RACERトラスト

自動車コミュニティの活性化環境対応信託

会社種別	信頼
業界	環境修復と不動産
前任者	モーターズ清算会社
設立	2011年3月31日; 13年前 ( 2011-03-31 )
本部	ミシガン州デトロイト 、 アメリカ合衆国
主要人物	エリオット・P・ローズ（理事）
Webサイト	レーサートラスト

RACERトラスト（Revitalizing Auto Communities Environmental Response Trust）は、2009年のGMCの破産時に旧ゼネラルモーターズコーポレーション（「GMC」）とさまざまなGMC関連会社が所有していた特定の不動産を清掃し、再開発のために整備するために、2011年3月に米国ニューヨーク南部地区破産裁判所の同意判決によって設立されました。^[1]

GMC は破産手続きを通じてMotors Liquidation Company (MLC) として知られるようになり、その後事実上解散しました。解散前に MLC は 5 つの別々の信託に分割されました。1 つ目は無担保債権者の請求を解決する信託 (一般無担保債権者信託)、2 つ目は (RACER) 残りの MLC 不動産および動産資産を管理、環境活動を実施し、最終的に処分する信託、3 つ目はアスベスト関連の請求を管理する信託 (アスベスト人身傷害信託)、4 つ目は訴訟請求 (訴訟回避信託)、5 つ目は一般的な未解決の GMC 問題 (MLC 債務者保有貸付人信託) です。^[2]

RACERの設立当初のポートフォリオには、14州89か所の不動産が含まれており、358の個別の区画と7,000エーカーを超える主に工業用地で構成されており、RACERは米国最大の工業用不動産保有者の1つとなっています。設立当時、RACERは米国史上最大の環境対応および修復信託でした。^[3]

RACER はミシガン州デトロイトに本社を置いています。その管理管財人は EPLET, LLC で、その管理メンバーは、米国環境保護庁の固形廃棄物および緊急対応局の元副局長で、法律事務所Crowell & MoringのパートナーであるElliott P. Laws です。破産裁判所は、RACER が 2011 年に設立されたときに、EPLET, LLC を管理管財人として 5 年間の任期に任命しました。その後、EPLET, LLC は 2016 年に 2 期目、2021 年に 3 期目に再任されました。

和解契約では、RACER ポートフォリオ内の旧 GMC 資産に関して、RACER に 2 つの一般的な役割を割り当てています。第 1 に、RACER は RACER の所有下にある間、これらの資産を管理し、必要に応じて、場合によっては RACER が所有者でなくなった後でも、環境浄化を実施します。第 2 に、RACER は、生産的または有益な再利用のために資産を売却または譲渡することを目指します。

RACER は政府機関ではなく、アメリカ合衆国を唯一の受益者とする独立した信託です。

2009年6月1日、ゼネラルモーターズ社は、ニューヨーク南部地区連邦破産裁判所に連邦破産法第11章に基づく破産保護を申請した。2009年10月9日、Remediation and Liability Management Company, Inc.（「REALM」）とEnvironmental Corporate Remediation Company, Inc.（「ENCORE」）は、それぞれ連邦破産法第11章に基づく自主的な破産申請を行った。^[4]

2009 年 7 月 5 日、破産裁判所は、旧 GMC の優良資産を新しいゼネラルモーターズ カンパニー (「新 GM」) に売却することを承認しました。資産売却後、旧 GMC はモーターズ リクイデーション カンパニー(「MLC」) に改名されました。新 GM はすべての工場の所在地を買収したわけではなく、MLC に残ったほとんどの場所は、売却または譲渡の準備として環境修復のために RACER Trust に移管されました。

RACER Trustを設立した同意判決および和解契約の当事者には、MLC、REALM、およびENCORE（総称して「債務者」）、アメリカ合衆国、デラウェア州、イリノイ州、インディアナ州、カンザス州、ミシガン州、ミズーリ州、ニュージャージー州、ニューヨーク州、オハイオ州、バージニア州およびウィスコンシン州、ルイジアナ州環境品質局、マサチューセッツ州環境保護局、およびペンシルベニア州環境保護局（総称して「州」）、セントレジス・モホーク族、および管理管財人としてのEPLET, LLCが含まれていました。

