Loading article…
 | |
| 形成 | 1907年5月8日 |
|---|---|
| 36-1520690 | |
| 法的地位 | 501(c)(5) |
| 本部 | 430 North Michigan Avenue シカゴ、イリノイ州、米国 |
| メンバーシップ | 150万人以上[1] |
社長 | ケビン・シアーズ[2] |
最高経営責任者（CEO） | ニキア・ライト[3] |
| Webサイト | 不動産 |
全米不動産協会（NAR ）は、不動産業界で働く人々のためのアメリカの業界団体[4]です。2023年12月現在、会員数は150万人を超え[5] 、米国最大の業界団体となっています[6]。NARの研究所、協会、評議会など、住宅および商業用不動産業界のあらゆる側面に携わっています。この組織は、「Realtor」という用語の米国商標を保有しています。[7] NARは、不動産仲介業の自主規制組織としても機能しています。この組織の本部はシカゴにあります。 [アップデート]
概要
全米不動産協会は、1908年5月12日にイリノイ州シカゴで全米不動産取引所協会として設立されました。 [8] [9] 1916年に全米不動産協会（NAREB ）に名称を変更しました。[8] [9]現在の名称は1972年に採用されました。 [8] [9]
NAR の会員は、住宅および商業用不動産ブローカー、不動産販売員、不動産管理者、鑑定士、カウンセラー、および不動産 (不動産) 業界のあらゆる分野に従事するその他の人々で、業務を行うには州の免許が必要です。会員は、約 1,600 の地方不動産業者協会または協会の 1 つ以上に所属しています。会員は、 1913 年に初めて採用された倫理規定と業務基準に従うことを誓約しています。[10]
NAR および Multiple Listing Service (MLS) システム
NARは、全国の不動産ブローカーが利用する情報交換所である、数百の地方のMultiple Listing Services （MLS）を管理しています。（ただし、多くのMLSはNARから独立していますが、メンバーシップは通常、認可を受けたブローカーとそのエージェントに限定されています。MLSPIN [11]は、北米の大規模な独立系MLSの1つの例です。）
NAR は複雑な取り決めを通じて、ほとんどの複数物件リスト サービスのポリシーを設定しており、1990 年代後半にはインターネットの成長に伴い、NAR はインターネット データ交換(IDX) を許可する規制を策定しました。これにより、ブローカーは、ブローカーまたはエージェントの Web サイトや、潜在的な購入者が情報を取得するために登録する必要のある仮想オフィス Web サイト(VOW)を介して、データの一部をインターネット上で閲覧できるようになりました。
これらのポリシーにより、参加者（個人ブローカーであれ、大規模な地域企業であれ）は、個々のブローカー（インターネットのみで営業しているブローカーであれ、地元の競合企業であれ）によるMLSデータの一部またはすべてへのアクセスを制限することができました。2005年、これを受けて司法省はNARに対して反トラスト訴訟を起こし、データの表示に関するこの種の制限に関するMLS規則は、従来の店舗型ブローカーとは異なる方法でインターネットを使用しているブローカーを排除することで取引を制限する陰謀の産物であると主張しました。（司法省の訴訟の詳細については、米国対全米不動産業者協会の反トラスト訴訟提出書類を参照してください。[12]）一方、消費者のアクセス拡大やインターネットなどのさまざまな不動産トレンドにより、カリフォルニア州やバージニア州、メリーランド州、ワシントンDCのメトロポリタン地域情報システムなど、既存の地域MLS組織がより大規模で州全体または地域的なMLSシステムに統合されつつあります。
この訴訟に対応して、NAR は、参加者が個々のブローカー (実店舗型かインターネットのみの型かを問わず) を除外することを認めず、他のすべてのブローカーのサイトでの表示を一律にオプトアウトすることを要求する単一のインターネット リスト表示システムを設定することを提案しました。[要出典]このシステムは IDX システムになりました。IDX では、一般の人が MLS リストを閲覧できますが、リスト情報の不当表示を防ぎ、法律で定められているようにブローカーに情報の説明責任を負わせるために、リストが表示されるすべての場所にリストのブローカー情報を掲載する必要があります (ブローカーは、自分のブローカーのリストを法的に「所有」します)。
