220 セントラルパークサウス

220 セントラルパークサウス
2019年に9番街から見た風景
一般情報
状態	完了
建築様式	ニュークラシック
住所	220 セントラルパークサウス
町または都市	ニューヨーク市
国	アメリカ合衆国
座標	北緯40°46′01″ 西経73°58′51″ / 北緯40.76694° 西経73.98083° / 40.76694; -73.98083
画期的	2013
完了	2019
オープン	2018
料金	14億ドル[1]
所有者	ヴォルナド不動産信託
身長
建築	950フィート（290メートル）
技術的な詳細
階数	70
設計と建設
建築家	Robert AM Stern ArchitectsおよびThierry Despont SLCE Architects (登録建築家)
構造エンジニア	デシモーネコンサルティングエンジニア

220 セントラル パーク サウスは、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウンにある超高層住宅ビルで、セントラル パーク サウスの南側、ブロードウェイと7 番街の間のビリオネアズ ロウ沿いに位置しています。220 セントラル パーク サウスは、ロバート AM スターン アーキテクツとSLCE アーキテクツによって設計され、ティエリー デスポンが内装を手がけました。このビルは 2 つのセクションで構成されています。58 丁目にある 70 階建て、高さ 950 フィート (290 m) のタワーはニューヨーク市で 21 番目に高いビルで、セントラル パーク サウスにある 18 階建てのセクションで、どちらも石灰岩のファサードが特徴です。118 戸の住戸のほとんどはメゾネット アパートメントですが、いくつかの住戸は結合されてより大きな住戸になっています。建物には車寄せ、ワインセラー、プライベート ダイニング ルーム、さまざまなレクリエーション施設があります。

ヴォルネード・リアルティ・トラストは、 1954年に建設され2005年に取得した家賃安定化アパートの跡地に建物を開発したが、建物の入居者からの訴訟により、既存の建物の取り壊しは2012年にまで延期された。ヴォルネードはまた、敷地内にガレージを所有し、ヴォルネードの建物がエクステルに隣接するセントラルパークタワーの北側の眺望を遮ると懸念を示していたエクステルとの紛争を解決する必要があった。ロバート・A・M・スターンの設計は2014年初めに発表され、計画はその年の3月に承認された。基礎部分の作業は2015年に始まり、外装工事のほとんどは2018年に最初の居住者が建物に入居するまでに完了した。

220 セントラル パーク サウスには、ニューヨーク市で最も高価なマンションがいくつか入っており、購入プロセスは秘密裏に行われ、購入者は匿名が多い。この建物のユニットのうち 2 つは 1 億ドル以上で売却されており、その中には 2019 年に億万長者のヘッジファンド マネージャー、ケネス C. グリフィンが購入した 2 億 3,800 万ドルのユニットも含まれ、当時米国で販売された住宅の中で最も高額だった。

220 セントラルパーク サウスは、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区、コロンバスサークルの東、セントラルパークの南にあります。南は58番街、北はセントラルパーク サウスに面しており、東は7番街、西はブロードウェイに囲まれた街区の真ん中にあります。 ^{[2] [3] : B3}この建物の別名は、西58番街225-231です。この建物はL字型の敷地に建っており、4つの土地区画があります。西58番街にある3つの区画は合計10,030平方フィート (932 m ² ) で、4つ目の区画はセントラルパーク サウスと58番街の間にあり、17,578平方フィート (1,633.0 m ² ) です。敷地は58番街に沿って200フィート（61メートル）、セントラルパークサウスに沿って75フィート（23メートル）の正面を持ち、セントラルパークサウスウィングは敷地の東端にあります。^{[3] ：A2}

