住宅保険

住宅保険は、一般に住宅所有者保険（米国の不動産業界ではHOIと略されることが多い）とも呼ばれ、個人の住宅を対象とする財産保険の一種です。これは、住宅やその内容物に生じた損失、使用不能（追加の生活費）または住宅所有者のその他の個人所有物の損失、および保険地域内で住宅または住宅所有者の手によって発生する可能性のある事故に対する賠償責任保険を含む、さまざまな個人保険保護を組み合わせた保険契約です。

さらに、住宅所有者保険は災害に対する経済的な保護を提供します。標準的な住宅保険は、住宅自体とその中に保管されている物品を保険で守ります。

住宅所有者保険は、複数の保険ラインを含む保険であり、財産保険と賠償責任保険の両方を含み、保険料は分割不可能で、すべてのリスクに対して単一の保険料が支払われることを意味します。つまり、所有者またはその家族が他人に与えた傷害や財産損害に対する賠償責任と財産への損害の両方が補償されます。また、家庭のペットによる損害も補償される可能性があります。米国では、補償範囲をいくつかのカテゴリに分割する標準化された保険契約フォームを使用しています。補償限度額は通常、主な住居に対する補償である主要な補償範囲Aの割合として提供されます。^[1]

住宅所有者保険の費用は、多くの場合、住宅の再建にかかる費用と、保険証券にどのような追加保証または特約が付帯されているかによって決まります。保険証券は、保険会社と指定被保険者との間の法的契約です。これは賠償契約であり、被保険者を損失前の状態に戻します。通常、洪水や戦争（その定義には通常、あらゆる発生源による核爆発が含まれます）による請求は、他の標準的な除外事項（シロアリなど）とともに補償から除外されます。これらの可能性に備えて、洪水保険などの特別な保険に加入できます。保険は、通常、インフレ率またはコスト指数を適用して、再建費用を反映するように調整されます。

価格推定の主な要素には、場所、補償範囲、住宅再建の推定費用（「再調達価額」）に基づく保険金額などがある。^[2]

住宅再建に十分な補償を購入しなかった場合、保険金の支払いには共同保険ペナルティが課される可能性があります。このシナリオでは、保険加入者はペナルティとして自己負担金を負担することになります。保険会社は、CoreLogic の子会社である Marshall Swift-Boeckh、Verisk PropertyProfile、E2Value などのベンダーを利用して費用を見積もっていますが、最終的な責任は消費者にあります。2013 年の調査では、約 60% の住宅が推定 17% 過小評価されていることがわかりました。^[3]場合によっては、大災害後の「需要急増」により見積りが低すぎることがあります。^[2]見積りが誤っている場合の予防策として、一部の保険会社は、限度額に達した場合に追加の補償を提供する「拡張再調達コスト」アドオン (「裏書」) を提供しています。^[2]

住宅が消防署の隣りにあるか、スプリンクラーや火災警報器が備え付けられている場合、ハリケーンシャッターなどの風害軽減対策が施されている場合、または住宅にセキュリティシステムがあり保険会社承認の鍵が取り付けられている場合は、価格が下がる可能性があります。

支払いは基本的に毎年行われますが、地域によっては無期限に継続する永久保険も取得できます。

住宅保険は、「指定危険」と「未確定危険」に基づいて補償を提供します。「指定危険」ポリシーは、ポリシーに具体的に記載された損失に対して補償を提供するポリシーです。記載されていない場合は補償されません。「未確定危険」ポリシーは、ポリシーで明示的に除外されているものを除くすべての損失に対して補償を提供するという意味で、より広範囲です。

特定の指定危険をカバーする保険契約の場合、保険会社は、特定の危険の基本的なセットをカバーする 1 つの契約と、同じ基本的なセットに加えていくつかの追加の危険をカバーする別の契約のどちらかを選択するように提案することがよくあります (以下で説明します)。オープン危険 (別名「特別形式」契約) と合わせて、これらの 2 つの指定危険のグループにより、保険会社は 3 つのレベルの補償を備えた 3 つのタイプの契約から選択できるようになります。これらの契約は公正かつ正確な方法で価格設定でき、さまざまな居住者の住宅所有者だけでなく、アパートやマンション管理組合の所有者にも魅力的です。

