ホールドアウト（不動産）

ホールドアウトとは、通常、所有者が不動産の売却を拒否したために、より大規模な不動産開発の一部とならなかった不動産のことである。ホールドアウトの例は世界中に数多くある。^[1]

たとえば、ニューヨーク市にあるメイシーズ・ヘラルド・スクエアのメイシーズ本社は、ブロードウェイと西34丁目の角（ヘラルド・スクエア内）に「ミリオン・ダラー・コーナー」という名の抵抗勢力があるため、ブロック全体を占めていない。現在メイシーズのショッピングバッグとして飾られているこの建物は、1911年に当時としては前例のない100万ドルで売却されたことからその名が付けられた。

メイシーズ・ヘラルド・スクエアから1マイル（1.6km）北にある30ロックフェラーセンターは、6番街の49番街と50番街の角に2つの建物があるため、その角でわずかに後退している。6番街1258番地の所有者であるジョン・F・マクスウェル（元の所有者の孫）は、ロックフェラーセンターの建設中にジョン・D・ロックフェラー・ジュニアへの売却を完全に拒否した。ロックフェラーは6番街1240番地のタウンハウスの購入に成功したが、長期賃貸契約を結んでいた49番街のスピークイージーの所有者であるダニエル・ハーレーとパトリック・デイリーは、彼らの要求額である2億5000万ドル（2024年の時点で50億ドルに相当）で買収されない限り立ち退くことを拒否した。^[2]

ロンドンのイーストエンドにあるステップニーでは、マイルエンドロードの北側に1927年に完成したデパートのウィッカムズの建設が、 81番地で宝石店を所有・経営していたシュピーゲルハルター兄弟によって妨害された。店舗の建物は宝石店の周りに完成した。^[3]

テキサス州ヒューストンでは、 1980年代初頭にルイジアナ通り700番地の建設が行われたが、特異な抵抗をめぐるジレンマに直面した。ルイジアナ通り、キャピトル通り、ラスク通り、スミス通りに囲まれた建設現場では、ルイジアナ通りとキャピトル通りの角にウェスタンユニオン社の通信ハブが立っていた。ウェスタンユニオンは通信機器の経路変更が財政的に不可能なため移転を望まなかったため、開発業者のハインズ・インタレストはウェスタンユニオンビルの居住者と交渉し、ルイジアナ通り700番地のモダンなファサード内の金庫室にビルを完全に包み込むことで、超高層ビルに隣接する12階建ての銀行ロビー構造内の敷地内で施設の運用を再開できるようにした。^[4]その後閉鎖された後、ウェスタンユニオンビルの残骸は再開発され、2018年にルイジアナ通り700番地に統合された。^{[5] [6]}

1990年代に始まった日本の成田国際空港の新滑走路建設は、地元住民から大きな反対運動に見舞われた。ある例では、当初の滑走路建設プロジェクトやその後の滑走路建設プロジェクトが周囲で始まっても、住民が移転を拒否した。 ^[7]

ワシントン州シアトルのエディス・メイスフィールドさんは、2006年に世界中のメディアから注目を集めた。彼女は、バラード地区の自宅のブロック全体をショッピングモール開発のデベロッパーが計画していた75万ドルのオファーを断り、さらにその後100万ドルに増額されたオファー、別の場所で同様の家を見つける手助け、老後の残りの人生における無料の在宅介護を断ったのだ。^[8]メイスフィールドさんとの交渉が何度も失敗した後、建設業者は建設を続行することを選択、彼女の土地の3方を5階建てのコンクリートの壁で囲んだ。彼女は大手デベロッパーに反対し、ほとんどの人が受け入れるであろうオファーを断ったことで、マスコミから民衆の英雄とされた。 ^[9]しかし、一般に信じられているのとは反対に、彼女は土地の周りの開発に反対していたわけではなく、抵抗した理由は単に、衰弱しつつある年齢で引っ越すのが気が進まないからだった。彼女は2008年に86歳で、彼女の希望により自宅で亡くなりました。その家は今も空き家のまま、コンクリートの壁と都市の無秩序な広がりに囲まれて立っています。^[10]

サースティビーバーは、アメリカ合衆国ノースカロライナ州シャーロットにある、アパート群に囲まれたバーです。この店は2008年に2人の兄弟によって平屋建ての建物で始まりました。設立当時、この土地は空き地に囲まれていましたが、2015年に開発会社がバーの周囲の土地をすべて購入しました。バーの土地と建物の所有者が開発業者からの購入提案を2回拒否したため、開発会社はバーの周りに馬蹄形のアパートを建設しました。 ^{[11] [12] [13]}