独占禁止法訴訟は2008年5月に和解した。[13]和解合意では、すべてのMultiple Listing Serviceシステムがインターネットベースの競合他社へのアクセスを許可することが義務付けられた。[13] [14]和解合意では、 NARがオンラインブローカーを従来のブローカーと同様に扱うことを義務付け、従来のビジネスモデルを持たないという理由でNARがオンラインブローカーを会員から排除することを禁じた。[15] NARは不正行為を認めず、和解の一環として罰金も損害賠償も支払わなかった。[15]連邦判事は2008年11月に和解を正式に承認した。 [16] [17] NARの法務顧問は、和解が一般大衆の支払う手数料に影響しないと信じていたが、ウェスタンミシガン大学のビジネス教授は、競争の激化により手数料が25～50％減少すると予測した。[15]
もう一つの大きな反競争的行為は、無資格者との手数料の「共有」を禁止するさまざまな州法によって（間接的に）支持されている。広い解釈では、これは買い手側の代理人が受け取った手数料から買い手にクレジットを提供することを禁止するものとみなされる。現在、不動産業者やブローカーが住宅購入者または売り手に現金価値 25 ドルを超える現金リベートやギフトを提供することを禁じている州が 10 州ある。これらの州のさまざまな不動産業者は、現在この行為を許可している州でこの解釈に異議を唱えて成功している（特にオハイオ州の不動産業者パトリック・リーやケンタッキー州の多数の不動産業者）。ケンタッキー州の訴訟は最終的に米国司法省を原告、ケンタッキー州不動産委員会を被告として審理された。[18]
2019年、全米不動産協会の理事会は明確な協力方針を承認しました。これは、不動産業者が物件を一般に販売してから1営業日以内に物件情報をMultiple Listings Serviceに提出することを義務付ける方針です。[19]
ロビー活動
全米不動産協会は、米国で最も強力な特別利益団体の一つと考えられている。[20] [21] [22] 2023年、同団体はロビー活動に5200万ドルを費やし、 OpenSecretsのトップ支出者リストで2位にランクされた。[23] 1998年以来、同協会は合計8億5000万ドルをロビー活動に費やしてきた。[24]
不動産政治教育委員会（REPEC）は、不動産業者に好意的な候補者を選出する目的で1969年に結成された政治活動委員会である。 [25]連邦選挙法の改正に伴い、1974年に不動産業者政治活動委員会（RPAC）に改名された。[26] RPACは現在、国内最大の業界団体PACであると主張しており、不動産業界を支持する候補者に年間約400万ドルを寄付している。[27] [28] NARのウェブサイトには、「RPACは国内で最も超党派的なPACの1つであり、民主党と共和党の両方に寄付している」と記載されており、[29]歴史的に、その支出の半分は民主党に、残りの半分は共和党に支払われてきた。[30] [31]
2019年頃、NARはアメリカ不動産所有者連盟と呼ばれる関連非営利団体を設立しました。最初の4年間で、NARのみが資金を提供するこの非営利団体は1,280万ドルの助成金を提供し、そのうち約1,000万ドルが共和党系のスーパーPACや保守的な政策を掲げる団体に提供されました。[30]
住宅分離における役割
1924年から1950年にかけて、不動産業者の倫理規定には人種差別への明確な言及が含まれていた。[32] [33]不動産業者は、黒人の住宅購入者が白人居住地域に引っ越すのを手助けすることを禁じられ、従わない場合はキャリアを終わらせる罰則に直面した。[34] [35]人種差別を奨励する条項は、1974年まで不動産業者の倫理規定から完全に削除されなかった。[36] [37]
全米不動産協会は1968年に住宅販売における人種差別を禁止した公正住宅法に反対した。[38] [37]
サブプライム住宅ローン危機の誘発
一部の専門家[39]は、ブローカーと不動産業者がサブプライム住宅ローン危機の少なくとも一部の責任を負っており、意図的に住宅の市場価格をつり上げ、その結果、購入者に必要以上の住宅ローンを組むよう促していると考えています。その理論は、住宅ローン貸し手との共謀により、不動産業者はリスクを負うことなく、住宅価格をつり上げた借入金に対して多額の手数料を得ることができたというものです。多くの被害者[誰? ]は、住宅購入者は騙されて高額のローンを組んでより高価な住宅を購入し、販売価格が高騰したため不動産業者に高い手数料が支払われたと感じています。この慣行[要説明]は、自主規制組織であると主張する NAR によって「非倫理的」とは見なされていませんが、明らかな影響[要説明]は、一般市民に広範かつ重大な損害を与えていることを示しています。多くの被害者は、証券取引委員会に積極的にエージェントを規制し[40]、住宅購入者に過払い金を返金するよう働きかけています。
