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北緯40°44′52″ 西経73°59′54″ / 北緯40.74778° 西経73.99833° / 40.74778; -73.99833
ペン・サウスは、正式にはミューチュアル・リデベロップメント・ハウス、旧称ペン・ステーション・サウスで、ニューヨーク市マンハッタンのチェルシー地区の8番街と9番街、西23番街と29番街の間に位置する、限定資本[1]の 住宅共同開発です。この複合施設には、22階建ての建物10棟があり、2,820戸のユニットがあります。ペン・サウスは、ニューヨーク・ペン・ステーションの南西に位置することからそのように名付けられました。
歴史
計画
ペン・サウスは、ユナイテッド・ハウジング・ファウンデーションが推進する協同組合モデルに基づき、国際婦人服労働組合が後援した。[1] ILGWUは、1956年6月初旬にチェルシーのスラム街一掃プロジェクトを初めて提案した。 [2]その月の後半、ニューヨーク市政府はペン・ステーション・サウス・プロジェクトを承認した。[3]ニューヨーク市スラム街一掃委員会は、1956年8月にペン・ステーション・サウスに連邦資金援助を勧告した。[4]しかし、提案された敷地では推定7,500人の住民が立ち退きを強いられることから、地元住民は開発に反対した。[5]これを受けて、1958年半ば、委員会は計画を修正し、将来の開発地にある2つの教会を保存することにした。[6]最終的に、4つの教会が保存され、[7]その中には後にニューヨーク市のランドマーク[8]および国家歴史登録財のランドマークとなった聖使徒教会も含まれている。[9] UHFの社長アブラハム・カザンは後に、この保存措置によってペン・サウスの早期開発が妨げられたとして「間違い」だったと述べた。[7]
ペンシルバニア駅南の敷地は、1949年住宅法第1条に基づき連邦政府の資金援助を受ける資格があった。敷地は1959年7月に取り壊しが予定されていた。この発表にもかかわらず、ある開発業者は、これらの建物も取り壊し免除されることを期待して、予定された取り壊し日の3か月前に3つの賃貸ビルの改修を開始した。[10] 1959年6月初旬、連邦政府はプロジェクトに1200万ドルを割り当てた。[11]
ILGWU は 6 月 28 日に土地の所有権を取得し、直ちに住民の移転を開始した。[12]すでに土地に住んでいた住民は、土地の売却を阻止するために訴訟を起こした。[13]住民のグループはまた、ピケラインを組織し、移転によって生じた困難を証言する宣誓供述書を提出した。[14]別の抗議行動として、将来のペン ステーション サウスの敷地に住むテナントは、新しい家主である ILGWU への家賃の支払いを差し控えた。[15]移転手続きは緊迫しており、抗議者を代理する弁護士の 1 人は、抗議活動への関与に対する報復として殺害の脅迫を受けた。[16]マンハッタン区長のヒューラン ジャックが、ペン ステーション サウスの準備として行われた「悲惨な」移転に関する報告を受けた後、ロバート F. ワグナー ジュニア市長は、市内のタイトル I 移転に関する新しい規則を制定した。[17]元居住者の中には、自分たちが長屋に移転させられたと主張する者もいた。[18]ジャックは、移転させられる居住者の扱いを監視するために市民監視委員会を設立した。しかし、委員会自体も、移転の過程で居住者が不当に扱われているかどうかについては意見が一致しなかった。[19]この委員会は、これらの意見の相違を解決できなかったため、1959年12月に解散された。[20]
最終的に、住民の大多数は平和的に移転した。1960年10月までに、その場所に住んでいた2,646世帯すべてが移転し、最大500ドルのボーナスと新しい住宅の保証を受けた。[21]さらに、ILGWUと敷地の住民の間の合意の一環として、以前その場所に住んでいた600世帯にペンサウスの住宅が提供されることになった。[22]
工事
