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米国における地域利益協定（CBA）とは、地域団体と不動産開発業者が締結する契約であり、開発業者が地域社会や近隣住民に対し、特定の便宜や緩和策を提供することを義務付けるものです。その見返りとして、地域団体はプロジェクトを公に支持するか、少なくとも反対しないことに同意します。CBAの交渉は、多くの場合、地域団体、環境団体、宗教団体、労働組合など、複数の課題を扱う幅広い地域連合の形成に大きく依存します。
英国では、第106条協定、カナダでは「第37条」協定[ 1 ]が同様に開発業者に一定の利益を要求しているが、CBAとは異なり、コミュニティではなく政府との開発協定の一部である。CBAは一般的に私的な契約協定であるが、場合によっては都市との開発協定の一部となることもある。[ 2 ] [ 3 ]
経済開発プロジェクトはしばしば納税者の税金で多額の補助金が投入されるが、プロジェクトの「波及効果」が現在の住民に利益をもたらすという保証は通常ない。[ 4 ]開発によって都心部の高級化が進み、住宅価格の上昇に伴い低所得者層が追い出されるか、あるいは低賃金の小売業やサービス業の雇用しか生まれない可能性がある。その結果、多くの大都市圏では、経済開発への多額の投資にもかかわらず、貧困や住宅問題が依然として続いている。
これらの問題に対応するため、1990年代後半にCBAモデルが作成されました。これは、経済開発プロジェクトによって最も影響を受けるコミュニティが計画プロセスに参加し、開発の利益が既存のコミュニティに確実にもたらされるようにするための方法です。[ 5 ]開発業者にとって、コミュニティ代表者と交渉することは、コミュニティの支持を得てプロジェクトを前進させる魅力的な方法となり得ます。CBA交渉に参加することで、開発承認プロセスにおける予期せぬ事態を回避し、開発業者はコミュニティ組織と個別に交渉するのではなく、統一された連合体と協力することができます。[ 6 ]
地方自治体が開発や土地利用のパターンを形成する責任に取り組む中で、コミュニティベネフィット運動が従来の考え方に挑戦し、より広いビジョンを提示するために出現した。スマートグロースや環境正義に関連するコミュニティベネフィット運動は、経済開発の主な目的が、影響を受ける住民、特に低所得者層や有色人種のコミュニティの人々の生活に測定可能で永続的な改善をもたらすことであることを保証することを目指している。コミュニティベネフィット運動と連携する組織は、公共部門に対し、土地利用計画や都市開発においてより戦略的な役割を果たし、経済開発補助金を良質な雇用、手頃な価格の住宅、そしてすべての住民の生活の質を向上させる地域サービスの創出に活用するよう圧力をかけてきた。[ 5 ]
コミュニティベネフィット運動はロサンゼルスで始まり、ハリウッド・アンド・ハイランド[ 7 ]やステープルズ・センター/LAライブ[ 8 ]などの複合用途プロジェクトで成功裏に実施されました。その後、アトランタ、シカゴ、デンバー、ミルウォーキー、ミネアポリス、ニューヘイブン、ニューヨーク市、フィラデルフィア、ピッツバーグ、サンディエゴ、サンフランシスコ、サンノゼ、シアトル、シラキュース、ワシントンDC、ウィルミントン[ 9 ]など、他の都市にも急速に広がりました。主要な組織には、National Community Reinvestment Coalition [ 10 ] 、 The Partnership for Working Families [ 11 ] 、 Los Angeles Alliance for a New Economy (LAANE) [ 12 ] 、 Strategic Actions for a Just Economy (SAJE) [ 13 ] 、 SCOPE Los Angeles [ 14 ]、Pittsburgh UNITED [ 15 ]などがあります。
CBAの支持者は、コミュニティ利益アプローチは、全体として三方良しのシナリオを作り出すことで、コミュニティ、開発業者、地方自治体の開発プロセスを改善すると主張している。[ 16 ] CBAの支持者が推進しようとしている原則と目標には、次のようなものがある。[ 3 ]
コミュニティ利益戦略の中核をなすのは、コミュニティ組織化と連合構築である。[ 17 ] [ 18 ]連合を組織し維持し、妥協を促進し、共通のアジェンダを作成することは、コミュニティ利益協定（CBA）を成功させるために不可欠である。連合には、近隣グループ、環境団体、良き統治団体、労働組合、宗教団体など、さまざまなコミュニティグループが含まれる。[ 6 ]連合は通常、法人格を持たないが、加盟コミュニティグループは、連合内での関係を規定する運営協定を締結することができる。チューレーン大学ロースクールの公共法センターは、CBA連合運営協定のモデルを作成した。[ 19 ]
選出された公職者や政府機関は、CBA交渉において積極的な役割を果たすことが多い。カリフォルニア州や開発協定が認められている他の管轄区域では、政府代表者が正式なCBA署名者となる場合がある。その他の場合、政府関係者はCBA交渉を促進し、協力を促すことで、より非公式な役割を果たすことがある。[ 6 ]
通常、CBA連合と開発業者との交渉は、プロジェクトが発表された後、政府の承認前に開始されます。ただし、特定の地区内の土地にコミュニティ利益基準を課す補助金に付随する立法上のCBA要件の例もあります。たとえば、税収増額融資を利用することを選択したアトランタ・ベルトライン・プロジェクトに参加する開発業者は、開発協定または資金調達協定を通じてコミュニティ利益を組み込む必要があります。[ 9 ]
