コミュニティ利益協定

米国のコミュニティ利益協定 (CBA) は、コミュニティグループと不動産開発業者が締結する契約で、開発業者は地域社会や近隣に特定のアメニティや緩和策を提供することが義務付けられます。その見返りとして、コミュニティ グループはプロジェクトを公的に支持するか、少なくとも反対しないことに同意します。多くの場合、CBA の交渉は、コミュニティ、環境、宗教団体、労働団体を含む、複数の問題を扱う幅広いコミュニティ連合の形成に大きく依存します。

イギリスでは、第106条協定、カナダでは「第37条」協定^[1]が同様に開発業者に一定の利益を要求しているが、コミュニティではなく政府との開発協定の一部であるという点でCBAとは異なる。CBAは一般的に民間の契約協定であるが、場合によっては市との開発協定の一部となることもある。^{[2] [3]}

経済開発プロジェクトは、多くの場合、納税者の​​資金によって多額の補助金が支給されますが、プロジェクトの「波及効果」が現在の住民に利益をもたらすという保証は通常ありません。^[4]開発は、都心の高級化を引き起こし、住宅価格の上昇に伴い低所得の住民を追い出したり、低賃金の小売業やサービス部門の雇用しか生み出さない可能性があります。その結果、多くの大都市圏では、経済開発への大規模な投資にもかかわらず、貧困と住宅に関連する問題が引き続き発生しています。

これらの問題に対応するため、1990年代後半にCBAモデルが考案されました。これは、経済開発プロジェクトの影響を最も受けるコミュニティが計画プロセスに参加し、開発のメリットが既存のコミュニティに確実にもたらされるようにするための方法です。^[5]開発者にとって、コミュニティの代表者と交渉することは、コミュニティの支援を得てプロジェクトを前進させる魅力的な方法です。CBA交渉に参加することで、開発承認プロセスで予期せぬ事態がなくなり、開発者はコミュニティ組織と個別に交渉する必要がなくなり、統一された連合体と協力できるようになります。^[6]

地方自治体が開発と土地利用のパターンを形成する責任に取り組む中、コミュニティ利益運動が従来の考え方に挑戦し、より広いビジョンを提示するために登場しました。スマート成長と環境正義に関連して、コミュニティ利益運動は、経済開発の主な目的が、影響を受ける住民、特に低所得地域と有色人種のコミュニティの生活に測定可能で永続的な改善をもたらすことであることを確認することを目指しています。コミュニティ利益運動と提携している組織は、土地利用計画と都市成長においてより戦略的な役割を果たすように、また経済開発補助金を活用して、すべての住民の生活の質を向上させる良い仕事、手頃な価格の住宅、および地域サービスを生み出すように圧力をかけてきました。^[5]

コミュニティ利益運動はロサンゼルスで始まり、ハリウッド＆ハイランド^[7]やステープルズセンター/LAライブ^[8]の多目的プロジェクトで成功を収めました。その後、アトランタ、シカゴ、デンバー、ミルウォーキー、ミネアポリス、ニューヘイブン、ニューヨーク市、フィラデルフィア、ピッツバーグ、サンディエゴ、サンフランシスコ、サンノゼ、シアトル、シラキュース、ワシントンDC、ウィルミントンなど他の都市にも急速に広がりました。^[9]主導的な組織^{[非一次資料が必要]}には、全米コミュニティ再投資連合[10]、ワーキング^{ファミリー}パートナーシップ^{[11] 、}ロサンゼルス新経済同盟（LAANE）^[12]、公正経済のための戦略的行動（SAJE）^[13]、SCOPEロサンゼルス^{[14] 、ピッツバーグユナイテッド[15]}などがあります。

CBAの支持者は、コミュニティ利益アプローチは、コミュニティ、開発者、地方自治体の役人にとって、全体としてwin-win-winのシナリオを作り出すことで開発プロセスを改善すると主張している。^[16] CBAの支持者が推進しようとしている原則と目標には、次のものがある。^[3]

