貯蓄貸付組合

初期の住宅ローンは銀行ではなく保険会社によって提供されており、今日よく知られている住宅ローンとは大きく異なっていました。初期の住宅ローンのほとんどは、返済期間が短く、期末に一括返済を行うものであったり、元金返済のない利息のみのローンであったりしました。そのため、多くの人々は住宅購入の借り換えを繰り返すことで常に借金を抱えるか、ローンの期末に一括返済ができずに住宅を差し押さえられるかのどちらかでした。

米国議会は、大恐慌の最中であった1932年に連邦住宅貸付銀行法を可決しました。この法律は、住宅購入のための長期返済型ローンを提供する資金を他の銀行が調達できるよう支援するため、連邦住宅貸付銀行とその関連機関である連邦住宅貸付銀行委員会を設立しました。その目的は、保険会社ではなく銀行を融資業務に関与させ、人々が返済可能で住宅の完全な所有権を取得できる現実的なローンを提供することでした。

連邦住宅貸付銀行法を通じて低コストの資金調達が可能になったため、貯蓄貸付組合は全米各地に次々と設立された。

貯蓄貸付組合は、連邦準備制度理事会から一定の優遇措置を受けており、通常の商業銀行よりも高い金利を預金に支払うことが認められていました。これは規制Q（1966年金利調整法）として知られ、貯蓄貸付組合は銀行が提供できる金利よりも50ベーシスポイント高い金利を得ることができました。その狙いは、貯蓄貸付組合がわずかに高い金利でより多くの預金を集め、それによって住宅ローンを継続的に提供できるようになり、住宅ローン市場の流動性を維持し、潜在的な借り手にとって常に資金が利用可能になるというものでした。

しかし、貯蓄貸付組合が当座預金口座を提供することが認められたのは1970年代後半になってからのことだった。そのため、消費者は当座預金口座の利用と競争力のある預金金利の両方を得るために複数の金融機関に口座を開設する必要があり、貯蓄貸付組合の魅力は低下した。

1980年代には状況が変わりました。米国議会は1980年に、貯蓄貸付組合を含むすべての貯蓄機関に、消費者ローンと商業ローンを行い、取引口座を発行する権限を与えました。1980年の預金機関規制緩和および金融統制法（DIDMCA） ^{[ 1 ]}は、マネーマーケットミューチュアルファンドなどの高利回り非預金商品への資金の仲介排除に対抗するために銀行業界を支援することを目的としていました。また、貯蓄機関が資産の最大20%まで消費者ローンを行い、クレジットカードを発行し、消費者や非営利団体に譲渡可能な引き出し命令（NOW）口座を提供することも許可しました。その後数年間で、銀行や貯蓄機関がさまざまな新しい市場金利預金商品を提供することを許可する規定が続きました。貯蓄貸付組合にとって、貸借対照表の一方の側の規制緩和は、変動の激しい短期預金で長期固定金利の住宅ローンを融資していたため、本質的に金利リスクの増大につながった。

1982年にガーネット・セント・ジャーメイン預金機関法^{[ 2 ]}が可決され、貯蓄機関が保有できる資産の消費者ローンおよび商業用不動産ローンの割合が増加し、貯蓄機関は資産の5%を商業ローン、企業ローン、事業ローン、または農業ローンに投資することが認められ、1984年1月1日にこの割合は10%に増加した^{[ 3 ] 。}

1986年から1995年にかけての貯蓄貸付組合危機の間、米国における連邦政府保証付き貯蓄貸付組合の数は3,234から1,645に減少した。^{[ 5 ]}アナリストは、その主な原因を不健全な不動産融資にあると考えている。^{[ 6 ]}住宅ローンにおける貯蓄貸付組合の市場シェアは、1975年の53%から1990年には30%に低下した。^{[ 7 ]}

