ビッグサーの土地利用

ビッグサーで使用されている土地を保護する政策は、カリフォルニア州で最も制限の厳しい地域利用基準の 1 つであり、^[1]最も制限の厳しい開発保護の 1 つとして広く認識されています。^[2]このプログラムは、高速道路や多くの見晴らしの良い場所からの眺望範囲を保護し、開発の密度を厳しく制限します。沿岸地域の約 60% は政府または民間機関によって所有されており、開発は許可されていません。内陸地域の大部分は、ロス パドレス国有林、ベンタナ荒野、シルバー ピーク荒野、またはフォート ハンター リゲットの一部です。この地域はビッグサー地方沿岸計画によって保護されており、この計画では「オープン スペース、小規模な住宅コミュニティ、および農業牧場」として保護されています。^[3]その目的は、「環境とそれへの視覚的なアクセスを保護することであり、地方沿岸計画の政策は、目的地のすべての活動を最小限にするか制限することです。」^[4]

ビッグサーを囲む非法人地域には明確な境界はないが、一般的には、 北はカーメルハイランズ近くのマルパソクリーク^[5]から南はサンシメオン近くのサンカルポフォロクリーク^[6]までのカリフォルニア州道1号線の71マイル（114 km）区間と、これらのクリーク間のサンタルシア山脈全体^[7]が含まれると考えられている。内陸部はほとんどが無人である一方、海岸部は比較的孤立していて人口もまばらで、通年居住者は1,800人から2,000人^[8]で、4つの小さな集落に点在する比較的少数の観光客向け宿泊施設がある。

モントレー郡は、初期の環境保護活動で全国的な注目を集めた。モントレー郡計画委員会は、道路が完成する7年前の1931年に、高速道路沿いの看板を禁止するゾーニング条例を可決した。モントレーの15マイル（24 km）南の高速道路沿いのガソリンスタンドの所有者は、1936年にこの条例をめぐって訴訟を起こした。モントレー郡上級裁判所のモーリス・ドゥーリング判事は1941年に郡に有利な判決を下した。 ^{[9]特定の種類の敷地外看板を禁止する別の条例は、1955年に可決された。これは、最終的に}カリフォルニア州最高裁判所に持ち込まれた訴訟で、ナショナル・アドバタイジング・カンパニーによって異議が申し立てられた。1962年、同裁判所は、郡が高速道路1号線沿いの看板やその他の標識や広告を禁止する権利を確認した。 ^{[10]この訴訟により、地方自治体は}美観上の目的で警察権を使用する権利を確保した。^[11]

ビッグサー海岸の最初のマスタープランは1959年に作成され、1962年に完成しました。モントレー郡は、マスタープランの作成に地元住民とコンサルタントを関与させました。モントレー郡海岸マスタープランは革新的で広範囲にわたる計画として認識され、海岸住民の支持を得ました。全国的に有名な建築家であり、パートタイムの地元住民であるナサニエル・A・オーウィングスが計画の作成に協力しました。^{[12] [13]}

1972年に有権者が提案20、カリフォルニア沿岸保全イニシアチブを可決すると、カリフォルニア沿岸委員会が設立された。^[14]同時に、議会は沿岸地帯管理法を可決し、カリフォルニア沿岸委員会が管理を担当した。カリフォルニア提案の条件を実行するために、郡は包括的な計画に取り組み始め、1977年にビッグサーの地元住民の小グループをビッグサー市民諮問委員会に任命した。委員会は、この地域の美しい景観と比類のない美しさを保護する計画を策定しようとした。委員会のメンバーはビッグサーの住民、郡の行政官、カリフォルニア沿岸委員会のスタッフと会い、新しい土地利用計画を作成した。^[12]計画作業には数か月にわたる公聴会と議論が含まれ、ビッグサーの住民からのかなりの意見も含まれた。郡は、海岸で重要な役割を担うほぼすべての機関に意見を求めた。何年にもわたる議論は、ビッグサーの1,400人の住民を激しく分裂させた。^[14]

結果として、ビッグサー地方沿岸計画（LCP）は、土地と住宅の所有者と地域社会の開発ニーズのバランスを取りながら、地元の資源を保護することを試みる詳細な政策指針を提供している。地方土地利用計画は、1981年にモントレー郡監督委員会によって最初に承認されたが、沿岸法の優先事項にもっと従うことを望んだカリフォルニア沿岸委員会によって拒否された。委員会は1986年4月10日に修正計画を承認した。^{[15] : 61  [16] [13]}

この政策が最終決定されたとき、モントレー郡監督官カリン・ストラッサー・カウフマンは「これが意味するのは、100年後に周りを見回しても、ビッグサーは今日と本質的に変わらないだろうということです」と述べた。^[17]

