税者のみにこの慣行を制限しており、また、家族の家に対する利息費用を全額控除することを認めています。
- カナダは、投資がその存続期間を通じてプラスの収益を生み出すことを保証することで、この慣行を制限しています。
- 税率が低い国では、最高税率が低いか、特定の税率の閾値が高いため、ネガティブ・ギアリングによる利益は少なくなります。
国別のネガティブ・ギアリングの課税影響
オーストラリア
オーストラリアでは、税制がすべての源泉所得に対して単一の所得税体系を持っているため、ネガティブ・ギアリングは節税効果の高い戦略となり得る。つまり、課税上、純投資所得の損失は、わずかな制限や制約の下で、賃金所得や事業所得などの他の種類の所得と相殺できる。[3]
ネガティブ・ギアリングはオーストラリアで依然として物議を醸す政治問題であり、2016年のオーストラリア連邦選挙と2019年のオーストラリア連邦選挙でも大きな争点となった。選挙中、オーストラリア労働党は、ネガティブ・ギアリングによる損失の非投資所得に対する税控除を廃止し（一部例外あり）、キャピタルゲイン税の割引を半分の25％にすることを提案した。[4]分析によると、オーストラリアのネガティブ・ギアリングは、裕福なオーストラリア人ほど裕福でないオーストラリア人よりも大きな利益をもたらすことがわかった。[5]
当時の連邦財務大臣スコット・モリソンは、ネガティブ・ギアリングを擁護するために、多くの中間所得層（教師、看護師、電気技師など）が財務管理者よりもネガティブ・ギアリングからより多くの利益を得ていることを示す税務データを引用した。[3]
イギリス
英国では、基本的な形態ではネガティブ ギアリングが認められていますが、ある種類の所得 (または損失) を別の種類の所得に移すことは認められていません。これは、スケジュール課税制度によるものです。このタイプの課税制度では、支払われる税金は所得源によって異なります。したがって、労働と土地から所得を得た個人は、2 つの関連する所得源に対して 2 つの別々の税率を支払うことになります。
1997 年から 2007 年にかけて、税法改正プロジェクトによりスケジュールが簡素化され、このシステムが変更されました。以前のシステムと同様に、所得 (または損失) を譲渡することは許可されません。
イングランドとウェールズでの不動産賃貸に関する英国政府のオンラインリソース[6]では、損失を相殺する方法が概説されています。損失は「翌年に繰り越すことで将来の利益と相殺する」か、「他の不動産からの利益（所有している場合）」と相殺できるとされています。
ニュージーランド
ニュージーランドは2021年3月にネガティブ・ギアリングを廃止し、2025年4月までに完全に廃止される予定である。[7]
賃貸収入ガイド[8]では、賃貸収入が市場価格である場合にのみ損失を他の収入から控除できると規定されています。
野党労働党は2011年の選挙でネガティブ・ギアリングの引き上げを試みましたが、政権獲得に失敗した後、この問題の重要性は低下しました。[9]
ニュージーランドでは現在、住宅不動産市場におけるネガティブ・ギアリングを廃止するリングフェンシング規則が施行されている。住宅不動産控除は住宅不動産所得に対してのみ適用可能であり、給与など他の所得源から控除することはできない。[10]
カナダ
カナダでは、状況によっては収入源の移転が認められています。
個人事業の経費は、常に個人事業所得から控除できます。これらの経費が事業所得を超える場合（つまり、事業が税務上損失を被っている場合）、カナダ歳入庁（CRA）がそれが純粋な事業（税金の損失を生み出すために利用されている個人的活動ではない）であると判断した場合、結果として生じる「非資本損失」は他の個人所得から控除できます。[11]この損失は、最長3年間繰り戻すか、最長20年間繰り越して、その年に得た所得と相殺することもできます。[12]
収入を得るために借りたお金であれば、ローンに対して支払われる利息は事業経費として扱うことができます。
投資から収入を得るために支払った以下の手数料と利息を請求できます。[...] 投資目的で借りたお金に支払う利息の大部分は、利息や配当金などの投資収入を得るために借りた場合のみです。ただし、投資で得られる収益がキャピタルゲインだけである場合は、支払った利息を請求することはできません。[13]
アメリカ合衆国
原則として、米国連邦税は収入源の移転を認めていない。[14]一般的に、納税者は不動産賃貸の費用のみを賃貸収入から控除できる。不動産の賃貸は通常受動的活動とみなされるからである。しかし、賃借人が活動に積極的に参加したとみなされる場合、賃借人は他の「非受動的収入」から賃貸損失の控除を請求することができる。 [ 15]「積極的参加」の定義は、「賃貸収入、費用、損失の報告」ガイドに概説されている。[15]
あなた（および配偶者）が賃貸物件の少なくとも 10% を所有し、重要かつ誠実な意味で管理上の決定を下したり、他者にサービス（修理など）を提供するよう手配したりした場合は、賃貸不動産活動に積極的に参加したことになります。積極的な参加としてカウントされる管理上の決定には、新しいテナントの承認、賃貸条件の決定、支出の承認、その他の同様の決定が含まれます。
さまざまな要因に応じて、損失を他の収入から控除することが可能です。[16]
日本
日本では納税者が賃貸損失を他の収入と相殺することを認めている。[17]
個人は最小限の制限の下で賃貸損失に対する損失を請求できますが[18]、不動産がパートナーシップまたは信託を通じて所有されていた場合は制限があります。[19]
貸倒損失の請求を制限するなど、追加の規則がいくつかあります。詳細については、日本の税務サイトで確認できます。[20]