米国では、憲法修正第 5 条により、私有財産は政府による「正当な補償」なしの押収から保護されている。土地収用権の概念に基づき、地方および中央政府機関は公共の利益のために私有財産を取得する権利を有するが、所有者に財産の価値に相当する補償を提供しなければならない。私企業、ほとんどの場合は鉄道会社であるが、州議会が制定した会社憲章を通じて土地収用権を付与される可能性がある。英国、ニュージーランド、アイルランド共和国には、強制買収と呼ばれる同様のプロセスがあり、オーストラリアと南アフリカにも同等の法律がある。ケロ対ニューロンドン市(2005 年) で、米国最高裁判所は、開発の評価額が高くなり、その結果として固定資産税収入が増加することで「公共の利益」の要件が満たされるという正当性がある場合、政府は民間開発業者に与えることを含め、あらゆる理由で民間から土地を取得する権利を有するとの判決を下した。この判決は広く不評で、多くの州が土地収用を禁止する法律を制定し、公共事業プロジェクトのみに土地収用を制限した。しかし、他の州ではこの慣行は一般的である。^[14]この取り組みは通常、民間団体または政府機関による土地購入の申し出から始まり、当事者が購入価格を交渉できない場合にのみ土地収用の問題となる。

土地収用権による差し押さえが行われると、その不動産の価値や、土地の保留価値について地主に全額補償すべきかどうかをめぐって争いになることが多い。サンフランシスコの釘付け住宅（下記参照）の歴史的な例では、鉄道投資家のチャールズ・クロッカーが1870年代後半、葬儀屋のニコラス・ヤングが所有する家の周囲に意地悪な柵を建てた。これは、邸宅を建てる区画を統合していたクロッカーにヤングが自分の小さな土地を売ることを拒否したためである。より最近の例では、シアトルの家を開発業者に売ることを拒否したエディス・メイスフィールドや、オレゴン州ポートランドで土地収用権に異議を唱えた ランドール・アッカーがいる。

中華人民共和国は、不動産開発バブルの真っ只中にあった2007年3月に、初の近代的な私有財産法を可決した。^{[15] [16]}

ネイルハウス
重慶の呉平の釘屋
繁体字中国語	釘子戶
中国語（簡体字）	钉子户
転写 標準中国語 漢語ピンイン 定子湖

釘家は、開発のために家を明け渡すことを拒否する人、または家そのものを指す中国語の造語「丁子虎」（文字通り「釘の世帯主」）の派生語である。この中国語の造語は、開発業者によって作られたもので、これらの家が、引き抜くことも打ち込むこともできない釘のように突き出ていることに由来する。^{[17] [18]}

中華人民共和国（PRC）では、共産主義時代の大半にわたって、不動産の私有は廃止されていた。中央政府が公式にはすべての不動産を所有しており、理論上は国家の利益に従って、誰がどの不動産を管理する権利があるかを指示することができた。したがって、政府が立ち退きを決定した場合、民間人にはその不動産を保持する法的権利がなかった（実際には、さまざまな理由で権利が発生したが）。1990 年代後半から経済が強化され、自由市場が台頭し始めると、民間の開発業者が人口密度の高い都市中心部でショッピング モール、ホテル、その他の民間開発物件を建設し始め、その土地に住む住民を立ち退かせる必要が生じた。開発業者は通常、開発前の不動産の価値や他の場所で代替住宅を取得する費用を反映して、住民に比較的低い補償金を提示した。住民が抵抗したり、交渉上の立場を利用しようとしたりした場合、有力な開発業者は地方当局や裁判所を説得して、住民に土地からの立ち退きを命じることができた。他のケースでは、住民が虚偽の罪で逮捕されたり、住民を追い払うために凶悪犯が雇われたりした。^{[17] [19]}

最近では、2007年に中国は不動産の私有化を認め始めており、計画的な開発により土地の価値が上がった場合に所有者が自由に利益を得ることも、あるいは単に売らないこともできるという、いまだに議論の的となっている考え方も含まれている。開発業者による違法な土地収用や共謀する政府職員による汚職の疑いで、国民の間で不満が高まった。^[20]

