米国の規制収入

アメリカ合衆国憲法では、規制による収用は、政府の規制により私有財産の使用が制限され、その結果、土地所有者が財産の経済的に合理的な使用や価値を実質的にすべて奪われた場合に発生します。アメリカ合衆国憲法修正第 5 条に基づき、政府はこのような収用に対して正当な補償金を支払う必要があります。この修正条項は、修正第 14 条の適正手続き条項を通じて州に適用されます。

規制収用の法理は、ペンシルバニア炭鉱対マホン事件(1922 年)におけるオリバー・ウェンデル・ホームズ判事の意見に端を発しており、その意見では次のように述べられています。「少なくとも一般的な規則は、規制が行き過ぎた場合、それは補償金を支払わなければならない収用として認識されるということである。」

規制による収用が行われたかどうかを判断する現代の法学は、米国最高裁判所がペン・セントラル交通会社対ニューヨーク市(1978 年)で示した、アドホック要因ベースのテストを中心にしています。裁判所は、政府規制の経済的影響、規制が投資に裏打ちされた期待をどの程度妨げるか、および政府行動の性質を考慮します。これは、無秩序なテストとして特徴付けられます。

1922年、最高裁判所はペンシルバニア炭鉱会社対マホン事件で、政府の規制が「行き過ぎた」場合、それは収用であると判決を下した。裁判所の多数意見を代弁したオリバー・ウェンデル・ホームズ判事は、「少なくとも一般的なルールとして、財産はある程度規制できるが、行き過ぎた規制は収用とみなされる」と述べた。^[1]裁判所に提出されたのは、居住地での採掘を一切禁じるペンシルバニア州の法律だった。裁判所は、この法律はペンシルバニア炭鉱会社が所有する石炭の収用であると判決を下した。^[1]

初期の採掘作業では、地下の石炭が大量に採掘されたため、鉱山は地下の鉱夫や地上に住む人々にとって危険となった。このため、ペンシルベニア州議会は、地下に十分な地下支持部を残すために、地下の鉱山から採掘できる物質の量を制限する措置を講じた。ペンシルバニア炭鉱会社対マホン事件は、個人の土地所有者が、採掘作業がこの法律に違反して自宅を掘り崩すのを阻止しようとした訴訟である。ペンシルバニア州法では、証書によって地表支持部の権利も石炭会社に譲渡され、石炭会社は地盤沈下を引き起こしたとしても地表下の石炭を採掘できる。石炭会社は、ペンシルバニア炭鉱事件で、石炭を採掘する権利と地表が崩壊するのを許す権利は元の土地所有者から購入したものであるため、取得したと主張した。所有者の証書は地表を譲渡したが、明示的にすべての石炭を採掘する権利を留保していた。州と地表の土地所有者は、地表崩壊を引き起こす権利は財産ではないと主張した。^[1]証書には、譲受人がそのリスクを負って敷地を取得し、石炭の採掘から生じる可能性のある損害賠償請求権を放棄することが規定されていた。石炭会社は、本質的に、望むだけ採掘する財産権を所有していた。ブランダイス判事の反対意見を無視して、裁判所は、ペンシルベニア州の法律により石炭会社から石炭を採掘する権利が剥奪されていると判決を下した。^[1]

ホームズ判決は、収用法の歴史において最も重要な判決の一つと考えられている。^[2]

規制収用法理の「極星」はペン・セントラル交通社対ニューヨーク市 （1973年）である。^[3]ペン・セントラルでは、ニューヨーク市史跡保存委員会がグランド・セントラル駅の上に50階建てのオフィスビルを建設する計画を承認しなかったことを受けて、グランド・セントラル駅の所有者が起こした収用請求を裁判所が却下した。ペン・セントラルは、ニューヨーク歴史保存法の下ではグランド・セントラル駅で純利益を得る権利があるが、市の規制により無期限の赤字状態に追い込まれたと主張した。裁判所はこれに同意したが、控訴審で判決は覆された。

米国最高裁判所は、次のように判決を下した。所有者は、その土地の残りの部分にかかわらず、単に隣接する空域を利用する権利を否定されたことを示すだけでは「収用」を立証することはできない。法律が一部の所有者に他の所有者よりも深刻な影響を与えたという事実自体が「収用」につながるわけではなく、特に既存の空中権は近隣の他の土地に譲渡可能であり、それが空中権の収用に対する一種の補償として機能したため、法律は所有者の現在の使用を妨げたり、投資に対する合理的な収益率の実現を妨げたりはしなかった。^[4]

裁判所は、規制による収用が行われたかどうかを検討するために、3 部構成の特別テストを提示しました。

1. 規制が原告に与える経済的影響、
2. 規制が明確な投資に裏付けられた期待にどの程度干渉したか、
3. 政府の行動の性質。

これらの要素は、それらが正確に何を意味するのか、それらをテストとして使用して奪取を立証するために何を証明する必要があるのか​​、そして、3つすべて、2つ、またはいずれか1つが奪取を証明するのに十分であるかどうかについて、裁判所が指針を提供しなかったため批判されています。^[3]

投資に裏打ちされた期待要因は、これまでほとんど不明確であった。^[3]コノリー対年金給付保証公社事件で、最高裁判所は「規制対象分野で事業を行う者は、立法目的を達成するためにその後の修正によって立法計画が強化された場合、異議を唱えることはできない」と述べた。^[3]しかし、ルーカス対サウスカロライナ沿岸評議会事件では、法廷多数派のスカリア判事の意見は、期待は「所有者の合理的な期待が州の財産法によってどのように形成されたか」に関するものであると示唆した。^[3]