MLCのポートフォリオには、米国14州の89か所の物件が含まれていました。これらの物件は、合計で7,100エーカー（2,900ヘクタール）以上の土地と、ほぼ40,000,000平方フィート（3,700,000 m ²）の構造面積に及びました。^[5] MLCの資産がRACER Trustに移管された時点で、MLCは6つの物件を完全に売却し、7つ目の一部を売却していました。RACER Trustは残りの物件を譲渡されましたが、環境修復と長期監視が必要なすべての物件の環境浄化と監視の責任は、物件の所有者が変わったかどうかに関係なく移管されました。物件のうち60件は環境義務を負っており、そのうち4件はRACER Trustの設立前にMLCによって売却されていました。

RACER Trust は、GM の旧工場 60 か所で、以前の操業によって生じた環境汚染の安全で効果的な浄化作業を行う責任を負っています。浄化作業は、州および連邦の規制当局の承認と監督の下で行われ、RACERが設立時に米国財務省^[6]から受け取った約 5 億ドルの元金と投資収益によって賄われています。RACER の目標は、浄化作業が必要だったすべての場所について、責任ある規制当局から「これ以上の措置は不要」という通知書またはその他の完了証明書を取得することです。

RACER は、可能な限り、新たな産業または商業開発や雇用創出への投資を希望する購入者やエンドユーザーの利益に配慮して浄化作業を調整します。ほとんどの場合、RACER が浄化作業を行うために物件への継続的なアクセスが保証されている限り、環境浄化が開始または完了する前でも、RACER の物件は新しい用途に売却できます。

各清掃活動の予算は、RACER Trust を設立した和解契約に組み込まれました。設立された予算が不十分な場合、RACER Trust は和解契約の署名者の承認を得て追加資金を調達できます。

RACER は、各場所の最適な再利用に関する地元コミュニティの共通ビジョンを理解することを目標に、地元の選出公務員、コミュニティのリーダー、経済開発組織と会い、新たな雇用創出用途に向けた再開発プロセスを開始します。この共通ビジョンに基づいて、RACER は、購入予定者に物件を販売するための最適なマーケティング方法を決定します。これらの初期ステップに続いて、RACER は購入条件を説明した詳細なマーケティング パンフレットと文書を発行し、マーケティング プロセスを正式に開始しました。

RACER は、RACER 設立のきっかけとなった和解契約に定められた 6 つの基準に照らして買収提案を評価します。RACER は、特定の提案がこれらの基準を最も満たしているかどうかを評価する際に、独自の裁量で追加の要素を考慮することもあります。買収価格が評価される一方で、RACER は、GM の破産で被害を受けた地域社会で雇用を創出し、新たな経済機会を生み出す各提案の能力も考慮する必要があります。^[3]

RACER は、購入した物件の一部を売却して建物を解体する意図を持つ購入者よりも、既存の建物を再利用、改良、拡張しながら、その物件で新たな雇用を創出するという具体的な計画を持つ購入者を強く好みます。

不動産の売却またはリースによる収益は、RACER がこれらの不動産に対して支払う固定資産税、メンテナンス、保険、セキュリティ費用など、RACER サイトのいわゆる保有コストの支払いに使用されます。RACER 不動産の売却またはリースによる収益は、RACER の管理資金口座に振り込まれ、RACER はそこから日常的な経費を支払います。RACER は自立しており、不動産の売却またはリースから予想される収益は、RACER の設立時に RACER の継続的な運営に考慮されました。したがって、再開発戦略として不動産を寄付することは禁止されています。

RACERは再開発に直接投資したり（例えば、インフラ改善費用を相殺するための資金提供など）、第三者への費用（例えば、再開発提案を評価するコンサルタントへの費用）を支払ったりはしません。RACERは、不動産を市場性のある状態に維持し、固定資産税を支払い、新たな投資と雇用創出を追求する経済開発パートナーとして活動することで、地域社会に投資しています。^[7]

RACER は和解契約の条項により、公正な市場価格に近い価格で、また GM の破産によって損害を受けた自動車業界に新しいプロジェクトがもたらす雇用やその他の経済的利益を考慮した価格で資産を売却する義務を負っています。

和解合意書には、RACERが不動産を売却する際に最低限考慮しなければならない基準が記載されている。^[7]これらの基準には以下が含まれる。

1. 購入価格が十分かどうか
2. 被災地域と州における雇用創出の可能性
3. 税収の増加や荒廃の減少など、地域社会、州、部族へのその他の利益の増加
4. 環境浄化にかかる予期せぬコスト増加を回避する
5. 地域社会、部族、または州の見解
6. 購入予定者の評判と信頼性。

