不動産契約

不動産契約は、不動産の売買、交換、またはその他の譲渡に関する当事者間の契約です。土地の売買は、土地が所在する法域の法律と慣行に準拠します。借地権不動産と呼ばれる不動産は、実際にはアパートなどの不動産の賃貸であり、通常は記録可能な証書をもたらさないため、このような賃貸はリース（賃貸契約）でカバーされます。 不動産の自由保有権（「より永続的な」）譲渡は、単純所有権、終身所有権、残余所有権、自由保有地役権の譲渡を含む不動産契約でカバーされます。不動産契約は通常、双務契約（つまり、2 当事者が合意する契約）であり、一般的な契約法で指定された法的要件を満たす必要があり、強制執行可能にするためには書面でなければなりません。

土地売買契約は、法的に執行可能とするためには書面で作成する必要があることが、すべての法域で法律で定められています。各種詐欺防止法では、土地売買契約は書面で作成することが義務付けられています。南アフリカでは、土地譲渡法により、不動産の売買契約はすべて書面で作成する必要があると規定されています。イタリアでは、不動産の譲渡はすべて公証人の前で書面で登録する必要があります。

一般的な慣行では、「契約書の交換」が行われます。これには、売買契約書の 2 部への署名が含まれ、各当事者が 1 部を保管します。当事者が一緒にいる場合、通常、両者が両方のコピーに署名し、各当事者が 1 部を保管します。場合によっては、一方から他方にコピーを正式に渡すこともあります。ただし、通常は、各当事者が保管するコピーに他方のみが署名すれば十分です。この規則により、契約書を郵送で「交換」できます。売買契約書の両方のコピーは、各当事者が他方の当事者が署名した契約書のコピーを所有して初めて拘束力を持ちます。つまり、交換は「完了」したとみなされます。電子的手段による交換は、管轄区域の法律でそのような署名が明示的に有効とされない限り、通常、交換には不十分です。

土地売買契約には以下の内容が含まれている必要があります。

• 当事者を特定する:契約書には当事者のフルネームを記載する必要があります。売買契約では、当事者は不動産の売主と買主であり、価格交渉において実質的に仲介者および代理人となる不動産業者と区別するために、当事者と呼ばれることがよくあります。売買を仲介する不動産業者がいる場合、その業者は通常、売買手数料を得る不動産ブローカー/エージェントとしても記載されます。
• 不動産（資産）を特定します。少なくとも住所を記載する必要がありますが、できれば法的説明も契約書に記載する必要があります。
• 購入価格を特定する:販売価格の金額または合理的に確定可能な数字 (将来完了する評価額) が契約書に記載されている必要があります。
• 署名を含める:不動産契約は強制ではなく自発的に締結され、当事者によって署名されなければなりません。
• 法的目的がある:契約が違法行為を要求する場合、その契約は無効です。
• 契約当事者が有資格者である:精神障害者、薬物中毒者などは契約を締結できません。当事者の少なくとも一方が未成年者である契約は、未成年者によって無効にすることができます。
• 合意を反映する:各当事者は契約の重要な詳細、権利、義務について明確に理解し、合意する必要があります。
• 対価を含める: 対価とは、不動産と引き換えに交渉される価値のあるものです。対価の最も一般的な形式は金銭ですが、交換する他の財産や履行の約束 (つまり、支払いの約束) などの他の価値のある対価も適格です。

不動産契約には通常、公証人による認証は必要ありませんが、多くの登記所では、証書の登録に売主または譲渡人の署名の認証を義務付けています。不動産契約は通常、政府に記録されませんが、支払った価格の明細書または宣言書を登記所に提出することが一般的に義務付けられています。

不動産契約では、当事者の署名後、契約条項を確認し、不適切な条項があれば反対提案するために、 弁護士による数日間の検討期間が設けられることがあります。

売買を仲介する不動産ブローカー/エージェントがいる場合、買い手のエージェントが標準契約書の空欄に記入し、買い手と売り手が署名することがよくあります。ブローカーは通常、自分が所属する不動産協会からそのような契約書を入手します。買い手と売り手の両方が契約書に署名して合意すると、ブローカーは署名済みの契約書のコピーを買い手と売り手に渡します。

