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商業用不動産（商業不動産とも呼ばれる）は、製品の販売やサービスの提供など、商業活動を行うために使用され、事業運営、キャピタルゲイン、または賃貸収入を通じて利益を生み出すことを目的とした不動産（建物または土地）です。[ 1 ]商業用不動産には、オフィスビル、医療センター、ホテル、ショッピングモール、小売店、集合住宅、農地、倉庫、ガレージなどが含まれます。米国の多くの州では、一定数以上の住戸を含む住宅用不動産は、借入や税務上の目的で商業用不動産として認められます。
商業ビルとは、商業目的で使用される建物のことで、オフィスビル、倉庫、小売店（コンビニエンスストア、大型量販店、ショッピングモールなど）が含まれます。都市部では、商業ビルは複数の機能を兼ね備えている場合があり、例えば2階から10階はオフィス、1階は小売店といった具合です。複数の機能に割り当てられるスペースが相当な大きさである場合、これらの建物は多目的ビルと呼ばれます。地方自治体は一般的に商業地域に関する厳格な規制を設けており、あらゆる区域を商業地域として指定する権限を有しています。事業は商業地域、または少なくとも一部が商業用に指定されている地域に所在する必要があります。
商業用不動産は一般的に6つのカテゴリーに分類されます。
これらのうち、商業ビルに分類されるのは最初の5つのみです。居住用収益物件には、集合住宅も含まれる場合があります。
投資の基本要素は、資金の流入、流出、資金の流れのタイミング、そしてリスクです。これらの要素を分析する能力は、商業用不動産投資家へのサービス提供において非常に重要です。
現金流入と現金流出とは、投資期間全体にわたって、物件に投入される、または物件から受け取る資金のことで、当初の購入費用と売却益が含まれます。この種の投資の一例として、不動産ファンドが挙げられます。
現金流入には以下のものが含まれます。
現金支出には以下が含まれます。
資金の流入と流出のタイミングを把握することは、プラスのキャッシュフロー期間とマイナスのキャッシュフロー期間を予測する上で重要です。リスクは、市場状況、現在のテナント、そしてテナントが毎年リース契約を更新する可能性に左右されます。資金の流入と流出が予測通りの金額になる確率、そのタイミングが予測通りになる確率、そして予期せぬキャッシュフローが発生する可能性とその金額を予測できることが重要です。
2018年の米国の商業用不動産の総額は約6兆ドルでした。[ 4 ]市場の相対的な強さは、 8つの経済要因で構成され、毎週計算される米国商業用不動産指数によって測定されます。
ニューヨークの不動産調査会社でMSCIの子会社であるReal Capital Analyticsによると、米国の1,600億ドルを超える商業用不動産が現在、債務不履行、差し押さえ、または破産状態にある。2024年には、オフィス賃貸額が2020年以来最高水準に達したが、有効なオフィス賃貸契約の約60%はパンデミック以前に発効していた。[ 5 ]英国を拠点とする商業用不動産ニュースプロバイダーであるPropertyMallによると、ヨーロッパでは、ヨーロッパの商業用不動産を裏付けとする9,600億ユーロの債務の約半分が今後3年以内に借り換えが必要になると予想されている。さらに、将来の金利引き上げを取り巻く経済状況は、評価額に新たな圧力をかけ、ローンの借り換えを複雑にし、債務返済を妨げる可能性があり、商業用不動産市場に大きな混乱を引き起こす可能性がある。
しかし、 EPRAとINREVによると、2012年のヨーロッパ経済への貢献は2850億ユーロと推定され、効率的な不動産セクターの社会的利益は言うまでもない。[ 6 ]商業用不動産はヨーロッパ全体で約400万人の雇用を確保していると推定されている。
2025年4月現在、商業用不動産の景況感は、トランプ政権の最新の関税政策の影響で、 COVID-19パンデミック以来最大の落ち込みを記録しており、2025年第1四半期の理事会センチメント指数によると、2024年後半の126.5%から87.9%に低下している。[ 7 ]