この計画では、ビッグサーバレーを除くハイウェイ1号線の西側での開発をすべて禁止しています。また、いくつかの例外を除き、ハイウェイやビーチ、公園、キャンプ場、主要なトレイルなどの主要な見晴らしの良い場所から見える場所の開発も制限しています。^[1]この計画では、次の目標を掲げています。

ビッグサー地域の比類のない美しさ、その特別な文化と自然資源、地形と海の景色、感動的な景観を後世に残す。この目的のため、すべての開発は、土地の野生と自然の特徴と調和し、従属的でなければなりません。

ビッグサー海岸の素晴らしい景観の美しさとそれが州と国の人々に大きな利益をもたらしていることを認識し、郡はこれらの景観資源を永久に保存し、可能な限り、視覚的に劣化した地域の自然美の回復を促進することを目標としています。

郡の基本方針は、ハイウェイ1号線や主要な公共の眺望エリアから見える場所での、将来の公共または民間の開発を禁止することである。^[18]

この規制によりオールドコーストロードからの眺望も保護される。^[19]

最も論争を呼んだビッグサー沿岸地方計画の条項は、将来の建築に対する密度要件を定めたものである。ハイウェイ1号線の西側の地域では、既存の区画を分割する場合、少なくとも40エーカー（16ヘクタール）にする必要がある。ハイウェイ1号線の東側の区画については、計画では傾斜に基づいて区画のサイズを制限した。ほとんどの土地は最小320エーカー（130ヘクタール）の分割に制限されているが、傾斜が最小限の区画は40エーカー（16ヘクタール）に分割できる。これらの規則に基づいて、沿岸委員会の職員は、ビッグサー沿岸計画区域全体234平方マイル（610 km ^{2 ）内で約12の新しい区画しか分割できないと計算した。 [20]}

この計画では、大型ホテル、コンドミニアムプロジェクト、および同様の大規模開発が禁止されています。ビジタールーム約300室の建設は許可されていますが、ビッグサーバレー、ルシア、パシフィックバレー、ゴルダの4つの農村地域で30室以下のユニットの集合体に限られます。^{[18] [17]}

住居については、観光地では1エーカーあたり1戸の制限がある。ハイウェイ1号線の西側では、密度は2.5エーカー（1.0ヘクタール）あたり1戸、ハイウェイの東側では5エーカー（2.0ヘクタール）あたり1戸に制限されている。パロ・コロラド・キャニオンやビッグ・サー・バレーのような確立されたコミュニティでは、2.5エーカー（1.0ヘクタール）あたり1戸のみが許可されている。ビッグ・サー・バレーの南側では、制限は5エーカー（2.0ヘクタール）あたり1戸に設定されており、この地域の最南端では10エーカー（4.0ヘクタール）あたり1戸のみが許可されている。^{[12] [21]}

この計画では、この地域は「オープンスペース、小規模な住宅地、農業牧場」として保存されることになっている。^[3]この計画は1981年に承認され、州内で最も制限の厳しい地域利用プログラムの1つであり、^{[1] [22]}この種の文書の中で最も制限の厳しいものの1つとして広く認識されている。^[2]

ビッグサーに4代住んでおり、家族がこの地域に広大な土地を所有しているジョン・ハーランは、計画が検討されていたときにこの計画を批判した。彼は、「私が住んでいる場所から90マイル離れた平地の住民」が、計画で定義された視界内での新規建設の禁止など、この地域の将来をコントロールしようとしていると述べた。これには、ビーチ、ターンアウト、ビーチ、ハイウェイ1号線、およびいくつかの特定の場所からの眺めが含まれる。^{[23] [24]}

• ソベラネスポイント
• ガラパタビーチ
• アバロン コーブ ビスタ ポイント
• ビクスビークリークの参加者
• ハリケーンポイント展望台
• アッパー シカモア キャニオン ロード (ハイウェイ I からパイス ロードまで)
• ファイファービーチ/クーパービーチ
• オールドコーストロードからの眺め

ハーラン氏は「ビッグサーは超富裕層の遊び場になるか、計画がうまくいかないために最終的には連邦化されるかのどちらかになるだろう」と述べた。^[23]

反対派の中には、ビッグサー土地信託のような環境保護団体の行動を「ビッグサーの買収をビジネスに変え、私有地を購入して政府機関に売却して何百万ドルも儲けている」と批判する者もいる。^[25] 2004年にモントレー郡が作成した数字によると、当時ビッグサー計画区域内の84%、つまり255,000エーカー（103,000ヘクタール）が開発禁止だった。45,000エーカー（18,000ヘクタール）のみが建築可能だが、その土地の一部は開発を禁止している土地信託によって所有されている。

