株式の分配

エクイティシェアリングは、共有所有権または共同所有権の別名です。1 つの不動産、複数の所有者を組み合わせ、利益と税額控除を最大化します。通常、当事者は共同所有者として一緒に家を見つけ、それを購入しますが、一方がすでに所有している不動産を共同所有するために参加することもあります。合意された期間の終了時に、当事者はお互いに買い取るか、不動産を売却してエクイティを分割します。イングランドでは、エクイティシェアリングと共有所有権は同じではありません (以下の英国とイングランドのセクションを参照)。

米国では、1981 年に内国歳入法第 280A 条により、単一不動産の混合課税使用が初めて認められ、居住者は主たる居住地税控除を、投資家は投資不動産税控除を請求できるようになり、株式の共有が望ましいものとなりました。共有所有権は連邦税法によって付与されるため、この所有権手段はどの州でも使用できます。

米国の企業としては、Unison Homeownership Investors、Landed、OwnHome Mortgage & Financeなどがある。^[1]

英国では「エクイティシェアリング」という用語がさまざまな形で使われており、多くの場合、さまざまな形態の低コスト住宅所有制度に使用されています。これには、エクイティシェアリングローンと呼ばれることもあるエクイティローンや、エクイティシェアリングリースと呼ばれる一部の形態の共有所有権（一部購入/一部賃貸）リースホールド制度が含まれます。一部の地方自治体は、計画文書の再販価格制限をエクイティシェアリング契約と呼ぶこともあります。しかし、共有所有権に関して共有エクイティを使用するのは正確ではありません。共有所有権は所有権ではなく、実際には1988年住宅法の条項に基づく保証された賃貸借だからです。 ^{[2] [3]}共有エクイティ制度では、頭金の一部にローンがあるとはいえ、物件のすべてを所有します。一方、共有所有権制度では、購入した持ち分を所有するのではなく、将来、余裕があれば家主からリース全体を購入する機会があります。^[4]

英国政府は、主に住宅・コミュニティ庁を通じて、住宅持分の共有を促進している。2009年時点では、これはHomeBuy^{[アップデート]}の名の下に行われていた。これは、年間6万ポンドまでの収入がある世帯を支援することを目的としている^[5]

新築住宅購入とは、購入者が新築住宅の少なくとも 25% を購入し、残りの部分について家賃を支払うことです。HCA は通常、住宅協会やその他の提供者が残りのシェアを保有できるように補助金を支給します。家賃は未販売シェアの価値の 3% が上限ですが、通常は 2.75% に設定されます。購入者は余裕があればいつでも追加のシェアを購入することができます。これは「階段購入」として知られています。^[6]

HomeBuy Directは2009年に導入され、政府と住宅開発業者が共同で評価額の30%の自己資金ローンを融資し、購入者は評価額の70%の住宅ローンを支払うだけで済むというものである。購入者が追加のシェアを購入する場合、3者全員が価値の増加に関与する。HCAは2009年から2011年にかけてこの制度に3億ポンドを割り当て、この取り組みの下で1万戸の住宅が利用可能となっている。^[5]

オープンマーケットホームバイは、購入者が物件の少なくとも25%をオープンマーケットで購入することを許可し、その部分については通常の住宅ローンを、残りについては低金利ローンを組むことを許可した。2009-10年度の資金がすでに全額確保されているため、現在は利用できない。^[7]

ソーシャルホームバイは、参加している自治体や住宅協会の入居者が、通常の取得権割引の一部を受けて、共有所有権の条件で賃貸住宅を購入することを可能にします。^[8]

ファーストバイは、2011年の予算で発表された初めての住宅購入者向けの制度です。この制度では、初めての住宅購入者は、5%の頭金と75%の住宅ローンの差額を融資してもらえます。この制度は、特定の新築住宅制度でのみ利用できます。上乗せ資金は、HCAと開発業者が均等に負担します。^[9]

民間セ​​クターの共有持分、または投資家共有持分と呼ばれることもあるこの制度は、納税者による補助金の要素がない点で、まったく異なる仕組みになっています。代わりに、第三者投資家が、購入者の頭金と（通常は）75%の住宅ローンの差額を、物件の持分権と家賃と引き換えに提供します。これらの制度は5年または10年（「ハードシップ」延長を伴う場合もあります）にわたって実施されます。つまり、該当期間の終了時に、所有者は当時の市場価値の該当割合で持分権を買い取らなければなりません。通常、早期償還や部分的買戻しにはペナルティはありません。したがって、持分権の共有は、物件の完全所有権へのステップアップと見なすことができます。

投資家の共有持分は、所有していない部分に対して賃料を支払う必要があるため、一見すると公的部門の制度よりも高価ですが、それでも大きな利点があります。

• まず、これは新築住宅や特定の住宅供給業者に限定されません。その代わりに、購入者は市場全体を調査して最良の取引先を探すことができます。これにより、住宅建設業者に法外な価格を支払う危険を回避できると考える人もいます。^[10]
• 第二に、フォームへの記入や順番待ちリストの手間が少なくなります。投資家の株式共有は本質的に資金調達の仕組みであるため、住宅ローンを申請するのと同じくらい簡単です。
• 第三に、公的セクターの制度よりも資金が枯渇する可能性が低い。投資家が希望する収益を上げている限り、理論上は資金は無限である。
• 4 番目に、購入者は現金購入者の立場に置かれ、ベンダーと最良の取引を交渉する権限が与えられます。
• 最後に、もちろん、現金を注入することで、購入者は 75% 住宅ローンに伴うより良い金利とより緩やかな信用調査を利用できるようになります。

経済理論では、所有権は契約理論の分野で研究されている。特に、オリバー・ハート（1995）は、不完全契約の文脈において所有権が重要であると主張した。^[11]将来の不測の事態が今日の契約で対処できない場合、交渉は明日行われる。所有権はこれらの交渉における交渉力を高める。その結果、今日、所有者は関係特有の投資を行うより強いインセンティブを持つ（すなわち、ホールドアップ問題が緩和される）。この枠組みにおいて、シュミッツ（2017）は、明日には資産を最も評価する当事者に資産を与えることが最適であっても、今日では資産の共有所有権が望ましい場合があることを示した。^[12]その理由は、共有所有権によって、関係する当事者のよりバランスのとれた投資インセンティブが生み出されるからである。最適な所有権の割合は、投資が物理的資本（所有者が常に利益を獲得できるように）に具体化されているか、当事者の人的資本に具体化されているかによって決まる。

• 住宅協同組合
• コミュニティ土地信託

• ゲルトナー、デイビッド・M、ノーマン・G・ミラー、ジーン・スナベリー。1995年。「第4の資産クラスが必要：HEIT」。不動産ファイナンス：71-81ページ。
• キャプリン、アンドリュー（1997年）。「住宅パートナーシップ：岐路に立つ市場への新たなアプローチ」MITプレス。ISBN 0-262-03243-0。