住宅協会

アイルランドとイギリスでは、住宅協会は、住宅を必要とする人々に低価格の「社会住宅」を提供する民間の非営利団体です。予算の余剰金は、既存の住宅の維持と新しい住宅の資金調達に使用され、役員や株主の個人的な利益のために使用することはできません。 ^[1]独立しているものの、彼らは国によって規制されており、一般的に公的資金を受けています。彼らは現在、イギリスで賃貸用の新しい住宅を提供する主要な団体であり、また、多くの団体が、住宅を直接購入する余裕のない人々を支援するために共有所有制度も運営しています。^[2]

住宅協会は幅広い住宅を提供しており、家族向けの大規模な住宅団地を管理しているところもあれば、最も小規模な協会では高齢者向けの住宅計画を 1 つだけ管理しているところもあります。英国で支援付き住宅の多くも住宅協会によって提供されており、精神疾患や学習障害のある人、薬物乱用(アルコールや違法薬物) の問題のある人、元ホームレス、若者、元犯罪者、亡命希望者、家庭内暴力から逃れてきた人などを対象とした専門プロジェクトを実施しています。

オーストラリアでは、「住宅協会」という用語は、より大規模で成長志向の「非配当」コミュニティ住宅提供者を指します。より小規模なコミュニティ住宅提供者には、信託、協同組合などが含まれます。州および準州が所有する公営住宅は、オーストラリアの社会住宅の約 80% を占めています。長年にわたり、これらの公営住宅団体は、「住宅委員会」や「住宅信託」など、さまざまな名前で呼ばれてきました。

住宅協会は、産業革命後の中流階級の成長によってもたらされた慈善団体やボランティア団体の成長の一環として、19 世紀後半に初めて登場しました。初期の例としては、ギネス トラスト、ピーボディ トラスト、メトロポリタン勤勉階級の住宅改善協会などがあります。

20 世紀最後の数十年間、サッチャー政権が公営住宅にもたらした変更により、公営住宅の重要性は増しました。この変更により、自治体が地方税から住宅を補助することを禁止する規則が導入され、新しい社会住宅の建設のための助成金は住宅協会に回され、公営住宅の入居者は大幅な割引価格で住宅を購入できるようになりました。これに地方自治体のコスト削減イニシアチブと、地方自治体よりも住宅協会に寛大な住宅給付制度が加わり、多くの自治体が住宅ストックを住宅協会に移管するようになりました。これらの組織は、大規模な自主譲渡組織または地域住宅会社と呼ばれることがよくあります。

1985年と1988年の住宅法は、公営住宅を非営利の住宅協会に移管することを容易にした。1988年の法律は住宅協会を非公的機関として再定義し、民間資金へのアクセスを許可した。これは、公共部門の借り入れが厳しく制限されていたため、移管の強い動機であった。これらの新しい住宅協会は、ほとんどの新しい公共部門住宅の提供者でもあった。2003年までに、社会賃貸住宅の36.5％が住宅協会によって保有されていた。^[3]現在、英国最大の住宅協会には、クラリオン住宅グループ、サンクチュアリ住宅、L＆Q、ピーボディトラストなどがあり、ほんの数例を挙げるだけでも数え切れないほどである。住宅協会の中には、不動産投資信託と提携しているところもある。シビタスソーシャルハウジングは、15の住宅協会と連携している最大の社会住宅不動産投資信託である。^[4]

住宅協会は、さまざまな形態の法人で設立されます。多くは産業組合や貯蓄組合ですが、信託、協同組合、会社もあります。登録された慈善団体である場合も、そうでない場合もあります。

登録社会住宅所有者（RSL）は、イングランドでは住宅公社、ウェールズではウェールズ政府に登録されていた社会住宅所有者の専門用語です。2010年から2012年まで、協会は、ステータス（民間、公共、営利、非営利）に関係なく、2008年住宅再生法に基づいて登録プロバイダーと呼ばれていました。2012年現在、登録社会住宅所有者と社会住宅の民間登録プロバイダー^{[アップデート]}という用語は、どちらも住宅協会の別名として使用されています。^[5]

住宅協会は、国によって所有または直接管理されていないという点で、一般的に民間団体とみなされています。しかし、この立場は、多くの法的判決によって異議が唱えられてきました。2004 年、英国政府は、住宅協会を調達の目的において公的機関とみなす EU の判決を受け入れました。

その後、イングランド高等裁判所は、ウィーバー対ロンドンおよびクアドラント住宅信託事件[2008] EWHC 1377 (Admin) において、住宅協会は公的機関であり、その結果、特定の状況下では司法審査の対象となる可能性があるという判決を下しました。^[6]裁判所は、住宅協会部門は「政府の手頃な価格の住宅の目標を満たす目的で国家の管理と影響が浸透しており、その中で住宅協会は地方自治体と並んで活動しており、非常に現実的な意味で地方自治体に取って代わっていると言える」と述べました。