土地利用計画の策定中、沿岸不動産所有者協会は、沿岸法の義務により計画や許可にかかる費用が増加していると述べた。彼らは、土地があまりにも高価になり、裕福な個人しか不動産を購入できないと考えている。彼らは、ビッグサーの代替的な評判と社会構造を脅かし、億万長者のコミュニティ、少数の長期居住者、地元のホスピタリティ業界で働く独身居住者がバラックや同様の従業員住宅に住むことを余儀なくされると考えているため、提案された眺望制限に反対した。^{[15] : 162}

沿岸不動産所有者協会の代表マイク・カプリン氏は、沿岸住民の中には公有地の着実な増加を懸念する人もいると述べた。「今ビッグサーを見渡すと、美しい景色が見えるだけでなく、私たちのコミュニティが1区画ずつ解体されていくのが見えます。」^[26]

土地所有者が海の近くのような優先地域で開発権を放棄するように動機付けるため、この計画には、ハイウェイ 1 の西側にある 1 つの土地に建築する権利を失った土地所有者が、建築が許可されている他の 2 つの土地を開発する権利と交換できるという物議を醸す要素が含まれています。開発権譲渡条例を利用するには、所有者は、その土地の住宅および商業利用を禁止する永久的で取り消し不能な景観地役権を郡に提供する必要があります。土地利用政策の採用を促進するため、郡は土地所有者に 2 対 1 の譲渡比率を提供しました。計画者は、海の景色は内陸の景色の 2 倍の価値があることを認識しています。^[27]所有者が放棄した建築可能な区画ごとに、密度などの土地利用政策の制限を満たす限り、所有者はクレジットを 2 つの場所に譲渡する権利を受け取ります。^{[28] [29]}

カリフォルニア州沿岸自然保護協会は、1980年代にポイントロボス近くのビクトリーン牧場の2区画、合計100エーカー（40ヘクタール）を、ハイウェイ1号線の西側にあるカスラーポイントの土地とともに購入した。彼らの目的は、1986年のビッグサー海岸土地利用計画の一環として実施されたモントレー郡の開発クレジット移転プログラムの有効性を示すことだった。しかし、カスラーポイントに家を建てる権利を放棄した後、保護協会はビクトリーン牧場の開発クレジット2つを変換することができなかった。この土地には3つの建築可能な区画がある。保護協会は土地を600万ドルで評価した。彼らは2013年に開発クレジットと土地を競売にかけようとした。彼らは2つの開発クレジットを5万ドルと7万5000ドルで売却したが、土地の最低提示価格を満たす入札は得られなかった。^[30]

2020年現在^{[アップデート]}、影響を受けた8つの区画のみが16の譲渡権に活用されており、合計20エーカー未満であり、そのうち9つは1988年にプログラムが実施されて以来使用されています。有権者はまた、可視範囲制限の影響を受ける不動産の購入に2,500万ドルを割り当てる債券を提供しました。一部の不動産所有者は、譲渡プログラムを使用するには、建築可能な区画があることを証明し、受け入れ側のサイトの所有者とこれらの権利の購入について交渉する必要があるため、不動産または開発権を売却することを望んでいます。^{[27] [31]}

開発規制と開発可能な区画数の制限により、不動産価格と賃貸価格は高騰している。2016年現在^{[アップデート]}、不動産価格の中央値は1,813,846ドルで、州の平均価格の3倍以上^{[32] [15] : 6  : 6}、全国価格の6倍以上である。平均価格は3,942,371ドルで、全国平均価格の390,400ドルの10倍以上である。^[33]販売された平均的な住宅は1,580平方フィート（147 m ²）で、寝室は2.39室ある。平均敷地面積は436,086平方フィート（40,513.7 m ²）で、10エーカー（4.0 ha）を少し超える程度である。^[34]海岸沿いの土地の約4分の1は私有地である。^{[15] : 6}残りの地域は連邦または州立公園システムの一部であるか、他の機関によって所有されていますが、内陸部は主にロス・パドレス国有林、ベンタナ荒野、シルバーピーク荒野、フォート・ハンター・リゲットの一部です。

2007年と2017年にニューヨークタイムズは、「この地域の住宅の半分以上は、主にロサンゼルスやサンフランシスコ湾周辺に住むパートタイムの居住者によって所有されている」、「天国のような場所を買いたいファンドマネージャーやドットコマーシャルがやってくる」と報じた。彼らは、かつてシカモアキャニオンロード沿いの住宅のほとんどを占めていたシンプルなキャビンや質素なバンガローの多くが、「250万ドルから600万ドルの価値がある彫刻的な近代的な住宅」に置き換えられていることを発見した。^{[35] [36]}ビッグサー地域利用計画の準備中に、郡は1976年に10年半ばの国勢調査を実施し、約800戸の住宅ユニットを発見した。これらのうち約600戸は恒久的な一戸建て住宅で、約136戸、つまり17％はセカンドハウスや空き家だった。^[13] 1985年にビッグサー土地利用計画が承認された時点で、ビッグサー海岸には約1,100の私有地がありました。これらの面積は1エーカー未満から数千エーカーに及びました。約700の区画は未開発で、370の区画は居住されていました。^[37]最近では、登記会社がビッグサーに589の戸建て住宅区画を特定しました。^[38]