ドイツ
ドイツの税制は複雑だが、標準的な連邦所得税の範囲内で、ドイツでは一定の条件の下で所得の移転が認められている。賃貸損失は、賃貸収入や、雇用所得、独立した個人サービスからの所得、貿易所得や事業所得などの他の所得源からの所得と相殺することができる。[21] [22]賃貸やリースによる損失を他の種類の所得からの所得または利益と相殺するには、損失を生み出す所得源から利益を生み出す意図があることが証明されなければならない。通常の居住目的で賃貸されている不動産の場合、ドイツの税務当局は、その不動産が異常に低い条件（同等の賃料の2/3未満）で賃貸されていない限り、利益を生み出す意図があると一般的にみなす。[23]
ドイツでは7つの収入源が認められている。[24]
- 農林
- 貿易とビジネス
- 独立した個人サービス
- 雇用
- 資本投資
- 家賃とロイヤリティ
- 「その他の収入」とは、法律で定められ、厳密に制限されている特定の種類の収入であり、これには私的取引による収入や定期的な収入（年金など）が含まれます。
これらの各収入源からの収入は個別に計算されます。
賃貸収入は所得として課税され、累進税率の対象となります。不動産の資金調達のために提供されたローンの利息、経費、不動産関連費用（管理費、保険など）は、課税対象の賃貸収入から控除できます。[25]
不動産が個人資産として（つまり事業資産としてではなく）保有されている場合、10年以上の保有期間後の不動産の売却による利益は、一般的に非課税であり、課税所得とはならない。[26]しかし、この規則には例外があり、例えば、5年以内に3つの「対象物」（個人財産、不動産または不動産に相当する権利）を売却することは事業活動を構成すると想定され、したがって、売却から得られる収入は事業所得であり、非課税の「その他の所得」ではない可能性がある。[27]
オランダ
オランダの税制では原則として所得の移転は認められていない。ほとんどの国民は3つの所得グループに分けて税金を計算している。[28]
- ボックス1の収入には、雇用による収入と主な居住地からの収入が含まれます。
- ボックス2の所得には、会社の実質的な保有による所得と実質的な株式保有による利益が含まれます。
- ボックス3は貯蓄と投資からの収入を扱っています
オランダの不動産を所有するオランダ居住・非居住の企業およびパートナーシップは、原則として、銀行や関連会社からの借入金の利息費用および不動産関連費用を課税所得から控除することが認められている。[29]
参照
参考文献
- ^ 「マイナス金利賃貸不動産投資に対する利子控除の隔離」[2005]
- ^ 住宅と住宅金融：オーストラリアとその周辺地域からの視点、RBA [2006]
- ^ ab コジオル、マイケル（2016年4月26日）。「スコット・モリソン氏、ネガティブ・ギアリングが富裕層に利益をもたらすという主張は『完全な神話』だ」。シドニー・モーニング・ヘラルド。
- ^ ライト、ダニカ（2016年5月3日）。「PolicyCheck：ネガティブ・ギアリング改革」The Conversation 。 2017年2月26日閲覧。
- ^ ハッチンズ、ガレス（2015年11月13日）。「分析によると、ネガティブ・ギアリングは一般のオーストラリア人よりも富裕層に利益をもたらす」シドニー・モーニング・ヘラルド。
- ^ 不動産を貸し出す（イングランドとウェールズ）
- ^ 「ニュージーランドがネガティブ・ギアリングを廃止」2021年3月29日。
- ^ IRD - 賃貸収入 IR264
- ^ ニュージーランド、ネガティブギアリング隔離へ
- ^ 「住宅賃貸物件控除」。
- ^ CRA 所得税監査マニュアル
- ^ CRA - その他の年度の非資本損失
- ^ CRA ライン 221 - 保管費用および利息費用
- ^ IRS トピック 414 - 賃貸収入と経費
- ^ ab IRS 賃貸収入、経費、損失の報告
- ^ 賃貸収入と経費 - Schedule E のヒント
- ^ 当局は不動産損失控除に異議を唱える
- ^ 所得分析（実質所得に使用）
- ^ 日本の個人不動産所得課税
- ^ 日本税務サイト
- ^ “Negative Einkünfte | 定義と steuerliche Behandlung”.
- ^ ドイツ所得税法第10d条
- ^ ドイツ所得税法第21条
- ^ ドイツの税制
- ^ ドイツの税金の概要
- ^ ドイツ所得税法第23条
- ^ 民間資産運用と商業不動産取引の区別に関するドイツ連邦裁判所の判決
- ^ オランダの税制と投資 2015
- ^ 不動産のグローバル化 オランダ
外部リンク
- 2004年オーストラリア連邦選挙におけるネガティブ・ギアリング問題シート
- オーストラリア税務署賃貸物件ガイド 2005、製品 NAT 1729-6.2005
- オーストラリア不動産協会のネガティブ・ギアリングに関する政策声明（2005 年 10 月現在）
- ネガティブ・ギアリング - その仕組みと適した人についての解説
- ネガティブ ギアリング — オーストラリアにおけるネガティブ ギアリングの概要と、人々がそれを選択する理由: (会計士、Caringbah Sydney、オーストラリア)
- 2004 年選挙におけるオーストラリア民主党のネガティブ ギアリング問題シート (PDF)
- オーストラリア税務署賃貸物件ガイド 2005、製品 NAT 1729-6.2005
- オーストラリア不動産協会のネガティブ・ギアリングに関する政策声明（2005 年 10 月現在）
- ネガティブ・ギアリング：あなたの想定を覆す3つの事実、プロパティ・オブザーバー、2013年