独占禁止法訴訟
2005年、米国司法省は、シャーマン反トラスト法第4条に違反したとして全米不動産協会に対して正式な告訴を行った。[41] [42]告訴は、全米不動産協会に対し、「インターネットを利用して住宅の売り手と買い手に効率的かつ費用対効果の高いサービスを提供する仲介業者との競争を制限する政策を維持または施行すること、および関連するその他の反競争的規則を採用すること」を禁じることを求めた。[41]
DOJは、インターネットベースのブローカーとの競争を阻害するNARのMLS規則に異議を唱えた。[41] [17] 2008年11月18日、裁判所はNARに対する和解を承認する最終判決を下した。[17] 最終判決に基づき、NARは米国が異議を唱えた政策に同意し、インターネットを使用して消費者に低価格の仲介サービスを提供するブローカーを差別しない規則にそれらの政策を置き換えた。[41] [17] [43]
2012年、ネイバーシティの運営会社アメリカンホームリアルティネットワーク社は、2件の著作権訴訟に応じて反トラスト法に基づく反訴を起こし、「全米不動産業者協会の資金援助を受けた2つの不動産一括管理サービス会社が同社に対して起こした著作権訴訟は、同社を廃業に追い込み、不動産ブローカーへのサービス提供者としての地位を失わせようとする全米不動産業者協会の共同作戦の一環である」と主張した。[44]反訴ではまた、主張する著作権が適切に登録されていなかったとも主張している。[44] [45]ミネソタ州の訴訟では、全米不動産業者協会に対する請求は述べられているものの、反訴被告として直接全米不動産業者協会の名前は挙げられていないが、AHRNは反トラスト法および不正競争に関する請求においてエディナリアルティ社とホームサービスオブアメリカ社を反訴被告として追加した第2の修正反訴を起こした。[46] エディナリアルティは、バークシャーハサウェイ社の子会社であるホームサービスオブアメリカの子会社であり、ミネソタ州、メリーランド州、ノースカロライナ州、ジョージア州、ワシントン州、オレゴン州、アリゾナ州、ロードアイランド州、コネチカット州、アイオワ州、ネブラスカ州、オハイオ州、イリノイ州、カンザス州、サウスカロライナ州、ミズーリ州、ペンシルベニア州、インディアナ州、ケンタッキー州、アラバマ州、カリフォルニア州を含む全米各地で不動産仲介会社を所有しています。[44] [46] [47] [48] [49] 2012年の初めには、中部大西洋岸の不動産物件情報サービスであるメトロポリタンリージョナルインフォメーションシステムズ社（MRIS）とミネソタ州セントポールに拠点を置くリージョナルマルチプルリスティングサービスオブミネソタ社（NorthstarMLS）がネイバーシティに対して著作権侵害の申し立てを行いました。[44] [45]全米不動産協会は、ノーススターMLSとMRISの訴訟費用に財政支援を提供すると述べた。[48] [50]
2019年3月には、全NARの報酬方針に異議を唱える別の訴訟が提起され、全NAR会員ブローカーは、物件をMLS（ Multiple Listing Service）に掲載する際に、買い手側に対して一律かつ交渉の余地のない手数料を要求することが義務付けられている。[51] [52]
バーネット他対全米不動産協会他
2023年10月31日、連邦民事陪審は、NARが共謀して住宅購入者の不動産業者に支払われる手数料を水増ししていたと認定し、NARとその共同被告が約18億ドルの損害賠償を支払うべきであると判断した。 [53] [54]バーネットら対全米不動産業者協会らの訴訟は、ミズーリ州西部地区連邦地方裁判所カンザスシティで審理され、NAR、ホームサービス・オブ・アメリカ、ケラー・ウィリアムズ・リアルティ、エニウェア・リアル・エステート（コールドウェル・バンカー、センチュリー21リアル・エステート、サザビーズ・インターナショナル・リアルティの親会社）、およびリマックスによる連邦および州の独占禁止法違反の申し立てが含まれていた。[ 53] [54] [55]エニウェアとリマックスは以前に責任を解決し、より少ない損害賠償金を支払うことに同意しており、裁判ではNAR、ホームサービス、ケラーウィリアムズが訴訟の防御を担当することとなった。 [53] [54]判決が発表され、最終判決が下される前に、NARとホームサービスは控訴する意向を表明し、ケラーウィリアムズは控訴を検討していた。[53] [54] [56] 2024年3月、NARは損害賠償額を4億1,800万ドルに減額し、手数料に関する規則を廃止し、控訴権を放棄することで和解した。[57]和解の結果、2024年8月から、購入者のエージェントの手数料は広告掲載が禁止され、購入者は一緒に物件を見る前にエージェントと契約書に署名しなければならない。[58]ウォールストリートジャーナルは、和解により不動産手数料が削減され、一部のエージェントが業界から追い出され、NARの会員数が減少すると予想されていると報じた。[59]
専門分野
NAR の教育要件と認定資格
不動産業者はNARの会員として、様々な専門分野で追加の資格を取得するための勉強をする選択肢があり、そのうちのいくつかはNARの支援を受けており、全国で資格取得や更新のコースを提供しています。[60]
消費者への働きかけ
NARは2010年2月に初めて消費者に直接リーチする試みとしてHouseLogic.comを立ち上げた。[61]
その他の全国不動産協会
参照
参考文献
- ^ 「NARについて」。全米不動産協会。2012年11月15日。 2023年8月29日閲覧。
- ^ 「リーダーシップチーム」。全米不動産協会。2024年1月8日。 2024年1月8日閲覧。
- ^ 「リーダーシップチーム」。全米不動産協会。2024年8月18日。 2024年8月26日閲覧。
- ^ 全米貿易・専門職協会（2008年）、第43版、ISBN 978-1-880873-56-4
- ^ 「Historic Report」、全米不動産協会ウェブサイト、2023年、2024年1月10日時点のオリジナルよりアーカイブ、2024年1月10日取得
- ^ 「全米不動産協会（NAR）は、100万人以上の会員を擁する米国最大の業界団体です」corporatefinanceinstitute.com 。 2022年6月16日閲覧。
- ^ 「不動産業者はどんな名前で呼ばれても、どのように言っても不動産業者、あるいはREALTORです」。オクラホマン。2023年8月30日閲覧。
- ^ abc McMillin, David (2022年7月18日)、「NAR (全米不動産協会) とは何か?」、Bankrate、2022年7月19日時点のオリジナルよりアーカイブ、 2023年7月28日閲覧。
- ^ abc "History"、全米不動産協会ウェブサイト、2012年1月13日、2024年4月4日時点のオリジナルよりアーカイブ、 2024年4月9日閲覧。
- ^ 「倫理規定」、全米不動産協会ウェブサイト、2018年3月7日、2024年4月9日時点のオリジナルよりアーカイブ、 2019年4月11日取得
- ^ 「MLS PINへようこそ - 不動産プロフェッショナルをつなぐ」mlspin.com 。 2019年4月11日閲覧。
- ^ 米国対全米不動産協会。イリノイ州北部地区連邦地方裁判所東部支部。2008 年 5 月 27 日。2008 年 5 月 27 日閲覧。
- ^ ab バーツ、ダイアン。不動産業者、訴訟和解のため物件リストを公開へ。ロイター。2008年5月27日。2008年5月27日閲覧。
- ^ Jordan, Lara Jakes。和解により不動産業者に物件リストが公開。AP通信。The Mercury News、シリコンバレー。2008年5月27日。2008年5月27日閲覧。
- ^ abc Lichtblau, Eric. 不動産業者、ウェブ物件情報のブロック停止に合意。The New York Times。2008年5月28日。2008年5月27日閲覧。
- ^ 「裁判官がDOJ対NARの和解を確定」Inman 2024年3月24日閲覧。
- ^ abcd 「United States v. Consolidated Multiple Listing Service, Inc.」米国司法省。 2013年4月19日閲覧。
- ^ 「競争影響声明: 米国対ケンタッキー州不動産委員会」。ケンタッキー州西部地区連邦地方裁判所。2005 年 7 月 26 日。
- ^ 「NARがポケットリストキラーを承認」The Real Deal Los Angeles 2019-11-11 . 2019-11-11閲覧。
- ^ Justice, Glen (2006-01-12). 「Lobbying to Sell Your House」. The New York Times . 2018-02-12時点のオリジナルよりアーカイブ。2024-04-08閲覧。