他の契約と同様に、不動産契約は、一方の当事者がオファーを行い、もう一方の当事者がオファーを承諾することで成立します。 契約を履行可能にするには、オファーと承諾が書面（詐欺防止法、コモンロー）で行われ、契約に同意する当事者が署名する必要があります。 多くの場合、オファーを行う当事者は、書面による不動産契約書を作成し、署名し、契約に署名することでオファーを承諾するもう一方の当事者にそれを送信します。 他のすべての種類の法的オファーと同様に、もう一方の当事者はオファーを承諾、拒否（この場合はオファーは終了）、反対オファーを行う（この場合は元のオファーは終了）、またはオファーに応答しない（この場合はオファーは有効期限までに終了）ことができます。 オファー（または反対オファー）が承諾される前に、オファー側（または反対オファー側）はオファーを取り下げることができます。 反対オファーに対してさらに別のオファーが対抗される場合があり、反対オファーのプロセスが当事者間で無期限に続く場合があります。

不動産契約が執行可能となるには、当事者の署名が原本である必要があり、契約の変更には関係当事者全員が署名する必要があります。元のオファーに署名と印が付けられ、受領側が署名し、その後署名した場合、これはオファーと承諾ではなく、反対オファーとなります。

不動産契約書は、通常、不動産の所有権をそれ自体で譲渡または移転するものではありません。不動産を譲渡するには、証書と呼ばれる別の文書が使用されます。不動産契約書では、保証証書や譲渡証書など、不動産を譲渡するために使用される証書の種類が指定されることがあります。証書の種類が具体的に記載されていない場合は、「市場性のあるタイトル」が指定され、保証証書が提供されるべきであることを意味します。貸し手は保証証書を要求します。不動産のタイトルに関する先取特権やその他の負担は、不動産契約書の最初に記載する必要があります。そうすれば、これらの欠陥の存在は、決済時または決済前に契約を無効にする理由にはなりません。決済時までに先取特権が解消されていない場合は、証書に、解消されていない先取特権に対する例外が具体的に記載される必要があります。

不動産契約書に署名する購入者は、不動産の約束された対価（通常は購入価格の金額）を支払う責任（法的責任）を負います。ただし、所有権の種類に関する詳細は契約書に明記されていない場合があります。署名する購入者が、別途証書を作成する弁護士に、証書に記載する所有権の種類を指示したり、配偶者などの共同所有者を証書に追加したりする場合があります。たとえば、共同所有権（所有権）の種類には、共有、生存者権利付き共有、全体共有などがあります。直接所有ではなく 信託所有という可能性もあります。

偶発事象とは、契約を履行するために満たさなければならない条件のことです。

特定のイベントが発生するまで契約を一時停止する偶発事象は、「一時停止条件」と呼ばれます。特定のイベントが発生した場合に契約を解除する偶発事象は、「解除条件」と呼ばれます。

ほとんどの売買契約には、何らかの条件が盛り込まれています。条件なしで不動産を購入できる人はほとんどいないからです。しかし、不動産契約に条件がまったく盛り込まれていない可能性もあります。

不動産契約に記載される可能性のある偶発事象には、次のようなものがあります。

• 住宅ローン条件 – 契約の履行（不動産の購入）は、購入者が購入のために住宅ローンを取得することを条件とします。通常、このような条件では、購入者は契約締結後、一定期間内にローンを申請する必要があります。住宅を購入するほとんどの人は購入を完了するために資金を必要とするため、住宅ローン条件は不動産契約における最も一般的な条件の 1 つです。資金が確保されない場合、購入者は条件が満たされていない、または満たされない可能性があることを表明して契約を一方的にキャンセルするか、指定された期間内に条件を放棄することを拒否して契約を失効させることができます。
• 検査条件 – 別の購入者の条件。不動産の購入は、不動産の検査で重大な欠陥がないことが確認されることを条件とします。不動産に関連する特定の項目の修理が適切であることも条件となる場合があります。
• 別の売却条件 – 不動産の購入または売却は、別の不動産の売却または購入が成功することを条件とします。新しい家を購入するための資金を調達するには、別の家の売却が成功することが必要になる場合があります。
• 鑑定条件 – 不動産の購入は、契約価格が鑑定によって決定された公正市場価格以下であることを条件とします。貸し手は鑑定額の一定割合（分数）を超える金額を貸し出さないことが多いため、このような条件は買い手にとって役立つ場合があります。
• 72 時間以内の退去条件- 売主の条件。売主は、条件付きで買主から契約を受け入れます (通常は住宅売却または賃貸の条件で、買主は決済前に現在の物件の買主または賃借人を見つけられることを条件に売却を行います)。売主は、買主に条件の削除を 72 時間前に通知した後、希望に応じて物件を別の当事者に売却する権利を保持します。買主は、条件を削除して売却を完了できるという証拠を提示するか、売主を契約から解放して売主が新しい契約を進めることを許可します。

