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| 750 セブンスアベニュー | |
|---|---|
 | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | オフィス |
| 位置 | 750 セブンスアベニュー マンハッタン、ニューヨーク、米国 |
| 座標 | 北緯40°45′39″ 西経73°59′02″ / 北緯40.76083° 西経73.98389° / 40.76083; -73.98389 |
| 完了 | 1989 |
| 所有者 | フォスターレーンマネジメント |
| 身長 | |
| 屋根 | 615フィート（187メートル） |
| 最上階 | 514フィート（157メートル） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 36 |
| 床面積 | 561,139平方フィート（52,131.5m2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | ケビン・ロッシュ |
| 開発者 | ソロモン・エクイティーズ |
750 セブンスアベニューは、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区にある 36 階建てのオフィスビルです。このビルは、ロッシュ・ディンケルーのケビン・ロッシュが設計し、デビッドとジーン・ソロモンが開発しました。750 セブンスアベニューは、ブロードウェイとセブンスアベニューの間の 49 番街の北側にあります。1994 年以来、このビルは主に金融サービス会社モルガン・スタンレーのオフィスとして使用されています。ビルは、大きな看板とエッチングガラスのパネルを備えた黒いガラスのファサードを備えています。上層階では、外観は螺旋状のセットバックがあり、オフセットガラスの尖塔で終わっています。ビルがオープンしたとき、何人かの批評家がそのデザインを煙突やガラスのピラミッドに例えました。
ソロモン・エクイティーズは1989年、映画館リヴォリ劇場の跡地に投機的開発としてセブンス・アベニュー750番地を開発した。建物が完成した当時、1990年4月に法律事務所オルワイン・コネリー・チェース・オドネル・アンド・ウェイアーがスペースを借りるまで入居者はいなかった。オルワイン・コネリーは賃料を支払わずに1991年に解散し、ソロモン家はその直後に建物を破産させた。建物は銀行連合に買収され、法律事務所メンデス・アンド・マウントと会計事務所アーンスト・アンド・ヤングにスペースの一部を貸し出した。モルガン・スタンレーは1994年、近くのブロードウェイ1585番地のスペースを補うために建物を購入した。不動産会社ハインズとゼネラルモーターズ年金基金は2000年にセブンス・アベニュー750番地を購入し、2011年にフォスターレーン・マネジメントに転売した。
サイト
750 セブンスアベニューは、東は7番街、南は49番街、西はブロードウェイ、北は50番街に囲まれた街区の南側の3分の2を占めている。ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウンにある劇場街で、タイムズスクエアの2ブロック北に位置している。[1] [2]ほぼ台形の土地は22,015平方フィート（2,045.3 m 2）の広さがあり、 7番街に面した間口は159.33フィート（48.56 m）、奥行きは137.77フィート（41.99 m）である。[2]ニューヨーク市地下鉄のN、R、W線が通る49番街駅の出入口は、建物の地下にある。[3]もう一つの地下鉄の入り口である50番街駅（1番線が通っている）は、建物のブロードウェイ入口のすぐ北にあります。[4]
周辺地域はマンハッタンの劇場街の一部で、多くのブロードウェイ劇場がある。[1]近くの建物には、西にシアターセンター、ブリルビルディング、アンバサダー劇場、北西にパラマウントプラザ、北にウィンターガーデン劇場、北東にミケランジェロ、東にセブンスアベニュー745番地とアベニューオブジアメリカズ1251番地、南西にクラウンプラザタイムズスクエアマンハッタンがある。 [2]この場所には以前、サミュエル・ロキシー・ロサフェルの経営で1917年にオープンした2,400席の映画館、リヴォリ劇場[5]があった。トーマス・W・ラムは、三角形のペディメントと壮大な列柱を備えたパルテノン神殿に似たスタイルでリヴォリを設計したが、これらは劇場の所有者であるユナイテッド・アーティスツ（UA）によって1980年代後半に取り除かれた。 [6]劇場は1988年に解体された。[7]