建築許可の取得は、長い、数年かかるプロセスです。不動産の購入から建設開始まで、モントレー郡資源管理局への複数回の訪問が必要になる場合があります。建築許可取得の専門家であるジェイ・オーバーンは、「規制をクリアするためだけでも、建設コストの 5 ～ 10 パーセントを追加で考慮する必要があります」と述べています。建設を開始する前に、建設業者は、規制当局が提案された建設を見て視覚的な影響を判断できるように、提案された建物の物理的な存在を示す旗を立てる必要があります。住宅所有者は、環境への影響を軽減する必要があります。郡計画委員のマーサ・ディールは 2007 年に、「このプロセスを経ることができるのは、それを支払う余裕のある人だけであり、社会的コストが発生します」と述べています。^[35]

開発された区画の多くには、複数の住宅や商業ビルが建っている。住宅地には、オッター・コーブ、ガラパタ・リッジと隣接するロッキー・ポイント、ガラパタ、パロ・コロラド・キャニオン、ビクスビー・キャニオン、ファイファー・リッジ、シカモア・キャニオン、コーストランズ、パーティントン・リッジ、バーンズ・クリーク、バック・クリークからライム・クリーク、プラスケット・リッジ、レッドウッド・ガルチなどがある。^[37]この計画では、さらに約800戸の住宅を建設することが認められているが、重要な視界エリアから見えない場所に限られる。^[23]

開発された区画の数が最も多い地域は、通常2.5エーカー（1.0ヘクタール）以下で、一般的に高速道路の近くにあり、パロ・コロラド・キャニオン、ガラパタ・レッドウッド、ロッキー・ポイント、ビッグ・サー・バレー、コーストランズ、パーティントン・リッジなどが含まれます。^[37]

地元住民の約76%がホスピタリティ産業に依存している。賃貸住宅の不足と家賃の高さのため、海岸沿いには手頃な住宅がほとんどない。従業員の中には、職場まで50マイル（80 km）以上通勤しなければならない人もいる。^[39]ネペンテの所有者でありビッグサー商工会議所会頭のカーク・ガフィルは、2018年1月にビッグサーには1,100人の労働者がおり、そのうち約440人が毎日モントレー半島から通勤していると推定した。^[40]

ビッグサー・ベーカリー＆レストランのオーナー、ミシェル・リゾロは、ニューヨーク・タイムズ紙に、従業員が住む場所が見つからないと語った。「実際、この店を始めたとき、私たちは全員、ベーカリーの床で寝なければなりませんでした。」^[35]

2018年1月、マルチプル・リスティング・サービスによると、ビッグサーで売りに出されている住宅はわずか12軒だった。最も安い物件は120万ドルで売りに出されていた。^[40]ベンタナ・リゾートは1974年に法律で労働者向け住宅の提供を義務付けられた最初の地元企業となった。ポスト・ランチ・インは1992年に従業員用の独自の施設を建設した。^{[40] [41]}

ビッグサーロッジは、地元以外の従業員に低価格の寮スタイルの住宅を提供しています。エサレン研究所は、限られた施設内での住宅を提供しています。^[42]ネペンテレストランは105人の従業員を雇用しており、約20の労働者住宅ユニットを維持しています。^[40]

2015年、モントレー郡はAirbnbやVrboなどのサービスによって引き起こされた30日未満の短期賃貸の問題にどう対処するかを検討し始めた。彼らは、所有者が一時滞在税を支払う限り、賃貸を許可することに同意した。1990年にはビッグサーには約800の住宅があり、そのうち約600が一戸建て住宅だった。^{[37] [43]}現在、短期賃貸が100件ほどあると推定されている。^[44]

ビッグサーの住民の多くは短期賃貸に反対している。2016年7月13日、モントレー郡計画委員会は短期賃貸に関するワークショップを開催した。多くの住民は、希少な賃貸物件への影響について不満を述べた。ある住民は「200～300件の賃貸物件のうち、ほぼ100件が短期賃貸だ。これは私たちの賃貸人口のほぼ半分だ」と述べた。^[45]

2013年の火災で、21人の長期賃借人が家を失い、代わりの住宅を見つけることができなかった。都市計画委員のキース・ヴァンデヴェレは、サリナス渓谷、モントレー半島、ビッグサーの間を車で移動する労働者の「大規模な毎日の移動」があると述べた。^[45]