一般的な不動産契約では、決済日が指定されています。決済とは、不動産の代金（またはその他の対価）が支払われ、不動産の所有権が売主から買主に移譲されるイベントです。譲渡は、売主が買主またはその弁護士やその他の代理人に所有権の移転を記録する証書に署名することで行われます。決済時には、他の書類が必要になることもよくあります。

決済日は通常、不動産の所有権が売主から買主に移る日でもあります。ただし、不動産契約では所有権が移る別の日を指定することができます。住宅、マンション、または建物の所有権の移管は、通常、鍵を渡すことによって行われます。契約には、売主が合意した日以降も所有権を保持する場合の規定が含まれている場合があります。

契約書には、どの当事者がどの決済費用を支払うかを指定することもできます。契約書に指定がない場合は、法律、慣習法 (判例)、場所、その他の命令や合意に基づいて、どの決済費用を誰が支払うかに関して一定の慣習的デフォルトが存在します。

不動産契約では、所有権の譲渡または所有権の移転の際に物件がどのような状態であるべきかを規定する場合があります。たとえば、特に取り壊しが予定されている場合、契約では物件は現状有姿で販売されると規定される場合があります。あるいは、家屋、建物、またはその一部（付属の電化製品、HVACシステムなど）の状態に関する表明または保証（保証）がある場合もあります。政府機関が指定した別の開示フォームも使用される場合があります。契約では、洗濯機や乾燥機など、通常は家屋から取り外し可能な動産（不動産以外のもの）も規定される場合があります。ユーティリティ メーター、電気配線システム、ヒューズまたはブレーカーボックス、配管、炉、給湯器、シンク、トイレ、浴槽、およびほとんどのセントラル空調システムは通常、家屋または建物に付属しているものと見なされ、デフォルトで不動産に含まれます 。

特約（または付録）は、特定の状況において契約の一部となる特別な添付書類（別紙）です。

金銭は最も一般的な対価ですが、有効な不動産契約を結ぶために必須の要素ではありません。不動産 購入の申し込みには通常、購入者からの手付金が伴い、その手付金は登記会社、弁護士、または時には売主などの第三者が保管します。総額のわずかな割合であるその金額は契約書に記載され、残りの費用は決済時に支払われます。まれに、債券や株式、その他の譲渡可能な証券などの他の有価証券が対価として使用される場合もあります。金、銀、その他の有価物などの他の有形資産や、その他の場合には愛（当事者間に存在したことが証明できる場合）が対価として使用される場合もあります。ただし、手付金は最終販売価格に対するクレジットを表し、通常はそれが主な、または唯一の対価となります。

買い手の財務的資質が高ければ高いほど、取引が成功する可能性が高くなります。これは通常、売り手の目標です。住宅ローンの事前承認や事前資格認定など、買い手の財務的資質を証明する文書は、手付金小切手とともに不動産購入申し込みに添付することができます。競合する申し込みがあったり、より低い申し込みが提示されたりした場合、売り手は、十分な資質があるという証拠を示す買い手からの申し込みを、そのような証拠のない買い手からの申し込みよりも受け入れる可能性が高くなります。^[要出典]

• 不動産決済会社
• 不動産取引
• 土地契約- 売り手が買い手に分割払いで返済するための資金を提供する不動産契約の特別な形式