政府の行為の性質によって、その規制が収用であるかどうかがすぐに判断できます。たとえば、政府の規制によって土地所有者の土地が恒久的に物理的に占有された場合、収用が行われたことになります。^[5]このルールは、Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp. の裁判に由来しており、ニューヨーク州の法律で土地所有者にケーブルテレビの配線を義務付けたことは、正当な補償を必要とする収用であると判断しました。^[6]

対照的に、正当な公共目的のために財産の使用を制限する規制は、その土地の価値や有用性を損なうという理由だけで、収用とはみなされません。しかし、規制が行き過ぎた場合（ペンシルバニア炭鉱会社対マホン事件でホルムズ判事が述べたように）、それは収用と同等であると司法的に認められ、財産の所有者に正当な補償金を支払わない限り行われない可能性があります。

規制収用の問題は、伝統的な警察権の行使と土地収用権の行使の相互作用から生じます。警察権は、公衆の健康、安全、福祉、道徳を促進し保護するために合理的に必要なことを行う、州政府固有の権限です。

米国の最高裁判所が、州の裁判所が、土地の特定の想定された使用を禁止することで「健康、安全、道徳、または一般の福祉」が促進されると合理的に結論付けたと認定した例は数多くあります。そしてこの文脈において、最高裁判所は、認められた不動産権益に悪影響を与える土地使用規制を繰り返し支持してきました。

ゾーニング法は典型的な例です。Hadacheck v. Sebastian、239 US 394 (1915) (特定の地域内でのレンガ工場の操業の禁止)、Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co.、272 US 365 (1926) (工業用途の禁止)、Gorieb v. Fox、274 US 603, 608 (1927) (区画の一部を未建築のまま残すという要件)、Welch v. Swasey、214 US 91 (1909) (高さ制限) を参照してください。これらは、不動産の最も有益な使用を禁止する場合でも、許容される政府の措置と見なされてきました。

しかし、ゾーニングの制限によって、所有者が土地を経済的に実行可能な方法で利用することすべてが否定されるわけではありません。たとえば、「低密度住宅」ゾーンでは、住宅のセットバック(敷地の端から建物の端までの距離) を 100 フィート (30 メートル) 以上確保する必要があります。特定の敷地の奥行きが 100 フィート (30 メートル) しかない場合、その敷地に住宅を建てることは不可能です。

土地所有者に経済的に実行可能な利用をすべて否定する政府の土地利用規制は、影響を受ける土地の収用とみなされます。たとえば、Lucas v. South Carolina Coastal Council、505 US 1003 (1992)、First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles (1987) を参照してください。この問題に対する一般的なアプローチはAgins v. City of Tiburon、447 US 255 (1980) にまとめられており、この判決では、特定の土地に対する土地利用規制の適用は、「条例が州の正当な利益を大幅に促進しない場合、または所有者に土地の経済的に実行可能な利用を拒否する場合」にのみ収用であるとされています。しかし、Lingle v. Chevron、544 US 528 (2005) では、最高裁判所が「大幅に促進する」という収用の基準を却下しました。政府の規制により過度な規制によって私有財産が収用される場合、手続き上の障害が克服されていれば、所有者は財産の収用に対する正当な補償を回収するために逆収用手続きを開始することができます。

21世紀初頭、規制による収用という概念は、財産権団体によって憲法上の意味を超えて、より緩く使われるようになり、財産価値を少し減らす規制も含まれるようになった。この解釈に基づく投票イニシアチブ（オレゴン州の法案37など）は、2000年から2006年にかけて少なくとも7つの州で進められた。これらの州はすべてアメリカ西部にあるが、イニシアチブの資金の大部分は東海岸の資金源から提供された。^[7]

逆収用とは、政府に対して財産所有者が第 5 修正条項に基づく財産の「収用」に対する補償を求める訴訟を指す用語です。補償なしの収用または損傷を禁止している州では、財産への物理的損傷もこの定義に含まれます。「逆」という用語が使用されるのは、通常、収用は政府によって行われるためです。逆収用の文脈では、財産所有者が政府を訴え、正当な補償なしに財産が収用 (または損傷) されたと主張します。San Diego Gas & Electric Co. v. City of San Diego、450 US 621, 638 n.2 (1981) (Brennan 判事反対意見)、United States v. Clarke、445 US 253, 257 (1980)、Agins v. City of Tiburon、447 US 255, 258 n.2 (1980) を参照してください。

合衆国憲法修正第 5 条の解釈に関する初期の訴訟は、法定通貨事件、79 US 457 (1870)であった。南北戦争中、1862 年と 1863 年の法定通貨法により、既存の債務の支払いを含め、紙幣が金や銀の合法的な代替物となった。ヘップバーン対グリスウォルド事件で、最高裁判所は、法定通貨法は、州が「契約義務を損なういかなる法律」も可決することを禁じた合衆国憲法の精神に反すると判断した。さらに、裁判所は、金や銀での支払いを要求する契約の保有者に「ドルを支払うという単なる約束」を法定通貨として受け入れることを強制する行為は、合衆国憲法修正第 5 条の下で「そのような人々から適正な法的手続きなしに財産を奪う」ため違憲であると裁定した。このときまで、裁判所は議会の行為を違憲とすることはほとんどなかった。 1871年、最高裁は2人の新判事を擁し、法定通貨訴訟であるノックス対リーおよびパーカー対デイビスの判決を覆し、法定通貨法は合憲であると宣言した。同裁判所は、憲法修正第5条は合法的な権力の行使から生じる損害には適用されず、財産の直接的な流用のみに適用されると判断した。