同じブロックの近隣の建物には、西側にゲインズバラ・スタジオや240セントラル・パーク・サウス、東側には200セントラル・パーク・サウス、ヘレン・ミラー・グールド・ステーブル、消防署23番隊の消防署がある。^{[2] [4] ：308} 220セントラル・パーク・サウスの向かいにはセントラル・パーク・タワー、アメリカ美術協会（アート・スチューデンツ・リーグ・オブ・ニューヨークの建物としても知られる）、セント・トーマス合唱学校、オズボーン・アパートメントがある。^[2]この建物は、ニューヨーク市地下鉄の2つの駅、N、Q、R、W線の57丁目–セブンス・アベニュー駅と、 1、A、B、C、D線の59丁目–コロンバス・サークル駅に近い。^{[5] [6]} 220セントラルパークサウスは、メディアによって総称してビリオネアズロウと呼ばれている57番街とセントラルパーク周辺のいくつかの主要な開発のうちの1つです。ビリオネアズロウ沿いの他の建物には、南東5ブロックの432パークアベニュー、南東1ブロックの111ウェスト57ストリートとOne57、そして隣接するセントラルパークタワーがあります。^{[7] [8] [9]}

220 Central Park Southの以前の建物は、1954年に建設され、125戸のアパートを備えた20階建ての建物でした。JH Taylor Management Corporationによって開発され、Albert MayerとJulian Whittleseyによって設計されました。この2人は、以前の240 Central Park Southにも関わっていました。^{[10] [11]}旧220 Central Park Southは、コンクリートのフレームと白レンガのフレームワークで建てられ、遊歩道と庭園でつながれた2つの「タワー」で構成されていました。^[12]不動産投資家のSarah Koreinが最終的に旧220 Central Park Southを所有するようになりました。^{[13] [14]}旧建物は2012年から2013年にかけて取り壊されました。^[15]

220 Central Park Southの建物と外装はロバート・A・M・スターン・アーキテクツが設計したが、建築書類ではSLCE Architectsが記録上の建築家として記載されている。^{[16] [17] [18]}この建物はマンハッタンでスターンが設計したいくつかの超高層ビルのうちの1つで、数ブロック北にある15 Central Park West 、金融街の30 Park Place、セントラルパークの東にある520 Park Avenueがある。 ^[19]ティエリー・デスポンが内部空間を設計した。^{[20] [21]}建設に関わった他の会社には、構造エンジニアのデシモーネ・コンサルティング・エンジニアズとゼネコンのレンドリースが含まれていた。^[16]

この建物は2つのセクションから構成されており、58番街の70階建てのタワーと、セントラルパークサウスの18階建ての低層セクションで構成されています。^{[17] [18]}建物の規模は、建物が占める2つのゾーニング地区の影響を受けており、それぞれのゾーニング地区の容積率によって異なる高さ制限が決定されています。敷地の4分の1はセントラルパークサウスにあり、残りの4分の3は58番街にあります。^{[3] : A3  [22] : 73}

58 番街にあるメインの建物は高さ 952 フィート (290 メートル) で、地上 70 階建てである。^[17]上層階の床スラブは 53 x 128 フィート (16 x 39 メートル) の大きさで、長い方の寸法は西から東に伸びており、上層階の各階の面積は約 7,500 平方フィート (700 平方メートル) で^、上層階の細長比は 18:1 となっている。^{[22] : 73}この建物は細長であるため、ニューヨーク市の新しいタイプの「ペンシル タワー」の一部とされている。^[23]上層階は、光が制限されることと、床スラブの位置によってすべての住宅ユニットが北のセントラル パークに面できるようになることから、敷地の南側よりも高くなっている。建設中、建物のマスキングについては 3 つの代替案、床スラブについては 23 の代替案が検討された。^{[22] : 74–75}

建物の基部には、セントラルパークサウスの「ザ・ヴィラ」と呼ばれる小さなセクションが含まれています。^{[24] [25]}このセクションは18階建てで、6階より上に深いセットバックがあり、上層階にもいくつかの小さなセットバックがあります。 ^{[26] [27]}ヴィラのファサードの一部には、窓の前に金属製のバルコニーがあります。^[26]エンポリスによると、ザ・ヴィラは274フィート（84メートル）の高さがあります。^[18]建物の両方のセクションは、ロビーと3階建ての地下室を共有しています。^{[3] : A6}