彼らは、短期賃貸は目的地への交通を誘致する施設の設置を禁じるビッグサー地域利用計画に違反していると主張している。短期賃貸はまた、賃貸市場から希少な住宅を奪い、住宅需要と価格を押し上げる可能性がある。ビッグサーの住民の約半数が住宅を賃貸している。^[44]

ビッグサー沿岸土地利用計画には次のように記されている。

計画上の住宅地の重要性は、ある程度、追加の住宅需要に対応できる能力があることです。大規模な土地や商業センターとは異なり、住宅地は商業農業、商業、または訪問者の用途にはあまり適していません。これらの地域は、資源保護と一致する範囲で、住宅目的での使用を継続する必要があります。^[19]

2017年12月現在^{[アップデート]}、郡はビッグサー海岸での短期賃貸についての決定に向けて公聴会を開催し、意見を集めている。^[46]カリフォルニア沿岸委員会のセントラルコースト地区マネージャーであるスーザン・クレイグは、ビッグサー内での短期賃貸は適切であるとの意見を述べた。^[47]

2021年、モントレー郡民事大陪審は、郡の短期賃貸住宅の管理が進んでいないことを批判する27ページの報告書を発表した。^[48]報告書によると、計画委員会は、7年間ほとんど進展がなかった後、2020年6月に監督委員会に正式な書簡を送り、手頃な価格の住宅、支援、監視、施行、特徴と強度、訪問者対応ユニットの上限、ユニークな地域などの主要な問題に関する追加の政策的意見を求めた。^[48]

2021年12月、郡は、モントレー郡の非法人地域で数百のバケーションレンタルが一時宿泊税を支払っているものの、許可なく営業していることを発見した。そのほとんどはカーメルバレーやビッグサーを含む第5地区内にあった。郡監督官のメアリー・アダムスは、郡が短期賃貸監視会社と契約して「最も悪質な違反者」を追跡し、郡の現在の24年続くプロセスの「不具合を解消」することを提唱している。彼女は18か月以内に新しい条例を可決するために取り組んでいると述べた。^[49]

モントレー郡は2022年6月16日に禁反言書を発行し、所有者が適切な料金と税金を支払う限り、海岸沿いの短期賃貸は継続できると裁定した。郡はビッグサー地域での短期賃貸活動に対していかなる強制措置も取らないとした。^[50] 2022年9月、郡はビッグサーを除く非法人地域での短期賃貸を管理する規制を発表し、海岸の最終規制の策定を続けた。この規制では、所有者に一時滞在税の支払いを義務付け、賃貸を最低7日間、最大30日間に制限した。必要な許可証の費用は6,000ドルだった。郡の評価官はビッグサーに925の住宅ユニットを特定した。彼らは、改正条例案では禁止される商業用バケーションレンタルとして使用されている22の住宅物件を特定した。^{[51] [52]}

1976年の沿岸法により、ハイウェイ1号線沿いに公衆トイレやゴミ箱、さらには新しい道路標識を設置することは極めて困難となっている。ビッグサーには連邦、州、地方の複数の機関が管轄権を持っており、そのすべてが住民や訪問者に影響を与える決定に関与しなければならない。^[53]

2013年6月1日、元フェイスブック社長ショーン・パーカーは、ベンタナ・インでアレクサンドラ・レナスと結婚した。結婚式では、すべてのゲストにロード・オブ・ザ・リング風の衣装が配られた。この結婚式の費用は1000万ドルと伝えられている。^[54]

ビッグサーの住民が3週間前にカリフォルニア沿岸委員会にこの出来事を知らせると、委員会は調査を行ったものの結婚式の続行を許可した。多くの住民はパーカーの行動と当局の対応に憤慨した。^[55]

委員会のスタッフ報告書では、この違反行為について次のように述べている。^[56]

既存の民間運営の公共キャンプ場内で、整地、出入り口とアーチ、人工池、石橋、高床式イベント用プラットフォーム、岩壁、人工的に作られたコテージと城壁の「廃墟」、複数の岩の階段、ダンスフロアを含む複数の構造物の建設、125本を超える鉢植えの木、鉢植えの植物、イベント用テント、ポータブルトイレ、発電機、照明、ゲスト用結婚式施設の設置など、許可されていない開発が行われています。

パーカー氏とベンタナ・インはどちらも必要な許可を取得していなかった。ベンタナ・インは許可なく公共キャンプ場を閉鎖した。カリフォルニア州沿岸管理委員会の広報担当者は「パーカー氏はキャンプ場をリースした際、本質的に沿岸法違反を犯していた」と述べた。 [57 ^]この結婚式は、レッドウッドの森への環境被害を主張するアトランティック誌の記事の題材となった。 ^[58]

