住宅ローン利子控除

住宅ローン利子控除は、住宅を所有する納税者が、主な居住地（または場合によってはセカンドホーム）を担保とするローンの利子額に応じて課税所得を減らすことを可能にするものである^[ 1 ]。住宅ローン控除は住宅購入の魅力を高めるが、住宅価格の上昇につながる。[ ^{2] [3]}

ほとんどの先進国では個人ローンの利子の控除は認められていませんが、オランダ、スイス、米国、ベルギー、デンマーク、アイルランドでは何らかの形で控除が認められています。

カナダ連邦所得税では、納税者の​​個人住宅を担保とするローンの利子を課税所得から控除することはできないが、賃貸住宅や商業用不動産を所有する家主は、住宅ローンの利子を合理的な事業経費として控除することができる。両者の違いは、控除は不動産が納税者の個人使用ではなく、事業として賃貸されている場合にのみ認められるという点である。^[4]ただし、受動的活動損失については追加の控除が認められる場合がある。

カナダで個人住宅の住宅ローンの利子を税控除の対象にするための間接的な方法は、スミス・マヌーバ^[5]として知られ、資産スワップを通じて住宅購入者が既存の投資を売却し、売却によって住宅の全部または一部を購入し、その住宅に住宅ローンを組み、最後に住宅ローンのお金で投資を買い戻すというものである。^[6]

カナダ最高裁判所は、2001年にシングルトン対カナダ事件^[7]において、資産スワップ取引は別個のものとして扱われるべきであるとの判決を下し、資産スワップの一環として取得した住宅ローンの利子は税控除の対象となった。

税制の違いにもかかわらず、カナダの住宅所有率は2008年には米国とほぼ同じでした^[8]。しかし、注目すべきは、カナダでは住宅ローンの担保として住宅物件が占める割合が米国よりもはるかに低いことです。カナダ人は住宅ローンの利子控除がないため、米国人よりも早く住宅ローンを返済する傾向があります。

対照的に、納税者の​​個人住宅の売却から得られたキャピタルゲインは、カナダの法律では課税されません。これは二次住宅には適用されません。

デンマークでは利子の一部が控除対象となっている。1987年には73%だった。1993年には50%、1998年には46%だった。1998年から2001年にかけては32%に引き下げられた。2019年には25.5%に引き下げる提案があったが、採用されなかった。その後も細かい変更はあったが、現在は33.5%となっている。^[9]

フランスでは住宅ローン利子控除は認められていない。2007年に選出されたニコラ・サルコジ大統領は、フランス経済を活性化させるための立法計画の一環として、この控除を創設することを提案した。^[10] 2007年8月、フランスの最高裁判所である憲法院は、住宅ローン利子控除は、非住宅所有者の住宅購入を奨励するという目的をはるかに超えた税制優遇措置を違憲に創出するとして、これを無効とした。裁判所は、この控除は既に住宅を所有している人にも適用されると指摘した。^[11]

住宅ローンの利子部分は、不動産の取得または建設に対して、課税年度に15万ルピーまで控除できる（第24条（b）に基づく）。控除は、建設が完了したとき、または所有者が不動産を占有したときにのみ利用可能である。建設前の期間の利子は、5回に分けて均等に控除できる。最初の分割払いは、不動産の建設が完了した年または不動産を取得した年に控除できる。元金は、15万ルピーの上限がある第80C条に基づいて控除できる。^{[12] [13]}

オランダでは、最長30年間、利子支払いの一部を控除することができます。控除率は個人の所得に基づきます。^[14]しかし、控除前には、その不動産が潜在的な収益創出目的を持っているという理由で、 課税所得は不動産価値（いわゆる「名目賃貸価値」^{[15] ）の一定割合だけ増加します。}

現在も施行されている住宅ローン利子税控除は激しい議論の的となっており、最近の選挙では政治問題にもなっている。^[16]オランダの有権者の間では主に感情的な議論の対象となっており、多くの人から「政治的自殺」と評されているが、ほとんどのオランダ人は住宅ローン利子税控除が最終的には改革されると考えている。^[17]廃止の理由は数多く挙げられているが、その多くは政治的イデオロギーに煽られている（例えば、住宅価格のインフレを引き起こす、景気後退時の政府収入を制限する、住宅ローン利子税控除はオランダですでに高い税率をさらに引き上げ、高所得者に不均衡な恩恵を与えている）。^{[18] [19] [20] [21]}

現状では、オランダの政治家やその他の団体は、利子支払い税控除を廃止するための可能な戦略を研究しており、オランダ国民が最終的な廃止に備えられるよう、公的な議論を活発化させている。^{[22] [検証失敗]}オランダ国民のわずか18%が住宅ローン利子控除の完全廃止を支持している。^[22]

ノルウェーでは、住宅ローンであろうと他の負債であろうと、支払った利子はすべて控除可能な経費とみなされます。[ ^23]その結果、支払った利子の22%の税額が減額されます。^[24]政府が利子の25%を実質的に補助しているため、ノルウェーでは住宅所有が非常に有利になっており、批評家は控除によって不動産価格が上昇したと主張しています。中道党は控除を減らすことを提案しています。^[25]

学生ローンを除く個人ローンについては、10万スウェーデンクローナまでは利子の30％、それを超える額については21％の税額控除が受けられる。^[26]この額は、負債のある納税者1人当たり約1万スウェーデンクローナであった。^[27]