• 包括性: CBA 交渉プロセスは、コミュニティの懸念が聞き入れられ、対処されることを保証するメカニズムを提供できます。一部の都市はコミュニティの意見をうまく求め、それに対応していますが、多くの都市はそうではありません。低所得地域、非英語圏、有色人種のコミュニティは、歴史的に開発プロセスから除外されてきました。公示と参加に関する法律は十分に施行されていないことが多く、公式の公聴会は、近隣住民にとって好ましくない時間や場所で開催されることがよくあります。CBA 交渉プロセスを持つことは、これらの問題に対処するのに役立ち、影響を受けるコミュニティのすべての部分にフォーラムを提供します。
• 強制力: CBA は、コミュニティの利益に関する開発者の約束が法的に強制可能であることを保証できます。プロジェクトを「売り込む」開発者は、プロジェクト承認文書に決して記載されない約束をすることがよくあります。また、記載されたとしても、関係する政府機関によって監視および強制されない場合があります。強制メカニズムを作成したり、これらの約束を強制できる当事者のクラスを拡大したりすることで、CBA は強制をはるかに容易にすることができます。
• 説明責任: CBA により、国民は開発補助金の分配方法について発言権を持つようになり、税金の使用について政府に説明責任を負わせることができるようになります。

コミュニティ利益戦略の中心にあるのは、コミュニティの組織化と連合の構築です。^{[17] [18]}連合を組織して維持し、妥協を促進し、共通の課題を策定することは、CBA を成功させるために不可欠です。連合には、近隣グループ、環境保護団体、善政団体、労働組合、宗教団体など、さまざまなコミュニティ グループを含めることができます。^[6]連合は通常は法人化されていませんが、メンバーのコミュニティ グループは、連合内での関係を管理する運営協定を締結する場合があります。モデル CBA 連合運営協定は、チューレーン大学ロー スクールの公共法センターによって作成されています。^[19]

選出された公務員や政府機関は、CBA交渉において積極的な役割を果たすことが多い。カリフォルニア州や開発協定が認められているその他の管轄区域では、政府の代表者が正式なCBA署名者となることがある。他のケースでは、政府関係者がCBA交渉を促進し協力を促すなど、より非公式な役割を果たすこともある。^[6]

通常、CBA連合と開発業者との交渉は、プロジェクトが発表された後、政府の承認を受ける前に開始されます。ただし、特定の地区内の土地にコミュニティ利益基準を課す補助金にCBAの立法要件が付加されている例があります。たとえば、税増分融資を利用することを選択したアトランタ・ベルトライン・プロジェクトに参加する開発業者は、開発または資金調達契約を通じてコミュニティ利益を組み込む必要があります。^[9]

CBA 契約モデルでは、各 CBA をコミュニティのニーズ、提案された開発の規模と種類、コミュニティ グループと開発者の相対的な交渉力に合わせて調整できます。メリットは開発者自身によって提供される場合もあれば、CBA によって開発者がテナント、ベンダー、請負業者に CBA 条項を課す必要がある場合もあります。通常、CBA には、仕事の質の基準、地元の雇用プログラム、手頃な価格の住宅の要件が含まれます。^[6]

その他の利点としては、次のようなものがあります。

• 生活賃金と現行賃金の要件
• 現地採用目標
• 職業訓練プログラム
• マイノリティ/女性/地元企業との契約目標
• 開発業者が労働法やその他の職業法に違反した請負業者を雇用することを禁止する規定（「責任請負業者」規定と呼ばれる）
• 労働組合の中立要件
• 中小企業や地元企業向けの小売/商業スペースの確保
• 大型小売店の規制
• グリーンビルディングの要件
• 地域団体、コミュニティセンター、保育センター、その他の非営利団体のためのスペースの確保
• 公園やレクリエーション施設の建設
• 入居者の選定におけるコミュニティの意見の反映に関する規定
• コミュニティ組織/プログラムへの資金提供
• 駐車、交通、汚染の増加、その他の環境への影響に対処する州/地方の法律で要求されている以上の緩和策
• 手頃な価格の住宅の要件

^{CBAが提供するさまざまな利点については、開発業者、地方自治体、苦境に立たされているコミュニティにとってのCBAの利点についての認識を高めるために、学術文献[20]}や会議^[21]で広く研究されてきました。

コミュニティグループは、CBA の各条項がどのように監視され、施行されるかを検討する必要があります。金銭的コミットメントやその他の一時的な利益は比較的監視しやすいかもしれませんが、生活賃金や現地雇用要件などの開発者とテナントの他のコミットメントは数十年にわたって実施される可能性があり、長期的な監視が必要です。この問題に対処するために、CBA には定期的な報告と開示の要件、苦情調査メカニズム、および監視委員会を設立する条項が含まれています。CBA が開発契約に組み込まれている場合、政府機関も CBA の実施を監視する役割を果たす場合があります。^[5]

