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変動金利住宅ローン、調整金利住宅ローン（ARM）、またはトラッカー住宅ローンとは、信用市場での貸し手の借入コストを反映する指標に基づいて、定期的に金利が調整される住宅ローンです。 [ 1 ] ローンは、貸し手の標準変動金利/基準金利で提供される場合があります。基礎となる指標に直接的かつ法的に定義されたリンクがある場合もありますが、貸し手が基礎となる市場または指標に特定のリンクを提供していない場合、金利は貸し手の裁量で変更できます。「変動金利住宅ローン」という用語は米国以外で最も一般的ですが、米国では「調整金利住宅ローン」が最も一般的で、連邦政府によって規制され、手数料に上限が設けられた住宅ローンを意味します。 [ 2 ]多くの国では、調整金利住宅ローンが標準であり、そのような場所では、単に住宅ローンと呼ばれることがあります。
最も一般的な指標には、1 年定満期米国債 (CMT) の利率、資金調達コスト指数(COFI)、ロンドン銀行間取引金利(LIBOR) などがあります。一部の貸し手は、他の指標ではなく、独自の資金調達コストを指標として使用しています。これは、貸し手の資金調達コストが通常指標と関連しているため、貸し手のマージンを安定させるためです。したがって、借り手が支払う金額は、金利の変動に伴って時間とともに変化する可能性があります (あるいは、ローンの期間が変化する可能性があります)。これは、支払額は変化するが金利は固定である段階的支払い住宅ローンとは異なります。その他の住宅ローンには、元利均等返済型住宅ローン、固定金利住宅ローン、ネガティブアモチゼーション住宅ローン、バルーン支払い住宅ローンなどがあります。
変動金利は、金利リスクの一部を貸し手から借り手に移転するものです。金利の変動が激しく、固定金利ローンの取得が難しい場合に利用できます。金利が下がれば借り手は得をしますが、金利が上がれば損をします。また、固定金利や上限金利の住宅ローンと比べて、借入コストに対するマージンが小さくなるというメリットもあります。
固定金利住宅ローンとは対照的に、変動金利住宅ローンはインフレリスクの影響を受けませんが、実質金利が変動するリスクにさらされます。変動金利住宅ローンは通常、固定金利住宅ローンよりも低い金利が適用されます。学者によると、「金利が低い場合を除き、借り手は一般的に固定金利住宅ローンよりも変動金利住宅ローンを好むべきである」とのことです。[ 3 ]
国によっては、銀行が基準貸出金利を公表し、それを指標として使用する場合があります。この指標は、直接適用、金利にマージンを加えた方式、または指標の変動に基づく方式のいずれかで適用されます。
直接適用指数とは、金利が指数と完全に連動して変動することを意味します。つまり、債券の金利は指数と完全に等しくなります。上記の指数のうち、直接適用されるのは契約金利指数のみです。[ 1 ]
金利プラスマージン方式でインデックスを適用するということは、金利が基礎となるインデックスにマージンを加えたものになることを意味します。マージンは証書に明記され、ローンの期間中固定されます。[ 1 ] 例えば、住宅ローン金利は証書にLIBORプラス2%と明記される場合があり、2%がマージン、LIBORがインデックスとなります。
インデックスを適用する最後の方法は、変動ベースです。この方式では、住宅ローンは合意された金利で開始され、その後、インデックスの変動に基づいて調整されます。[ 1 ] 直接またはインデックスプラスマージンとは異なり、最初の金利は明示的にどのインデックスにも連動していません。調整はインデックスに連動しています。
ARMの最も重要な基本機能は次のとおりです。[ 5 ]
住宅ローンを選ぶのは複雑で時間のかかる作業です。そこで、連邦準備制度理事会と連邦住宅貸付銀行委員会は、購入者を支援するために住宅ローンチェックリストを作成しました。
借り手の支払額が時間とともに増加する可能性のある住宅ローンは、借り手にとって経済的困難のリスクを伴います。このリスクを制限するために、業界でキャップと呼ばれる手数料の制限は、変動金利住宅ローンの一般的な特徴です。[ 1 ] キャップは通常、住宅ローンの次の3つの特徴に適用されます。
例えば、特定の変動金利型住宅ローン（ARM）には、以下のような金利調整上限が設定されている場合があります。
