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不動産抵当投資会社（REMIC）は、抵当ポートフォリオの権利を表す投資証券を発行する事業体です。米国連邦所得税法では、REMICはパートナーシップとして扱われる資格があり、事業体ではなく投資家が税金を支払うことになります。[ 1 ] [ 2 ] REMICは、抵当ローンのプール化と抵当証券の発行に使用され、過去数十年にわたり抵当証券市場の成功に大きく貢献してきました。[ 3 ]
REMICの連邦所得税は、主に内国歳入法（26 USC）第1章第M節第IV部第860A～860G条に基づいて規定されています。REMICとして認められる には、組織は内国歳入庁にフォーム1066を提出し、その他の一定の要件を満たすことで「選択」を行う必要があります。REMICは1986年の税制改革法によって認可され、1987年に米国における住宅ローン証券化の典型的な手段として導入されました。 [ 4 ] [ 5 ]
REMICは、商業用および住宅用モーゲージを信託で保有し、これらのモーゲージに対する共有持分を表す証券を発行する投資ビークルです。REMICはモーゲージをプールにまとめ、パススルー証券、担保付モーゲージ債務（CMO）に類似したマルチクラス債券、またはその他の証券を二次モーゲージ市場の投資家に発行します。REMICを通じて発行されるモーゲージ担保証券は、発行者の債務ファイナンスまたは資産の売却となる場合があります。REMICにとって法的形態は関係ありません。信託、法人、パートナーシップはすべてREMICのステータスを選択することができ、法的実体ではない資産のプールでさえREMICとして適格となる場合があります。[ 6 ]
税制改革法は、発行者が法人レベルで得た所得と証券保有者に支払われる配当金に対する二重課税を撤廃し、REMICがモーゲージ担保証券の発行を資産売却として構成できるようにし、実質的にローンを元貸主のバランスシートから削除できるようにしました。これは、ローンがバランスシート資産として残る債務融資（カバードボンドの場合）とは異なります。REMIC自体は連邦税が免除されますが、投資家が得た所得は全額課税対象となります。REMICは通常、法人レベルで税が免除されるため、適格モーゲージおよび許可された投資（一戸建て住宅または集合住宅のモーゲージ、商業用モーゲージ、セカンドモーゲージ、モーゲージ参加、連邦政府機関パススルー証券など）にのみ投資できます。クレジットカード債権、リース、自動車ローンなどの非モーゲージ資産は不適格投資です。税制改革法により、貯蓄機関および不動産投資信託がモーゲージ証券を適格ポートフォリオ投資として保有することが容易になりました。例えば、貯蓄機関は、税務上の貯蓄貸付組合としての扱いを受けるための連邦要件を満たすための適格資産として、REMICが発行した住宅ローン担保証券を含めることができる。
REMICとして認められるには、事業体または資産プールはREMICの選択を行い、資産の構成に関する一定の規則（適格抵当権および許可された投資を保有すること）に従い、不適格組織が残余権益を保有することを防止する合理的な方法を採用し、投資家の権益を任意の数の通常の権益クラスと1つの残余権益クラスとして構成する必要があります。[ 7 ] 内国歳入法は、REMICに通常の権益クラスを持つことを要求していないようです。[ 8 ]
プーリングおよびサービス契約 (PSA) は、一般的に各 REMIC に組み込まれています。PSA は、証券化された住宅ローンのプールに関する住宅ローンサービス会社、受託者、およびその他の当事者の権利と義務を定義する法的文書です。[ 9 ]典型的な PSA は、一部次のように記述されています。「本契約に基づく住宅ローンの譲渡後、実行可能な限り速やかに、いかなる場合でも譲渡後 30 日以内に、受託者は、(i) 受託者を譲受人として、各住宅ローンの譲渡に受託者の名前を付記し、(ii) 住宅ローンの受託者への譲渡を適切な不動産記録の公的機関に記録するために提出させるものとする。」 [ 10 ]
適格抵当権には、いくつかの種類の債務と権利が含まれます。適格抵当権は、「(1) 不動産の権利によって主に担保されている債務（その参加権または受益所有権証明書を含む）であって、通常または残余の権利と引き換えに開始日に REMIC に譲渡されるか、開始日に有効な固定価格契約に従って開始日から 3 か月以内に購入されるもの、(2) REMIC の通常または残余の権利と引き換えに開始日に REMIC に譲渡される他の REMIC の通常権利、(3) 適格代替抵当権、または (4) 特定の FASIT 通常権利」と定義されます。[ 11 ] (1) の「債務」は曖昧です。広く解釈すると契約上の請求が含まれますが、狭く解釈すると、法典の下で「債務」として適格となるもののみが含まれます。[ 12 ] IRCは「主に担保されている」とは、「債務の収益のほぼすべてが、債務の唯一の担保である不動産の権利を取得、改善、または保護するために使用される」か、債務を担保する権利の公正市場価値が調整発行価格（通常は抵当権設定者に貸し付けられる金額）の少なくとも80%であるか、またはREMICに拠出された時点でその金額以上である、のいずれかであると定義している。[ 13 ]