建設の初期段階で、ペン・サウスの支持者は、周辺地域との一体化を図るため、名前に「チェルシー」を含めることを希望した。[23]ニューヨーク州政府は、1960年4月にペン・サウス計画に242万ドルを交付した。 [24]開発の建設資金は、1962年から1982年の間に5.125%の利率で返済される20年、2,300万ドルの住宅ローンで賄われた。[25] 1960年5月、23番街の歴史的なグランド・オペラハウスがペン・サウス建設のために取り壊されることが発表された。[26]劇場は翌月、火災で全焼した。[27] RKOピクチャーズは後に、ペン・サウスの旧オペラハウスの近くの場所にチェルシー・ウェスト・シネマという新しい劇場を建設した。[28]現在、スクール・オブ・ビジュアル・アーツがSVAシアターとして使用している。[29]
1961年7月、コンクリートミキシング労働者による1か月に及ぶストライキにより、建設工事は遅れた。その時点で、ILGWUはペンサウスのアパートの半分を完成させて販売したいと考えていたが、入居者を見つけられたのは4分の1のアパートだけだった。[22]
1962年5月19日に落成式が行われた。ジョン・F・ケネディ大統領が、元ファーストレディのエレノア・ルーズベルトとニューヨーク州知事ネルソン・ロックフェラーも出席する中、プロジェクトの労働者に演説した。ケネディは、ペン・サウス・プロジェクトでの労働者の働きを称賛し、労働者が公共および民間の開発業者と協力すれば何が達成できるかの例としてこの開発を挙げた。[30] [31]その年の10月、シンクの設置に関する労働組合の争いのため、一部の入居者は入居を阻止された。[32] [33]アフリカ系アメリカ人が経営する銀行であるカーバー連邦貯蓄貸付組合は、1963年にペン・サウスに支店を開設し、ニューヨーク市の非アフリカ系アメリカ人地区でアフリカ系アメリカ人が経営する銀行の営業が許可された初めてのケースとなった。[34]
晩年
ペンステーションサウスの開業は、周辺地域の新たな開発と高級化を促した。当初は立ち退きに抵抗があったものの、この場所に住んでいた人々の多くは新しい住宅に優先的に入居することができた。1983年のペンステーションサウス20周年の時点で、この場所に住んでいた約600世帯がこの複合施設に再び入居していた。その年に出版されたニューヨークタイムズの記事によると、ペンステーションサウスは「州内で最もよく運営されている協同組合の1つとして広く認められている」という。[25] 1990年までにペンステーションサウスは主に高齢者の居住者で構成されていた。 [35] 1986年にペンステーションサウスにコミュニティガーデンと高齢者プログラムがオープンし、2000年にはエクササイズルームと遊び場がオープンした。協同組合は1997年にレンガ造りのファサードを改装した。その後、2003年に地下の電気設備を交換し、2011年には空調システムを交換した。 [36]
複合施設の7号棟は2016年に国家歴史登録財に登録された。建物のB部分にある9J号室は、1962年から1987年に亡くなるまで、公民権運動家であり同性愛者の権利活動家であるベイヤード・ラスティンの住居だった。 [37]
著名な居住者
- デイヴィッド・グレーバー、人類学者、活動家、作家。ペン・サウスで育ち[38]、2014年まで散発的にそこに住んでいた[39]
- ベイヤード・ラスティン、公民権、社会主義、非暴力、同性愛者の権利活動家。1962年から1987年までそこに住んでいた[40]
説明
ペン・サウスには、1から10までの番号が付けられた10棟の22階建ての赤レンガの建物があり、2,820戸の住宅が入っています。 [41] [42]この敷地は西から反時計回りに9番街、23番街、8番街、29番街に囲まれており、面積は36.44エーカー（14.75ヘクタール）です。[24]建物はハーマン・ジェッサーによって設計されました。[41]