住宅ローン返済額調整の上限：
ローン期間中の金利調整上限：
金利の定期的な変更に対する上限は、最初の定期的な変更に対する上限と、その後の定期的な変更に対する別の上限に分割することができる。例えば、最初の調整では5％、その後の調整では2％といった具合である。
まれではあるが、上限額は相対的なものではなく、絶対的な金額（例えば、月額1000ドル）で制限される場合もある。
マイナス償却が可能な変動金利住宅ローン（ARM）では、通常、金利調整よりも支払額調整の頻度が低くなります。例えば、金利は毎月調整されるのに対し、支払額の調整は12ヶ月に1回のみとなる場合があります。
上限金利構造は、初期調整上限／その後の調整上限／生涯上限の順で表される場合があります。例えば、初期調整に2%、その後の調整に2%、金利調整総額に5%の上限が設定されているローンの場合、2/2/5と表記されます。2つの値のみが指定されている場合は、初期調整上限と定期調整上限が同じであることを示します。例えば、2/2/5の上限構造は、単に2/5と表記される場合もあります。
ARM（変動金利型住宅ローン）は一般的に、借り手が金利変動のリスクを負う意思があれば、当初の支払額を減らすことができる。消費者は、英国のように、月々の住宅ローン費用を重視する傾向があり、当初の金利が最も低い契約を好むという証拠がある。[ 6 ]消費者の意思決定は、受けるアドバイスによっても影響を受ける可能性があり、そのアドバイスの多くは、金融市場の構造上、ARMを好む可能性のある貸し手によって提供される。[ 6 ]
多くの国では、銀行や同様の金融機関が住宅ローンの主要な提供者です。顧客預金から資金を得ている銀行の場合、顧客預金の期間は通常、住宅ローンよりもはるかに短くなっています。銀行が固定金利で大量の住宅ローンを提供しながら、資金の大部分を預金（またはその他の短期資金源）から得ている場合、金利リスクのために資産と負債のミスマッチが生じます。[ 6 ]その結果、住宅ローンポートフォリオからの利息収入が預金者に支払うのに必要な額を下回るリスクを負うことになります。米国では、貯蓄貸付組合危機はこの問題が一因であったと主張する人もいます。貯蓄貸付組合は短期預金と長期の固定金利住宅ローンを抱えていたため、 1980年代初頭にポール・ボルカーが金利を引き上げた際に影響を受けました。そのため、銀行やその他の金融機関は、リスクを軽減し、資金源を一致させるために、変動金利住宅ローンを提供しています。
銀行規制当局は、こうした問題を回避するため、資産と負債のミスマッチに細心の注意を払い、銀行が保有できる長期固定金利住宅ローンの額を他の資産との比率で厳しく制限している。リスクを軽減するため、多くの住宅ローン組成会社は、特に固定金利の住宅ローンを中心に、保有する住宅ローンの多くを売却している。
借り手にとって、変動金利型住宅ローンは費用が抑えられるかもしれませんが、その分リスクも高くなります。多くの変動金利型住宅ローンには「お試し期間」と呼ばれる、比較的短い初期固定金利期間（通常1ヶ月から1年）があり、この期間中は金利が「完全連動型」金利よりも大幅に低くなります。このお試し期間によって、一部の借り手は変動金利型住宅ローンを実際よりもお得だと錯覚してしまう可能性があります。お試し期間の金利が低いと、変動金利型住宅ローンの返済額が平均以上に増加する傾向があります。
ハイブリッドARMは、最初の一定期間は金利が固定され、その後は変動金利となるのが特徴です。「ハイブリッド」とは、固定金利と変動金利の特性が組み合わさっていることを指します。ハイブリッドARMは、最初の固定金利期間と変動金利期間で表され、例えば3/1は、3年間の固定金利期間とそれに続く1年間の金利調整期間を持つARMを表します。ハイブリッドARMが固定金利の支払いスケジュールから変動金利の支払いスケジュールに移行する日付は、リセット日と呼ばれます。リセット日以降、ハイブリッドARMは、通常のARMと同様に、指定された指標に一定のマージンを加えた変動金利となります。[ 7 ]
ハイブリッドARMの人気は21世紀初頭に著しく高まった。1998年には、30年固定金利住宅ローンに対するハイブリッドの割合は2%未満であったが、6年以内に27.5%に増加した。[ 7 ]