2007年3月、中国は初の近代的な私有財産法を可決した。^[15]この法律は、公共の利益にかなう場合を除き、政府による土地収用を禁止している。この法律は釘住宅所有者の立場を強化したが、民間の商業開発のために土地を空けることが、土地収用の権利を与える公共の利益であるかどうかについては完全には解決しなかった。^[21]

中国のマスコミは、多くの有名な釘の家について広く注目している。2007年の事例では、重慶の元「スナック街」の場所に建設中の6階建てショッピングモールの敷地に280世帯が住んでいたが、そのうちの1世帯は、家族が3世代にわたって住んでいた家から2年間立ち退くことを拒否した。^[16] 開発業者は電気と水道を止め、家の周りに幅10メートル（33フィート）の穴を掘った。^{[17] [22]}所有者は建設現場に侵入し、再びそこを占拠し、その上に中国の国旗を掲げた。地元の武術チャンピオンであるヤン・ウーは、ヌンチャクを使って家への階段を作り、立ち退きを試みようとする当局者を殴ると脅した。^[17]彼の妻はレストラン経営者のウー・ピンで、家の1階にレストランを開店する予定だった。彼女は宣伝のためにインタビューに応じ、頻繁にプレスリリースを出した。^[18]オーナーは350万元（45万3000米ドル）のオファーを断ったが、最終的には2007年に開発業者と和解した。^[16]

別の例では、長沙にある釘の家は、周囲にショッピングモールが建設された後もそのまま残り、現在はモールの中庭に建っている。^[23]深セン のある所有者は、10年前に100万元（13万ドル）をかけて建設した高さ439メートル（1,440フィート）のキングキーファイナンスタワーの敷地に建てられた7階建てのビルを売却し、1,000万～2,000万元（130万～270万ドル）を受け取った。この住人は立ち退き命令を受けても何ヶ月も抵抗し、和解に達した後も嫌がらせや恐喝の試みにさらされた。^[24]他の2人の釘の家所有者は、キングキーの開発に抵抗した。^[25]

もう一つの釘の家は、浙江省温嶺市で新しい道路の真ん中に建てられたことで注目を集めた。老夫婦は2001年以来、政府が提示した価格での売却を拒否していた。^[26]最終的に、新しい鉄道駅につながる2車線の主要道路が家の周囲に建設された。この家の写真はインターネットで拡散し、中国のメディアで広く報道された。 ^[26]所有者が41,000ドルの補償金の申し出を受け入れた後、2012年12月にこの家は取り壊された。^[27]

釘の家は、中国のメディアで異例の規模で報道されている。重慶の事件は当初、あるブロガーによって「史上最もクールな釘の家」と呼ばれたが^[22]、その後、国営新聞を含む中国全土の主要メディアが事件を取り上げ、全国的なセンセーションを巻き起こした。^[19] sina.comのアンケート回答者の 85% が、開発業者ではなくカップルを支持した。^[16]しかし、後に中国政府は新聞がこの事件を報道することを禁じた。^{[19] [28] [29]}野菜販売業者の別​​のブロガー、周曙光は、読者からの寄付金で、湖南省の自宅から列車で事件を取材した。「Zuola」というペンネームで執筆した周は、参加者だけでなく、集まった群衆や家から追い出されたと主張する人々にインタビューした。彼は中国初の「市民ジャーナリスト」として広く知られたが、彼のサイトもブロックされた。 [ ^30]他にもこの禁止令を無視した雑誌があり、その中には中国版スポーツ・イラストレイテッドも含まれ、同誌の表紙にこの事件を微妙に引用した内容が盛り込まれた。^[31]