建築
750 セブンスアベニューは、ロッシュ・ディンケルーのケビン・ロッシュによって設計された。[1] [8]この建物は、屋根までの高さが 498 フィート (152 メートル)、頂上までの高さが 615 フィート (187 メートル) である。1989 年に完成したポストモダンスタイルで、36 階建てである。[9] [10] 750 セブンスアベニューのファサードは黒ガラスでできている。[11]ファサードには、トーマス・エマーソンによって設計された 860 個のエッチング ガラスの長方形が含まれている。[12]タイムズ スクエアの建物に沿って大きな看板を設置することを義務付ける市の規制に準拠するため、建物のガラス ファサードには電子看板が設置されている。[13]看板は、1990 年に建物が完成した当初は設置されていなかったが、[14]金融サービス会社モルガン スタンレーが1994 年に建物を購入した後に 4 つの看板が設置された。[13]
建物のマスの設計において、ロッシュは、ほぼ同時代のカーネギーホールタワーとは異なり、狭い敷地や近隣の建物から空中権を取得する必要性に制約されませんでした。[15] 750セブンスアベニューの外側にはセットバックがあり、反時計回りに上昇して螺旋状の外観になっています。セットバックは建物のすべての側面に配置され、各フロアの小さな部分にまたがっています。[16] [17]その結果、すべてのフロアのサイズが異なります。各セットバックは緩やかでほぼ垂直の傾斜があり、建築作家のロバートAMスターンが「プリズマティック」な外観と表現した外観を作り出しています。[17]建物は非対称の尖塔まで上昇しており、[1] [17]ガラスでできており、夜間に照明が点灯するように設計されていました。[14]
750 Seventh Avenueは、LEED（エネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ）シルバーグリーンビルディング認証を取得しています。[19]ニューヨーク市都市計画局によると、この建物の総床面積は561,139平方フィート（52,131.5 m 2）です。[2] [20]米国グリーンビルディング協会は、床面積を620,641平方フィート（57,659.4 m 2）としています。[19]建物には2階建てのロビーがあり、壁と床は灰色と白の花崗岩でできています。天井は反射しており、ロビーが実際よりも高い印象を与えます。[21]
歴史
タイムズスクエアの劇場街は、第二次世界大戦後にビジネス街に発展した。[22]それにもかかわらず、20世紀半ばにはそこでの大規模開発は比較的少なかった。1958年から1983年の間に、6番街、タイムズスクエア、8番街、コロンバスサークルの間の114ブロックのエリアで開発された、少なくとも10万平方フィート（9,300 m 2 ）のスペースを持つ建物は12棟のみであった。[23] 750 Seventh Avenueは、ニューヨーク市でオフィススペースの需要が高かった1980年代に提案された。[11]夫婦チームであるデビッドとジーン・ソロモンは、1970年代後半にマンハッタンの住宅構造の取得に携わり、次の10年間でオフィスビルに移行した。[24]ソロモン家は1980年代後半にタイムズスクエアの北端に750セブンスアベニューと1585ブロードウェイの2つの建物を開発することを決定しました。[11] [24]これらの建物は両方とも特定のテナントとの契約なしに投機的に開発されました。 [25] [26]
発達
1986年までに、ソロモン家はタイムズスクエアで計画されていたいくつかの開発計画のうちの1つであるリヴォリ劇場の跡地に29階建てのタワーを建設する計画を立てていた。[27] [28]この建物には40万平方フィート（37,000平方メートル）[29]または50万平方フィート（46,000平方メートル）のオフィススペースが設けられる予定だった。[28]当時、オフィスビルは、同じ敷地内でヒット映画を上映する映画館の少なくとも4倍の収益を上げることができた。[30]ソロモン家は1987年半ばまでに、ブロードウェイ、7番街、49番街と50番街の間の街区の大半を取得していた。