CBAは法的拘束力のある契約であるため、^[22]署名した当事者のみが執行できます。開発協定に組み込まれたCBAは、政府だけでなくコミュニティグループも執行できます。^[6] CBAの有効性と執行可能性に関する判例はありません。ドナルド・トランプの1993年のニューヨーク市リバーサイドサウスプロジェクトに関するCBAに似た契約は、2008年のニューヨーク控訴裁判所の判決の対象となりましたが、裁判所は契約条件が失効していると判断しました。^[23]

数多くのCBAが経済開発プロセスの改善に有効な手段であることが証明されているが、さまざまな批判も出ている。おそらく最も重大な批判は、CBAがコミュニティのニーズや要望を真に反映しているかどうかを保証する手段を提供していないということである。たとえば、アトランティック・ヤードCBAは、ほんの一握りのコミュニティグループのみが交渉に参加し、そのすべてが開発業者から資金提供を受けているのに対し、他の多くのコミュニティグループは交渉から除外されていたため、批判されている。ニューヨーク市弁護士会の報告書も、CBAの交渉者が開発業者と適切な交渉を行うかどうか、またCBAが計画プロセスに干渉するかどうかについて疑問を呈している。また、強要や対価に関するさまざまな法的問題がCBAの有効性を弱める可能性もある。^[24]

CBAは数多くのプロジェクトで交渉されてきました。最もよく知られているCBAは、一般的に成功と見なされているロサンゼルスの ステープルズセンターCBAでしょう。 ^[25] CBAが締結された他のプロジェクトには、シアトルのディアボーンストリートグッドウィルプロジェクト、ピッツバーグのコンソルエナジーセンターアリーナ（ペンギンズホッケーチーム用）、^[26]サンフランシスコのベイビュー・ハンターズポイント住宅開発、デンバーのゲイツ・チェロキー再開発プロジェクト、サンディエゴのボールパークビレッジ開発などがあります。^[27]

一部のプロジェクトの「CBA」は、コミュニティ利益運動の支持者によって正当なCBAとして受け入れられていません。たとえば、新しいヤンキースタジアムの「CBA」は、コミュニティグループではなく選出された役人によって交渉されたため、「真の」CBAとは見なされていません。^[3]この合意には、2800万ドルの助成金や地元団体への無料チケットなど、重要なコミュニティ利益が含まれていました。^[28]しかし、CBAはスムーズに実行されていません。2009年、コミュニティ基金の管理者は、基金が不適切に管理されていると主張して、ヤンキースのコミュニティ慈善団体を訴えました。^[29]

2010年冬季オリンピックの準備として、カナダのブリティッシュコロンビア州バンクーバー市は、ミレニアム・ディベロップメント・コーポレーションと契約を結び、フォールスクリーク南東部に60万平方フィート（56,000 m ²）、600ユニットの選手村を建設した。この開発には、地元出身で訓練を受けた都心部住民に100の雇用を創出し、目標額1,500万ドル相当の物品とサービスを都心部から調達するという目標を掲げたCBAが含まれていた。また、都心部住民を訓練するための75万ドルのレガシー基金も含まれていた。^{[30] CBAには、カナダ連邦政府、ブリティッシュコロンビア州政府、バンクーバー市、Building Opportunities with Business Inner-City Society（BOBとしても知られる}地域経済開発非営利団体）からの投資と支援が含まれており、これらの当事者はバンクーバー協定で共同で認められている。^[31] CBAはベル、ヴァンシティ、カナダ住宅抵当公社、バンクーバー地域建設協会からも支援を受けた。Building Opportunities with Businessはレガシー基金の使用を監督し、労働力を調達し、トレーニングと援助で都心部の住民を支援し、VRCAは住民のトレーニングを監督した。オリンピック村は予算超過で広く批判されたが、BOBが作成した2008年の市への報告書では、5000万ドル近くの調達で120の雇用が創出されたとされている。報告書はまた、開発による実際の経済活動を追跡することは困難であり、調達は正確ではないことを認めている。調達追跡の難しさやプロジェクトが予算超過したという事実にもかかわらず、CBAは広く成功と見なされている。

コミュニティ利益協定に関する調査は、チューレーン大学ロースクールの公法センターが2011年にオンラインで公開した「コミュニティ利益協定の概要と索引」 ^{[32]に掲載されています。 [33]}

• プロジェクト労働協定

• コミュニティ利益協定: 責任ある再開発ツールの力、実践、可能性 (レポート)。メリーランド州ボルチモア: Annie E. Casey Foundation。OCLC 824794375  。

• Amy Lavine によるコミュニティ ベネフィット アグリーメント ブログ (最終更新 2010 年)