HM土地登記所

HM土地登記所

ウェールズ語：Cofrestrfa Dir Ai Mawrhydi
代理店概要
形成された	1861 （1861年）
タイプ	非大臣政府部門
管轄	イングランドとウェールズ
従業員	6,393 （2021年現在[アップデート]）[1] [2]
代理店幹部	サイモン・ヘイズ、主任土地登記官兼最高経営責任者
Webサイト	gov.uk/土地登記所

土地登記所は、イングランドとウェールズの土地と財産の所有権を登録するために1862年に設立された、国王政府の非省庁です。^[3]住宅・コミュニティ・地方自治省に報告します。^[4 ] 2019年現在、登記所にはイングランドとウェールズの土地の87％が含まれています。^[5]

HM土地登記所は内部的に独立しており、政府からの資金援助は受けておらず、顧客が提出した申請に対して手数料を徴収している。現在の主任土地登記官（CEO）はサイモン・ヘイズである。^[6]

スコットランドにおける同等の役所はスコットランド登記所です。北アイルランドの記録は 土地・財産管理局が管理しています。

HM土地登記所は不動産の所有権を登録する。これはヨーロッパ最大の不動産データベースの一つである。2007年の不動産ブームのピーク時には、イングランドとウェールズで毎分100万ポンド相当の不動産が処理されていた。^[7]

他の国の土地登記機関と同様に、HM 土地登記所は、登録された土地の不動産および権利の所有権を保証します。また、7 年を超える期間のリースが付与されている自由保有物件およびリース保有物件の所有権を記録します。

土地の定義には、土地上にある建物も含まれる場合があります。特に、異なる階にある建物の一部（アパートなど）が異なる所有者に帰属する場合がこれに該当します。また、地中にある鉱山や鉱物、および別個の所有者に帰属する土地の上空空間の所有権を登録することも可能です。

2020年4月まで、HM土地登記所は政府からの資金提供を受けておらず、収入が支出をカバーすることを保証し、登録料と検索料で賄う必要がありました。2020年4月現在、HM土地登記所はHM財務省から予算を受け取っており、これはHM土地登記所の取引基金が取り消された結果です。^[8]土地登記所が受け取る資金は、2021年土地登記料命令に基づいて請求される手数料によって相殺されます。^{[9]土地登記所は、}タイトル（所有権と他の当事者による負担または利害関係）とほとんどの計画（地図）のデータベースにオンラインでアクセスできるようにしています。一部の情報にアクセスするには料金を支払う必要があります。

不動産が登録されていない所有者は、登録を自主的に申請することができます。2016年3月現在、登録された土地所有権は2,450万件あり、イングランドとウェールズの土地面積の88% ^{[10]を占めています。} 2002年土地登録法に基づく土地の登録により、不動産所有者は不法占拠者からある程度保護されるとともに、不動産の所有者が変わるたびに古い書類を提出する必要がなくなります。

HM土地登記所によると: ^[11]

登録により所有権が証明され、すべての紙の権利証書の内容を反映した読みやすい文書が作成されます。これにより、不動産譲渡が簡素化され、関係者全員にとって取引が容易になり、コスト削減につながる可能性があります。

すべての所有権情報は HM 土地登記所のデータベースに保存されるため、古くて不明瞭な証書を保管する必要性が減ります。登記簿はオンラインで迅速かつ安全に閲覧できます。

土地や財産の所有権を保護するには、当社に所有権を登録するよりも良い方法はありません。国が支援する登録により、所有権の安全性が高まり、不法占有の申し立てに対する保護が強化されます。

土地の区画が登録されると、土地測量図にその土地の概略範囲を示す権利図が作成されます。^[12]権利図に示される境界は、登記簿に明示的に記載されていない限り、概略的なものであり、確定的なものではありません。^[13]境界の正確な位置を特定する必要がある場合に、元の権利証書が出発点となるため、元の権利証書を保管しておくことが重要です。^[要出典]

HM土地登記所は、イングランドとウェールズの土地と不動産の所有権を登録する政府機関であるだけでなく、オンライン価格計算機を使用して最新の月間住宅不動産価格を照会する不動産投資家にとっても便利なツールです。政府はまた、土地登記データを使用して、税金目的で不動産価値を評価しています。^[14]

HM土地登記所には、バーケンヘッド、コベントリー、クロイドン、ダラム、フィルド（ウォートン）、グロスター、キングストン・アポン・ハル、レスター、ノッティンガム、ピーターバラ、プリマス、スウォンジー、テルフォード、ウェイマスの14か所に事務所があります。

HM 土地登記所の本社はクロイドンにあります。社内 IT 部門 (情報システム) と土地課税部門はプリマスにあります。

2006年、HM土地登記所は事務所の配置を見直した結果、いくつかの事務所を閉鎖すると発表しました。これには、バーケンヘッド、ダラム、リザム/ウォートン、ノッティンガム、スウォンジーの事務所の統合と、ハローとヨークの事務所の閉鎖が含まれます。