第 5 修正条項。... 正当な補償や法の適正手続きなしに私有財産を公共の使用のために取得することを禁じています。この条項は常に、直接的な占有のみを指し、合法的な権力の行使から生じる結果的な損害には言及していないと理解されてきました。この条項は、個人に間接的に危害や損失をもたらす法律に何らかの影響を与えたり、それを禁止したりするものとは考えられてきませんでした。新しい関税、禁輸措置、徴兵、または戦争は、必然的に個人に大きな損失をもたらす可能性があります。実際、貴重な財産をほとんど無価値にしてしまう可能性があります。契約の価値を破壊する可能性があります。しかし、このため関税を課したり、非交渉行為や禁輸措置を制定したり、戦争を宣言したりできないと誰が考えたでしょうか。

アメリカ合衆国憲法修正第 14 条は、補償のない収用に対する国民の保護を、自国に対する保護にまで拡大しました。修正第 14 条第 1 項には次のように記されています。

米国で出生または帰化し、米国の管轄権に服するすべての人は、米国および居住する州の市民である。いかなる州も、米国市民の特権または免除を制限する法律を制定または施行してはならず、また、いかなる州も、法の適正手続きなしに、人の生命、自由、または財産を奪ってはならず、その管轄権内の人に対して、法律の平等な保護を否定してはならない。

連邦裁判所は早い段階で、権利章典の保護を第 14 修正条項に徐々に組み込むプロセスを開始しました。第 14 修正条項の適正手続き条項は、歴史的に、州の活動の合憲性に関する連邦司法審査を強化するための重要な手段でした。最高裁判所の初期の判事たちがこの点について困惑していたことが、たとえばMugler v. Kansas、123 US 623 (1887) でわかります。

この条項がほぼ 1 世紀にわたって連邦政府の権限を制限するものとして合衆国憲法に存在し、その間ずっと連邦政府の権限の行使方法があらゆる部門で睨みの目で監視され、最も厳しい批判にさらされてきたにもかかわらず、連邦政府の権限に対するこの特別な制限が司法の場やより広範な公の議論の場で取り上げられることはほとんどなかったことは、少なからず驚くべきことである。しかし、この条項が州の権限を制限するものとして憲法の一部となってからわずか数年しか経っていないにもかかわらず、この裁判所の訴訟記録には、州裁判所や州議会が法の適正手続きなしに州民の生命、自由、財産を奪ったと判断するよう求められている訴訟が山積している。ここには、第 14 修正条項に規定されている条項の範囲について奇妙な誤解が存在​​することを示す豊富な証拠がある。実際、本件で審理されている多くの訴訟の性質や、その中でなされた議論から判断すると、検討中の条項は、州裁判所で敗訴したすべての訴訟当事者が、自分に対する判決や、そのような判決の根拠となった法律のメリットについて抱いている抽象的な意見を、本裁判所の判決に反映させる手段として見なされているように思われます。

約 65 年後、裁判所は、地表を支えるために地下の石炭の一部をそのまま残すことを義務付ける、同様のペンシルベニア州の法律を検討しました。瀝青炭事件では、州の法律は、Keystone Bituminous Coal Ass'n. v. DeBenedictis、480 US 470 (1987) において、裁判所からより好意的な審理を受けました。裁判所は次のように記しています。

... [本件の政府行為の性質は、収用を認めるにはほど遠い。ペンシルバニア州は、公共の福祉に対する重大な脅威とみなされるものを阻止するために行動した。[本件には、ペンシルバニア炭鉱事件で裁判所が下したような、地盤沈下法により請願者が利益を上げて事業を行うことが不可能になるという判断を裏付ける記録はない。...]

キーストーン判決は、州の法律が公衆衛生と安全を促進したという州の判断を尊重している点が特徴です。

我が国の政治制度では、国家が公共の利益を守る主な方法の 1 つは、個人が所有する財産の利用を制限することです。私たち一人ひとりは、こうした制限によって多少の負担を強いられますが、その代わりに、他者に課せられる制限から大きな利益を得ています。こうした制限は、「一般市民としての負担の一部として適切に扱われる」のです。

注目すべきことに、キーストーン判決には、レンキスト判事、パウエル判事、オコナー判事、スカリア判事の4人の反対意見がある。

森林火災の拡大を防ぐために、政府が私有地の森林に防火帯を切らなければならないとしよう。あるいは、病気の拡大を防ぐために、政府が検疫区域の健康な家畜を殺処分しなければならないとしよう。これらは侵略的収用であるが、前のセクションで説明した絶対的ルールには該当しない。当初から、収用事件では「この国のすべての財産は、所有者がそれを使用することで地域社会に害を及ぼしてはならないという暗黙の義務の下で保持されている」と認められていた。Mugler v. Kansas、123 US 623、665 (1887)。この原則の最もわかりやすい例は、病気の拡大や公衆衛生や安全に対するその他の脅威を防ぐために、政府が財産を没収または破壊しなければならない場合に生じる。

