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ミッチェル・ラマ住宅プログラムは、ニューヨーク州の補助金なしの政府住宅保証であり、中所得者および中所得者向けの限定利益賃貸住宅および協同住宅を支援しています。1955 年に設立され、ニューヨーク州住宅・地域再生局(HCR) と、市が監督する開発についてはニューヨーク市住宅保全開発局(HPD) が共同で管理しています。[ 1 ] [ 2 ]このプログラムの下では、地方自治体は収用権によって土地を取得し、それを開発業者に提供して、低所得者および中所得者向けの住宅を建設することができます。開発業者は、プログラムに参加している間は税制優遇措置を受け、連邦政府、州政府、またはニューヨーク市政府から補助金を受けた低金利の住宅ローンを受け、限定的な自己資本利益率が保証されます。
1950年代半ばから1970年代後半にかけて、このプログラムはニューヨーク市だけで13万戸以上のアパートの建設に貢献し、州全体では合計269の開発プロジェクトで10万5000戸以上のアパートが建設され、ニューヨークにおける戦後、非公営の低価格住宅の最も重要な供給源の一つとなった。[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]このプログラムは、住宅研究者や擁護者によって、限定的持分・限定的利益の住宅における主要な実験であり、社会住宅や高コスト都市における中所得者向け住宅の維持に関する現代の議論の試金石であると評されている。[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]
このプログラムは、マンハッタンのモーニングサイド・ハイツ地区にある、税金で補助金を受けている協同組合住宅「モーニングサイド・ガーデンズ」をモデルにしていた。[ 9 ]
1955年に有限利益住宅会社法として法律に署名されました。[ 10 ] [ 11 ]その後、1961年の民間住宅金融法の第2条として再編されました。[ 12 ] [ 13 ]第2条有限利益住宅会社は非営利法人を指し、第4条有限配当住宅会社は1926年の州住宅法に基づき1927年以降に事業会社、パートナーシップ、または信託として組織されたミッチェル・ラマ以外の低価格住宅を指します。
ニューヨーク州住宅・地域再生局（DHCR）は、2010年にニューヨーク州住宅金融公社と合併し、ニューヨーク州住宅・地域再生局（HCR）を設立しました。HCRは、ミッチェル・ラマ・プログラムに留まっている限り、開発物件への住宅ローンの融資、維持、監督を行います。[ 14 ] [ 15 ] [ 16 ]
1955年から1978年の間に、ミッチェル・ラマ基金を使用して約13万5000戸の低価格住宅が建設されました。[ 3 ]コミュニティ・サービス・ソサエティによる2015年の分析では、ニューヨーク市では1955年から1981年の間に、このプログラムの下で6万6000戸以上の補助付き賃貸アパートと6万9000戸の協同組合アパートが建設されたと推定されています。[ 17 ]ミッチェル・ラマ基金で開発された注目すべきアパート複合施設には、デイトン・タワーズ、マンハッタン・プラザ、キャドマン・プラザ、コープ・シティ、マサリク・タワーズ、1199プラザなどがあります。[ 18 ]ニューヨーク州住宅・地域再生局によると、「このプログラムの下で、10万5000戸以上のアパートを含む合計269のミッチェル・ラマ開発が建設された」とのことです。[ 19 ] [ 20 ]
一般的に、家主は住宅ローンを前払いすることで開発物件をミッチェル・ラマから除外することができ、これは通常、プロジェクト開発後20年後に行われます。ただし、場合によっては、特別な土地利用協定でより長い期間が指定されています。[ 21 ] 1990年から2005年の間に、ミッチェル・ラマ住宅は「22,688戸、つまりストックの3分の1以上（34%）」を失いました。[ 22 ]ニューヨーク市会計監査官と住宅研究者によるその後の分析では、ミッチェル・ラマおよび関連する限定配当プログラムからの撤退ペースが2000年代に加速したと結論付けられました。[ 23 ] [ 24 ]
建物が民営化されると、税制優遇措置が失われ、所有者は一般的に住宅ローンの借り換えをしなければならず、年率6%の投資収益率を得る権利も失います。そうした建物のテナントがどうなるかは、建物の建設時期や公共政策によって異なります。
1974年以前に建てられた賃貸建物のテナントは、ミッチェル・ラマ制度から脱退すると家賃安定化制度の対象となります。つまり、家賃は、ニューヨーク市家賃ガイドライン委員会の命令に従って新しいリースごとに値上がりし[ 25 ]、また、大規模な資本改善[ 26 ]や家主の困難[ 27 ]などに関するニューヨーク市家賃管理局の命令にも従って値上がりします。
連邦政府の補助を受けていない1973年以降に建てられた建物のすべてのテナントを含め、強化されたバウチャーの資格がないテナントは、家主が設定した家賃を支払わなければなりません。[ a ]家賃規制プログラムから外れた建物は、貧困[ 28 ]、年齢[ 29 ]、障害[ 30 ]などの理由で補助プログラムなどの特別な補助を受けていたテナントにとって特に問題となります。
一定期間が経過すると、ミッチェル・ラマ限定持分住宅協同組合の所有者は、協同組合の投票規則に従って、建物を「民営化」または相互会社から切り離すことを決定する場合があります。これにより、所有者はアパートを売却することができ、多くの場合、高い利益を得ることができますが、建物が税制優遇措置を失い、補助金のない住宅ローンの支払いが増加する可能性があるため、残りの居住者の管理費が増加する可能性があります。転売に対する転売税は、このような増加を緩和するために使用できますが、それは協同組合の理事会に委ねられています。法律で義務付けようとする動きもありますが、これまでのところ成功していません。したがって、このような相互会社から切り離すことは、特定の地域の手頃な価格の住宅のストックを減少させると同時に、税収を増加させます。[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]
一部の政治家は、民営化に伴いミッチェル・ラマ制度から離脱する、または離脱したすべての建物を家賃安定化の対象とする法案[ 34 ]をニューヨーク州議会に提出した。2011年6月24日に署名され法律となった2011年家賃法[ 35 ]では、ミッチェル・ラマ賃貸住宅や協同組合住宅については言及されていない。
2007年11月、州の住宅・地域再生局（DHCR）（現在のNYS HCR）は、1974年以前にミッチェル・ラマ・プログラムから除外された物件は、大幅な賃料値上げを正当化する「特異な状況」ではないとする規則を採択した。[ 36 ]複数の家主がこの方針に異議を唱え、KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCRの判決[ 37 ]および下級裁判所によるDHCRの方針書への言及[38]と矛盾すると主張した。ニューヨーク州 最高裁判所のシュレジンガー判事は[ 39 ]、この規則は合法であるとの判決を下し、所有者の1人（ 95 W. 95th Streetの所有者であるスティーブ・ウィトコフ、現在は「コロンバス95」と呼ばれている）が州の中級控訴部に上訴した。 2010年12月28日、控訴裁判所第一部（ニューヨーク市のマンハッタン区とブロンクス区を管轄）は、DHCRの規制を全員一致で支持した。[ 40 ] コロンバス95の所有者は、ニューヨーク州最高裁判所への上訴許可を求める司法手続きを怠った。[ 41 ]
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