他の変動金利型住宅ローンと同様に、ハイブリッド型変動金利型住宅ローンは、金利リスクの一部を貸し手から借り手に移転するため、多くの金利環境において貸し手はより低い金利でローンを提供することが可能になります。
「オプションARM」とは、通常30年のARMで、当初は借り手に4つの月々の支払いオプション（指定された最低支払額、利息のみの支払い、15年間の全額償却の支払い、30年間の全額償却の支払い）を提供するものです。[ 8 ]
これらのタイプのローンは、「支払い方法選択型」または「支払いオプション型」変動金利ローン（ARM）とも呼ばれます。
借り手がペイオプションARMの支払額を、発生利息額よりも少なく支払うと、「マイナス償却」が発生します。これは、発生利息のうち未払い分が元金残高に加算されることを意味します。例えば、借り手が最低支払額の1,000ドルを支払い、ARMの月間発生利息が1,500ドルの場合、500ドルが借り手のローン残高に加算されます。さらに、翌月の利息のみの支払額は、この新たな、より高い元金残高に基づいて計算されます。
オプションARMは、多くの場合、非常に低いティーザーレート（多くの場合1%程度）で提供され、これはARMの最初の1年間の最低支払額が非常に低いことを意味します。好景気時には、貸し手は、完全償却支払額を下回る住宅ローン支払額に基づいて借り手を審査することがよくあります。これにより、借り手は、通常よりもはるかに大きなローン（つまり、より多くの負債）を組むことができます。オプションARMを評価する際、慎重な借り手はティーザーレートや最初の支払額に注目するのではなく、インデックスの特性、インデックス値に加算される「住宅ローンマージン」の大きさ、およびARMのその他の条件を考慮します。具体的には、(1)長期金利が上昇する可能性、(2)住宅の価値が上がらない、あるいは下がる可能性、(3)両方のリスクが現実化する可能性を考慮する必要があります。
オプション型変動金利住宅ローン（ARM）は、収入が増加している、特に季節によって収入が変動し、このようなARMが提供する支払いの柔軟性を必要とする、経験豊富な借り手に最適です。経験豊富な借り手は、発生するマイナス償却額を慎重に管理します。
このようにして、借り手はオプションARMの主なリスクである「支払いショック」をコントロールできます。支払いショックとは、この商品のマイナス償却やその他の特徴により、短期間で大幅な支払い増加が発生する可能性があることを意味します。[ 9 ]
オプションARMの最低支払額は、未払い元本残高がネガティブアモチゼーションの上限（通常、当初の融資額の110%～125%）に達すると、大幅に上昇する可能性があります。そうなると、次回の最低月々の支払額は、残りの期間でARMを完全に償却できる水準になります。さらに、オプションARMには通常、支払額が調整され、残りの期間でARMを完全に償却できるペースに戻るようにするための自動的な「再調整」日（多くの場合5年ごと）が設定されています。
例えば、20万ドルの変動金利型住宅ローン（ARM）で、マイナス償却率の上限が110%の場合、マイナス償却によってローン残高が22万ドルを超えた場合、現在の完全インデックス金利とローンの残存期間に基づいて、通常、全額償却型の返済に調整されます。125%のリキャストの場合、ローン残高が25万ドルに達した場合にこの調整が行われます。
元利均等返済額がマイナスになるローンは、借り手が自宅の資産価値を徐々に減らしていくことを意味し、結果としてローン返済に必要な金額で自宅を売却できない可能性が高まります。不動産価格の下落は、このリスクをさらに悪化させるでしょう。
オプションARMは、固定金利期間が長い「ハイブリッド型」としても提供される場合があります。これらの商品は、当初の低金利期間（ティーザーレート）が設定されることはまずありません。そのため、このようなARMは元利均等返済額がマイナスになる可能性を軽減する一方で、「手頃な」住宅ローンを求める借り手には魅力的に映らないでしょう。
キャッシュフロー型変動金利住宅ローン（ARM）とは、最低支払額オプション付きの住宅ローンです。このタイプのローンでは、借り手は毎月の支払額を複数の選択肢から選ぶことができます。これらの支払オプションには通常、30年返済、15年返済、元利均等返済、最低支払額のオプションが含まれます。最低支払額は通常、元利均等返済額よりも低く設定されています。このタイプのローンでは、元金が返済額を下回る（ネガティブアモチゼーション）可能性があります。最低支払額オプションは通常、ローンの最初の数年間のみ利用可能です。