220 セントラル パーク サウスは、 15 セントラル パーク ウエストなどスターンが手がけた他の建物と同様に石灰岩のファサードを採用している。220 CPS のアラバマ産「シルバー シャドウ」石灰岩のファサードは「大理石模様」の外観をしている (15 CPW のより均一なインディアナ産石灰岩とは対照的)。^{[28] [29]}石灰岩の使用は、セントラル パーク周辺の他の建物のより伝統的なファサードと調和するように意図されていた。スターンによると、220 セントラル パーク サウスのデザインは「何世代にもわたってセントラル パークを形作ってきた建物群に属する」ことを目的としていた。^[23] 220 セントラル パーク サウスの高さのため、手組みまたはプレキャストの石灰岩セクションを使用することは不可能であったため、ファサードは窓開口部のあるカーテン ウォールとして設計された。^{[22] : 75}ファサードには、詳細なデザインの窓と装飾的な屋上クラウンが含まれている。^[17]ヴィラも同じアラバマ州の石灰岩で覆われています。^[18]

220 セントラル パーク サウスの基礎は3 つのコンクリート「マット」で構成されており、それぞれの厚さは 8 フィート (2.4 m) で、合計で 2,200 立方ヤード (1,700 m ^{3 ) を超えるコンクリートが含まれています。基礎「マット」は 50 フィート (15 m) 以上の深さの}岩盤層の上に設置されており、塔内での転倒を防ぐために 142 個の岩盤アンカーが岩盤と基礎に掘削されています。^{[22] : 76}

220 セントラル パーク サウスの上部構造はカーテン ウォールの中に隠されています。床面積を最大化するために、北側に 4 本の大きな柱、南側に構造コア、西側と東側にそれぞれ 3 本の小さな柱が設置されました。このデザインは、両側に複数の小さな柱を配置する代替案よりも選ばれましたが、開発者はファサードに沿って柱が密集することを望まなかったため却下されました。^{[22] : 74–75}

上層階の使用可能スペースを最大化し、それによってアパート販売からの収益を最大化するために、機械設備は58番街のメインタワーの基部に設置されました。^{[22] : 73}機械設備は6階建てで、各階の天井高は18〜24フィート（5.5〜7.3メートル）で、タワーの高さを最大化するゾーニング条項を利用しています。したがって、機械設備はタワーの高さの100フィート（30メートル）を占め、メインタワーの最も低いコンドミニアムは地上190フィート（58メートル）の高さにあります。^[30]メインタワーの屋根には、振動を減らすために巨大な水タンクを使用するスロッシュダンパーがあります。 ^[31]ダンパーの重量は1,100ショートトン（980ロングトン、1,000トン）です。^{[22] : 76}

アパートは118戸あり、^{[3] : A3  [20] [32]}そのほとんどが2階建てのアパートです。^[33]アパートには、オーク材の床、特注の木工品、キッチンアイランドとトイレの大理石張りなどの特徴があります。^[21]建物のヴィラセクションに何戸のアパートがあるかについては情報源によって意見が分かれています。 6sqftによると、ヴィラには13戸のコンドミニアムユニットがあり、^[34]ニューヨークタイムズによると、ヴィラには10戸のコンドミニアムがあります。^[27]

内装デザインの詳細は乏しい。ウォール・ストリート・ジャーナル紙は2018年後半、建物の開発業者であるヴォルナドが、アパートの内装のレンダリングの公開を拒否したと報じた。^[35]上層階のいくつかは、各階に1つのユニット、または複数の階にまたがるユニットを含むように設計されている。^{[22] : 75 一部のユニットは、より大きなペントハウスまたはデュプレックスアパートメントを作成するために結合されている。たとえば、ヴォルナドは、50階と51階の11,0​​00平方フィート（1,000 m 2} ）のデュプレックスと、52階と53階の3つのユニットを組み合わせて、4階建ての「メガコンドミニアム」を作成した。^{[36] [37]}

220セントラルパークサウスの2つの棟は、車寄せのある駐車場に隣接しており、そこで住民やそのゲストの車を降ろしたり乗せたりすることができる。建物には、ワインセラー、長さ82フィート（25メートル）の海水プール、個室のダイニングルーム、アスレチッククラブ、ジュースバー、図書館、バスケットボールコート、ゴルフシミュレーター、子供用遊び場もある。^{[34] [38]} 2019年、ジャン＝ジョルジュ・ヴォンゲリヒテンが2階にある住民専用の54席のレストランを運営するために選ばれた。^[39]

