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中国の不動産は、公的、民間、国有の 大手企業によって開発・管理されています。
2008年の金融危機に至るまでの数年間、中国の不動産セクターは急速に成長していたため、政府は過熱を懸念して、一部の不動産購入に必要な頭金の引き上げや、2007年の5回の金利引き上げなど、一連の政策を実施しました。しかし、危機発生後、これらの政策はすぐに廃止され、場合によっては引き締められました。北京はまた、成長を後押しするために大規模な景気刺激策を打ち出しましたが、その刺激策の多くは最終的に不動産市場に流れ込み、価格を押し上げ、投資家はますます海外に目を向けるようになりました。[1] 2015年の時点で、市場は低成長を経験しており、中央政府は金利を引き締め、預金を増やし、制限を課す以前の措置を緩和しました[2]。[3] 2016年初頭までに、中国政府は住宅販売に対する税金の引き下げ、新規開発プロジェクトのための土地販売の制限、住宅ローンの頭金削減の第3弾など、不動産購入を増やすための一連の措置を導入しました。[4]
背景
中国の土地は、農村部の土地（農村住民が共同で所有）を除き、国有地である。[5] : 165 国は、用途に応じて異なる期間にわたって土地使用権をリースしている。工業用地は30年、商業用地は40年、住宅用地は70年のリースが可能。[5] : 165 伝統的に、工業用地の使用権は割引価格で販売され、商業用および住宅用の不動産価格は市場によって決定されていた。[5] : 165
農村地帯の土地は共同所有され、個々の世帯に賃貸されている。[6] : 197 農村地帯の土地は、農地、自宅用地、その他の建設用地として大まかに分類される。[6] : 197
2023年現在、中国は世界で最も高い住宅所有率を誇っています。[5] : 170 都市部の世帯の90％が住宅を所有しています。[5] : 170
歴史
不動産市場は1998年以降に本格的に発展し始めた。[6] : 64
2010年現在、中国の不動産市場は世界最大である。[7] [8]ブルームバーグ・エコノミクスの推計によると、このセクターは2023年に中国のGDPの約20％を占めることになるが、[9]ピーク時の2018年の24％から減少している。[10]
2023年現在、中国の家計資産の60％を不動産が占めている。[5] : 161
不動産バブル、2005～2011年
中国不動産バブルとは、中国における住宅および商業用不動産の不動産バブルのことである。この現象により、2005年から2009年にかけて中国国内の平均住宅価格は3倍に上昇したが、これは政府の政策と中国人の文化的態度の両方が原因と考えられる。 [11]
- 天津不動産価格と収入および賃料の比率が高く、空き住宅や商業施設の数が多いことがバブルの証拠とされている。バブル説を批判する人々は、中国の比較的保守的な住宅ローン貸出基準と、都市化と収入の増加傾向が不動産価格が今後も維持できる証拠だと指摘している。
住宅バブルの成長は、中流階級の人々が大都市で住宅を購入できないという不満に対応した政策を受けて、住宅価格が下落し始めた2011年後半に終了しました。[12] [13 ]不動産バブルのデフレは、2012年の中国の経済成長率低下の主な原因の1つと見なされています。 [ 13 ]
不動産アナリストによる2011年の推計では、中国には約6400万件の空き物件とアパートがあり、中国の住宅開発は大幅に供給過剰で過大評価されており、将来的に深刻な結果を伴うバブルがはじけるのを待っているとのことです。[14] BBCは、内モンゴルのオルドス市を、空きショッピングモールとアパート団地でいっぱいの中国最大のゴーストタウンとして挙げています。 [15]カンバシ新区の東勝区から25km離れた場所に、大規模な、そして大部分が無人の都市型不動産開発が建設されました。100万人を収容することを目的としていましたが、まだ大部分が無人のままです。 [16] [17] 2010年までに30万人の居住者を持つことが計画されていましたが、政府の統計では2万8000人が住んでいたとされています。[18]北京では、住宅賃貸料が2001年から2003年の間に32％上昇しました。[19]景気後退に陥るのを避けるため、中国政府は2008年に、通貨供給量を急激に増加させ、信用条件を大幅に緩和することで、中国の金融政策を保守的な姿勢から進歩的な姿勢へと即座に転換した。このような状況下で、主な懸念は、この拡張的な金融政策が不動産バブルを刺激する役割を果たしたかどうかである。[20]
2011年、中国の中央政府は地方政府に新築マンションの購入を制限するよう奨励した。[21] : 108
国際投資
中国人消費者は、国境を越えた不動産投資の最大グループの一つとなっている。米国では、中国人バイヤーは2015年に住宅用不動産に286億ドルを投資しており、これは他のどの国よりも高い。[22]オーストラリアでは、中国人バイヤーは2015年から2016年にかけて320億豪ドルの商業用および住宅用不動産投資を承認されており、これはどの国よりも高い。[23] Juwai IQIの子会社であるJuwai.comの最高執行責任者であるスー・ジョン氏は、中国人バイヤーの大半は「海外投資を考えている平均的な中国人の個人経営の人たちです。その大部分は中流から上流中流階級で、安定した投資に関心があり、移住や子供を現地の学校に通わせることを考えているかもしれません」と述べている。[24]
福祉住宅制度、平行した力学、そして汚職疑惑
2010年現在、中国は福祉住宅制度の廃止を公式に命じているが、中国青年報によると、並行して住宅市場が存在しているという。[25] [26]政府機関は不動産に対して市場価格の20%未満しか支払わず、多くの役人が改修や住宅改革資金を私利私欲のために流用しているとされる。[27] [28]
2020年以降の危機
中国政府は、高レバレッジの不動産セクターを抑制し、国民の住宅価格を下げる取り組みの一環として、2020年に開発業者が負う負債を規制し、負債対現金、負債対資本、負債対総資産の比率に基づいて借入を制限する「3つのレッドライン」規則を採用した。 [29]より厳しい規制の採用は中国の不動産市場の混乱を引き起こし、開発業者の債券デフォルトや、場合によっては破産申請につながった。問題を抱えた開発業者には、エバーグランデ、シマオグループ、[30]カントリーガーデン[31]などがある。2023年9月現在、上位50社の開発業者のうち34社が債務不履行に陥っている。[32]経済全体への影響は限定的であると主張されているが、影響を受けた不動産会社の株主は全滅し、[33] [34]債券保有者はほぼ全滅し、[35]資産管理商品を通じたこれらの会社への融資も同様に困難に直面し、[36]多くのベンダー、下請け業者、労働者はサービスに対する支払いを受けておらず、[37] [38]これらの会社から不動産を購入した多くの中国人は、何も受け取れないリスクが高まっている。[39]中国人の富の最大70％が不動産に投資されているため、不動産価格の下落は中国人を貧しくし、結果として生じる負の資産効果により消費が縮小する。[40] [41]さらに、開発業者への土地販売は中国の地方政府の収入の約40％を占めていたが、開発業者による建設活動の減少によりその収入も減少した。公式の数字ではその収入がわずかに減少していることが示されているが[42]、地方自治体が自ら土地を買い上げることで収入を支えていることや、多くの地方自治体で深刻な資金問題が生じていることが明白なことから、減少の規模については議論がある。[43]
参照
参考文献
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一部の経済学者の推計によると、不動産および関連産業は中国の国内総生産の20％以上を占めている。
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