キャッシュフロー型変動金利住宅ローンは、オプション型変動金利住宅ローンまたは支払いオプション型変動金利住宅ローンと同義語として使われることが多いですが、キャッシュフローオプション付きのローンすべてが変動金利であるとは限りません。実際、固定金利キャッシュフローオプションローンは、キャッシュフロー型変動金利住宅ローンやオプション型変動金利住宅ローンと同じキャッシュフローオプションを備えていますが、最長30年間金利が固定されます。
ローンキャップは、返済額の急激な増加から返済を保護し、変動金利型住宅ローン（ARM）で当初の固定金利に賭ける人々に一定の金利の安定性をもたらします。一般的な第一抵当権付き変動金利型住宅ローンまたは第一抵当権付きハイブリッド変動金利型住宅ローンには、3種類のキャップがあります。
初期調整金利上限：ほとんどのローンには、初期固定期間に応じて調整金利の上限が設けられています。つまり、初期固定期間が長いほど、銀行はローン金利をより大きく調整する傾向があります。通常、この上限は、初期固定期間が3年以下のローンでは開始金利より2～3%高く、初期固定期間が5年以上のローンでは開始金利より5～6%高くなっています。
金利調整上限：これは、変動金利型住宅ローンにおいて、金利が各調整ごとに上昇する最大額です。当初の上限と同様に、この上限は通常、当初の固定期間が3年以上のローンでは開始金利より1%高く、当初の固定期間が5年以上のローンでは通常開始金利より2%高くなっています。
生涯上限金利： ほとんどの住宅ローンには、開始金利に加えて5％または6％の生涯上限金利が設定されています（これは最終的には貸し手と信用格付けによって異なります）。
業界内では、上限は多くの場合、それぞれの上限を示す3つの数字だけで表されます。例えば、5/1ハイブリッドARMの場合、上限構造は5/2/5（初期上限5%、調整上限2%、生涯上限5%）となり、業界関係者はこれを5-2-5上限と呼びます。また、1年満期のARMの場合、上限は1/1/6（初期上限1%、調整上限1%、生涯上限6%）となり、1-1-6上限、あるいは1/6上限（1桁省略することで初期上限と調整上限が同じであることを示す）と表現されることもあります。
ネガティブ償却ローンがどのようなタイプのARMであるかについては、記事全文をご覧ください。ネガティブ償却付きの第一抵当月次調整ローンやホームエクイティラインオブクレジット（HELOC）などの高リスク商品は、一般的な第一抵当ローンとは異なる方法で上限を設定しています。一般的なネガティブ償却付き第一抵当月次調整ローンは、基礎となる金利（別名「完全インデックス金利」）の上限が9.95%から12%（最大評価金利）の間となっています。これらのローンの中には、はるかに高い金利上限を設定できるものもあります。完全インデックス金利は常に明細書に記載されていますが、借り手は最低支払額によって金利上昇の完全な影響から保護され、ローンが再編成されるまでその状態が続きます。再編成とは、元利金の支払いが期日となり、ローンが完全インデックス金利で完全に償却される時です。
HELOCは銀行が主に第二抵当権として設定することを意図しているため、通常は発行される州の法律で認められている最高金利によってのみ上限が設定されます。例えば、フロリダ州では現在、金利の上限が18%となっています。HELOCは、主にウォール・ストリート・ジャーナルのプライムレートに連動しているため、借り手にとってリスクがあります。プライムレートはスポットインデックス、つまり即座に変動する金融指標とみなされています（プライムレートに基づくローンも同様です）。借り手にとってのリスクは、金融情勢によって連邦準備制度理事会が金利を大幅に引き上げた場合（1980年、2006年を参照）、借り手の債務が上限金利まで即座に増加する可能性があることです。
変動金利住宅ローンは、英国[ 6 ] 、アイルランド、カナダでは住宅購入のための最も一般的なローン形態ですが、ドイツ[ 6 ]などの他の国ではあまり人気がありません。変動金利住宅ローンは、オーストラリア[ 6 ]とニュージーランドでは非常に一般的です。一部の国では、短期ローンを除いて真の固定金利住宅ローンは利用できません。カナダでは、住宅ローン金利を固定できる最長期間は通常10年以内ですが、住宅ローンの満期は一般的に25年です。