唯一抵抗したのは、ブロードウェイと50番街の交差点にある50フィート×50フィート（15メートル×15メートル）の土地の所有者であるストラットフォード・ウォレスで、彼はソロモン家が彼の3階建ての建物を購入するには「流通しているお金すべてに1ドル加えても十分ではなかった」と語った。[31]ソロモン家は彼の建物を決して購入せず、750セブンスアベニューが建設された後も建物はそこに残された。[31] UAは同じ年にリヴォリを解体し[7]、当初はその場所に新しいオフィスビル内に複合施設を建設する計画だった。 [30] [32]同時に、ニューヨーク市計画委員会（CPC）はタイムズスクエアの北側にある新しい建物に明るい看板を設置することを義務付ける規制の制定を検討していた。[33]デビッド・ソロモンはこれらの規制が無差別であり、「建築的に新しい建物にどのように適用するかを考えずに」反対した。[27]
CPC は 1987 年 9 月に計画規制を承認し、タイムズ スクエアの大規模な新規開発には、放送スタジオや 1 階の店舗などの「娯楽用途」のためにスペースの約 5 パーセントを確保することを義務付けました。[34]この条例では、そのような建物の開発者はタイムズ スクエアに面した大きな看板を設置することも義務付けられました。[35] 1988 年 3 月、UA の社長であるスチュワート ブレアは、同社がこの土地の所有権をデイビッド ソロモンに売却したことを確認しました。ブレアによると、近くに地下鉄の路線があるため、この土地に劇場を建てることは不可能でした。[7]その年の 7 月までに、オフィス ビルの基礎工事が行われました。ケビン ロッシュは、35 階建て、585,000 平方フィート (54,300 m 2 ) の計画された建物を修正しました。[36]
ブラックマンデーの余波でニューヨーク市のオフィス市場は急落したが、1988年までにオフィス市場は回復し始めた。[37] [38]当時、タイムズスクエア周辺で複数の法律事務所がオフィススペースを借りており、[39] [40]ソロモン・エクイティーズなどの開発業者はこれらの会社に多額のインセンティブを提供していた。[41] [42]しかし、1988年後半までに750セブンスアベニューのテナントは1社も見つからなかった。 [24]翌年、ソロモン・エクイティーズはケミカル銀行にブロードウェイ1585番地か750セブンスアベニューのどちらかを借りるよう説得したが、失敗した。[43]ニューズ・コーポレーションもブロードウェイ1585番地の残りを借りることを検討したが、[44] [45] 750セブンスアベニューのスペースも借りることを検討した。 [44]デビッド・ソロモンはニューズ・コーポレーションが十分な賃料を払わないと感じたため、1989年半ばに交渉を打ち切った。[46] [47]ニューズ・コーポレーションは、金利の急上昇により、翌年最終的に交渉を完全にキャンセルした。[48] [49]ソロモン・エクイティーズは、タイムズスクエアの新ビルのマーケティングのためにロイス・ピッツを雇った。[50]ソロモン夫妻は当初、ウィリアム・A・ホワイト/グラブ・アンド・エリスをブローカーとして雇っていたが、 1990年1月にクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドを新しいブローカーとして雇った。 [51]
完了と破産
この建物は1989年に概ね完成し[18]、推定費用は1億5000万ドルだった。[52]これは1990年代初頭の不況の始まりと重なり、マンハッタンのオフィススペースの14.5%が空いていた。[53]さらに、ミッドタウンの西部では1980年代に約900万平方フィート（84万m 2 ）のオフィススペースが開発されたが、そのうち賃貸されたのは半分だけだった。 [54] [55]ソロモン夫妻のもう1つのプロジェクトである1585 Broadwayも同様にテナントが1社のみで失敗に終わった。[56] 1990年4月、ソロモン夫妻は750 Seventh Avenueで最初のテナントと契約した。法律事務所のOlwine, Connelly, Chase, O'Donnell & Wehyerは10フロアの20年賃貸契約を結んだ。[57] [58]それに加えて、タイムズスクエアの高層ビル群や、5番街712番地の3番目のプロジェクトは、ほとんど空っぽだった。[59] [60] 7番街750番地の入居者は半分以下だったため、ソロモン夫妻は外部の看板を操作する必要がなかった。[14]ニューヨーク市の特定の地域で工業用または商業用の建物を建設する開発者に自動的に減税を分配する工業商業優遇プログラムの一環として、この建物は市の減税も受け、数百万ドルの税金が減額された。[61]