2005年初頭、コーレインの遺産管理団体は古い建物を売りに出した。空中権が高額だったため、関係のないあるブローカーは、この物件は1億6000万～1億7500万ドルで売れるだろうと見積もった。^[40]当時、この建物には家賃が安定しているアパートに47人が入居しており、40%の部屋が空室だった。クラレットグループは古いセントラルパークサウス220番地の購入に興味があったが、建物の頭金を払う資金が足りなかった。クラレットグループの最高投資責任者ウォーレン・フィンクは、ヴォルネードのCEOスティーブン・ロスとヴォルネードの社長マイケル・D・ファシテッリに連絡を取り、購入に加わるよう依頼した。^[14]

古いビルは2005年8月に1億3660万ドルで購入された。^[14]ヴォルナドはビルを取り壊して41階建てのガラス張りのタワーを建てるつもりで、2006年にビルのテナント80人に立ち退き通知を出した。 ^{[41] [42]}家賃が安定していたテナントの一部は立ち退きを拒否し、ヴォルナドを相手取って訴訟を起こした。ニューヨーク州最高裁判所は2008年に適切な環境調査が行われていなかったという理由で当初テナント側に有利な判決を下したが、^[43] 2009年の上訴でこの判決は覆された。^[44]開発業者は最終的に翌年テナントと和解し、ビルに残ったテナントに1人当たり130万ドルから156万ドルを支払った。^{[45] [46] [47]} 2007年から2008年の金融危機の後、クラレットはプロジェクトで受け取ったプレミアムのほぼすべてを失い、ヴォルナドは2011年にクラレットの株式を買い取り、プロジェクトの完全な管理権を獲得しました。^[14]既存の構造物の解体は2012年に始まり、2013年初頭に完了しました。^[15]

一方、エクステル・デベロップメントは2006年に旧ビルの敷地の一部にある駐車場を賃借していた。^{[48] [49]}エクステルのCEO、ゲイリー・バーネットは、近隣の自社開発事業のために十分な駐車スペースを確保するため駐車場を賃借したと述べた。^[14]しかし、エクステルはヴォルナドの買収または和解の試みを繰り返し拒否した。^[49]この紛争は、ヴォルナドの提案する建物が、エクステルが2005年に土地の取得を開始していた南側のセントラルパークタワー開発の眺望を遮るという事実から始まった可能性が高い。 ^{[48] [49]ヴォルナドは}、空き賃貸ビルの居住者が駐車場の主な利用者ではなかったためエクステルは賃貸契約の条件に違反したと主張したため、ニューヨーク市建築局（DOB）は2012年5月にエクステルに罰金を科した。ヴォルナドは、エクステルの賃貸契約は2018年まで残っていたにもかかわらず、エクステルが賃貸契約条件に違反したとして、賃貸契約を履行しなかったと主張した。エクステルはその後、その年の8月にヴォルナドを訴え、ヴォルナドが建物から入居者を退去させることで故意に違反を引き起こしたと主張した。^[50]裁判所は2013年7月に退去を差し止め、エクステルがガレージを保持し続けることを許可した。^[14]

2013年10月、両社は、ボルネードがエクステルにガレージと一部の空中権に対して1億9,400万ドルを支払うことで和解した。^{[48] [51] [9]}契約の一環として、220セントラルパークサウスは少し西に移動され、セントラルパークタワーは少し東に片持ちされ、後者はセントラルパークを直接見ることができるようになった。^{[48] [51] [52]}セントラルパークタワーの片持ちがなければ、220セントラルパークサウスはセントラルパークタワーの最初の950フィート（290メートル）を遮っていただろう。^{[48]ボルネードは、新しい建物の総土地コストは5億1,540万ドル以上、 [1]}または1平方フィートあたり1,500ドル（16,000ドル/m ² ）であると報告した。^[53]

