家主・借家人法

家主・借主法は、家主と借主 の権利と義務を扱う法律分野です。

アイルランド法などのコモンロー法制度では、家主・借家人法には不動産および契約に関するコモンローの要素が含まれています。しかし、現代では、それはしばしば法令によって規制されています。^[1]一般的に、賃貸借契約が有効となるには、いくつかの特定の条項が含まれていなければなりません。

住宅賃貸契約には、当事者、建物（住所または関連するスペース）、賃貸契約期間が記載されている必要があります。賃貸契約期間は無期限にすることができますが、その旨を文書に明記する必要があります。通常、賃貸契約には月額または期間あたりの賃料も含まれますが、これは法的に義務付けられているわけではありません。

商業用リースには、どの備品が含まれているかの詳細が記載されている必要があります。また、賃貸リースの費用（住宅用リースとは異なります）の概要も記載する必要があります。賃貸リースには、総売上高や収益などの一定の割合が付くことがよくあります。

ドイツ法などの民法の伝統では、地主と借地人の関係は、歴史的にはローマ法とius communeに由来する法律によって完全に規制されています。^{[2] [3]}

家主と借主の関係は、借地権の存在によって定義されます。^[4] 伝統的に、米国における家主の唯一の義務は、借主に土地を譲渡することでしたが、^[5]イングランドとウェールズでは、1829年以来、家主は借主に土地を占有させなければならないことは明らかでした。^[6] 現代の家主と借主の法律には、家主と借主の双方が持つその他の権利と義務が数多く含まれています。

借家人と家主の関係に関する現代の解釈は、賃貸借契約には単純な譲渡に加えて契約法の多くの要素が含まれるという見解にかかっています。アメリカの家主と借家人の法律では、これらの権利と義務の多くが統一住宅家主借家人法に成文化されています。^[7]

家主・借主法では、一般的に、住宅用賃貸借契約は商業用賃貸借契約よりも不平等な交渉力のリスクがはるかに高いという前提のもと、住宅用賃貸借契約と商業用賃貸借契約の違いを認めています。^[8]

居住用リースは、個人またはグループがリースされたスペースに居住または居住するために作成された契約です。ほとんどの政府機関は「家の神聖性を認めています」。したがって、居住用スペースの賃借人は、商業用リースよりも一般的に多くの権利と保護が与えられます。また、不平等な交渉力の推定により、居住用スペースにはより多くの保護が与えられます。州、郡、市にはそれぞれ異なる法律があり、同様に商業用スペースの賃借人および家主に対する保護のレベルも異なります。

商業用リースは、工業、オフィス、小売、製造などのビジネス用途のスペースのリースです。商業用リースは、交渉の余地がはるかに大きいため、一般的に住宅用リースよりも 消費者保護が少なくなります。

現代の家主借主法の概念には、賃貸借契約の単純な譲渡を超えた義務が含まれています。これらの義務は、所有権の譲渡義務を除いて、賃貸借契約で法的に免除することはできません。これらの義務を免除する条項は、公共政策上の理由により無効です。

イギリスでは、またインドの統一住宅地主借主法によれば、地主は賃貸借開始時に借主に実際の占有権を渡す義務がある。地主にこの負担を課す正当性は、地主は新しい借主よりも、不法な滞留者（賃貸借権の占有権を放棄しない元借主）に対する法的救済を求めるための資源が豊富であるという考え方である。^[9]

賃貸借契約の契約的側面により、アメリカの現代の賃貸借契約には、平穏享有の黙示的契約が含まれている。これは、家主が借主の賃貸借契約に対する占有権を妨害しないことを意味する。^[10]家主は緊急時に必要な通知なしに強制的に立ち入ることができるが、通常、迅速な行動の必要性のみでは、行動を必要とする状況が合理的に予測され、行動を求められる人が対処する準備ができているべきであった場合、切迫した危険の原則における緊急事態とはみなされない。^[11]切迫した危険の原則は、自分の過失によって危険をもたらした人を免責しない。^[12]

家主は、健康や安全に害を及ぼす可能性のある重大な欠陥のない住居を提供しなければなりません。^[13]一部の州では、欠陥が深刻で家主が合理的な期間内に修理を行わなかった場合、借主は賃貸契約を解除して立ち退く権利があります。賃貸契約を解除したい借主は、賃貸契約を解除するのに十分なほど深刻な状況であることを確認するために、弁護士または家主と借主の問題を専門とする政府機関に相談する必要があります。

この保証は商業用リースには適用されず、住宅用リースにのみ適用されます。

少なくともオクラホマ州では、家主は州法により、水道、温水、電気、ガス、その他の必要不可欠なサービスを適度な量提供することが義務付けられています。これに違反した場合は、他の救済措置に加え、借主が支払ったサービス料金を家賃から差し引くなどの措置が取られる可能性があります。他の州でも同様の法律規定がある場合があります。^[14]