以下は、米国貯蓄組合連盟によると、1980年代に貯蓄貸付組合事業に打撃を与えた主な損失原因の詳細な要約です。^{[ 8 ]}

1. 1980年代に入った時点で多くの金融機関が純資産を保有していなかったこと、そして純資産に関する規制が全く不十分だったこと。
2. インフレとそれに伴う市場金利の上昇を主な原因として、 Q規制が資金コストと資産収益率のスプレッドを維持する効果が低下している。
3. 預金金利の上昇に伴い、資産収益率を変化させることができない。
4. 預金獲得と住宅ローン組成の両面における競争激化に加え、新たなテクノロジーの急激な発展により、金融機関全般、特に住宅ローン事業の運営方法が全く新しいものへと変化した。
5. 預金取扱機関規制緩和・金融統制法（ガーネット・セント・ジャーメイン法）の成立、そしてより重要なことに、多くの重要かつ急速に成長している州における州法制定により、協会の投資権限は急速に拡大した。これらは新たなリスクと投機的な機会をもたらし、その管理は困難であった。多くの場合、経営陣はそれらを評価する能力や経験、あるいは大量の非居住用建設融資を管理する能力を欠いていた。
6. 当初は過剰融資を防ぎ、破綻を最小限に抑えるために設けられていた規制が撤廃された。規制緩和により、高利回りを約束して、遠隔地の融資市場への直接融資や参加融資が可能になった。しかし、貸し手はこうした遠隔地の市場に精通していなかった。また、規制緩和は、プロジェクトにほとんど、あるいは全く資金的利害関係を持たない建設業者や開発業者と連携し、協会が投機的な建設活動に幅広く参加することを可能にした。
7. 詐欺やインサイダー取引の不正行為、特に州認可・規制の貯蓄金融機関の場合、州レベルでの規制監督が緩慢であったり、不十分であったり、または不十分であったりする（例：テキサス州、アリゾナ州）。
8. 新たなタイプの、そして新たな世代の、日和見主義的な貯蓄貸付組合の経営者やオーナーたち（中には不正な方法で運営していた者もいた）が、FSLICの規則変更によって被保険組合の最低株主数が400人から1人に引き下げられたことをきっかけに、多くの金融機関を乗っ取った。
9. 一部の貯蓄組合の取締役会による職務怠慢。これにより、経営陣は新たな運営権限を無制限に行使することが可能となり、取締役は経費を管理せず、明らかな利益相反状況を防止できなかった。
10. アメリカ経済におけるインフレの事実上の終焉と、多くの都市における集合住宅、分譲マンション、商業用不動産の過剰建設が相次いだ。加えて、エネルギー関連州（特に原油価格の下落により、テキサス州、ルイジアナ州、オクラホマ州）では不動産価格が暴落し、鉱業および農業部門も低迷した。
11. 多くの団体の経営陣は、純資産比率の回復を迫られていた。収益改善を急ぐあまり、彼らは従来の融資慣行から離れ、よりリスクの高い、しかし経験の乏しい融資や市場へと進出していった。
12. 公認会計士事務所、証券アナリスト、および金融業界による、貯蓄貸付事業に対する適切かつ正確で効果的な評価の欠如。
13. 1960年代と1970年代の保護された環境下では、事業の取り締まりと管理に十分であった組織構造と監督法は、1980年代の検査・監督プロセスにおいて致命的な遅延と優柔不断を招いた。
14. 連邦および州の検査・監督職員は、貯蓄貸付業務という新たな世界に対応するには、人数、経験、能力のいずれにおいても不十分である。
15. 連邦住宅貸付銀行委員会とその法務・監督担当職員が、問題のある金融機関にタイムリーに対処できなかった、あるいは対処しようとしなかったこと。最終的に巨額の損失を出して閉鎖した多くの金融機関は、1年以上前から問題のある機関として認識されていた。多くの場合、政治的な思惑が、必要な監督措置を遅らせていたように思われる。

上記では具体的には言及されていないが、関連する具体的な要因として、貯蓄貸付組合とその融資管理部門は、当初の「単純な」住宅ローンとは異なり、商業ローンやより複雑なローンに伴う複雑さやリスクについて経験が不足していることが多かった。