1990年7月、[62]オルワイン・コネリーが入居する予定の1か月後でも、一部の工事はまだ進行中だった。[58]ソロモン夫妻は、6か月の無料賃貸と改修費として1平方フィートあたり50ドル（1平方メートルあたり540ドル）の予算を提示したにもかかわらず、建物に他の入居者を契約できなかった。シティコープとノバスコシア銀行は、建物の建設費としてソロモン夫妻に2億1,250万ドルを融資しており、その費用は1平方フィートあたり372.80ドル（1平方メートルあたり4,012.8ドル）だった。[63]オルワイン・コネリーは最終的に750セブンスアベニューの6フロアに入居し、[64]年間の賃料は400万ドルまたは500万ドルだった。[65] [66]同社は750セブンスアベニューの賃料上昇や、1991年1月から10月の間に110人の従業員のうち40人が退職したという事実など、いくつかの問題に直面していた。 [64]オルワイン・コネリーはその年の11月に完全に解散し、建物は完全に空き家となった。[65] [67]同社は賃料を一度も支払っていなかった。[66] [68] 1991年末までに、シティコープはソロモン諸島への融資の再編を検討していた。[67] [69]
1992年1月、ソロモン・エクイティーズは750セブンスアベニューに対して破産法第11章の適用を申請した。 [70] [71]これは、1585ブロードウェイに対して同様の訴訟を起こした1ヵ月後のことであった。[67] ウォールストリート・ジャーナル紙は、シティコープがこの申請を支持し、この建物に対する1億8,750万ドルの住宅ローンを再編成したと報じた。ヨーロッパ・アメリカン銀行とクウェート商業銀行もこの建物に対して無担保ローンを提供していた。 [70]シティコープと他の数行の銀行がこの建物を引き継いだ。[72] [68] 1992年、スペインの銀行がシティコープに750セブンスアベニューを8,300万ドルで買収すると申し出たが、シティコープが交渉を遅らせたため取引は成立しなかった。[73]法律事務所メンデス＆マウントは1992年6月にオルワイン・コネリーの旧スペースを借り入れ、 [68]その年にそこに移転した。[74]その後まもなく、EABは750セブンスアベニューの3,500万ドルの融資を額面金額の3%で返済することに合意した。[75]
稼働率と売上
1993年初頭までに、ビルは破産状態から脱し、仲介業者のニューマーク不動産がテナントを探していた。ビルを所有する銀行は、すぐに賃料を安くするか、数か月後に賃料を高くするかを決めなければならなかった。[72] [76]銀行は、上層階ほど高い賃料など、さまざまな賃料を請求することに決めた。[76]ニューマークは、小さなスペースを必要とするテナントのために「プレビルド」オフィススペースを提供し、近くのロックフェラーセンターのテナントに宣伝した。[77]この戦略により、会計事務所アーンスト・アンド・ヤングの地方事務所などのテナントが集まり、42,000平方フィート（3,900 m 2）を占めた。[78] [79]一方、モルガン・スタンレーは1993年に1585ブロードウェイを買収したが、[80]同社はまだ約250,000平方フィート（23,000 m 2）を必要としていた。[81]当時、香港のグロリアス・サン社がセブンス・アベニュー750号地の購入を検討していたが、最終的にはモルガン・スタンレー社に購入を依頼することにした。[82]モルガン・スタンレーは1994年にセブンス・アベニュー750号地を9000万ドルで購入した。[52] [83] [a]
モルガン・スタンレーは市の規制に従うため建物の正面に看板を設置した。[13]同社は1585 Broadwayと750 Seventh Avenueを購入後、1億ドルの免税措置を受けていた。[85]モルガン・スタンレーは1994年9月から1995年6月にかけて、1,000人の従業員を抱える技術部門全体を750 Seventh Avenueに移転した。 [86]モルガン・スタンレーは1997年にディーン・ウィッター・ファイナンシャル・サービスを買収し、750 Seventh Avenueはモルガン・スタンレー・ディーン・ウィッターの「ミッドタウン・アーバン・キャンパス」の一部となった。[87] 2000年1月、モルガン・スタンレーはゼネラルモーターズ・ペンション・トラストと共同で、ハインズ・インタレスト・リミテッド・パートナーシップに1億5000万ドルで建物を売却することを決定した。[88] [89] [18] [90]これはモルガン・スタンレーが6年前に支払った金額より67％高かったが、不動産専門家は建物の価値は1億7500万ドルに達し、当初の購入価格のほぼ2倍であると考えていた。[89] 2000年には、4年間そこにあったコメディをテーマにしたレストランに代わって、1階にルビー・フーズ・レストランもオープンした。[ 91 ]