基本的な「指定危険」^[4] – これは3つの補償オプションの中で最も包括的ではありません。全損につながる可能性が最も高い危険に対する保護を提供します。以下のリストにない住宅の事故は補償されません。このタイプの保険は、保険市場が発展途上にある国や、空き家や人が住んでいない建物の保護として最も一般的です。

基本形態でカバーされる危険:

• 火
• 稲妻
• 暴風または雹
• 爆発
• 煙
• 破壊行為
• 航空機または車両の衝突
• 暴動または内乱

幅広い「指定危険」^[5] – このフォームは、「基本フォーム」を拡張し、さらに 6 つの危険が追加されています。繰り返しますが、これは「指定危険」ポリシーです。補償を受けるには、損失が具体的に記載されていなければなりません。幸いなことに、「幅広いフォーム」は、最も一般的な形態の財産損害をカバーするように設計されています。

広範囲にカバーされる危険:

• すべての基本形態の危険
• 窃盗、不法侵入による損害
• 落下物（木の枝など）
• 氷と雪の重さ
• 配管の凍結
• 偶発的な水害
• 人工的に生成された電気

特別「全リスク」^[6] – 特別形式の補償は、3 つのオプションの中で最も包括的です。「特別形式」ポリシーとの違いは、明示的に除外されていない限り、すべての損失が補償されることです。以前の形式とは異なり、リストされていないすべての危険が補償対象となります。ただし、住宅に何かが起こり、そのイベントが除外リストにある場合、ポリシーは補償を提供しません。

特別形式の除外危険:

• 法律の条例
• 地震
• 洪水
• 停電
• 無視
• 戦争
• 核災害
• 意図的な行為

米国では、ほとんどの住宅購入者は住宅ローンの形でお金を借り入れており、住宅ローンの貸し手は、住宅が破壊された場合に銀行を保護するために、ローンの条件として購入者に住宅所有者保険を購入することを要求することがよくあります。不動産に保険をかけられる利害関係を持つ人は誰でも保険証券に記載する必要があります。場合によっては、土地の価値が住宅ローンの残高を超える場合、抵当権者が抵当権者の住宅所有者保険の加入を免除することがあります。このような場合、建物が完全に破壊されたとしても、貸し手が抵当権を行使してローンの全額を回収する能力には影響しません。

米国の住宅保険は他の国とは異なる場合があります。たとえば、英国では、地盤沈下とそれに伴う基礎の破損は通常、保険でカバーされます。^[7]米国の保険会社はかつて基礎保険を提供していましたが、これは漏水による損害の補償に縮小され、最終的には完全に廃止されました。^[8]この保険は購入者に誤解されることが多く、たとえば、多くの人がカビは標準の補償ではないのに、カバーされていると信じています。^[9]

アメリカで最初の住宅所有者保険は1950年9月に導入されましたが、同様の保険はイギリスやアメリカの特定の地域ですでに存在していました。1940年代後半にアメリカの保険法が改正され、その過程で複数の保険種目の法令が制定され、住宅所有者保険が合法化されました。^[10]

1950 年代以前は、住宅に影響を及ぼす可能性のあるさまざまな危険に対して別々の保険がありました。住宅所有者は、火災、盗難、個人財産などをカバーする別々の保険を購入する必要がありました。1950 年代には、住宅所有者が必要なすべての保険を 1 つの完全な保険で購入できる保険契約フォームが開発されました。しかし、これらの保険は保険会社によって異なり、理解するのが困難でした。^[11]

標準化の必要性が高まり、ニュージャージー州ジャージーシティに拠点を置く民間企業、保険サービスオフィス（ISOとも呼ばれる）が1971年に設立され、リスク情報を提供し、保険会社に再販するための簡素化された住宅所有者保険証券を発行しました。これらの保険証券は長年にわたって修正されてきました。^[要出典]