「したがって、地域社会の健康と安全を守るために、政府は危険な構造物を没収し、違法な事業活動を閉鎖し、汚染された木々を伐採し、そしてもちろん、放射性物質が放出された土地、噴火する火山からの溶岩流の通り道にある土地、または生命を脅かす可能性のある洪水の通り道にある土地などの危険な地域へのアクセスを制限することができる。政府機関がこれらの種類の健康と安全の規制を課す場合、その機関は「財産の有害な使用によって地域社会に損害を与えることを許可されなかったために、そのような個々の所有者が被る可能性のある金銭的損失を補償しなければならないという条件を課されることはない」。」^[8]

Andrus v. Allard 、444 US 51 (1979)において、裁判所は、連邦鷲保護法は合法的に購入された鷲の部位の販売を禁止できると判断しました。裁判所は、この法律は所有者の財産を没収するのではなく、販売条件を規制するものであると指摘しました。

ここで争われている規制は、遺物の引き渡しを強制するものではなく、遺物に対する物理的な侵害や拘束もありません。むしろ、遺物の処分方法の 1 つに重大な制限が課されています。しかし、伝統的な財産権の 1 つを否定することは、必ずしも収奪に等しいわけではありません。少なくとも、所有者が財産権の完全な「束」を所有している場合、束の 1 つの「束」を破壊することは収奪にはなりません。なぜなら、全体を全体として見なければならないからです。[引用省略]。この事件では、被控訴人が財産を所有および輸送する権利、および保護対象の鳥を寄付または遺贈する権利を保持することが極めて重要です。

法律が財産の最も利益を生む使用を禁じているという事実だけでは不十分であり、裁判所は次のように判決を下した。

確かに、本件の規制が被控訴人の財産の最も利益になる使用を妨げていることは否定できない。しかし、これも決定的なものではない。規制を検討する場合、財産価値の減少は必ずしも収用と同じではない。前掲Goldblatt v. Hempsteadの 594 ページおよびHadacheck v. Sebastianの 239 US 394 (1915) を前掲Pennsylvania Coal Co. v. Mahonと比較せよ。本件では、被控訴人が遺物から経済的利益を得ることができないかどうかは明らかではない。たとえば、入場料を取って遺物を展示することはできるかもしれない。いずれにせよ、将来の利益の喪失は、いかなる物理的財産制限も伴わず、収用請求の根拠としてかすかな葦を提供する。収益性の予測は本質的に、裁判所が特に行う能力のない、理にかなった推測の問題である。さらに、おそらくその不確実性ゆえに、期待利益に対する権利は伝統的に他の財産関連の権利よりも説得力が低いとみなされてきた。例えば、Fuller & Perdue、「契約損害賠償における信頼利益（第1部）」、46 Yale LJ 52（1936年）を参照。

アンドラスのイーグル フェザー判決の 1 年後、最高裁はAgins v. Tiburon、447 US 255 (1980) を決定しました。Agins で最高裁は、土地利用規制を特定の資産に適用すると、土地所有者の合理的かつ実行可能な使用が拒否される場合、または「条例が州の正当な利益を大幅に促進しない場合、または所有者の土地の経済的に実行可能な使用を拒否する場合」、それは収用であると述べました。土地所有者が住宅開発のために市内の未改良の土地 5 エーカー (20,000 m ² ) を取得した後、市はカリフォルニア州法により、土地利用と空き地の開発を管理する一般計画を作成することが義務付けられました。これに応えて、市は、所有者の財産を一戸建て住宅、付属建物、およびオープンスペース用途に充てることができる区域に配置するゾーニング条例を採用し、密度制限により、上告人はその土地に1軒から5軒の一戸建て住宅を建てることができるようになった。市は、オープンスペース用にエイギンズ小区画を取得する意向を表明し、実際にその所有権を取得するために収用手続きを開始した。その後、市は収用を放棄し、問題の条例を採用した。条例に基づいて土地の開発の承認を求めることなく、上告人は、市が第5修正条項と第14修正条項に違反して正当な補償なしに財産を収用したと主張して、州裁判所に市を訴えた。カリフォルニア州最高裁判所は、長年のカリフォルニア州の判例から逸脱し、裁判所が認めなかった規制収用事件では金銭的補償は利用できないとの判決を下した。この判決は、数年後に米国最高裁判所の「ファースト・イングリッシュ・エヴァンジェリカル・ルーテル教会対ロサンゼルス郡事件」（482 US 304 (1987)）で最終的に覆されました。

米国最高裁判所は次のように判決を下した。

一般的なゾーニング法を特定の資産に適用すると、条例が州の正当な利益を大幅に促進しない場合（Nectow v. Cambridge, 277 US 183, 188 (1928) を参照）、または所有者に土地の経済的に実行可能な使用を拒否する場合（Penn Central Transp. Co. v. New York City, 438 US 104, 138, n. 36 (1978) を参照）には、収用となります。政府の行為が収用を構成するという決定は、本質的に、単一の所有者ではなく一般大衆が、公共の利益のために州の権力を行使する負担を負わなければならないという決定です。資産がいつ収用されたかを決定する正確な規則はありませんが（Kaiser Aetna v. United States, 444 US 164 (1979) を参照）、この問題では必然的に私的利益と公的利益を比較検討する必要があります。この場合、法律は相互利益をもたらします。つまり、すべての土地所有者に利益をもたらし、オープンスペースエリアを設けた住宅用地の慎重かつ秩序ある開発を保証するという市の利益にも役立ちます。