家主・借家人法には借家人に対する保護も含まれています。

家主が借主に対して起こした未払い家賃訴訟では、借主は積極的抗弁として擬制的立ち退きを申し立てることができる。擬制的立ち退きとは、借主が賃貸借物件を占有できなくなったが、家主によって物理的に立ち退きを命じられたわけではないことを意味する。^[15]これは、居住適格性の暗黙の契約違反と併せて使用されることが多い。

賃貸借契約には従属契約条項が含まれており、家主が義務を果たさなかった場合、借主は家賃の支払いを免除される。これらの契約違反は、未払い家賃や立ち退きを求める訴訟において、借主による積極的抗弁として使用できる。これらの契約には、居住可能保証（建物を居住可能な状態に保つ）と修繕契約（家主に建物の損傷を修繕するよう要求する）が含まれる。^[16] アメリカの法律では、居住可能保証条項はDC巡回裁判所のジャビンズ対ファースト・ナショナル・リアルティ・コーポレーションの訴訟で確立された。

家主は、健康および安全規則違反を報告したことに対する報復として、借主を立ち退かせることはできない。^[17] 借主は、報復的立ち退きを、立ち退きに対する積極的抗弁として、また家主に対する訴訟原因として使用することができる。報復的立ち退きの抗弁は、DC巡回裁判所のエドワーズ対ハビブ事件で初めて認められた。

カリフォルニア州では、報復的立ち退きは積極的抗弁とみなされており、訴訟の防御に使用できる。カリフォルニア州法 1942.5 は、その使用に関する法的側面を定義し、一連のきっかけとなる出来事の後、180 日間以上報復的立ち退きを禁止している。^[18]報復的立ち退きに対するテナントの何らかの保護は、42 の州法とコロンビア特別区の法律で利用可能である。この保護がないのは、ジョージア州、アイダホ州、インディアナ州、ルイジアナ州、ミズーリ州、ノースダコタ州、オクラホマ州、ワイオミング州の 8 州のみである。ただし、オクラホマ州では、法令の執行などの州の業務を故意に妨害、干渉、または妨害することは軽犯罪であるため、報復的立ち退きはさまざまな適用可能な州の刑法に違反する可能性がある。^[19]

ウィスコンシン州など一部の州では、家主が州の法令や行政規則に違反した場合、借主が金銭的損害賠償を請求できる。借主は、家主が借主に対して損害賠償金を支払わなければならないことを証明する義務がある。借主が農業、貿易、消費者保護法の規定に違反したことを証明できれば、ウィスコンシン州法に基づき、損害賠償額を2倍に請求できる。^[20]

借地人は占有権に付随する義務も負います。

賃貸契約には通常、入居者に対する限定的な修繕義務が含まれており、これは本質的には無駄を省くことに相当します。入居者が建物から退去する際に保証金の返還を希望する場合、ほとんどの法令では、通常の損耗を除いて、入居時と同じ状態で建物を家主に返還することが義務付けられています。

商業用リースでは、営業義務がリース契約書に明記されることがあります。これは、商業用テナントがリース契約の目的である事業を営まずに賃貸物件を空室のままにしておくことはできないことを意味します。営業義務は、リース契約書に明記されているか、リース契約の目的と明らかに一致していない限り存在しません。^[21]

借主の家賃支払い義務は伝統的に独立した契約と考えられており、つまり、家主が履行義務を果たしたかどうかに関係なく、借主は家賃を支払う義務がありました。^[22] 現在、借主の家賃支払い義務は従属的な契約であると考えられており、家主が修繕義務または居住性保証に違反した場合、借主は家賃支払い義務から解放されます。^[23]

一般的に、借地権は自由に譲渡可能です。これはどちらの当事者も放棄できますが、多くの場合、貸主が定型的な賃貸借契約書で放棄します。転貸と譲渡はしばしば同じ意味で使用されますが、異なる概念です。譲渡とは、元の借主の残りの期間の占有権を譲受人に譲渡することです。転貸は、元の借主の期間よりも短い期間の占有権の譲渡のみを指します。違いは、どの個人の占有が貸主の返還に隣接するかという問題です。

Air BnbやVrboなどの短期レンタルは、転貸や譲渡ではなく、むしろ占有権を人々に付与するものであることに注意してください。つまり、短期レンタルのゲストはテナントと同じ権利を享受するのではなく、ゲストとして扱われることになります。

家主には、所有権の返還や未払い家賃の請求を行うためのさまざまな救済手段があります。

法定の立ち退き手続きが施行される前は、地主は賃貸借契約の所有権を取り戻すために、コモンロー上の救済手段である没収を利用することができた。没収は、通常、賃貸借契約の条件に条件を追加することによって達成された。 ^[24]

家主の自助救済措置とは、「家主が法的措置を取らずに借主を物件から追い出すための積極的な措置を講じる」という立ち退きである。自助救済措置は、強制立ち入りおよび拘留（FED）法によって制限されている。^[25]ほとんどの州では自助による立ち退きを禁止している。

家主は未払いの家賃に対して金銭的損害賠償を請求することもでき、家賃の回収方法と回収可能な金額は州法で定められている。^[26]家主は損害賠償額を決定するために 公正市場価格から契約価格を差し引くというのが大多数のルールである。