2014年初頭、中国銀行はヴォルナドにビル建設のために6億ドルの融資を行った。^{[54] [55]}ロバート・AM・スターンがビルの最新設計を作成するために雇われ、 2014年3月にニューヨーク市建築局によって承認された。^[56]計画では、敷地内の新しい69階建て、高さ950フィート（290メートル）のタワー内に83戸のアパートを建設し、隣接する10階建ての「ヴィラ」にさらに10戸のアパートを建設することになっていた。^{[57] [58]}敷地の掘削は2014年5月までに開始された。 ^[59]基礎工事では、ニューヨーク市指定のランドマークを含むいくつかの近くの建物への被害を減らすために、手作業のハンマー打ちと制御された爆破が行われた。^{[22] : 76}

2015年4月になっても、このプロジェクトに関する情報はほとんどなく、建物には合計93戸のアパートが計画されていた。^[60]しかし、2015年5月までに、建物には118戸のアパートが含まれることが提案された。その時点で、公募がまだ始まっていなかったにもかかわらず、約3分の1のユニットがすでに契約されており、総額11億ドルに上った。^{[14] [61]}その年の9月、Vornadoは中国銀行からの融資を3億5000万ドル増額し、5億ドルのメザニンローンの契約を解除した。^[62] 2か月後、Vornadoは複数の貸し手からこのプロジェクトのために追加の融資、7億5000万ドルの無担保タームローンを受け取った。^{[63] [64]}

2015年後半にはタワーの基礎部分の工事が始まっていた。^[65]地上の工事は2016年2月に15階まで進み、 ^[66]同年5月には25階まで進んだ。^[67] 2016年11月には、スリルを求める10代のフリーソロクライマー兼スタントマンのジャスティン・カスケージョが、まだ完成していないタワーからぶら下がった。^{[68] [69]}建設プロセスは一般に秘密裏に行われ、不動産雑誌『ザ・リアル・ディール』は2018年7月に「ヴォルネード・リアルティ・トラストがウォール街にセントラル・パーク・サウス220番地の販売状況を報告する意向を示してから、2年8ヶ月と28日が経過した」と報じた。^[70]ロスによると、更新が行われなかったのは「競争上の理由」による意図的な措置だったという。^{[71]ブローカーと弁護士は}ニューヨーク州司法長官に提出された募集計画書を検討することでフロアプランと提案価格を明らかにし、記者は募集計画書からデータを回復するために情報公開法に基づく請求を提出した。^[14]

ファサード工事は2018年9月までに完了した。^[72]その月末までに、約83％のマンションユニットが販売契約を締結し、2020年までの引き渡しが予定されていた。 ^[1]最初の居住者は2018年後半に建物に入居し始め、^[73]ヴォルナドは当時7億5000万ドルの無担保タームローンを延長し、ローンの満期は2020年から2024年に延期された。^[74]

2019年7月までに、220セントラルパークサウスの外装仕上げが行われ、^[75]ヴォルネードは中国銀行への9億5000万ドルの融資を全額返済した。^[76]同年後半、ウォールストリートジャーナルは、この建物の成功を、そうでなければ不利な高級不動産市場における「前向きな兆候」と評した。^[77]ヴォルネードは、220セントラルパークサウスの売上収入を他の物件の設備投資に充てる予定だった。 ^[78] 2020年9月までに、建物の最後の外装部分が取り付けられた。^[20]合計で、220セントラルパークサウスの建設費は15億ドルだった。^{[76]ハード建設費を含めると、建物の費用は1平方フィートあたり5,000ドル（54,000ドル/m 2} ）と見積もられた。^[53]

2020年のニューヨーク市でのCOVID-19パンデミックの影響で不動産販売が全体的に減少したにもかかわらず、220セントラルパークサウスの他のユニットは、その時期にニューヨーク市で販売されたユニットの中で最も高額なものの一つでした。^[79] 2020年9月までに販売残っていたコンドミニアムは30戸のみでした。 ^[32]パンデミックによる商業用不動産の低迷で、Vornadoは2020年に数億ドルの損失を出しましたが、220セントラルパークサウスのユニットの販売収入で損失を軽減することができました。2020年第3四半期のマンハッタン区全体の同時期の売上高18億5,000万ドルのうち、この建物のコンドミニアムの売上高は5億9,200万ドルを占めました。^[80] クレインズ・ニューヨークは2023年後半、ヴォルネードのオフィスポートフォリオは2020年代初頭に損失を出していたが、220セントラルパークサウスの建物は、多くのコンドミニアムの価値が実際に上昇していたため、「ある種の外れ値」であったと書いている。^[81]他のビリオネアズ・ロウの建物と比較して、220セントラルパークサウスの人気は、セントラルパークサウスに直接面した唯一のビリオネアズ・ロウの開発であったという事実に起因していた。^[82]