和解合意では、要素の特別な重み付けは要求されていません。提案された売却が州や地方自治体に与える影響は RACER によって考慮されることになっており、実際に考慮されていますが、これらの団体は RACER の受益者ではありません。唯一の受益者は米国政府です。

RACERは、2011年6月に、モレーン工業用地とモレーン組立工場の2つの資産をインダストリアル・リアルティ・グループ（IRG）に売却しました。隣接する敷地は、オハイオ州モレーンとケタリングの379エーカーの土地に合計330万平方フィート以上の工場スペースを擁しています。オハイオ州史上最大級の国際取引として、Fuyao Glass AmericaがIRGから150万平方フィートの製造スペースを購入しました。現在、世界最大の自動車ガラスメーカーである同社は、ゼネラルモーターズ、フォード、ホンダなどの顧客に製品を供給しています。この工場は、 Safelite AutoGlass などの企業を含むアフターマーケットのガラスサプライヤーにもサービスを提供しています。

福耀は当初、2億3000万ドルの投資と800人の雇用創出を約束していた。1年後、これは3億6000万ドルの投資と1,550人の雇用に跳ね上がった。^[8]その1年後、福耀は、この施設での労働力需要が合計2,400人に増加したと発表した。^[9]合計622人の臨時建設雇用も創出された。2016年7月、福耀はIRGとの15年契約で、工場のさらに241,000平方フィートをリースすると発表した。^[10]福耀の会長であるチョ・タック・ウォンは、将来的にはこの場所で3,000人以上の従業員が働くことを期待していると述べた。^[11] IRGは、他の自動車関連および非自動車関連メーカーに敷地の一部をリースしている。

2013年9月、RACERはカンザス州カンザスシティの74エーカーの土地をNorthPoint Developmentに売却した。買い手はこの土地をセントラル・インダストリアル・パーク^[12]と名付け、新たな産業開発のために整備した。2015年、NorthPointは74,000平方フィート、1,000万ドルのビルド・トゥ・スーツ施設^{[13]を開発し、これは}Plastic Omnium Auto Inergyに買収された。同社は近くのゼネラルモーターズ・フェアファックス組立工場向けにプラスチック燃料タンクシステムを製造している。このメーカーは約200人の新規労働者を雇用している。その後、NorthPointはゼネラルモーターズ社が長期リースで入居する842,000平方フィートの投機的建物を建設した。この5,500万ドルの開発により、現在約500人の新規労働者が雇用されている。^[14]敷地の追加エリアの再開発が計画されている。

2014年8月、RACERはミシガン州ポンティアックの2つの不動産、PCC Validation IとPCC Validation IIをM1 Concourse, LLCに売却しました。^[15] 2つの隣接する敷地は、 1909年にOld GMが買収するまでRapid Motor Vehicle Companyが所有していた86エーカーの空き地でした。購入者は、M1 Concourse開発の一部でもある1.5マイルのChampion Motor Speedwayに沿って、250を超える安全な専用ガレージの排他的なコミュニティを建設しました。専用ガレージは、個別に所有される柔軟な保管および娯楽スペースです。^[16] 6,000平方フィートの娯楽施設、レストラン、宴会/イベントセンター、商業/小売スペースが、約7,000万ドルの投資の一部でした。^[17]

RACERは2017年にポンティアックのダウンタウンにある3.6エーカーの商業用地をジョージ・W・オーク・カンパニーに売却し、同社は建設事業本部を移転した。20,000平方フィートのLEED認定ハブは2018年に完成した。^[18]約50人の従業員が新しいオフィススペースに移転した。

ユナイテッド・ホールセール・モーゲージは、米国最大のホールセール住宅ローン貸付会社の一つです。2018年から2021年にかけて、同社はポンティアックにあるRACERの5つの物件の全部または一部を購入しました。その中には、120万平方フィートのポンティアック・センターポイント・キャンパス・セントラルも含まれています。施設を改修して何千人もの新しいUWM従業員を収容する一方で、サウス・ブールバードの北にあるUWM本社と物件を結ぶ巨大なスカイウォークが建設されました。現在、UWMはポンティアック全体で9,000人以上の従業員を雇用していると推定されています。^[19]