各住宅ユニットには2～6部屋がある。[42]ペンサウスの入居希望者からの人気は年々高まっており、インフレ調整後の平均購入価格は1962年には1部屋あたり650ドルだったが、1983年には1部屋あたり2,295ドルに上昇した。[25] 2012年の時点で、開発中のユニットの購入を希望する入居希望者の順番待ちリストには6,000人の名前があった。[42] 2014年、ペンサウスの経営陣は、特定の基準を満たした応募者に空きアパートの一部をランダムに分配する抽選システムを開始した。[43] 1,200戸の空きアパートに約5万人が応募した。[44]
ペン・サウスの住人は一般的に下層から中流階級だったが、「精神的に豊かな」集団としても知られていた。[25] [42] 1975年のニューヨーク市財政危機の際、住人は家賃を6か月前払いし、破産寸前のニューヨーク市政府が資金を使えるようにした。[45]さらに、ペン・サウスはニューヨーク市で最初にガスから電力を引いた協同組合開発の1つであり、当時、他のほとんどの開発は石油発電機の電力を消費するために4倍の費用を支払っていた。[25] ペン・サウスが独自の電力を生成する可能性は、開発がオープンする前の1960年には、電力会社コンソリデーテッド・エジソンとの電気料金をめぐる意見の相違により提案されていた。[46]協同組合は1986年までに、電力、暖房、冷房の多くを自ら提供していた。[36]
ペン・サウスには、 7番街（南行き）と8番街（北行き）を運行するM20バスと、9番街（南行き）と10番街（北行き）を運行するM11バスが運行している。M23セレクトバスサービス路線は、複合施設のすぐ南にある23番街に沿って市内を横断している。[47]ニューヨーク市地下鉄の最寄り駅は、 8番街のC線とE線の23番街駅である。ペン・サウスは、ハイライン高架公園の東1ブロックに位置し、ペン駅、チェルシーマーケット、チェルシーピア、ハドソンリバーパークから1マイル（1.6km）以内の距離にある。[48]ペン・サウスの北部は、 9番街の27番街と28番街の間のチェルシーパークの向かい側にある。[48]公立学校のPS 33は、公園のすぐ南にある。[49]
減税
ペン・サウスの計画中、ユナイテッド・ハウジング・ファウンデーションは反対の要求に直面した。すでにその土地に住んでいたほとんどが低所得の家族で、彼らはペン・サウスの家賃を下げて自分たちがその地域に住み続けられるようにしたいと望んでいた。同時に、ブルックリンのコニーアイランドで提案されていた別のUHF開発は、開発業者フレッド・トランプによって反対されていた。トランプはコニーアイランドの土地にUHFよりも高い税率を支払うと約束していた。[50]
ペン・サウスを収入の限られた人々にとって手頃な価格に保つため、ニューヨーク市は1961年から1986年まで25年間の減税措置をこの開発に与えた。ペン・サウスの不動産に対する税金は、それらが置き換えられた古い建物と同じ税率で課された。[25]減税措置が1986年に失効した後、協同組合の株主は不動産税の25年間の段階的導入に投票し、市の予算委員会で承認された。[36]チェルシーの建設ブームでプロジェクトの評価額が急騰したため、1999年に開発会社が市に減税を要請し、さらなる調整が行われた。市は2001年にこれに応じ、ミッチェル・ラマ住宅と同様に、開発会社の税金を協同組合の収入に基づいて計算することを認めた。その代わりに、開発は2022年まで限定出資協同組合のままでなければならない。2002年にニューヨーク市と、また米国住宅都市開発省と別途合意した条件に基づき、ペン・サウスのミッチェル・ラマによる減税の資格は2052年まで延長された。[36]ペン・サウスの株主は2011年に市との契約を2030年まで延長することに投票し、その見返りとして市政府はこの協同組合に複合施設の空調システムを改修するための2500万ドル以上を授与した。[36] 2017年2月、ニューヨーク市議会はペン・サウスの減税を開発開始から90年後の2052年まで延長した。[51]
参照
参考文献
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外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、ペン・サウスに関連するメディアがあります。
- 公式サイト
- ペン・サウス校の開校式で演説するケネディ大統領