• 『銀河ヒッチハイク・ガイド』では、アーサー・デントはバイパス建設のために自宅が取り壊されることに抵抗する。この反抗は後に、銀河間高速道路建設のために地球全体が破壊されるという宇宙規模で反映される。^[32]
• シュレックは、ファークアード卿によって追い出されたおとぎ話の生き物たちが沼地を占領するのを防ぐために戦うオーガの冒険を追う。シュレックの旅を通して、彼が故郷と呼ぶ沼地は社会的な圧力に対する回復力の象徴となり、真の幸福は自分自身のユニークなアイデンティティを受け入れることにあることを示している。 ^[33]
• 『ラマになった王様』では、皇帝が宮殿を建てる計画があるにもかかわらず、パチャは家族の家を手放すことを拒否した。^[34]
• グーニーズでは、オレゴン州アストリアの「グーン・ドックス」地区にある家が差し押さえられるのを前に、近所の子供たちが最後の週末を過ごすために集まる。彼らの静かで歴史ある家は、カントリークラブに建て替えられる予定だった。ミッキーの屋根裏を漁っていると、彼らは古い宝の地図を見つける。彼らはそれを家を救うチャンスと見て、それを探し出す。彼らはフラテリスと多数のブービートラップを回避し、宝物を見つけ、開発業者を阻止する。^[35]
• ダイドの 「Thank you」のミュージックビデオでは、高層ビルと飢えた開発業者に囲まれた小さな家が描かれている。前夜に飲み過ぎて請求書の支払いも迫ったダイドは仕事を休んで家から追い出される。恋人からの電話が状況を良くしてくれる。^[36]
• ドリュー・キャリー・ショーの 2 つのエピソード(シーズン 4、エピソード 13、「分裂した家」とエピソード 14、「再会した家」) では、これがプロット ポイントとして設定され、タイトルの登場人物が、計画中のショッピング モールに最後まで抵抗する人物として描かれました。これには、彼の家が誤って部分的に取り壊されることも含まれていました。
• 2010年初頭、中国の国営映画配給会社である中国電影集団公司は、映画『アバター』の公開を早々に中止した。中国の多くの評論家は、釘小屋の立ち退きと、映画の中で大企業による先住民の強制移住の描写との間に関連性があると指摘した。^[37]ロサンゼルス・タイムズ紙は、この決定は、この映画が中国の釘小屋現象に対する反対意見を誘発するのではないかとの懸念によるものだと報じた。^[38]
• 「ザ・キャッスル」は、空港の滑走路近くにあるメルボルンの自宅の強制買収を受け入れようとしない家族を描いている。
• 映画『バッテリーズ・ノット・インクルード』（1987年）の最後では、老夫婦の家はそのまま残っており、開発業者はその周りに高層ビルを建てざるを得ない。
• ミラージュゲームズが開発したオンラインフラッシュゲーム「The Big Battle: Nail House Versus Demolition Team」は2010年に中国で人気を博した。^{[39] [40]}
• 1950 年の土地収用権をパロディ化した漫画「Homeless Hare」では、バッグス・バニーが建設中の高層ビルのために巣穴を明け渡すことを拒否する。このテーマは、今度は高速道路建設を題材として、1954 年のバッグス・バニーの短編「No Parking Hare」で繰り返された。
• 1974年の映画「ハービー・ライズ・アゲイン」では、その地域に130階建てのビルを建てようとしている強引な開発業者によって消防署が脅かされる様子が描かれている。
• ピクサーの2009年の映画「カールじいさんの空飛ぶ家」では、引退した男やもめが、住み慣れた家から追い出されると脅されるが、それに応じず、たくさんの風船にヘリウムガスを詰めてその家を間に合わせの飛行船にし、亡き妻との約束どおり南米へ旅立つというストーリーが展開される。
• ベター・コール・ソウルの第5シーズンでは、不動産取引に反対する人物がメサ・ヴェルデ銀行に不動産を売却することを拒否し、キム・ウェクスラーが両者の仲介役を務めることになる。^[41]
• ディズニーチャンネルのシリーズ「ビッグ・シティ・グリーンズ」は、田舎の家族が大都市にある祖母の隠れ家に引っ越すというストーリーである。シリーズの第2シーズンは、駐車場を建設するために家を取り壊そうとする開発業者を巡るストーリーである。^[42]

• メアリー・エリスの墓
• マイケル・フォーブス（農家）
• 成田国際空港（三里塚闘争）
• 中国の不動産
• 意地悪な家
• セントジョセフカトリック教会（テキサス州サンアントニオ）
• ヴェラ・コーキング
• 身代金ストリップ

• アルパーン、アンドリュー、ダースト、シーモア（1997）、ニューヨークの建築の抵抗、ドーバー出版、ISBN 978-0-486-29425-4

ウィキメディア・コモンズには、ホールドアウト (建築)に関連するメディアがあります。

• http://www.nypl.org/locations/tid/45/node/133855?lref=45%2Fcalendar
• http://www.godine.com/isbn.asp?isbn=9781567924435
• Holdouts! 参照ファイル、作成者: Andrew Alpern ニューヨーク市コロンビア大学エイブリー建築美術図書館図面・アーカイブ部門所蔵