2009年には、人員レベルとオフィス全体のスペースのさらなる見直しが始まった。景気後退と不動産売買および住宅ローンの減少により、HM土地登記所の住宅ローンの借り換えや住宅販売に関連する基本的な業務が、数年ぶりに財政赤字にまで減少した。HM土地登記所は、ポーツマス、タンブリッジウェルズ、クロイドン、スティーブニッジ、ピーターバラの5つのオフィスを閉鎖する提案を発表した。^[15]

協議の結果、クロイドンとピーターバラの事務所を閉鎖する計画は実行されなかったが、他の3つの事務所の閉鎖は進められた。ただし、2013年まではクロイドンの支所としてポーツマスに小さな事務所が残っていた。^[16]

本社は2011年3月に有名なリンカーン法曹院のフィールズビルから移転し、現在はクロイドンに拠点を置いている。このビルはロンドン・スクール・オブ・エコノミクスが3,750万ポンドで購入した。^[17] 2011年初頭、プリマス事務所のスタッフはシートン・コートの情報システム事務所に異動となった。

各地方事務所には、エリア マネージャー (事務所間で共有される場合もあります)、上級弁護士である地方土地登記官 (これも事務所間で共有される場合もあります)、運用マネージャー、および整合性マネージャーがいます。各事務所には、法律専門家や一般の人々から提出された申請を処理する責任を持つスタッフもいます。

伝統的に、顧客は物件が所在する地域の申請を扱う事務所に申請書を送っていましたが、2009年以降、多くの顧客が専任の顧客チームとやり取りするようになり、そのチームは物件の所在地に関係なく、特定の顧客からの申請をすべて処理するようになりました。^[18] 2014年1月6日から、一般の人々が提出したすべての紙の申請書は、土地登記所ウェールズ事務所の市民センターで処理されています。^[19]

この組織は、主任土地登記官と最高経営責任者（両者とも1つの役割）によって率いられています。主任土地登記官は、HM土地登記委員会と執行委員会の支援を受けています。HM土地登記委員会は、部門全体の戦略を策定します。執行委員会は、年間事業計画を作成し、日常の管理を担当しています。^[20]

1990年12月以来、土地登記簿は一般に公開されています。誰でも料金を支払えば、登記簿を閲覧したり、登記された不動産の現在の所有者の名前と住所を調べたり、登記された権利書のコピーを入手したりすることができます。これはオンラインでも行うことができます。^[21]

HM土地登記所は旧憲章マークを5回授与されており、顧客の97%がそのサービスを良い、非常に良い、または優れていると評価しています。^[22]

HM 土地登記所には独立した苦情審査官がいます。

土地登記所への異議申し立ては、2002 年土地登記法によって設立された独立機関である HM 土地登記所の裁定官によって決定されました。以前の法律では、この機能は主任土地登記官の責任でした。

2013 年 7 月より、裁定人の機能は第一審裁判所の財産部土地登記部門に移管されました。

1857年、王立登記委員会は、ロンドンの中央登記所と地区事務所によって管理される登記システムを提案した。1862年土地登記法は、当時の大法官、初代ウェストベリー男爵リチャード・ベセルによって導入された。この法律は、土地の自由保有権と長期借地権の登記を規定した。採用された登記システムは、南オーストラリアの当時の植民地首相ロバート・トーレンズ卿によって試行されたシステムとは若干異なるが、どちらも1857年の報告書に基づいていた。

初代土地登記官長ブレント・スペンサー・フォレットは、1862年10月15日にロンドンのリンカーン・イン・フィールズ34番地に土地登記所の最初の事務所を開設した。フォレット氏のスタッフはわずか6人で、当時の労働者の平均賃金は40ポンドだったが、年間2,500ポンドの給与しか受け取っていなかった。^[23]

当初、登録は義務ではなく、一度不動産が登録されると、その後の取引を登録する義務はありませんでした。そのため、不動産の所有者として登録された人が、登録簿に載ったまま所有者でなくなることもありました。1862 年の法律には重大な欠陥があったため、1875 年の土地譲渡法が制定され、これが今日のシステムの基礎となりました。しかし、土地譲渡法では登録は義務化されませんでした。

チャールズ・ブリックデール卿による、ドイツで採用されている土地登記制度に関する報告書は、大きな影響力を持つものとなりました。1897 年、当時の大法官、初代ハルズベリー伯爵ハーディング・ギファードは、 1897 年土地譲渡法を導入し、登記制度に強制の要素を取り入れました。法律専門家の要求を満たすために、郡の拒否権という選択肢が提示されました。