ボニー・エイギンズさんが5エーカー（20,000平方メートル）の土地に3軒の家を建てることが許可されるまでに、30年もの訴訟と行政手続きが必要でし^た。

なお、 Agins の「大幅に前進」要素は、後に Lingle v. Chevron 事件で却下されました。この事件で裁判所は、Agins の意見はその点では誤りであり、「大幅に前進」要素は、訴訟手続きのケースではなく、実質的な適正手続きのケースに適切であると説明しました。

Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp. 、458 US 419 (1982)において、最高裁判所は、住宅ビルにケーブル線を恒久的に物理的に設置するなど、土地所有者に土地の恒久的な物理的占有を強いる規制は、一般的には当然の収用とみなされるとの判決を下した。裁判所は、恒久的な物理的設置は、一般に財産として特徴づけられる「権利の束」における重要な権利の 1 つとして長い間認識されてきた、土地所有者の排除権を破壊すると判断した。裁判所は、地主に建物の屋上に CATV ケーブル設備を設置することを義務付けるニューヨーク州の法令を検討した。この設備は、市全体にケーブル サービスを提供するために設計された市全体のケーブル ネットワークの一部であった。地主は、ケーブル委員会が 1 ドルと決定した 1 回限りの料金で、直径 1/2 インチのケーブル 6 フィート (1.8 m) と 4 インチ × 4 インチ × 4 インチ (100 mm × 100 mm × 100 mm) の金属製ボックス 2 つを設置する場所を提供する必要があった。市は、裁判所はバランステスト、つまり、財産の侵害はコミュニティ全体の利益と比較すると最小限であるというテストを適用すべきであると主張しました。しかし、裁判所の判決は、この種のケースでは補償を要求する絶対的ルールがあることを示唆しました。つまり、「政府の行為の性質が財産の恒久的な物理的占有である場合、私たちのケースでは、その行為が重要な公共の利益を達成したか、所有者に最小限の経済的影響しか与えなかったかに関係なく、占有の範囲で収用が認められました。」

ロレット事件の反対意見は、政府が補償なしに装置の設置を要求できる状況があることを指摘した。「州は伝統的に、そして憲法上、警察権を行使して、家主に公共設備の接続、郵便受け、煙探知機、消火器などを建物の共用エリアに設置するよう要求してきた。」これらの規定は、水道、電気、自然光、電話、相互通信システム、郵便サービスなど、議会が重要とみなすサービスへの入居者のアクセスを保証するだけである。多数意見は、このような要件は「家主に建物の一部を第三者が物理的に占有することを強いるものではない」ため、区別している。

1985 年、最高裁判所は、規制収用分析を水質浄化法に適用しました。同法は、米国陸軍工兵隊(「工兵隊」) が発行した許可証によって承認されない限り、浚渫物または埋め立て物の「航行可能な水域」 (「米国の水域」と定義) への排出を禁止しています。米国対リバーサイド ベイビュー ホームズ社、474 US 121。工兵隊は、他の対象水域に隣接するすべての「淡水湿地」を対象とする同法の解釈に関する規則を発行しました。これらの規則では、隣接する湿地を「飽和土壌条件での生活に通常適応する植物の繁茂を支えるのに十分な頻度と期間で地表水または地下水によって浸水または飽和し、通常の状況では実際にそれを支える地域」と定義しています。リバーサイド ベイビュー ホームズ社は、ミシガン州セントクレア湖岸近くの自社の敷地に埋め立て物を設置し始めました。巡回控訴裁判所は陸軍工兵隊の解釈を却下し、この規制は正当な補償のない収用を生み出し、憲法修正第5条に違反すると主張した。

最高裁判所は判決で、これらの半水生特性が米国の規制権限の及ぶ範囲に入るためには、近くの航行可能な水域で頻繁に洪水が発生する結果でなければならないと判示した。しかし最高裁判所は、陸軍工兵隊の規制範囲を狭めようとする試みを却下した。おそらく、個々のケースでは、特定の資産が悪影響を受け、収用が認められる可能性があるかもしれない。しかし、これは規制自体を覆すことを正当化するものではない。 「政府の土地利用規制は、極端な状況下では、影響を受ける資産の「収用」に相当する可能性がある。例えば、Williamson County Regional Planning Comm'n v. Hamilton Bank、473 US 172、105 S.Ct. 3108、87 L.Ed.2d 126 (1985)、Penn Central Transportation Co. v. New York City、438 US 104、98 S.Ct. 2646、57 L.Ed.2d 631 (1978) を参照。しかし、政府機関による規制管轄権の単なる主張は、規制による収用を構成するものではない。Hodel v. Virginia Surface Mining and Reclamation Association、452 US 264 (1981) を参照。ある資産の使用に従事する前に許可証を取得することを義務付けることは、いかなる意味でも資産を「収用」するものではない。結局のところ、許可証制度の存在自体が、その資産を「収用」することを意味するのである。許可が与えられ、土地所有者が自由にその土地を使用できることを意味する。さらに、許可が拒否されたとしても、所有者には他の実行可能な使用法があるかもしれない。「私有財産を収用した後に賠償訴訟を主権者に対して起こすことができる場合、法律によって正当に認められた公共の使用のために私有財産を収用したとされる行為を差し止めるために衡平法上の救済措置は利用できない。」Ruckelshaus v. Monsanto Co.、467 US 986 (1984) この格言は、実際に財産を収用された人々に賠償が支払われる限り、政府の行為は違憲ではないという原則に基づいている。