RACERは2018年3月、インディアナ州インディアナポリスにある103エーカーのインディアナポリス・スタンピング・プラントの敷地をアンブローズ・プロパティ・グループに売却した。この土地はかつて、220万平方フィートのゼネラルモーターズ・インディアナポリス・メタルズ・センターがあった場所である。RACERはアンブローズに売却する前に、敷地内の建物の大部分を取り壊した。アンブローズの敷地計画には、ホワイト川沿いの多目的開発が含まれていたが、これには10年から15年かけて約1,000人の臨時建設雇用、900人の常勤雇用、および5億ドル以上のプロジェクト投資が必要になる可能性がある。^[20]インディアナポリス市はプロジェクト契約を履行しなかったため、アンブローズはこれらの計画を断念し、土地を売りに出した。2019年9月、アンブローズは土地の12エーカーを隣接するインディアナポリス動物園に売却した。 2020年11月、アンブローズは残りの91エーカーの土地をインディアナ経済開発公社（IEDC）に売却した。その後すぐに、州はエランコ・アニマル・ヘルスが総額1億5050万ドル相当のインセンティブパッケージを通じて、45エーカーの敷地にグローバル本社を移転すると発表した。^[21] 2022年3月、IEDCはさらに20エーカーを住宅、小売、オフィススペースを含む複合開発に移行する計画を発表した。^[22]

RACERは2015年8月、ミシガン州リヴォニアのデルコ・シャーシの敷地をアシュリー・キャピタルに売却した。買い手は100万平方フィートの施設を建設し、Amazon.comにフルフィルメントセンターとしてリースしている。500人以上の臨時建設雇用が創出され、2017年夏、Amazonは施設のスタッフとして1,000人以上の従業員を雇用すると見積もった。^[23]アシュリー・キャピタルは同じ敷地の一部をリパブリック・ナショナル・ディストリビューティング・カンパニーに売却した。ワインおよびスピリッツの販売業者は、地域本部と物流施設の両方の役割を果たす515,000平方フィートの開発を建設している。同社はこのプロジェクトに6,700万ドル以上を投資し、525人の従業員を雇う必要があると推定されている。^[24 ] 2021年5月、アシュリー・キャピタルは残りの19エーカーの土地を購入し、370,000平方フィートの投機的な工業ビルを建設した。^[25]

2016年11月、RACERはウィローラントランスミッション工場の312エーカーをパートナーシップに売却し、その土地をミシガン州イプシランティタウンシップにあるコネクテッドカーと自動運転車の最先端の4シーズンテスト施設であるアメリカンセンターフォーモビリティに再開発しました。この施設には、ランプ付きの2.5マイルのテストトラック、700度のトンネル、および自動運転車と関連技術の開発と販売に必要なその他のコンポーネントが含まれています。^[26]

この売却に先立ち、RACER社は、この土地の約17エーカーの土地にある144,000平方フィートの元製造スペースを、2004年に以前の場所で壊滅的な火災に見舞われたヤンキー航空博物館の移転用に売却した。 ^[27]

旧GMはバージニア州スポットシルバニア郡フレデリックスバーグ近郊に1軒の不動産を所有していたが、RACERは旧GMの破産に伴いその不動産を取得した。265,000平方フィートの製造施設と76エーカーの土地は、2017年5月にRACERからidX Corporationに売却された。2017年には、同社がこの土地の開発に約720万ドルを費やし、150人の新規雇用を創出すると報じられた。^[28]

2018年8月、RACERはニュージャージー州ユーイングタウンシップにある80エーカーの工業用空き地をアトランティック・リアルティに売却した。買い手は、この土地を14,000平方フィートの商業スペースと90,000平方フィートの住宅スペースを含む多目的タウンシップセンターに再開発する予定である。^[29]

2012年8月、RACERは、オハイオ州オンタリオにある250万平方フィートの製造施設である旧オンタリオスタンピング工場の売却について、ヒルコとアドラーグループの合弁会社であるブラウンフィールドコミュニティ開発会社と合意に達したと発表した。^[30]売却は2012年12月に完了した。「私たちは、時代遅れのシングルテナント施設を、近代的なマルチテナントのビジネスジェネレーターに変えています」と、アドラーグループのCEO兼会長であるマイケル・M・アドラーは語った。「プロジェクトの次のフェーズを開始できることに興奮しており、コミュニティと協力することを楽しみにしています。」 [ ^31]同社は、5年以内に500人の雇用を創出することを約束し、さもなければ市に100万ドルの罰金を支払った。^[32]