ロンドン郡議会は強制登録の考えに魅力を感じ、賛成票を投じました。これは 1899 年から 1902 年にかけて段階的に導入され、HM 土地登記所の拡張につながりました。またこのとき、初めて女性職員が雇用され、タイプライターが導入されました。1902 年に強制登録をノーサンプトンシャーにまで拡大する提案は委員会で否決されました。

1905 年から 1913 年にかけて、リンカーン イン フィールズに新しい HM 土地登記所本部が建設されました。

1925 年には、土地に関する重要な 2 つの法律、すなわち不動産法と土地登記法が制定されました。政府主導による強制登記の延長は 10 年間停止されましたが、イーストボーン(1926 年) とヘイスティングス(1929 年) は自主的に強制登記の対象地域となりました。10 年が経過した後、強制登記はミドルセックス(1937 年) とクロイドン郡自治区(1939 年) にまで拡大されました。1940 年にサリーにまで拡大する計画は第二次世界大戦のために中止されました。1925 年、政府は 1955 年までにイングランドとウェールズ全体が強制登記の対象となると予測しましたが、そのプロセスにはさらに長い時間がかかりました。

1940 年、ロンドン中心部への第 193 回空襲で被害を受けた後、HM 土地登記所は通常業務を継続できるようボーンマスのマーシャム コート ホテルに避難しました。1950 年、設立から 88 年目に、HM 土地登記所は 100 万件目の土地登記を登録しました。

戦後、不動産所有が増加したことにより、登録対象となる不動産の潜在数が劇的に増加しました。その結果、土地登録の速度が鈍化しました。増加する作業量に対処するため、1955 年にタンブリッジ ウェルズに事務所が開設され、1957 年にはリザム セント アンズにも事務所が開設されました。登録開始から 101 年後の 1963 年には、200 万件目の土地が登録されました。

1963年に主任土地登記官に任命されたセオドア・ルオフは、1925年の土地登記法に定められた土地登記の3つの基本原則を確認した。^[24]

• 鏡の原則 - 所有権登録簿は、所有権にとって重要な事実を、正確かつ完全に、そしてあらゆる議論を超えて反映するべきである。
• カーテン原則 - 登録簿は購入者候補にとって唯一かつ決定的な情報源であるべきであるが、機密情報を公開すべきではない。
• 保険の原則 - 人為的ミスの結果として、タイトルに何らかの欠陥があることが証明された場合、その結果損失を被った個人または個人は補償を請求できる必要があります。

新しいオフィスは、グロスターとスティーブニッジ (1964 年)、ダラムとハロー (1965 年)、プリマス (1966 年)、クロイドンとスウォンジー (1967 年)、バーケンヘッドとウェイマス (1977 年)、ピーターバラ (1978 年)、テルフォード (1986 年)、コベントリーとハル (1987 年)、レスター (1988 年)、ポーツマス (1989 年)、ヨーク (1991 年)、ランカシャー (2000 年) に開設されました。

当時の土地登記簿は^{公的記録ではなく、}その処理には面倒なタイプ入力と、麻布に筆とインクを使って手作業で図面を完成させる作業が必要でした。作成されたものはすべて手作業でコピーしなければなりませんでした。HM 土地登記所が原本を保管し、コピーは針と糸を使って大きな証明書に縫い付けられました。証明書は土地の所有権の疑いのない証拠として作成されました。証明書は非常に重要であったため、改ざんは犯罪行為でした。

1986 年、プリマス事務所は電子的に登記簿を作成する最初の HM 土地登記所となりました。証明書の重要性は変わりませんでしたが、HM 土地登記所がイングランドとウェールズ全域を強制的に登記することに熱心だった当時、コンピュータ化によって土地登記簿の効率が劇的に向上しました。

1990 年に、イングランドとウェールズ全土に強制登録の規定が導入され、1,000 万件目の土地所有権が登録され、初めて土地登記簿が一般公開されました。

強制登録は管轄区域全体に広がったが、強制は不動産が売却されたときのみに実施された。これはイングランドとウェールズ全体の登録の障害となり、1998 年に新しい登録のきっかけが導入され、土地の登録率が劇的に上昇した。これらのきっかけには、土地の贈与、死亡時の土地の承認、土地の抵当による資金調達などが含まれていた。

2002 年土地登記法では、このシステムは実質的にそのまま残されていますが、将来的には電子署名を使用して不動産の譲渡と登録を行う電子譲渡の強制導入が可能になります。この法律により、土地証明書と担保証明書は発行されなくなりました。

情報システム部門の新しい拠点は、500 人のスタッフを擁する最新鋭のオフィスであり、2005 年にプリマスのインターナショナル ビジネス パークにオープンしました。