ベンタナ・インは、パーカーが署名した補償書には結婚式による損害も含まれていると主張し、パーカーはこれに同意した。パーカーは海岸へのアクセスや保護教育を提供する非営利団体に150万ドル、委員会に100万ドルを支払った。また、海岸沿いのビーチに一般市民がアクセスする方法を説明したビーチマッピングアプリも作成した。^[59]元海岸委員会議員マーク・ストーンは「海岸資源を非常に大切にしている同じコミュニティに資金を還元できるのは、非常に前向きなことだ」と述べた。^[60]

ビッグサー海岸には約1,100の区画が私有地となっている。北はマルパソ・クリークから南はサン・カルポフォロ・キャニオンまで広がる沿岸地域の約3分の2、合計約50万エーカー（20万ヘクタール）は、カリフォルニア州立公園レクリエーション局、米国森林局、米国陸軍、米国沿岸警備隊、米国海軍が所有している。さらに小さな部分はビッグサー・ランド・トラストとカリフォルニア大学が私有している。これらの連邦、州、地方、私有地は開発から保護されている。^{[61] [12] [37] [19]}

2016年現在^{[アップデート]}、現在検討中または進行中の公的買収が完了していれば、海岸尾根の西側の土地の約60％が公有地となるが、必ずしも一般に公開されるわけではない。^{[37] [43]}たとえば、ランデルズヒル・ビッグクリーク保護区は、カリフォルニア大学自然保護区システムとカリフォルニア大学サンタクルーズ校が所有・管理している。この保護区は研究または教育目的でのみ利用可能で、予約が必要である。^{[62] [63]}ビッグサー・ランド・トラストは、グレン・デベン牧場やノトリーズ・ランディングなど、一般には公開されていないか会員のみに公開されている土地をいくつか所有している。^[64]

1972年、カリフォルニア州の有権者は海岸沿いのトレイルシステムの設置を求める提案20を可決した。^[65]この提案は、「ハイキング、自転車、乗馬用のトレイルシステムを海岸沿いまたは近くに設置する」ことと、「理想的にはトレイルシステムは連続しており、海岸線の近くに位置しているべきである」ことを規定した。1976年のカリフォルニア州海岸法は、地方自治体に、地方海岸プログラムでカリフォルニア海岸トレイルの配置を特定することを義務付けている。^{[66] 2001年、カリフォルニア州議会は、}海岸保全協会にトレイルを完成させる責任を与えるSB908を可決した。 ^[67]

モントレー郡では、トレイルはビッグサートレイルとモントレーベイサンクチュアリトレイルの2つのセクションで開発されています。^[65] 2007年、沿岸保護協会は、サンルイスオビスポ郡のラギッドポイント付近からカーメル川までのビッグサーの海岸75マイル（121 km）のマスタープランの開発を開始しました。^[68]ビッグサー住民の連合は、沿岸住民の利益と懸念に対応するためにマスタープランの開発を開始しましたが、^[65]公式トレイルの進捗は停滞しました。

海岸沿いのトレイル計画は、私有地所有者の権利を尊重することを目的としている。^[66]海岸沿いの最大の私有地の1つは、エルサー牧場である。この牧場は、ハリケーンポイントのリトルサー川の河口近くからアンドリュー・モレラ州立公園まで、ハイウェイ1号線に沿って約6マイル (9.7 km) 伸びており、リトルサー渓谷を2.5マイル (4.0 km) 上ってロス・パドレス国有林の境界にまで達している。^[69]地主のジム・ヒルはこのトレイルを支持しているが、彼の土地にはすでにハイウェイ1号線とオールドコーストハイウェイの2つの公道が通っている。彼は牧場を通る別の公道使用権に反対している。^[70] 2008年、カーメルのサム・ファー下院議員はビッグサーでの会議の出席者に対し、「近い将来、端から端まで続くトレイルが見られるとは思わない」と語った。彼は「規制の煩わしさは信じられないほどだ。まるで州間高速道路を建設しているようだ」と語った。^[65]モントレー郡内では、トレイルの約20マイル（32 km）が私有地を横切ることになる。^[71]

ビッグサー土地信託とその他団体による土地の買収により、カーメル川から始まり、南にサンルイスオビスポ郡のハースト牧場まで伸びる、長さ 70 マイル (110 km) の原野回廊が作られました。原野回廊は北から、パロコロナ牧場、ポイントロボス牧場、ガラパタ州立公園、ジョシュアクリーク生態保護区、ミッテルドルフ保護区、グレンデベン牧場、ブラジル牧場、ロスパドレス国有林、ベンタナ荒野まで続いています。^[72]これらの土地の多くは海岸から遠く離れており、海岸トレイル計画では、「可能な限り、... 海の光景、音、または少なくとも海の匂いがする場所にトレイルを設置することを求めています。旅行者は太平洋を常に意識する必要があります。海の存在こそが、海辺のトレイルを他の観光地と区別するものです。」^[66]