多くの国では、銀行が非常に長い期間にわたって固定金利で融資を行うことは現実的ではありません。このような場合、銀行が提供できる唯一の現実的な住宅ローンは、変動金利住宅ローンとなる可能性があります（何らかの政府介入がない限り）。たとえば、英国の住宅ローン業界は伝統的に住宅金融組合が支配的でした。英国の住宅金融組合が調達する資金は少なくとも50％が預金でなければならないため、貸し手は、住宅ローンの金利と預金やその他の資金源に対する金利との間の潜在的な金利リスクを軽減するために、固定金利住宅ローンよりも変動金利住宅ローンを好みます。[ 6 ]
住宅購入ローンで固定金利ローンが一般的な国では、通常、これを可能にするための特別な法的枠組みが必要となります。例えば、ドイツやオーストリアでは、人気の高い住宅金融組合であるバウスパルカッセンが長期固定金利ローンを提供しています。バウスパルカッセンは銀行とは法的に分離されており、借り手はローンを受ける前に、かなり低い固定金利で相当額を貯蓄する必要があります。これは、将来の借り手が実際にローンを受けるずっと前から、毎月の固定額の支払いを開始することで実現されます。通常、この金額を一括で支払ってすぐにローンを受けることはできません。住宅ローンの返済期間中に支払う金額と同額の月々の分割払いで支払う必要があります。貯蓄者の数が常に十分かどうかによって、将来の借り手が貯蓄額を満たしていても、ローンの支払いがしばらく遅れる場合があります。借り手にとっての利点は、月々の支払額が決して増額されないことが保証され、ローンの期間も事前に固定されていることです。このモデルの欠点は、実際にローンを組む数年前から返済を開始しなければならないため、主に将来を見据えた計画を立てられる、一生に一度の住宅購入者を対象としている点です。しかし、現代の労働者に求められる流動性の高さは、この点を問題視する要因となっています。
比較的短期間（3～7年）以内に引っ越しを予定している人にとっては、変動金利型住宅ローンは依然として魅力的な選択肢となる可能性があります。なぜなら、多くの場合、最初の3年、5年、または7年間は低い固定金利が適用され、その後金利が変動するからです。
シンガポールでは、ARMは一般的に変動金利住宅ローンまたは変動金利住宅ローンとして知られています。同国の固定金利住宅ローンとは異なり、変動金利住宅ローンはローン期間全体を通して金利が変動します。これらのローンは、銀行基準金利、SIBOR、またはSORに連動させることができます。
一般的に、住宅ローンの金利構造は以下のとおりです。
このローンは、任意の期間のSIBORまたはSORに連動させることができ、Xヶ月先のSIBOR/SORにスプレッド（マージン）が加算されます。スプレッドは通常、最初の数年後に上方修正されます。
SIBOR連動型変動金利住宅ローンは、SOR連動型や理事会・金利連動型住宅ローンよりも人気が高い。
しかし最近、ANZはSIBORとSORの平均に連動するARMを導入した。[ 10 ]今のところ、シンガポールでこのような住宅ローンを提供している銀行はANZだけである。
変動金利型住宅ローンは、一般的には固定金利型住宅ローンよりも金利が低い傾向がありますが、必ずしもそうとは限りません。金利変動リスクが内在するため、長期固定金利は短期金利（変動金利型ローンや住宅ローンの基礎となる金利）よりも高くなる傾向があります。短期ローンと長期ローンの金利差はイールドカーブと呼ばれ、一般的に右肩上がり（期間が長いほど金利が高くなる）になります。これとは逆の状況は逆イールドカーブと呼ばれ、比較的まれです。
変動金利型住宅ローンの当初金利が低いからといって、将来の借入コスト（金利変動時）がどうなるかを示すものではありません。金利が上昇すればコストは高くなり、金利が下がればコストは低くなります。つまり、借り手は金利変動リスクを負うことに同意していることになります。
金融業界における変動金利住宅ローンの実際の価格設定と金利分析は、モンテカルロ法やソボル数列などの様々なコンピュータシミュレーション手法を用いて行われます。これらの手法では、将来の金利の確率分布を仮定し、多数（10,000～100,000、あるいは1,000,000）の金利シナリオを検討し、それぞれのシナリオにおける住宅ローンのキャッシュフローを計算し、住宅ローンの存続期間全体にわたる公正価値や実効金利などの総合的なパラメータを推定します。これらの情報を基に、融資アナリストは、特定の住宅ローンを提供することが収益性があるかどうか、また銀行にとって許容可能なリスクであるかどうかを判断します。