• ブレント・スペンサー・フォレット（1862–1886）
• ロバート・ハレット・ホルト (1886–1900)
• サー・チャールズ・フォーテスキュー・ブリックデール（1900–1923）
• ジョン・スチュワート・スチュワート・ウォレス卿（1923年 - 1941年）
• ルーヴィル・マーク・ロウ (1941–1947)
• ジョージ・ハロルド・カーティス卿（1947年～1963年）
• セオドア・バートン・フォックス・ルオフ（1963–1974）
• ロバート・バーネル・ローパー（1974–1983）
• エリック・ジョン・プライヤー（1983–1990）
• ジョン・マンソープ (1990–1996)
• スチュアート・ジョン・ヒル (1996–1999)
• ピーター・コリス (1999–2010)
• マルコ・ピエルレオーニ（2010–2011）
• マルコム・ドーソン (2011–2013)
• エド・レスター (2013–2015)
• グラハム・ファラント（2015年～2018年）
• マイク・ハーロウ（演技）（2018–2019）
• サイモン・ヘイズ（2019–）

2014年1月23日、政府は、土地登記の日常的な手続きを行うサービス提供会社を設立する提案について、パブリックコンサルテーションを実施した。この会社は、完全に政府所有の会社か民間所有の会社のいずれかになる可能性があり、政府の一部であり続ける主任土地登記官事務所の規制を受けることになっていた。^[25]この提案はメディアでかなりの論争を巻き起こし、土地登記局の職員は反対した。^{[26] [27]}法律専門家や土地登記局サービスのその他のユーザーからも、この計画に反対する意見があった。^{[28] [29]} 2014年7月、政府は、コンサルテーションの結果を検討した結果、サービス提供会社には大きなメリットがあると引き続き考えているものの、さらなる検討が必要だと感じたため、変更は行わないと発表した。^[30]

2015年11月、財務大臣が同庁の民営化を再検討していると報じられ^{[31] 、} PoliticsHomeの記事では、入札候補者全員がタックスヘイブンと関係があると指摘された^[32]。

民営化計画は2016年に業界から激しい反対に直面した。不動産譲渡協会は、「最近の手数料半減の撤回」は実際には土地登記所の収入を倍増させる可能性があるが、「民営化のプロセスに伴う他の費用や料金の中では住宅購入者にとって比較的小さな負担である」と主張した。^[33]競争・市場庁（ CMA ）は、民営化により民間組織が商業的に価値のあるデータを独占することになり、データへのアクセスを改善する意向はほとんどないと主張した。^{[34]現在、土地登記所は、}検索プロバイダーなどの民間企業やその他の組織が購入できるデータセットをいくつか公開している。^[35]民間の検索会社と発注プラットフォームは、土地登記所のデータを統合して、不動産譲渡人の検索発注を改善している。例えば、土地登記所の国家空間データセット^[36]のデータは、ライブデータリンクを使用して画面上に境界地図を表示し、不動産譲渡人が不動産の位置を確認するのに役立っています。

政府は、2016年3月24日から5月26日まで行われた 協議^{[37]で、土地登記所の民営化に関するさらなる提案を行った。}

2016年秋の声明で、フィリップ・ハモンド財務大臣は土地登記所の民営化に関する憶測に終止符を打った。

協議の結果、政府は、HM 土地登記所がよりデジタル データ主導の登記業務に注力すべきであり、そのためには公的部門に留まることを決定しました。近代化により、HM 土地登記所の経済に対する価値が最大化され、多額の国庫投資を必要とせずに完了するはずです。

• 地理空間委員会
• 農村土地台帳
• 国土財産地名集
• 英国の住宅
• トーレンスシステム

• Mayer, P. (1996)。『10人の主任土地登記官』ロンドン。{{cite book}}: CS1 メンテナンス: 場所が見つかりません 発行者 (リンク)
• — & Pemberton, A. (2000). 「イングランドとウェールズにおける土地登記の小史」(PDF) 。ロンドン: HM 土地登記所。2010年 12 月 13 日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。2010年10 月 19 日閲覧。 {{cite journal}}:ジャーナルを引用するには|journal=(ヘルプ)が必要です
• オファー、A.（1981）。財産と政治：1870-1914。ケンブリッジ。{{cite book}}: CS1 メンテナンス: 場所が見つかりません 発行者 (リンク)
• ペンバートン、A. (1992)。HM土地登記所 - 歴史的観点。ロンドン：HM土地登記所。
• リドール、JG (2003)。土地法。第 7 版、レクシス・ネクシス・バターワース。ISBN 0-406-96743-1。イングランドとウェールズの現行法については第26章を参照
• Rowton-Simpson, S. (1976)。土地法と登記。ケンブリッジ。{{cite book}}: CS1 メンテナンス: 場所が見つかりません 発行者 (リンク)

ウィキメディア・コモンズには、 HM Land Registryに関連するメディアがあります。

• 土地登記所のウェブサイト
• スコットランド登録局のウェブサイト