- ^ Kusisto, Laura; Friedman, Nicole (2024-03-15). 「不動産業者が和解に達し、アメリカ人の住宅購入・販売方法が変化」。ウォール・ストリート・ジャーナル。2024年3月15日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2024年4月8日閲覧。
- ^ Finley, Allysia (2024-04-05). 「不動産業者は依然として市場改革が必要」。ウォール・ストリート・ジャーナル。2024-04-05時点のオリジナルよりアーカイブ。2024-04-08閲覧。
- ^ 「Top Spenders」OpenSecrets . 2024年2月25日時点のオリジナルよりアーカイブ。2024年4月8日閲覧。
- ^ “National Assn of Realtors”. OpenSecrets . 2024年4月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。2024年4月9日閲覧。
- ^ “History”. realtorparty.realtor . 2024年4月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。2024年4月9日閲覧。
- ^ 「REALTORS® Political Action Committee (RPAC) Research Guide」（PDF） . nar.realtor . 2024年4月9日時点のオリジナルよりアーカイブ（PDF） . 2024年4月9日閲覧。
- ^ Capuzzo, Jill P. (2021-03-26). 「政治について話す？一部のブローカーは喜んでそうする」ニューヨークタイムズ。2021-03-26時点のオリジナルよりアーカイブ。2024-04-09に閲覧。
- ^ 「トップPAC」。OpenSecrets。2024年4月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。2024年4月9日閲覧。
- ^ 「RPAC Disbursements」www.nar.realtor 2012年1月11日2024年12月10日閲覧。
- ^ ab カミン、デブラ（2024年12月9日）。「不動産業者の非営利団体が保守派の擁護団体にひっそり資金提供する方法」ニューヨークタイムズ。 2024年12月9日閲覧。
- ^ 「REALTORS®政治活動委員会資金調達ガイド」（PDF） . realtorparty.realtor . p. 10. 2024年12月9日閲覧。
- ^ 「全米不動産協会倫理規定（1924年）」（PDF）。
- ^ 「かつて不動産業者は差別をすることが義務付けられていた」Inman 2024年4月8日閲覧。
- ^ ロススタイン、リチャード（2018年）。法の色：政府がアメリカを人種差別した忘れられた歴史（2018年版ライブライトペーパーバックとして初版発行）。ニューヨークロンドン：ライブライト出版コーポレーション、WWノートン＆カンパニーの一部門。p. 62。ISBN 978-1-63149-453-6。
- ^ テイラー、キーアンガ・ヤマッタ（2019）。利益をめぐる競争：銀行と不動産業界がいかに黒人の住宅所有権を弱体化させたか。正義、権力、そして政治。チャペルヒル：ノースカロライナ大学出版局。p. 259。ISBN 978-1-4696-5366-2。
- ^ 「全米不動産協会からの謝罪」www.nar.realtor 2020年11月19日2024年4月8日閲覧。
- ^ ab 「全米不動産業者協会、あらゆる差別について謝罪」Bloomberg.com 2021年12月21日2024年4月8日閲覧。
- ^ 「NAR会長チャーリー・オプラー、人種的不平等を助長した過去の政策について謝罪」www.nar.realtor 2020年11月19日2024年4月9日閲覧。
- ^ 「サブプライムの責任転嫁：不動産業者はどこにいたのか？」 Knowledge@Wharton。ペンシルバニア州ウォートン大学。2007年10月17日。 2012年12月3日閲覧。
- ^ 「不動産業者を規制すべき時期か?」2009年1月12日。
- ^ abcd 「イリノイ州北部地区東部支部米国地方裁判所」米国司法省。 2013年4月19日閲覧。