その結果、1989年の金融機関改革・復興・執行法（FIRREA）は、貯蓄貸付業界とその連邦規制を劇的に変化させました。1989年8月9日に署名され法律となったこの法律の主な内容は以下のとおりです。^{[ 9 ]}

1. 連邦住宅貸付銀行委員会（FHLBB）と連邦貯蓄貸付保険公社（FSLIC）は廃止された。
2. 米国財務省の機関である貯蓄機関監督局（OTS）は、貯蓄機関の認可、規制、検査、監督を行うために設立された。
3. 連邦住宅金融委員会（FHFB）は、以前は連邦住宅貸付銀行（FHLBB）が監督していた12の連邦住宅貸付銀行（地区銀行とも呼ばれる）を監督する独立機関として設立された。
4. 貯蓄組合保険基金（SAIF）は、貯蓄機関向けの継続的な保険基金としてFSLICに取って代わりました。（ FSLICは、連邦預金保険公社（FDIC）と同様に、10万ドルまでの貯蓄および貸付口座を保証する恒久的な法人でした。）SAIFは、銀行向けの姉妹基金である銀行保険基金（BIF）とともにFDICによって管理されていましたが、2006年に2005年連邦預金保険改革法（2006年2月施行）により、他の規定に加えて、2つの基金が合併して預金者保険基金（DIF）が設立され、引き続きFDICによって管理されることになりました。
5. 整理信託公社（RTC）は、1989年1月1日以降に規制当局によって管理下に置かれた破綻した貯蓄金融機関を処分するために設立された。
6. FIRREA法は、フレディマックとファニーメイの両社に対し、低所得および中所得世帯向けの住宅ローンを支援するという追加的な責任を与えた。

1986年の税制改革法は、投資家が不動産投資から生じるいわゆる「受動的」損失（減価償却費や利息控除など）によって通常の給与所得を減らすことを不可能にした。これにより、投資家がこの分野から撤退したため、不動産価値は下落した。

貯蓄銀行の口座はFDICによって保険がかけられていた。1982年にフィラデルフィアのウェスタン貯蓄銀行が破綻した際、フィラデルフィア貯蓄基金協会（PSFS）への吸収合併を手配したのはFDICだった。貯蓄銀行は法律で貯蓄口座の提供のみに制限され、収入は住宅ローンと学生ローンから得ていた。貯蓄銀行は商業銀行よりも0.3%高い金利を貯蓄に支払うことができた。PSFSは、当座預金口座として機能し、フィデリティ銀行ペンシルベニアを通じて処理される「支払指図」口座を提供することで、この制限を回避した。その後、貯蓄銀行が自動車ローン、クレジットカード、実際の当座預金口座を提供できるよう規制が緩和された。やがてPSFSは完全な商業銀行となった。

貯蓄貸付組合の口座はFSLIC（連邦貯蓄貸付保険公社）によって保険がかけられていた。ミシガン州ポンティアックのファースト・フェデラル貯蓄銀行のように、貯蓄貸付組合が貯蓄銀行に転換した例もある。その出自を示す証拠は、口座が引き続きFSLICによって保険されていたことだった。

貯蓄貸付組合は預金を受け入れ、その預金と保有するその他の資本を合わせて融資を行っていた。画期的だったのは、貯蓄貸付組合の経営が預金者、場合によっては融資を受けている者によって決定された点である。組織の経営における影響力は、預金額に基づいて決定された。

貯蓄貸付組合の最大の目的は、一般市民による貯蓄と投資を促進し、これまで彼らに開かれていなかった金融仲介機関へのアクセスを提供することでした。また、貯蓄貸付組合は、信用力があり責任感のある借り手に対し、住宅などの高額商品の購入のための融資も提供していました。初期の貯蓄貸付組合は、「隣人同士が助け合う」という理念に基づいて活動していたのです。