アンドラス判決から 10 年も経たないうちに、最高裁は、政府が財産の束のうちの 1 つの部分、つまり財産を相続人に渡す権利だけを取り上げた場合、それは収奪に当たると判断しました。インディアン居留地では、ネイティブ アメリカンの財産は分割されることが多く、つまり、世代が進むごとに、区画の所有権がますます多くの相続人に分割される可能性があり、財産を経済的に利用することが極めて困難でした。この問題を解決するために、議会はインディアン土地統合法を可決し、総所有権の 2% 未満を占める土地の権利が遺言または無遺言相続 (所有者の死亡時に遺言なしで譲渡される財産) によってさらに分割されることを禁止しました。代わりに、そのような権利は部族の財産になります。ホデル対アーヴィング、481 US 704 (1987) で、最高裁は、「特定の種類の財産の相続と遺贈の両方を完全に廃止することは、収奪に当たる可能性がある」と判決しました。裁判所は、たとえ土地の一本の区画のみが影響を受けたとしても、それは無補償の収用であり、憲法修正第五条に違反すると判断した。この判決がアンドラス氏に影響したかどうかについては賛成派の判事の間で意見の相違があり、レンキスト、スカリア、パウエル判事は、この判決はアンドラス氏を事実関係に限定すると判断したが、ブレナン、マーシャル、スティーブンス判事は、アンドラス氏は影響を受けていないとの見解を示した。1997年、裁判所は、ユーピー対バビット事件、519 US 234 (1997) において、無補償の収用と同様に後継法令が違憲であるとの判断を下した。

ペン・セントラル事件で、最高裁は3つのバランステストを規定しており、規制による収用があったかどうかを判断するにはケースバイケースの分析が必要であった。つまり、特定の規制が補償に値するかどうかを予測するのは困難であった。補償を要求する「当然の」ルールが必要な状況はあるだろうか？ルーカス対サウスカロライナ沿岸評議会事件で、米国最高裁は、州の規制により土地所有者からその土地の経済的に有益な使用をすべて奪うことは収用に当たる可能性があるとの判決を下した。ルーカスはサウスカロライナ州の防波島に2つの住宅用地を購入し、すぐ隣の区画にあるような一戸建て住宅を建てるつもりだった。当時、ルーカスの土地は州の沿岸地域の建築許可要件の対象ではなかった。しかし、1988年に州議会は海岸管理法を制定し、ルーカスが土地に恒久的に居住可能な構造物を建てることを禁止した。彼は、被告の州政府機関に対して訴訟を起こし、この法律は州の警察権の合法的な行使であったかもしれないが、建設禁止により彼の財​​産の「経済的に実行可能な使用」がすべて奪われ、したがって、正当な補償の支払いを必要とする第 5 修正条項および第 14 修正条項に基づく「収用」が行われたと主張した。しかし、裁判所はさらに、規制が「州の財産および迷惑に関する法律の背景原則がすでに所有権に課している制限」と一致する場合、収用ではないと明確にした。「背景原則」の例として、裁判所は、他人の財産への浸水を防ぐ政府の権利に言及した。裁判所は次のように述べた。

関連する判決を検討すると、「有害または有害な使用」の原則は、規制による価値の減少を（補償なしで）維持するために必要な警察権の正当性をこの裁判所が初期に定式化したものに過ぎないこと、客観的で価値に左右されない基準で「有害な使用を防ぐ」規制と「利益を与える」規制を区別することは不可能ではないにしても困難であること、したがって、有害な使用の論理は、規制による収用全体は補償されなければならないというこの裁判所の絶対的な規則から逸脱する根拠にはなり得ないことが分かる。… コモンローの原則がルーカスの土地に居住可能または生産的な改良を建設することを阻止した可能性は低いと思われるが、この州法の問題は差し戻し審で対処されなければならない。被告が訴訟に勝つためには、ルーカスが望む用途は公共の利益に反するという立法府の宣言や、それらが「他人の権利は他人の私物ではない」などの慣習法の格言に違反するという結論的な主張を単に提出するのではなく、ルーカスが現在その財産の現状で意図している用途を禁止する迷惑行為および財産法の背景原則を特定する必要があります。

ルーカスはサウスカロライナ州最高裁判所に差し戻され、最高裁判所はそれを地裁に差し戻して評価裁判を行った。しかし、州がルーカスの土地を購入し、後に開発業者に転売したことで、この訴訟は和解した。

2001 年 6 月 28 日、最高裁判所はPalazzolo v. Rhode Island、533 US 606 (2001) で判決を下しました。Palazzolo は、2 つの問題を取り上げました。収用請求が熟するのはいつなのか。既存の規制の通知によって、その規制の適用に異議を申し立てる権利がいつ失われるのか。原告の法人は 40 年間、ロードアイランド州ウェスタリーの町に価値のある土地を所有していました。この土地は、およそ 18 エーカーの湿地と、面積が不明瞭な小さな高地で構成されていました。この土地は、1936 年と 1959 年に提出された 2 回の区画分割図で 74 の区画に分割されました。近隣の家屋と同様、Palazzolo 氏の土地を開発する唯一の方法は、盛土で地盤を高くすることです。

1971 年、ロードアイランド州議会は沿岸資源管理協議会 (CRMC) に沿岸湿地の埋め立てを規制する権限を与えました。CRMC は、原告の土地にあるような沿岸塩性湿地の埋め立ては、公共の利益に関する一定の要件を満たす必要があるという規則を公布しました。CRMC は、民間住宅はこの公共の利益に関する要件を満たさないと裁定していました。この規制制度が採用される前、原告は土地の利用を 2 回申請しましたが、そのたびに州は承認を取り下げ、原告は控訴しませんでした。