- ^ 「司法省、不動産ブローカー間の競争を制限したとして全米不動産協会を訴える」米国司法省。2013年1月14日時点のオリジナルよりアーカイブ。2013年4月19日閲覧。
- ^ 「イリノイ州北部地区連邦地方裁判所東部支部」。米国司法省。 2013年4月19日閲覧。
- ^ abcd Brambila, Andrea. 「NAR、MRISが反トラスト訴訟を起こされる」Inman . 2013年4月19日閲覧。
- ^ ab 「ネイバーシティが著作権侵害の申し立てに対し反トラスト法違反で対抗、不動産物件情報をめぐる争いが激化」Techdirt、2012年10月11日。 2013年4月19日閲覧。
- ^ ab 「米国メリーランド州グリーンベルト地区地方裁判所において」（PDF）。インマン。 2013年4月19日閲覧。
- ^ フラー、マット。「Neighborcity.com は NAR、MRIS、NorthstarMLS が反トラスト法に違反していると主張: 論説」。AG Beat。2013年4 月 19 日閲覧。
- ^ ab 「MLSはMRIS対NeighborCityの訴訟でNARの資金提供を断る」Aim Group 。 2013年4月19日閲覧。
- ^ 「HomeServices of America, Inc. が Prudential Georgia Realty の買収を発表」BHHS Georgia . Home Services. 2013 年 3 月 19 日. 2013 年4 月 19 日閲覧。
- ^ Brambila, Andrea. 「NAR が MLS の NeighborCity 著作権訴訟費用負担を支援」Inman . 2013 年4 月 19 日閲覧。
- ^ Yale, Aly J. 「訴訟は不動産業者間の共謀と手数料の高騰を主張」Forbes 。 2022年3月7日閲覧。
- ^ 「不動産手数料の反トラスト | Hagens Berman」www.hbsslaw.com 2019年3月6日2022年3月7日閲覧。
- ^ abcd Kamin, Debra (2023-10-31)、「Home Sellers Win $1.8 Billion After Jury Finds Conspiracy Among Realtors」、The New York Times website、2023-10-31のオリジナルからアーカイブ、
連邦陪審は火曜日、強力な全米不動産業者協会といくつかの大手不動産業者が、不動産業者に支払われる手数料を人為的に水増しするために共謀していたという判決を下した。この決定は、米国の住宅購入プロセスを根本的に変える可能性がある。
- ^ abcd Knutson, Jacob (2023-10-31)、「連邦陪審のブローカー手数料に関する評決が不動産業界を揺るがす」、Axios、
NARとHomeServices of Americaの代表者は評決に対して控訴する予定であると述べ、一方、ケラーウィリアムズの広報担当者は同社が控訴を検討すると述べた。
- ^ 「Burnett et al v. National Association of Realtors et al」、ミズーリ州西部地区連邦地方裁判所のウェブサイト、2023年10月31日時点のオリジナルよりアーカイブ
- ^ Kusisto, Laura; Friedman, Nicole (2024年2月16日). 「不動産業者は危機に瀕しているが、住宅購入者が勝者になる可能性がある」。ウォール・ストリート・ジャーナル。
- ^ カミン、デブラ（2024年3月15日）。「有力不動産業者グループが訴訟和解のため手数料の大幅削減に合意」ニューヨーク・タイムズ。
- ^ Delouya, Samantha (2024-08-17). 「NAR和解が本日発効：変更点とその理由 | CNN Business」CNN . 2024年10月25日閲覧。
- ^ フリードマン、ローラ・クシスト、ニコール。「不動産業者が和解に達し、アメリカ人の住宅売買方法が変わる」。WSJ 。 2024年3月16日閲覧。
- ^ NAR 認定資格およびコース。全米不動産協会。
- ^ Scene、Local (2010-02-26)。「不動産業者は消費者との特別な絆を求めている」シカゴ・トリビューン。
外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、全米不動産協会に関連するメディアがあります。
無料辞書『ウィクショナリー』で「Realtor」を調べてください。
- 公式サイト