CBA契約モデルでは、各CBAをコミュニティのニーズ、提案されている開発の規模と種類、コミュニティグループと開発業者の相対的な交渉力に合わせて調整することができます。利益は開発業者自身によって提供される場合もあれば、CBAによって開発業者がテナント、ベンダー、請負業者にCBA条項を課すことが義務付けられる場合もあります。通常、CBAには、雇用品質基準、地元雇用プログラム、手頃な価格の住宅要件が含まれます。[ 6 ]
その他の利点としては、以下のようなものが挙げられます。
CBAが提供するメリットの範囲は、開発業者、地方自治体、苦境にあるコミュニティに対するCBAのメリットについての認識を高めるために、学術文献[ 20 ]や会議[ 21 ]で広く検討されてきました。
地域団体は、CBAの各条項がどのように監視され、執行されるかを検討する必要があります。財政的義務やその他の一時的な利益は比較的容易に監視できますが、生活賃金や地元雇用要件などの他の開発業者とテナントの義務は数十年にわたって適用される可能性があり、長期的な監視が必要です。この問題に対処するため、CBAには定期的な報告と開示の要件、苦情調査メカニズム、監視委員会の設置に関する条項が含まれています。CBAが開発協定に組み込まれている場合、政府機関もCBAの実施状況の監視に役割を果たす可能性があります。[ 5 ]
CBAは法的拘束力のある契約であるため、[ 22 ]署名した当事者のみが執行できます。開発協定に組み込まれたCBAは、政府だけでなく地域団体も執行できます。[ 6 ] CBAの有効性と執行可能性に関する判例はありません。ドナルド・トランプの1993年のニューヨーク市リバーサイド・サウス・プロジェクトに関するCBAに類似した契約は、2008年のニューヨーク州控訴裁判所の判決の対象となりましたが、裁判所は契約の条項が失効していると判断しました。[ 23 ]
数多くのCBAが経済開発プロセスの改善に有効なツールであることが証明されている一方で、さまざまな批判も生じている。おそらく最も重要な批判は、CBAが地域社会のニーズや要望を真に反映していることを保証する手段を提供していないという点である。例えば、アトランティック・ヤーズCBAは、開発業者から資金提供を受けている少数の地域団体のみが交渉に参加し、他の多くの地域団体が交渉から除外されたため批判されている。ニューヨーク市弁護士協会の報告書では、CBAの交渉担当者が開発業者と適切な取引を行うことができるか、またCBAが計画プロセスを妨げる可能性があるかどうかについても疑問を呈している。徴収や対価に関するさまざまな法的問題も、CBAの有効性を弱める可能性がある。[ 24 ]
CBAは数多くのプロジェクトで交渉されてきました。最も有名なCBAはおそらくロサンゼルスのステープルズ・センターのCBAで、これは一般的に成功と見なされています。[ 25 ] CBAが締結された他のプロジェクトには、シアトルのディアボーン・ストリート・グッドウィル・プロジェクト、ピッツバーグのコンソル・エナジー・センター・アリーナ（ペンギンズ・ホッケー・チームの本拠地） [ 26 ]、サンフランシスコのベイビュー・ハンターズ・ポイント住宅開発、デンバーのゲイツ・チェロキー再開発プロジェクト、サンディエゴのボールパーク・ビレッジ開発[ 27 ]、シカゴのオバマ大統領センター[ 28 ]などがあります。
一部のプロジェクトの「CBA」は、コミュニティ利益運動の支持者によって正当なCBAとして受け入れられていません。たとえば、新しいヤンキースタジアムの「CBA」は、コミュニティグループではなく選出された役人によって交渉されたため、「真の」CBAとはみなされていません。[ 3 ]この協定には、2,800万ドルの助成金や地元団体への無料チケットなど、重要なコミュニティ利益が含まれていました。[ 29 ]しかし、CBAは円滑に実施されていません。2009年、コミュニティ基金の元管理者は、基金が不正に管理されたとして、ヤンキースのコミュニティ慈善団体を訴えました。[ 30 ]
2010年冬季オリンピックの準備として、カナダのブリティッシュコロンビア州バンクーバー市は、フォールスクリーク南東部に60万平方フィート（5万6000平方メートル）、 600戸の選手村を建設する契約をミレニアム開発公社に発注した。この開発には、地元で調達・訓練された都心部の住民に100の雇用を創出し、都心部から1500万ドル相当の商品やサービスを調達することを目標とするCBAが含まれていた。また、都心部の住民を訓練するための75万ドルのレガシー基金も含まれていた。[ 31 ] CBAには、カナダ連邦政府、ブリティッシュコロンビア州政府、バンクーバー市、Building Opportunities with Business Inner-City Society（BOBとしても知られる地域経済開発非営利団体）からの投資と支援が含まれており、これらの団体はまとめてバンクーバー協定の下で認められている。[ 32 ] CBAは、ベル、バンシティ、カナダ住宅金融公社、バンクーバー地域建設協会からも支援を受けた。Building Opportunities with Businessは、遺産基金の使用を監督し、労働力を調達し、訓練と援助で都心部の住民を支援し、VRCAは住民の訓練を監督した。オリンピック村は予算超過で広く批判されたが、BOBが作成した2008年の市への報告書では、調達額が5000万ドル近くで120人の雇用が創出されたとされている。報告書はまた、開発による実際の経済活動を追跡することは困難であり、調達額は正確ではないことも認めている。調達の追跡の難しさやプロジェクトが予算超過したという事実にもかかわらず、CBAは広く成功とみなされている。