譲渡可能な開発権

譲渡可能な開発権（TDR）は、開発業者が指定された「送り出し地区」内の特定の区画の開発権を購入し、その権利を別の「受け入れ地区」に譲渡して、新しい開発の密度を高めることができる方法です。開発権譲渡プログラムの根底にある法的概念は、すべての土地には財産権の束があるという概念です。^[1]これは、より効果的な都市成長管理と土地保全のために、 土地利用計画とゾーニングを補完するために土地利用を制御するために使用されます。

TDR プロセスは、開発を集中させることで都市のスプロール現象を抑制するツールと見なすことができます。TDR は、開発管理の一形態として一部の地方自治体で提供された法的メカニズムです。米国では、TDR は、土地から相当な価値が失われる可能性のある再区画化によって生じる憲法上の収用問題を回避する方法でもあります。この手続きにより、土地所有者は、土地の環境、遺産、農業的価値の保全と維持に対して金銭的なインセンティブやボーナスを得ることができます。TDR は、土地の所有権には土地の使用権、つまり土地開発権が伴うという概念に基づいています。これらの土地に基づく開発権は、一部の管轄区域では、区画の所有者によって使用、未使用、売却、またはその他の方法で譲渡できます。^{[2] : 3  [3]}

送り出し地区は、一般的には、農地や自然保護区など、開発の危険があるが望ましい特性を持つ地域から構成されるが、新たに指定された史跡である場合もある。あるいは、利用可能な面積のすべてを使用していない建物がある区画には、最初の区画に隣接する可能性のある他の区画に譲渡できる「余剰」開発可能容量がある。^[4]

受入地区は、通常、開発に適した都市部に位置します。受入地区は、一般的に高密度開発に適した地域であり、送出地区は、郡、市、町が保存したい環境、遺産、農業上の価値がある地域です。^[4]

TDR クレジット バンクは、受入エリアの開発プロジェクトがまだ特定されていない場合、購入された開発権を保管するために使用できます。このメカニズムは、送信エリアでの販売時期が受入エリアの開発と同時ではない場合に使用されます。また、保全の関心が高いエリアから権利を購入する機会があるが、その時点で高密度を受け入れることができる開発プロジェクトがないコミュニティにも役立ちます。マサチューセッツ州では、TDR クレジット バンクは、コミュニティ内で運営されている非営利団体や機関など、開発権の販売を交渉する権限を持つ第三者組織によって運営されることが推奨されています。^[5]

地区別TDRのよく知られた例としては、メリーランド州モンゴメリー郡農業保護区が挙げられる。^[6] TDRプログラムは米国の200以上のコミュニティで実施されており、^[2]コロラド州、^[7]マサチューセッツ州、^{[8]バージニア州[9]}ワシントン州など、いくつかの州で^25のコミュニティが実施されている。^[10]ニューヨーク市では各建物の空中権に制限があるが、それは自由に譲渡可能である。^{[11] [12] [13] [14]}

TDR の最も有名な例の 1 つは、ペン セントラル交通会社対ニューヨーク市(1978 年)の訴訟です。米国最高裁判所は、市のランドマーク保存委員会がグランド セントラル ターミナルの所有者に駅の上にオフィス ビルを建てる権利を否定したからといって、その所有者の経済的価値をすべて否定したわけではないと判断しました。ターミナルの所有者は空中権を所有しており、これを TDR として使用して、他の所有地で許可されている従来のゾーニングよりも高い建物を建てることができました。^[15]

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