この法律で定められたトレイルの代替として、ハイカーたちは既存の道路や内陸のトレイルを利用するルートを採用している。トレイルは現在、ビクスビー橋から州道1号線とオールドコーストロードに沿っている。ビクスビークリークの南のトレイルはブラジルランチに入るが、入るのには許可が必要である。ブラジルランチからトレイルはアンドリューモレラ州立公園でハイウェイ1号線に戻る。ハイウェイ1号線から、トレイルはベンタナイン地域からカーククリークキャンプ場までコーストリッジロードに沿って進む。その後トレイルは内陸に移動し、サンタルシア山脈の尾根にあるクルックシャンクトレイルとバックアイトレイルに沿ってサンルイスオビスポ郡境まで進む。^{[73] [74]} 2018年1月現在^{[アップデート]}、オールドコーストロードはソベラネス火災後の冬の雨による被害のため通行止めとなっている。^[75]

ビッグサーの連邦管理に関する提案は過去にもいくつかあった。これらはすべて、郡当局、地元住民、土地所有者から強く反対されている。2004年にビッグサー リバー インのオーナーだったアラン パールマッターは、1970年代後半にワシントン DC で米国下院議員フィリップ バートンを訪ね、連邦法案について議論した。サンフランシスコを代表する民主党員のバートンは、当時、国の「公園皇帝」と見なされていた。パールマッターによると、バートンが彼と他の出席者に「その[罵倒語]の縄張りを得られると思っているなら、あなたは頭がおかしい。その[罵倒語]の縄張りは私のものだ」と言ったという。^[76]

1980年1月、地元の指導者たちが地元の利用計画に取り組んでいる間に、カリフォルニア州の上院議員アラン・クランストンとモントレー地域の米国下院議員レオン・パネッタは、ビッグサー・コースト国立景観地域を創設する法案S.2551を提出した。 ^[77]この法案は、米国森林局が管理する70万エーカー（28万ヘクタール）の景観地域を指定した。この法案は、民間の土地所有者から土地を購入するために1億ドル、地役権と管理プログラムに最大3千万ドルを予算化し、長さ約75マイル（121km）、幅約5マイル（8.0km）のゾーンに対する州の計画を施行した。

この法案は、カリフォルニア州カーメルハイランズ在住で写真家のアンセル・アダムスが強く支持した。アダムスは1971年まで37年間シエラクラブの理事を務めていたが、ビッグサーに住んだことはなかった。1980年2月、ウィルダネス協会はビッグサーの国立風景区への支持を発表した。この法案には、カリフォルニア州上院議員のS・I・ハヤカワ、開発関係者、ビッグサー住民が反対した。地元住民はこの計画を「パネッタの舗装と節約」と揶揄し、提案に反対するロビー活動のために10万ドル以上の資金を集めた。^{[23] [78]}この法案はエネルギー委員会でハヤカワに阻止され、採決には至らなかった。^{[79] [80] [81]}

1985年、当時国立公園局長だったウィリアム・ペン・モットは、アパラチア山脈を横断するブルーリッジ・パークウェイに似たビッグサー国立公園ウェイの設立を提案した。彼は地元住民から激しい反対に遭った。この地域の連邦化は管理の悪化と観光客の過剰な増加につながると多くの人が考えている。^[23]

1986年3月、カリフォルニア州上院議員ピート・ウィルソンは、地元代表レオン・パネッタ、モントレー郡、地元住民に事前に通知することなく、ビッグサーの144,000エーカー（58,000ヘクタール）を国有林景勝地として保護する連邦法案を提出する計画を発表した。アラン・クランストン上院議員はウィルソンの法案を支持した。^[28] この計画は、私有財産を購入するために民間の寄付金で賄われるビッグサーを拠点とする土地信託を設立するというものだった。地元住民と地方自治を望む政治家はこれに反対した。^[80]ウィルソンの予告なしの行動は疑惑を生んだ。住民は連邦景勝地の設立が何百万人もの観光客を引き寄せることを恐れた。^[28]広範囲にわたる地元からの反対に直面し、法案は審議に必要な票数を集めることができなかった。^[80]