「信託証書には、抵当ローンを信託に譲渡する方法と日付が明確に規定されており、信託に関与するいかなる当事者も信託のREMICステータスを危うくするような措置を講じてはならないと明記されているため、当初の譲渡が信託証書で要求された譲渡方法と時期に準拠していなかった場合、信託へのそのような遅れた譲渡は無効となる。」[ 14 ]「信託が受託者の財産を創設する文書に明記されている場合、本条およびその他の法律の規定によって許可されている場合を除き、信託に違反する受託者のすべての売却、譲渡またはその他の行為は無効となる。」[ 15 ]
投資対象として認められているのは、キャッシュフロー投資、適格準備資産、および差し押さえ物件などです。
キャッシュフロー投資とは、REMICが支払いを受け取ってからREMICがその資金を保有者に分配するまでの間に発生する適格住宅ローンの支払いに対して利息（例えば、配当金の発生とは対照的に）を得る受動的資産への一時的な投資です。適格支払いには、住宅ローンの元利金の支払い、信用補強契約の支払い、住宅ローンの処分による利益、差し押さえ物件からの資金、住宅ローンの保証違反に対する支払い、および期限前償還違約金が含まれます。[ 16 ]
適格準備資産とは、 REMICの残余権益以外の無形資産であり、適格準備基金の一部として投資として保有されるものです。適格準備基金とは、REMICの費用または債務不履行、予想外の低収益、または前払いによる利息不足による利子保有者への支払いを全額賄うために合理的に必要な準備金です。REMICは通常、低利回りの安全な短期投資を選択するため、一般的には「REMICの権益の望ましい信用度」を維持しながら準備基金を最小限に抑えることが望ましいとされています。[ 17 ]
差し押さえ物件とは、REMICが債務不履行により取得する不動産のことです。差し押さえ物件を取得した後、REMICは3年以内に処分しなければなりませんが、IRSが延長を認める場合もあります。差し押さえ物件は、リースによって特定の種類の賃料収入が生じた場合、REMICが物件を取得する前に開始されていなかった建設活動が行われた場合、またはREMICが独立請負業者を使用せずに物件を取得後90日以上経過してから事業に使用した場合に、その地位を失います。[ 18 ]
REMICには、任意の数のクラスの通常利息が含まれる場合があります。これらは通常、「A」クラス、「B」クラスなどの文字で識別され、クーポンレートと支払条件が割り当てられます。[ 19 ] 通常利息は負債に似ていると考えると便利です。通常利息は、リスクが低く、それに伴い利回りも低くなります。通常利息は負債として課税されます。[ 20 ] 通常利息は、そのように指定され、開始日に発行され、固定条件を含み、利息の支払いとその支払い方法を規定し、利息の保有者が特定の元本を受け取る権利を無条件に有する必要があります。[ 21 ] 利益は保有者に課税されます。
REMIC は、残余権益を 1 種類しか持つことができません。残余権益は所有権を伴う傾向があり、負債よりも株式に似ています。ただし、残余権益は負債でも株式でもない場合があります。「たとえば、REMIC が法人内の資産の分離プールである場合、残余権益は、(1) 通常権益保有者の請求に従う REMIC の資産の所有権、または (2) 通常権益が契約書に基づいて担保された負債の形をとる場合、契約書の担保権から解放された分配金を受け取る契約上の権利で構成される可能性があります。」[ 22 ] 残余権益保有者は最後に支払われるためリスクは大きくなりますが、潜在的な利益も大きくなります。残余権益は、そのように指定され、開始日に発行され、通常の権益であってはなりません (通常の権益として指定しないことで容易に回避できます)。REMIC が残余権益保有者に分配を行う場合、それは比例配分でなければなりません。比例配分の要件は、通常、残余クラスが複数のクラスとして扱われることを防ぎ、REMIC の資格を失わせる可能性があるため、問題を簡素化します。[ 23 ]
2008年の金融危機の間、多くのREMICの格付けが崩壊しました。規制上のリスク資本目的でより高い格付けを得るために、いくつかのREMICは再証券化された不動産抵当投資コンジット（re-REMIC）に転換されました。単純なre-REMICでは、投資家はモーゲージ担保証券の所有権を新しい特別目的事業体に移転します。新しい構造に十分な量の資産を移転することで、新しい構造のトランシェはより高い格付け（たとえば「AAA」格付け）を取得できます。[ 24 ] しかし、その後、多くのre-REMICは新しいAAA格付けがCCCに引き下げられました。[ 25 ]