220セントラルパークサウスの購入者の多くは匿名を希望し、有限責任会社を通じて建物のユニットを購入した。^{[83] 2018年の}ウォールストリートジャーナルの記事によると、ヴォルネードも建物の販売代理店であるコーコラングループも購入者の身元を明かすことを望んでいなかった。^[35]さらに、リアルディールは2016年に、他のコンドミニアムとは対照的に、この建物には公開ウェブサイトがないと報じた。購入希望者は不動産ブローカーに代理を依頼する必要があり、ブローカーは購入者に関する個人的な質問を含むアンケートを依頼した。購入希望者の回答が満足のいくものであると判断された場合、彼らは販売オフィスを視察し、ロスは購入者と個人的に面談したが、これは高級コンドミニアムでは珍しいことだった。^[84]不動産仲介業者ダグラス・エリマンのリチャード・スタインバーグは、「お金を持っていても、訪問してもらえる保証はなかった」と語った。^[14]

著名な確認済みの購入者には、ブラジルの建設会社カマルゴ・コレアの共同所有者レナータ・デ・カマルゴ・ナシメント、パラマウント・グループのCEOアルバート・ベーラー、^{[85] [86]} エンターテインメント・スタジオのCEOバイロン・アレン、^[87]ハーバー・フレイト・ツールズのCEOエリック・スミット、^[14]金融幹部アンドリュー・ザロ、^[35]不動産投資家リチャード・ライボヴィッチなどがいる。^{[88] [89]その他の購入者には、億万長者のヘッジファンドマネージャー}ダニエル・オック^{[90] [91]}とケネス・C・グリフィン、^[92]不動産開発者デビッド・マンデルバウム、^[93] ミュージシャンのスティングとその妻でプロデューサー兼俳優のトルーディー・スタイラー、^{[94] [95]}億万長者の製薬実業家ゲ・リーなどがいる。^[96]

最初の売買契約は2018年10月24日に締結され、1戸あたり1640万ドルで売却された。^[97]ヴィラの最初のアパートは翌年の2019年5月に売却された。^[27]この建物で最初にアパートが売りに出され、2020年1月にライボヴィッチが4ベッドルームのアパートを3600万ドルで売りに出した。これは購入価格から1000万ドルの値上げだった。^[88]その後、彼は価格を3300万ドルに引き下げ、^[98] 2021年9月にその価格で売却された。^{[99] [100]}

220セントラルパークサウスは、ニューヨーク市史上最も高額な住宅用不動産取引が行われた場所の1つである。^[101]グリフィンは2015年に3フロアを2億ドルで購入することに合意しており、これは当時ニューヨーク市で最も高額な不動産購入となった。^{[102] [103]}グリフィンが2019年1月に4階建ての「メガコンドミニアム」を2億3800万ドルで購入し、米国史上最も高額な住宅となった。^{[92] [104] [105]}税務上の評価額が940万ドルであったにもかかわらずである。^{[106] [107]}その年の12月、匿名の個人がこの建物の最上階にある2階建て住宅を1億ドルで購入したことは、ニューヨーク市で3番目に高額な住宅購入となった。^[108]取引は2020年7月に締結されました。^{[109] [110]} 2021年6月、60階と61階の2つのフルフロアユニットが合計1億5,750万ドルでジョー・ツァイに売却され、ニューヨーク市史上最も高価な住宅販売の一つとなりました。^{[111] [112]}両方のユニットは、前年に合計1億ドルで取引されていました。^{[113] [114]} 2022年1月、ツァイはダニエル・オクの73階のペントハウスを1億8,800万ドルで購入しました。これは米国で2番目に高価な住宅ユニットです。^{[115] [116]}別のユニットは2023年8月に8,000万ドルで売却され、今年の市内で最高値の売却となりました。^{[117] [118] [119] [120]}