現代の発展により、保険の補償条件、利用可能性、価格設定は変化しました。^[2]住宅所有者の保険は、ハリケーンなどの大災害や規制当局が値上げを承認したがらないことなどにより、比較的利益が出ていません。 ^[2]代わりに補償範囲が縮小され、保険会社は以前の標準化されたモデル ISO フォームから逸脱しました。^[2]特に破裂したパイプによる水害は制限され、場合によっては完全に排除されました。^[2]その他の制限には、時間制限、複雑な交換費用計算 (交換の実際の費用を反映していない可能性があります)、風害補償の削減などがあります。^[2]

2016年のデータに関する2018年の全米保険監督官協会（NAIC）の報告書によると、 ^[12] 73.8%の住宅が自宅所有者向け住宅保険でカバーされていました。このうち、79.52%がHO-3特別保険、13.35%がより高額なHO-5包括保険に加入していました。これらの保険は両方とも「全リスク」または「オープンペリル」であり、明示的に除外されているものを除くすべての危険をカバーします。HO-2ブロード保険でカバーされている住宅は5.15%を占め、これは特定の危険のみをカバーします。残りの2%には、提供される補償が最も限定されているHO-1ベーシックとHO-8モディファイド保険が含まれます。HO-8は、古い住宅保険としても知られ、交換ではなく実際の損害の現金価値のみを支払う傾向があります。^[13]

残りの21.3%の住宅保険は、賃借人またはマンション保険でカバーされていました。これらの14.8%は、HO-4 家財包括保険（賃借人保険とも呼ばれる）に加入していました。これは、マンション用に作成された包括保険で具体的にカバーされていないアパートの家財をカバーします。 ^[13]この保険は、カバー地域内での賃借人の過失だけでなく、ゲストの負傷から生じる賠償責任もカバーできます。一般的なカバー範囲は、雷、暴動、航空機、爆発、破壊行為、煙、盗難、風暴または雹、落下物、火山の噴火、雪、みぞれ、氷の重みなどの事象です。残りは、HO-6 ユニット所有者保険（マンション保険とも呼ばれる）に加入していました。これはマンションの所有者向けに設計されており、被保険者が所有する建物の部分とそこに含まれる財産がカバーされます。近隣地域や建物全体を対象とした包括保険で提供される補償と、住宅内の個人財産との間のギャップを埋めるために設計されています。マンション管理組合の規約により、必要な保険の総額が定められる場合があります。たとえば、フロリダ州では、補償範囲は法令718.111(11)(f)で規定されています。^[14]

住宅に保険をかけられない場合、住宅ローンを組むのは困難または不可能です。住宅ローン契約の発効後に住宅所有者の保険がキャンセルされ、住宅が保険をかけられないと判断された場合、住宅所有者の保険を義務付ける標準的な住宅ローン契約により、貸し手は担保保護保険（「強制保険」と呼ばれることもあります）を購入し、エスクローを通じて住宅所有者に保険料を請求することができます。CPI は、住宅所有者が住宅ローンの支払いを怠った場合に住宅ローンの残高を支払い、一部は再販価格に影響する住宅の損傷を補償します。この修理補償は住宅所有者に利益をもたらしますが、設計上、契約上の利益は抵当権者に流れます。建物が保険をかけられないと判断された場合、住宅所有者は貸し手による住宅ローンの請求を受けないことからも利益を得ます。CPI がなければ、住宅所有者は契約上の義務に重大な違反を犯すことになります。^[15]

2008年の保険情報協会のファクトブックによると、2005年の保険料100ドルにつき、平均して火災と落雷に16ドル、風と雹に30ドル、水害と凍結に11ドル、その他の原因に4ドル、盗難に2ドルが費やされました。さらに3ドルが賠償責任と医療費に、9ドルが請求処理費用に、残りの25ドルが保険会社の費用に割り当てられました。^[16]火災に関するある調査では、喫煙は致命的な火災の危険因子ではあるものの、ほとんどの火災は暖房事故によるものであることがわかりました。^[17]