売却後、モルガン・スタンレーはセブンス・アベニュー750番地のスペースをリースバックし続けた。[92] 2001年9月11日の同時多発テロの後、モルガン・スタンレーはタイムズスクエアの「キャンパス」から従業員を分散させ、狭いエリアに多くの従業員を集中させることで生じるリスクを軽減した。 [93] [94] [95] 2004年までに、同社はテロ後に比較的少数の従業員を雇用していたため、建物内の426,000平方フィート（39,600平方メートル）のリース契約を延長するかどうか確信が持てなかったが、 [92]最終的にはリース契約を更新することを決定した。[96] 2000年代半ばまで、モルガン・スタンレーはセブンス・アベニュー750番地の400,000平方フィート（37,000平方メートル）のスペースを保持し、[97]アーンスト・アンド・ヤングとメンデス・アンド・マウントもそこにスペースを保持した。[98]法律事務所のステプトゥー・アンド・ジョンソンも2011年まで750セブンスアベニューの3フロアにスペースを構えていた。[99]
ハインズは2011年3月にこの建物を売りに出しており[18] [98]、30件の入札があった。[100]クウェートの会社フォスターレーン・マネジメントは5月にこの建物を4億8500万ドルで購入することに合意した。[101] [102]その後、フォスターレーンはルビー・フーズを追い出そうとしたが、レストランは訴訟を起こした。[91]ルビー・フーズが最終的に2015年まで営業を続け、翌年ジュニアーズ・レストランに取って代わられた。 [103]法律事務所ホルウェル・シュスター＆ゴールドバーグも2015年にこの建物の3フロアを転貸し、[104] [105]新韓銀行が2022年にスペースを借りた。[106]
受付
1990年に750セブンスアベニューが完成した際、ニューヨークタイムズの建築評論家ポール・ゴールドバーガーは、この建物を「心地よく風変わりな建物」と呼び、その尖塔を現代の煙突に例えた。[107]ワシントンポスト のデイビッド・マセロは1992年に同様の比較を行い、尖塔は「巨大な産業用煙突のように見える」と述べた。[108]逆に、ウォールストリートジャーナルのイブ・M・カーンは、750セブンスアベニューを「胴体を螺旋状に下るギザギザの突起を持つ、無愛想な黒ガラスのピラミッド」と表現し、標識がないため夜間は暗いと指摘した。[109]カーンによると、「かわいそうな750セブンスアベニューは、螺旋状の突起を伝って光の列が脈動するはずだったが、日没時には完全に暗くなる」という。[109]ニューヨークのカーター・ワイズマンは、ロッシュの「7番街のファンキーな高層ビルの試み」は、フォード財団ビルや国連プラザ（国連プラザホテルを含む）などの彼の通常の設計とは異例であると述べた。[15]
2010年版のAIAニューヨークガイドでは、尖塔を「最後の指」と表現し、[1]ワイズマンは尖塔を「無礼な手振り」をしている指に例えました。[15] [110] 2011年に建物が売りに出されていたとき、ローラ・クシストはニューヨーク・オブザーバー紙に、建物は「隣接するデス・スターに不気味なほど似ている」と書き、ガラスの尖塔は「疑わしい建築的特徴」の1つであると書いています。[18]
参照
参考文献
注記
- ^ ウォールストリートジャーナルは750セブンスアベニューを明示的には言及しなかったが、その建物はセブンスアベニューと49番街にあり、ソロモン家によって開発されたと述べている。同紙はまた、モルガン・スタンレーのスペース要件として200,000平方フィート（19,000平方メートル）という矛盾した数字を挙げている。 [52] クレインズ・ニューヨークは1995年に両方の建物の名前を挙げている。[84]
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出典
ウィキメディア・コモンズには、 750 Seventh Avenueに関連するメディアがあります。