2004年、サム・ファー上院議員は米国森林局にビッグサー国有林を創設する方法を調査するよう依頼した。彼らは、基地閉鎖の対象となった場合のハースト牧場やフォート・ハンター・リゲットなどの選択肢を検討した。^[82] ファーは2011年まで森林局の報告書に基づいて行動しなかったが、その年、彼はHR 4040「ビッグサー管理ユニット法」を提出した。この法案はビッグサーを国有林システム内の独立したユニットとし、連邦政府資金へのアクセスを改善し、ユニット管理者にさらなる自治権を与えるはずだった。この法案では、ロス・パドレス貯水池上流のビッグ・クリーク、アロヨ・セコ川、チャーチ・クリーク、タサジャラ・クリーク、サン・アントニオ川、カーメル川を国立野生景観河川システムに追加し、荒野地域の土地を追加し、公式のアロヨ・セコ・インディアン国立レクリエーション・トレイルを記念し、ファイファー・ビーチ上流の65エーカー（26ヘクタール）の希少な海岸低木地帯をジェフ・ノーマン植物園に指定することも盛り込まれた。^[83]

ビッグサーの土地所有者がこの法律に反対した理由の1つは、土地が荒野に指定されると、消防士は荒野内でブルドーザーなどの重機を操作するために地方森林官の許可を得なければならないからである。彼らは、この官僚的な指揮系統が消防士の火災対応能力を低下させていると主張している。彼らは、1977年のマーブルコーン火災の際、ロスパドレス国有林監督官アルウェストがビッグサー消防隊の現場第一部隊による消火活動の許可を拒否した際に、この現象が起きたと主張している。^[84]

住民はまた、連邦政府がすでに管理している土地を管理する資源を持っていないことに懸念を表明した。彼らはまた、連邦政府による地元の土地の監視に不信感を抱いていた。^{[85] [86]}この法案は議会の支持を集めることができなかった。

ピコブランコ山の頂上には、カリフォルニア州道1号線から見える特徴的な白い石灰岩の頂上がある。^{[87] : 155}カリフォルニア州ワトソンビルのグラナイトロック社は、1963年以来、ピコブランコ山の頂上の西と南に位置するセクション36のすべて、つまり2,800エーカー（1,100ヘクタール）の鉱業権を所有している。石灰岩はコンクリートの主要成分であり、ピコブランコには特に高品質の鉱床があり、カリフォルニア州最大と言われている^[88]ロッキー山脈の西側では最大である。^{[87] : 323} 1980年、グラナイトロック社は米国森林局に、国有林の境界内にあるピコブランコの南面で5エーカー（2.0ヘクタール）の採石場の掘削を開始する許可を申請した。^[19]

森林局が許可を与えた後、カリフォルニア沿岸委員会はグラニテロックに対し、カリフォルニア沿岸法の要件に従って沿岸開発許可を申請するよう要求した。グラニテロックは、沿岸委員会の許可要件は森林局の審査によって先取りされていると主張して訴訟を起こした。グラニテロックが下級裁判所で勝訴すると、沿岸委員会は米国最高裁判所に上訴した。カリフォルニアは、土地利用決定の管理に関する連邦政府と州の権限分割の変更を求めた。カリフォルニアは、連邦所有地での採掘作業に対してより厳しい州の基準を施行したかった。アリゾナ、ユタ、モンタナ、ニューメキシコ、ワイオミングを含む他の9つの西部州も上訴に加わった。カリフォルニアは、州の環境基準の施行を不可能にした1872年の鉱業法の合憲性に関する判決を求めた。^[28]最高裁判所は、1987年に歴史的な5対4の判決で、委員会に有利な判決を下した。^[89]

この時までにグラナイトロックの許可は期限切れとなっていた。2010年に同社の社長は、いつかは環境に害を与えない方法で石灰岩を採掘することが許可されるだろうと述べている。^{[89] [90]} 2017年現在^{[アップデート]}、同社はまだ土地を所有しており、流域および景観保護区としてWSC/40-D(CZ)に指定されている。^[19]

沖合には石油とガスの埋蔵量があるが、探査は許可されていない。1982年、内務長官ジェームズ・G・ワットは、中央カリフォルニア沿岸の大陸棚を石油とガスの探査に開放することを提案した。^[19]カリフォルニアの住民と政治家はこの提案に強く反対し、否決された。^[91] 1990年、ジョージ・H・W・ブッシュ大統領は、あまり知られていない1953年の法律を利用して、カリフォルニア州モントレー湾での石油とガスの開発を永久に禁止した。2017年11月、オバマ大統領は同じ法律を利用して、カリフォルニア州メンドシノ郡のハーストキャッスルからポイントアリーナまでの石油探査を禁止した。^[92]

2017年7月、ドナルド・トランプ大統領の大統領令13795号^[93]の指示の下、米国商務省はビッグサー沖のデイビッドソン海山を含むモントレー湾国立海洋保護区の保護状況の再評価を開始した。長さ23海里（43キロメートル）、幅7海里（13キロメートル）、高さ7,480フィート（2,280メートル）のこの海山は、世界最大級の海山の一つである。この地域を石油・ガス探査に開放することには、多くの環境保護論者や住民が反対した。^[94]