19世紀初頭にイギリスで初めて所得税が導入されたとき、ローンの利子は税金から控除することができた。しかし、1969年に当時の財務大臣ロイ・ジェンキンスは、事業目的または住宅購入者向けを除くすべてのローンに対するこの減税を廃止した。これは、借り手が銀行ローンや当座貸越の利子などに対する減税を請求できなくなったが、住宅ローンに対する減税は引き続き受けられることを意味した。^[28]

1983年、政府は住宅ローンに対するMIRASと呼ばれる制度を導入した。これは、利用可能な減税を基本税率に制限することで、減税の恩恵を減らすことを目的としていた。

1990年代にMIRASローンの返済に含まれる税控除額が削減されたため、その価値は徐々に低下し、2000年に当時のゴードン・ブラウン財務大臣によって廃止されました。

1986 年税制改革法(TRA86)以前は、すべての個人ローン (クレジットカード債務を含む) の利子が控除対象でした。TRA86 は、その広範な控除を廃止しましたが、より限定的な住宅ローン利子控除は残しました。^{[29] [30]}一部のアメリカ人は、議会が住宅所有を奨励する手段として住宅ローン利子控除を創設したと信じているかもしれませんが、^{[31] [32]}歴史家は、決してそうではなかったと指摘しています。ニューヨーク タイムズの記事で説明されているように、利子控除が始まった 1913 年、議会は「利子控除を中流階級の住宅所有への足がかりとして考えていなかったことは確かです。なぜなら、この税は最初の 3,000 ドル (または夫婦の場合は 4,000 ドル) の所得を除外していたからです。それ以上の所得があるのは人口の 1% 未満でした」。さらに、その時代には、住宅を購入したほとんどの人が住宅ローンを組むのではなく、前払いしていました。むしろ、控除の理由は、小規模な個人事業主の国では、事業費と個人費を区別することがより困難であり、すべての利子を控除する方が簡単だったからである。^{[29] [30]}

米国では、内国歳入法の26 USC  § 163(h)に基づき、いくつかの制限付きで住宅ローン利子控除が認められています。第 1 に、納税者は控除項目を明記することを選択しなければならず、また、控除項目の合計額が標準控除額を超えている必要があります(そうでない場合、控除項目を明記しても税金が減額されません)。第 2 に、控除は主たる住居または第 2 の住居によって担保されている負債の利子に限定されます。第 3 に、利子は、ローンの目的や使用方法に関係なく、住宅の取得、建設、または大幅な改良に使用された負債の最初の 100 万ドル (別々に申告する場合は 50 万ドル)、または住宅担保負債の最初の 10 万ドルに対してのみ控除可能です。

米国では、住宅所有に対して追加の税制優遇措置がある。例えば、所有者が売却日前の5年間のうち2年間、その不動産を主な居住地として使用していた場合、納税者は不動産売却によるキャピタルゲインのうち最大25万ドル（夫婦共同申告の場合は50万ドル）を控除できる。経済学者は、高コスト高所得地域が税制優遇のほとんどを受けることを実証した。例えば、1999年、カリフォルニア州サンフランシスコは1軒あたり26,385ドルの税収を受け、テキサス州エルパソは1軒あたり2,153ドルの税収を受けており、その差は1,225％であった。^[33] 2005年には、所得上位5都市が税収の87％を受け、その半分以上がカリフォルニア州に集中した。^[34]

この控除は、米国における政策論争の焦点となっている。控除の標準的な正当化理由は、住宅所有を奨励することである。 ^[29]しかし、ほとんどの経済学者は、控除は悪い政策であり、逆効果であると考えている。^[35]彼らは、控除は不平等を増大させ、不必要な市場の歪みをもたらし、住宅の購入困難につながると指摘している。^[36]

全米不動産協会は住宅ローン利子控除を強く支持しており、2008年には「住宅ローン利子控除を税額控除に転換する勧告が実施されれば、特に高コスト地域の住宅価格は15％下落する可能性がある」と主張した。^[37]

対照的に、税務財団は、この控除の恩恵を受ける低・中所得の納税者はほとんどいないと主張し、[ 38 ^]これを不動産業界への補助金と呼んでいる。 ^[39]コミュニティ進歩センターの上級研究員であり、フィラデルフィア連邦準備銀行の客員研究員であるアラン・マラックは、この控除が住宅価格を人為的に高騰させていると主張している。^[40] 2013年の分析によると、税額控除を税額控除に転換し、控除でカバーされる元金の額を削減すると、10年間で約2000億ドルの収入が得られる。^[41]

経済学者エドワード・グレイザーはニューヨーク・タイムズ紙で、この政策は「最悪の公的家父長主義」であり、不当に「人々が都市部を離れること」と住宅に賭けるためにできるだけ多くの借金をすることを奨励していると述べた。^[42]

2012年のPBS Need to Knowのパネルでは、元ニューヨーク州民主党知事のエリオット・スピッツァー、税法教授のドロシー・A・ブラウン、レーガン政権の国内政策顧問のブルース・バートレット、リバタリアン経済学者のダニエル・J・ミッチェルが連邦住宅ローン利子控除に満場一致で反対した。^[43]

2018年のアメリカ経済レビューの調査によると、住宅ローン利子控除を廃止すると、住宅価格の低下、住宅所有の増加、住宅ローン負債の減少、福祉の改善につながることが判明しました。^[2]

2017年の減税・雇用法により、標準控除額が大幅に増加し、支出項目を明記する納税者（住宅ローン利息控除）が大幅に減少したため、連邦政府の住宅ローン利息控除のコストは2017年の約600億ドルから2018年には250億ドルへと60％減少しました。^{[44] [45]}

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