通常、不動産仲介業者は売主の代理として物件を販売します。買主または買主の代理人を代理する仲介業者は、買主が設定した一連の基準を満たす物件を特定します。買主の種類には、自己使用者、個人投資家、買収、資本投資、プライベートエクイティ会社などがあります。買主またはその代理人は、物件の物理的な状態、立地、潜在的な収益性（投資目的の場合）、または意図された用途に対する物件の適切性（自己使用目的の場合）について、初期評価を行います。
投資対象が買い手の基準を満たしていると判断された場合、買い手は意向表明書（LOI）で取引を進める意思を示すことがあります。意向表明書は、当事者が提示された条件に同意しない場合に、法的文書を作成する不必要な費用を避けるために、オファーの主要な条件を概説するために使用されます。意向表明書が両当事者によって署名されると、売買契約書（PSA）が作成されます。意向表明書は一般的ですが、すべての商業用不動産取引で使用されるわけではありません。PSAは、売り手と関心のある単一の買い手との間の法的合意であり、買い手と売り手の間の売買の条件、条件、およびタイムラインを定めます。PSAは、カスタマイズされた条件を含む高度に交渉された文書である場合もあれば、住宅取引で使用されるものと同様の標準化された契約である場合もあります。[ 8 ]
PSAが締結されると、買主は通常、一定の条件の下で返金される可能性のあるエスクロー預託金を、権利証書会社に預けるか、仲介業者にエスクローで預ける必要があります。取引はデューデリジェンス段階に進み、買主は物件についてより詳細な評価を行います。売買契約には通常、売主が特定の情報を開示し、買主が契約条件が依然として受け入れられるかどうかを判断することを義務付ける条項が含まれます。買主は、取引を終了したり、条件を再交渉したりする権利を有する場合があり、これは「条件」と呼ばれることがよくあります。多くの売買契約は、買主が住宅ローン融資を受ける能力と、特定のデューデリジェンス項目に対する買主の満足のいく審査を条件としています。一般的なデューデリジェンス項目には、物件の財務諸表、賃料明細、ベンダー契約、ゾーニングと法的用途、物理的および環境的状態、交通パターン、およびPSAで指定された買主の購入決定に関連するその他の情報が含まれます。競争の激しい不動産市場では、買主はオファーをより魅力的にするために条件を放棄することがあります。売買契約書（PSA）では通常、売主が適時にデューデリジェンス情報を売主に提供し、買主がデューデリジェンスの結果に基づいて取引を終了できる期間を制限することが求められます。買主がデューデリジェンスの期間内に取引を終了した場合、エスクロー預託金は通常、買主に返還されます。買主がPSAの条件に従って契約を終了しなかった場合、エスクロー預託金は返金不可となり、購入が完了しなかった場合は、エスクロー預託金は決済不履行手数料として売主に支払われます。当事者は、資金と所有権が交換される取引の決済手続きに進みます。
取引が成立すると、テナントへの所有権変更の通知、ベンダーとの関係の移転、関連情報の資産管理チームへの引き渡しなど、取引完了後の手続きが開始される場合があります。
2009 年 4 月、英国政府は、空き商業物件向けの非商業リースの一形態である「暫定リース」または「暫定使用リース」（MUL）と呼ばれる制度を確立しました。この制度の目的は、「空きタウンセンター小売店舗を非商業的な占有者が一時的に占有することを奨励する」ことです。物件所有者とテナントが一時的な占有のためのリースに合意できるように、一連のテンプレートリースが提供されました。賃料は請求されないか、低額であるため、慈善団体、ボランティア団体、教育機関、地元の芸術家が物件を占有できます。占有権の保障は提供されないため、機会があれば物件は容易に商業用途に戻されます。[ 9 ] [ 10 ]
店舗、オフィス、工場などの建物、または居住用ではなく、商品の製造や販売、あるいは金銭を得るためのサービスの提供に使用される土地。
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