REMICは、さまざまな形態の住宅ローン証券を発行できます。例えば、政府抵当金庫（ジニーメイ）のパススルー証券、ローン全体、単一クラスの参加証券、複数クラスの住宅ローン担保証券を担保とする証券、複数クラスのパススルー証券および複数クラスの住宅ローン担保証券、早期償還または遅延償還機能を備えた複数クラスのパススルー証券、デフォルトリスクの大部分を引き受ける劣後債務トランシェを備えた証券（発行者がより良い信用格付けを取得できるようにするため）、債券利息を毎月パススルーする担保付住宅ローン債務（投資家に早期償還に対するコールプロテクションを提供することで再投資リスクを排除する）などです。
REMICは、担保付モーゲージ債務（CMO）の多くの非効率性を解消し、発行者により多くの選択肢とより大きな柔軟性を提供します。[ 26 ] REMICには最低自己資本要件がないため、REMICは担保要件を満たすために一部を保持するのではなく、すべての資産を売却できます。通常の持分は自動的に債務として認められるため、REMICは、CMO発行者が債務を示すために負う厄介な再投資リスクも回避します。また、REMICは、CMOが四半期ごとに支払いを行うのに対し、投資家に対して毎月分配を行うことができます。REMICの残余持分は、持分と個人責任の移転を制限する所有者信託よりも流動性が高いです。REMICは、発行者が任意の法的実体と証券の種類を選択できるため、CMOよりも柔軟性があります。REMICの複数クラスの機能により、発行者はさまざまな満期日とともに異なるサービス優先順位を提供することができ、デフォルトリスクを下げ、信用補強の必要性を減らします。[ 27 ] REMICは、REMICの選択が難しくなく、コードと規則の広範なガイダンスにより「他のタイプのMBSでは利用できない可能性のある税務処理に関する高い確実性」が得られるため、かなりユーザーフレンドリーです。[ 28 ]
REMICは事業体レベルの課税から免除されるものの、その活動は「固定された住宅ローンを保有し、投資家に現在支払いを分配すること」にかなり限定されている。[ 29 ] REMICは適格住宅ローンの代替、破産宣告、差し押さえや債務不履行への対処、機能不全の住宅ローンの処分と代替、通常の利息の不履行の防止、費用がそれらの利息の維持価値を超える場合の通常の利息の前払い、[ 30 ]適格清算を行う自由があり、適格清算ではREMICは90日以内に資産を売却し、保有者に現金を分配する。[ 31 ] その他のすべての取引は禁止された活動とみなされ、100%のペナルティ税が課せられる。 [ 32 ]適格でない拠出金も同様である。
100%の拠出税を回避するには、REMICへの拠出は設立日に行わなければなりません。ただし、現金拠出は、設立日から3か月後に行われた場合、クリーンアップコールまたは適格な清算を伴う場合、保証として行われた場合、または残余権益保有者から適格準備基金に拠出された場合には、この税を回避できます。[ 33 ] さらに、州は州税法に基づいてREMICに課税することができます。[ 34 ] 「多くの州は、連邦法の下でREMICとして適格な事業体に対して、全部または一部の税免除を採用しています。」[ 35 ]
REMICは、差し押さえ収入に対して最高法人税率で連邦所得税の対象となり、フォーム1066を通じて申告書を提出する必要があります。課税対象となる差し押さえ収入は、不動産投資信託（REIT）の場合と同じであり、利益を上げることを条件とする賃料、関連当事者が支払う賃料、REMICが通常とは異なるサービスを提供する物件からの賃料、REMICがディーラーとして活動する場合の差し押さえ物件からの収入などが含まれる場合があります。[ 36 ]
REMICのルールは、ある意味で残余権益保有者にとっての架空所得の問題を悪化させています。架空所得とは、課税対象となる利益が、それに対応する経済的利益なしに実現されなければならない場合に発生するものです。[ 37 ] 架空所得は、税制ルールの書き方によって生じます。所得を非納税者に移転すると罰則が課されるため、REMICの権益保有者はまだ得ていない利益に対して税金を支払わなければなりません。
REMICの主要発行体には、従来型住宅ローンの二次市場における二大買い手である連邦住宅抵当公社（フレディマック）と連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）のほか、住宅ローン銀行、住宅ローン保険会社、貯蓄機関が所有する民間運営の住宅ローン仲介機関が含まれる。
REMICは、1986年の税制改革法（レーガン減税の第2弾）によって初めて認可されました。1987年に、米国における住宅ローン証券化の典型的な手段として導入されました。 [ 38 ] [ 39 ]