ブラウンフィールド・コミュニティーズ・デベロップメント社は、2012年8月16日の開発協定において、RACERとコミュニティに対し、無傷の建物の大部分を占有する新しいテナントを探すつもりである旨を伝えた。2013年4月12日付けの手紙で、オンタリオ・ビジネス・パークLLCの社長であるマイケル・M・アドラーは、オンタリオ市に対し、敷地内の建物の解体の承認を要請した。^[33]この要請はオンタリオ市議会によって承認され、建物は解体され、スクラップとして売却された。

ブラウンフィールド・コミュニティーズ・デベロップメント社は、物件購入時に環境条件を潜在的な障害として挙げたことはなく、環境活動が行われている間に購入され再開発されたRACER物件の例が多数あるにもかかわらず、物件の販売促進は物件で進行中の環境活動によって妨げられていると主張した。 [ ^34] RACERの物件浄化活動を監督していた規制機関であるオハイオ州環境保護局は、2016年4月にRACERに対して訴訟禁止条項を発行し、物件の環境浄化が完了したことを証明した。^[35]

2017年8月、オンタリオ市議会はアドラーグループに完了不履行通知を送った。^[36]長い議論の末、両者はアドラーグループにエスクロー預託金100万ドルを返還する代わりに、市に全物件の所有権を譲渡することに合意した。^[37] 現在、市が所有しており、RACER Trustの支援を受けて、この用地の新しいマーケティング戦略が策定された。^[38] 2020年11月、インダストリアル・コマーシャル・プロパティーズ（ICP）が45,000平方フィートの印刷準備棟を含む6エーカーの用地を購入し、チャーター・ネクスト・ジェネレーション（CNG）にリースして特殊バッグ製造に使用することが発表された。^[39] 2022年3月、CNGの事業拡大のため9万平方フィートの増築工事が行われると報じられた。同時に、ICPはオンタリオ市議会に高さ32フィート、延べ床面積25万〜30万平方フィートの新しい投機的工業ビルの計画を発表した。^[40]

2013年1月、RACERとElio Motorsは、Elio Motorsがルイジアナ州キャドドー郡の旧シュリーブポート事業所の工場を購入し、同社の革新的な三輪ガソリン車の製造のために1,500人を雇用すると発表した。^[41]この取引は、2013年12月にキャドドー郡産業開発委員会（IDB）による施設の購入を可能にするために再構成され、マスターリースはIndustrial Realty Group（dba Shreveport Business Park）に提供され、セカンダリリースはElio Motorsに提供されました。Shreveport Business Parkは、IDBへの月々のリース料の支払いに加えて、物件のマーケティング、メンテナンス、維持のすべてを担当しています。

当初はエリオ・モーターズを支持していた地元選出の役人たちも、資本不足を理由にエリオ・モーターズが生産開始目標を達成できなかったため、公にこの取引を批判し始めた。特に、キャドー郡のマシュー・リン委員と、シュリーブポート市長時代にエリオ・モーターズの著名な支援者だったルイジアナ州下院議員のセドリック・グローバーは、虚偽の申し立てを行った。リン委員は、キャドー郡IDBが工場を購入しなければRACERが工場を取り壊すと脅したと、グローバー議員は工場の売却により他の見込み客が工場を借りたり購入したりできなくなったと主張した。グローバー議員は、下院商務委員会に「最近の世界的な景気後退の始まり以来のルイジアナ州の自動車製造業界の状況を調査すること」を求める決議案を提出した。^{[42] [43]}

下院商務委員会は2016年10月26日、シュリーブポートでこの取引に関する公聴会を招集した。^[44]委員会は2ページの報告書を発表したが、結論や事実認定は含まれておらず、「2016年10月の会議以降、北ルイジアナ経済パートナーシップの役員は、ヒュンダイの子会社であるGLOVIS Americaが、旧ゼネラルモーターズの施設に新しい配送センターを開設し、年間75,000台の車両を生産し、北ルイジアナで400人の新規雇用を生み出すと発表した」と記していた。^[45]

2017年、ルイジアナ州下院は、下院商務委員会の小委員会の設置を承認し、「元ゼネラルモーターズ・シュリーブポート工場に関する（RACERトラストの）受託者義務の履行に関連する特定の問題をさらに調査する」ことを決定した。 ^[46]小委員会の報告書は、ルイジアナ州議会の2018年通常会期開始の30日前に提出されることになっていた。報告書は発行されなかった。

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