損害が発生した後、被保険者は損害を軽減するための措置を講じることが求められます。保険契約では通常、合理的な期間内に保険会社に通知することが義務付けられています。その後、損害査定人が請求を調査し、被保険者はさまざまな情報を提供するよう求められる場合があります。

保険金請求をすると保険料が上がったり、契約が更新されなかったり、解約されたりする可能性がある。さらに、保険会社は保険金請求データを業界データベース（2つの主要なものはCLUEとA-PLUS ^{[18] ）で共有する可能性があり、} ChoicepointのClaim Loss Underwriting Exchange（CLUE）は米国の保険会社の98％からデータを受け取っている。^[19]

米国と同様に、英国（UK）の住宅ローン貸し手は、ローンの条件として、物件の再建価値（物件が損傷または破壊された場合に現在の状態に再建するための実際の費用）をカバーすることを要求します。ただし、再建費用は、多くの場合、物件の市場価値よりも低くなります。これは、市場価値が、単なるレンガとモルタルの価値ではなく、物件の継続企業としての価値を反映することが多いためです。

詐欺の増加や天候の予測不能化など、さまざまな要因により、英国では住宅保険料が引き続き上昇しています。^[20]このため、英国では住宅保険の購入方法に変化が見られ、顧客が価格に敏感になるにつれて、価格比較サイトを通じて販売される保険の量が大幅に増加しています。

標準的な住宅保険に加え、英国では約 800 万世帯が「非標準」リスクに分類されています。これらの世帯には、犯罪歴のある人や、地盤沈下や以前に基礎補強された家屋に対する住宅保険のニーズをカバーする専門または非標準の保険会社が必要です。

国別の保険料収入（2013年）

建物と内容物の補償

中国、オーストラリア、英国などの国では、住宅保険に対してより直接的なアプローチを採用しており、「建物および家財の補償」と呼ばれる、一般的に「住宅および家財保険」と呼ばれています。米国の保険契約と比較すると、建物および家財の補償は、非常に基本的なレベルの補償を提供します。ほとんどの標準的な保険契約では、以下に挙げる最も基本的な危険のみが補償されます。

• 嵐や洪水
• 火
• 雷または爆発
• 木や枝が倒れる
• 地盤沈下、地滑り、地滑り
• ガラスや衛生器具の破損
• 漏れた水や油による被害
• 動物、車両、航空機による住宅への衝撃

建物のカバー範囲

建物は、主構造だけでなく、敷地内のガレージ、小屋、裏の家などの独立した構造物もカバーします。ただし、保険会社によっては境界壁、フェンス、門、小道、車道、プールなどはカバーされない場合がありますので、具体的な保険約款を確認することが重要です。^[22]これは、米国の住宅所有者保険の補償範囲AとBの両方に相当します。

コンテンツ範囲

家財保険は、家具、衣服、電化製品、宝石などの私物をカバーします。ほとんどの保険では、品目のカテゴリーごとに支払われる金額が制限されています。^[23]個々の保険は、提供される補償額が異なる場合があります。私物保険のスケジュールを設定するオプションはすぐに利用できます。

賠償責任補償

賠償責任保険は通常、建物および家財の補償とセットになっています。建物内での傷害や損害は建物賠償責任保険でカバーされ、敷地外での出来事は家財の補償でカバーされます。^[22]

一般的な除外事項

ほとんどの保険契約と同様に、常に除外事項があります。最も一般的なものは次のとおりです。^[22]

• 一般的な消耗メンテナンス
• 不良な製造工程
• 機械的または電気的故障
• 保険明細書または保険証券に記載されている限度額を超える金額
• 家が空家の場合や借家人に貸し出されている場合は補償が制限されます

• 住宅ローン保険
• 住宅資産保護
• オーナー管理保険プログラム
• 財産保険
• 賃貸保険