変動金利型住宅ローンは、他のタイプの住宅ローンと同様に、通常、借り手はペナルティなしで元本（または資本）を繰り上げ返済することができます。元本の一部を繰り上げ返済すると、ローンの総費用（支払利息の総額）は減少しますが、他のタイプのローンとは異なり、ローンの完済に必要な期間は短縮されません。金利改定のたびに、残りの元本に対して新しい完全インデックス金利が適用され、残りの返済期間内に完済されます。
住宅ローンを借り換える場合、借り手は同時に新しい住宅ローンを組むとともに、古い住宅ローンを完済します。後者は繰り上げ返済とみなされます。
変動金利型住宅ローン（ARM）の中には、借り手がローンを借り換えたり、特にローン契約後3年または5年以内に早期返済したりした場合に、数千ドルの繰り上げ返済手数料を課すものがある。
変動金利住宅ローンは、金利が上昇した場合に返済できない可能性が高い消費者に販売されることがあります。[ 11 ]米国では、極端なケースは米国消費者連盟によって略奪的ローンとして特徴付けられています。金利上昇に対する保護には、(a) 固定金利の初期期間の可能性（これにより、借り手は支払額が上がる前に年間収入を増やす機会を得られます）、(b) 金利がどの年でも上昇できる上限（キャップ）（キャップがある場合は、ローン文書に明記する必要があります）、(c) 住宅ローンの期間中に金利が上昇できる上限（キャップ）（これもローン文書に明記する必要があります）などがあります。
1991年9月、米国会計検査院（GAO）は、米国における変動金利住宅ローンに関する調査[ 12 ] を発表し、当時推定1200万件あった変動金利住宅ローンのうち、20～25%に金利エラーが含まれていることを明らかにした。元連邦住宅ローン銀行監査官は、これらのミスにより、米国の住宅所有者に少なくとも100億ドルの過剰請求が発生したと推定している。このようなエラーは、関連する住宅ローンサービス会社が誤ったインデックス日を選択したり、誤ったマージンを使用したり、金利変更の上限を無視したりした場合に発生した。
1994年7月、非営利の住宅ローン監査会社であるコンシューマー・ローン・アドボケイツは[ 13 ]、変動金利住宅ローンの最大18％に、借り手が5,000ドル以上の利息を過剰に請求されるエラーがあると発表した。
1995年12月、政府の調査により、米国における変動金利住宅ローンの50～60%に、住宅所有者に請求される変動金利に関する誤りがあることが判明した。[ 14 ]この調査では、借り手に過剰請求された利息の総額は80億ドルを超えると推定された。金利過剰請求の主な原因として、不適切なコンピュータプログラム、書類の記入ミス、計算ミスが挙げられた。ARMの金利過剰請求に関するその他の政府調査は実施されていない。
2015年、アイルランド中央銀行は、銀行が低金利で不採算の変動金利住宅ローンから顧客を不利な方法で遠ざけているという問題が国内に存在することを認識し、何が起こったのか調査を開始した。[ 15 ]
1980年4月3日、連邦住宅貸付銀行委員会は、貯蓄貸付組合が住宅購入の住宅ローン契約者に対し、再交渉可能な金利住宅ローン（RRM）を提供することを承認する決議を行った。これは米国初の変動金利住宅ローンである。[ 16 ] この規制では、金利は3年ごとに変更でき、30年ローンの当初の年利期間で5パーセントポイント以上上昇することはできず、また無制限に引き下げることもできる。この新ルールは、当時の高金利に対する長期的なコミットメントに躊躇する購入者による新規住宅着工と購入の減少に対応して制定されたもので、カナダですでに使用されていた「ロールオーバー住宅ローン」に似た概念であった。[ 17 ]
第VIII編、代替住宅ローン取引、1982年ガーネット・セント・ジャーメイン預金機関法により、変動金利住宅ローンが認められた。 [ 18 ]
2006年、サブプライム住宅ローン危機以前は、サブプライム住宅ローン（全住宅ローンの20%を占めていた[ 19 ]）の90%以上が変動金利住宅ローンだった[ 20 ] 。