この問題は、住宅協会の借入額（2006年に約300億ポンド）^[7]が英国の公共部門の借入要件に寄与していないことから、より広い政治的意味を持っていた。英国の公共部門の借入要件を管理することは、政府の明示された目標であり、欧州単一通貨への加盟のためのEUの基準の一部でもある。

住宅協会の特徴は、大規模な住宅協会には通常有給職員がいるものの、ボランティアまたは有給の非常勤役員で構成される委員会または理事会が組織の業務全般の責任を負っていることです。理事会には、住民、地方自治体およびコミュニティ グループの代表者、実業家、政治家などが含まれます。イングランド全土で 30,000 人以上のボランティア理事会メンバーが住宅協会を運営しています。

住宅協会の日常的な活動は、その住宅に住む人々、またはその代理人が支払う家賃やサービス料によって賄われています。この意味で、住宅協会は営利団体として運営されており、その大半は一般的な活動のために寄付金に依存していません。

新築住宅は一般的に経済補助金を受けますが、その出所は協会の所在地によって異なります。

• イングランドでは、住宅協会は住宅・コミュニティ庁（HCA）によって資金提供され、規制されているが、例外としてロンドンの資金提供は2012年4月からグレーター・ロンドン庁の責任となっている。^[8] 2008年までHCAの前身は住宅公社であった。住宅公社の規制役割は2010年からテナントサービス局（TSA）という別の機関に分割されたが、2012年4月から再びHCAに統合された。
• 北アイルランドでは、北アイルランド住宅局が同じ役割を担っています。
• スコットランドでは、この機能はスコットランド政府によって果たされます。
• ウェールズでは、住宅協会の規制と資金提供はウェールズ政府によって行われています。

新築住宅への補助金（「社会住宅補助金」と呼ばれることが多い）は、相当な公共投資に相当します。住宅公社は、2008～2011年の目論見書で、2011年までの3年間の投資額は「少なくとも80億ポンド」になると発表しました。^[9]この大半は、住宅協会が開発プロジェクトに使用するために使われます。2003年以降、住宅公社による新築住宅建設への資金の多くは、費用対効果を高めるために、パートナープログラム契約を通じて「パートナーステータス」を獲得した80未満の「開発中の住宅協会」に振り向けられています。住宅協会は過去に、長期の貸し手オプション、借り手オプションローン（LOBO）を組んだことがあります。 ^{[10] [11]}

住宅協会は、新しい住宅や改修の費用を賄うために借金をする。1988年の住宅法以降、政府は資本補助金で賄われる新しい住宅の費用の割合を縮小したため、借入金が投資のための主な資金源となった。その多くは銀行や住宅金融組合からの借り入れだったが、2007～ 2008年の金融危機以降、これらの機関は長期融資の提供を停止したため、開発協会は拡張資金を調達するために社債を利用することが増えている。 ^[12]

HCAは2011年から2015年の資金調達ラウンドで「手頃な家賃」という新しい政府政策を実施し、協会に家賃を市場家賃の最大80％に設定することを義務付け、初期資本補助金の必要性を減らした。2013年9月、ロンドンの自治区のグループがこの政策に異議を唱える司法審査を開始した。^[13]

家主の義務は、1961 年以降に締結された賃貸借契約に適用される1985 年家主借主法を含むいくつかの法律で規定されています。要約すると、第 11 条では、家主は以下を行う必要があると規定されています。

• 排水溝、側溝、外部配管を含む住宅の構造と外装を修理状態に保つ。
• 住居内の水道、ガス、電気の供給および衛生設備（洗面台、流し台、浴槽、衛生設備を含むが、水道、ガス、電気の供給を利用するためのその他の備品、設備、器具は含まない）を修理し、適切に機能する状態に保ち、住居内の空間暖房および給湯設備を修理し、適切に機能する状態に保つ。

家主が賃貸物件の修理を拒否した場合、借主は家主に必要な工事を要求し、賠償金を請求する措置を取ることができます。

英国には、それぞれの国を管轄する住宅協会を代表する業界団体が 4 つあります。

• イングランド –全国住宅連盟(NHF)
• スコットランド – スコットランド住宅協会連盟 (SFHA)
• ウェールズ – コミュニティ住宅 Cymru
• 北アイルランド – 北アイルランド住宅協会連盟（NIFHA）^[14]

NHF （旧称：全国住宅協会連盟）は、2003年の初めには約1,400の非営利住宅団体が加盟しており、イングランド全土で約180万戸の住宅を所有または管理していると主張した。

2000年代には、いくつかの大規模な協会が政府機関へのロビー活動などの目的で地域グループを結成しました。ロンドンの最大の協会のG15グループ^[15]に続いて、イースト・アングリアのイースト・セブン^[16]が結成されました。

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