予備的問題として、最高裁判所は、パラッツォロの訴訟が裁判所による審査に「熟している」かどうかという問題を取り上げた。裁判所が認定した中心的な問題は、原告が土地の許可された使用を決定する評議会からの最終決定を得たかどうかである。以前の多くの訴訟で、「土地使用当局が独自の合理的な手続きを使用して、異議を唱えられた規制の範囲を決定し説明する機会を得る前に、土地所有者は土地収用を決定できないという重要な原則が確立されている。最終決定は、責任機関が土地の許可された開発の範囲を決定するまで行われない。マクドナルド、ソマー＆フレイツ対ヨロ郡、477 US 340、351。しかし、土地所有者は、

原告が、規制がすでに施行された後に個人として法人から資産を取得した後、収用請求を進めることができるかどうかという問題について、裁判所は、それが可能であると判断した。多数意見を述べたケネディ判事は、次のように述べた。

裁判所がこの規則を受け入れれば、制定後の所有権の移転により、州は、それがいかに極端で不合理なものであっても、土地利用を制限するいかなる行為に対しても弁護する義務を免除されることになる。州は、事実上、土地収用条項に有効期限を設けることが認められることになる。これは規則であってはならない。将来の世代にも、土地の利用と価値に対する不合理な制限に異議を申し立てる権利がある。

土地利用の強制徴収と許可条件は、ノーラン・ドーラン規則によって規定されている。^[9]ノーラン対カリフォルニア沿岸委員会 事件で、最高裁判所は強制徴収が収用に当たるかどうかを判断する基準を採用した。自治体は「提案された開発に伴う損害と要求された強制徴収の間に『本質的なつながり』があることを証明しなければならない」。ドーラン事件で、最高裁判所は強制徴収と提案された開発の影響の間には大まかな比例関係がなければならないことを明確にした。^{[10]強制徴収事件では、政府は規制に、}合理的根拠と厳格さに似た厳密な精査を与えると学者は示唆している。^[3]

ノラン対カリフォルニア沿岸委員会の訴訟で、裁判所は、カリフォルニア沿岸委員会が、既存のバンガローを取り壊して3ベッドルームの2階建ての家に建て替える許可と引き換えに、原告の海岸沿いの土地を横切る公共地役権を要求した規制を審査した。公共地役権は、原告とその隣人の所有地によって隔てられた2つの公共ビーチを接続するように設計された。沿岸委員会は、公共地役権の条件は、より大きな家の建設によって引き起こされる「海の眺めの妨害」を軽減するという正当な州の利益を促進するために課されたと主張した。裁判所は、私有地の寄贈を建築許可と引き換えに要求することは、「完全な強要計画」であり、民間の開発が公共施設または資源に負担をかけ、寄贈によってそのような影響が軽減されることが示されない限り、そうであると指摘した。これは、正当な州の利益と許可条件の間の「本質的なつながり」として知られるようになった。

Dolan v. City of Tigard 、512 US 374 (1994)において、裁判所は、許可条件と開発によって引き起こされる影響との間に必要な関連性の程度をさらに評価しました。その事件では、事業主が洪水原に隣接する土地にある配管資材店の拡張と、店用の駐車スペースの舗装を希望していました。オレゴン州タイガード市は、所有者が公共の緑道を作り、その土地に自転車道を建設することを条件に建物を建てました。市は、洪水と交通渋滞を防ぐために必要な条件としてその条件を正当化しました。最高裁判所は、緑道と自転車道の建設と開発の影響との間に合理的な関係があることを市が示さない場合、市の要求は収用に当たるとの判決を下しました。さらに、そのような徴収は影響にほぼ比例する必要がありました。 「市が、請願者にファノ川沿いの細長い土地を公共用に捧げることを要求しただけで、彼女の土地の再開発許可をそのような捧げ方を条件としていなかったなら、間違いなく、土地収用が起こっていただろう」と裁判所は判決を下した。「そのような公共のアクセスは、請願者から他人を排除する権利を奪うことになる。これは、「一般的に財産として特徴づけられる一連の権利の中で最も重要な棒の1つである」」^[11]

ノーラン事件とドーラン事件では、許可の徴収には本質的な関連性が必要であり、許可された開発によって引き起こされる影響にほぼ比例する必要があると以前に判断されていた。両事件は、ノーランの地役権とドーランの公共地役権および自転車道という土地の供与に関するものだった。金銭の徴収要求が関連性と比例性のテストの対象となるかどうかという疑問は未解決のまま残されていた。クーンツ対セントジョンズ水道管理地区事件^[12]では、原告は14.9エーカーの土地（その多くは湿地）に3.7エーカーのショッピングセンターを建設する許可を求めた。水道局は、クーンツが11エーカーを供与し、数マイル離れた地区の土地の排水を修理するためにお金を使うことを条件に、許可を与えることに同意した。クーンツは、土地の供与についてではなく、地区の土地にお金を使うという要求について訴訟を起こした。フロリダ州最高裁判所は、ノーランとドーランの判決は、金銭ではなく土地に対する強制執行要求に関するものなので適用されないと判断した。最高裁判所はこれを覆し、これらの事件は財産に対する要求に関するものであり、金銭は財産の一形態であるため、金銭強制執行はこれらのテストの対象となると判断した。