家主は、借主を立ち退かせるために裁判所を通じて訴訟を起こすことができます。立ち退きは通常、訴訟の形で行われ、借主への最初の通知が必要となり、その後、借主が立ち退きに異議を唱え、場合によっては反訴を起こすことができる裁判手続きが続きます。立ち退き手続きの最後に、家主が勝訴した場合、裁判所は、物件を家主の所有に戻す命令を発行し、借主と敷地内に残された物件の強制的な立ち退きを許可する可能性があります。

一部の管轄区域では、経済的手段が限られているなどの条件に従い、立ち退きに直面している借主は法的援助を受ける資格がある場合があります。

補助金付き住宅などの手頃な価格の住宅には、他の規制があります。多くのプログラムでは、入居者の収入に応じて家賃が割り当てられます。したがって、入居者は収入の変化を報告する必要があります。^{[引用が必要]}

一方の当事者が賃貸借契約に違反し、家主が違反者に対して訴訟を起こす場合、家主には金銭的または経済的損害を軽減する義務があります。家主は、ユニットまたは土地を合理的な方法で再貸しまたは転貸しなければなりません。証拠として、家主は、潜在的な借主に建物を案内したこと、建物が空室であることを宣伝したこと、建物を空室にしておくために不当に高い家賃を要求しなかったこと、または合理的な借主の応募者を拒否したことを示す文書を提示する必要があります。さらに、借主が建物を譲渡または転貸することを希望する場合、家主は特定の潜在的な借主を拒否する権利がありますが、合理的かつ誠実に行動する必要があります。家主が損害を軽減しようとすることで、実際に回収可能な損害額が変わります。

アメリカ合衆国では、家主と借家人に関する法律のほとんどは州ごとに定められています。^[27]

マサチューセッツ州では、賃貸契約違反、家賃の未払い、賃貸物件の違法使用など、正当な理由がある場合には、賃貸借契約のある借主の立ち退きを認めている。賃貸借契約期間のない借主は、適切な通知があれば、正当な理由の有無にかかわらず立ち退きを命じられる可能性がある。^[28]

ミズーリ州は、多数派のルールのほとんどに従っており、家主は損害を軽減する義務において不合理な行動を取る権利があると考えています。さらに、家主は、合理的であるかどうかにかかわらず、借主からの転貸や譲渡を一切受け入れる必要はありません。家主は、一般ルールよりもはるかに大きな裁量権を持っています。

テキサスの歴史の大部分において、家主と借主の関係は古いイギリスの慣習法の原則によって規定されていた。^[29]慣習法は借主に対して厳しいものだった。テキサスの借主は、ラテン語で「買い手は用心せよ」という意味の「caveat emptor」という慣習法の原則に基づいて、自分の資産を「現状のまま」で賃貸した。 ^[30] 借主は、賃貸契約に署名する前に、資産を注意深く検査することが求められた。その後、資産が居住不能になったとしても、借主は賃料を支払い続けることが求められた。もちろん、家主と借主は、家主が必要な修理を行い、それ以外の場合は状態を維持するよう契約することはできたが、そうする法的義務はなかった。^[31]借主の賃料支払い義務は、家主が建物を維持または修理する義務とは無関係であるというのがデフォルトだった。^[32]

テキサス州は 1978 年に借主に対してより強力な保護を提供し始めました。その年、テキサス州最高裁判所は Kamarath 対 Bennett の判決を下しました。^[33]この訴訟で、テキサス州最高裁判所は、すべての住宅賃貸借契約には「居住可能の暗黙の保証」が含まれていると判決を下しました。この「暗黙の保証」は状況を変えました。住宅賃貸借契約で修繕が特に要求されていない場合でも、すべての家主に物件を「居住可能」に保つことを義務付けました。さらに、借主の家賃支払い義務は、家主の物件を居住可能に保つ義務に条件付けられました。つまり、家主が物件を居住可能な状態に維持できなかった場合、借主は家賃の支払いを停止する法的権利を有していました。テキサス州最高裁判所は、一挙にテキサス州の借主にとって大きな勝利を収めました。

裁判所が定めた「居住適格性の暗黙の保証」は、約 1 年間続きました。1979 年、テキサス州議会は、テキサス州不動産法第 92 条を制定することで迅速に対応しました。^[34]この法律は、テキサス州の家主と借主の関係を包括的に規定しています。具体的には、家主が物件を居住可能な状態に保つ義務を成文化し、さらに明確にしました。現在、テキサス州の法定法では、借主が状態を通知し、通知時に借主が家賃の支払いを滞納しておらず、状態が一般の借主の身体的健康または安全に重大な影響を与える場合、家主には状態を修復または改善するために熱心に努力する義務があります。^[35]ただし、テキサス州の家主には、借主が引き起こした状態を修復する義務はありません。^[36]

家主が物件を居住可能な状態に保つ義務に違反した場合、借主にはいくつかの法的選択肢がある。賃貸契約を解除するか、自分で修繕を行い、その後の家賃から費用を差し引くか、家主を訴えることもできる。^[37]

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