規制収用請求の前提条件の 1 つは、請求者が規制機関からどのような使用が許可されるかの最終決定を得なければならないことです。最高裁判所の判決は、政府機関による規制管轄権の単なる主張は規制収用に当たらないことを明確にしています。Hodel v. Virginia Surface Mining and Reclamation Association、452 US 264、293–297(1981) を参照してください。

理由は明らかです。ある人が自分の財産の特定の使用に従事する前に許可を得る必要があるという要件自体は、いかなる意味でも財産を「奪う」ことにはなりません。結局のところ、許可制度の存在自体が、許可が与えられ、土地所有者が自由に財産を希望どおりに使用できることを意味しています。さらに、許可が拒否されたとしても、所有者には他の実行可能な使用方法があるかもしれません。許可が拒否され、その拒否の影響により問題の土地の「経済的に実行可能な」使用が妨げられる場合にのみ、奪取が行われたと言えるのです。

— 米国対リバーサイドベイビューホームズ、474 US 121（1985）

パラッツォロ事件では、パラッツォロが複数の許可を申請しており、その不動産で何ができるか、何ができないかは明らかであったため、裁判所は事件が成熟していると判断した。

最高裁判所は、州の規制がそれ自体で収用を構成するためのいくつかの基準を確立しました。これらは、物理的な侵害（Loretto Teleprompterの場合）、経済的に実行可能な私有財産のあらゆる使用の否定（Lucasの場合）、または正当な理由なく所有者に財産の一部を政府に提供することを要求すること（Nollan、Dolan、およびKoontzの場合）です。たとえば、所有者が提案する土地利用によって交通量が著しく増加する場合、隣接する道路を改善するために土地の一部を寄付するよう要求される場合があります。

しかし、訴訟がこれらのテストのいずれかで扱われるカテゴリに該当しない場合、裁判所は主に、そのような個別のケースの詳細に関するアドホック調査に依存します。このテストは、Penn Central v. City of New York で確立され、最も重要な要素は、所有者の投資に裏打ちされた期待、規制の経済的影響、および政府の行動の特性であると説明されました。このアプローチは、その予測不可能性のために多くの批判の対象となっています。

ペン セントラル事件では、最高裁判所は、収用法は財産を個別のセグメントに分割するものではないとの判決を下しました。したがって、収用事件で問題となる財産権は、土地の区画全体であり、個別の断片ではありません。これにより、所有権部分の「分母」は何かという疑問が生じました。つまり、その一部 (「分子」) の規制による収用は補償の対象とならないため、没収規制の対象となる所有権のより大きな部分は何かという疑問が生じました。

Murr v. Wisconsin 、137 S. Ct. 1933 (2017)において、裁判所は、分母は、「州法および地方法の下での土地の扱い、特に土地の境界または分割方法」、「土地所有者の財産の物理的特性」、「問題となっている規制の下での財産の価値」などの要素を含む多要素バランステストを通じて最もよく評価されると判断しました。

全体区画規則の根底にある政策は、「土地利用の公共計画と規制の余地を残す収用条項の解釈に不可欠である」というものである。^[13]

規制収用に関する法理の発展は、自然保護派と財産権擁護派の両方の公益擁護者の貢献によって顕著に表れている。財産権擁護団体と多くの自然保護志向団体は、最高裁判所および多くの控訴裁判所におけるほぼすべての主要な規制収用事件で多数のアミカス・ブリーフを提出している。財産権擁護団体は一般に、財産権の保護強化と、財産権が奪われた場合の補償を主張するが、自然保護志向団体は、政府が公衆衛生、安全、自然保護の価値を促進するために規制を行う場合、補償義務はないと主張する。^[14]

財産権を擁護する最も著名な団体の一つがパシフィック・リーガル・ファウンデーションで、同団体はノーラン対カリフォルニア沿岸委員会、スイタム対タホ地域計画局、パラッツォロ対ロードアイランド、クーンツ対セントジョンズ水管理地区、マー対ウィスコンシンで地主の代理人を務めた。別の非営利団体オレゴニアン・イン・アクションはタイガード市との戦いでドラン夫人の代理人を務めた。同様にマウンテン・ステーツ・リーガル・ファウンデーションは連邦政府が鉄道敷設権を接収した事件である ブラント対アメリカ合衆国で地主の代理人を務めた。

議論のもう一方の側では、ハワイ州は、リングル対シェブロン事件でバーモント法科大学院のジョン・エチェベリア教授によって代表され、彼はオーデュボン協会とコミュニティ権利評議会と協力してきました。^[14]

• エプスタイン、リチャード A. (1985)。『私有財産と土地収用権』ケンブリッジ: ハーバード大学出版局、ISBN 0-674-86728-9。 
• イーグル、スティーブン J. (2005)。規制による収用。ニューアーク、ニュージャージー州: LexisNexis、ISBN 0-8205-7493-7。 
• フリーデン、バーナード、「環境保護ハッスル」（1979 MIT プレス）。
• カナー、ギデオン、「法律とソーセージの製作：ペン・セントラル交通会社対ニューヨーク市の25年間の回顧」、13 ウィリアム＆メアリー権利章典ジャーナル 653（2005年）。
• メルツ、ロバート、メリアム、ドワイト H.、フランク、リチャード M. (1999)。土地収用問題: 土地利用管理と環境規制に関する憲法上の制限。ワシントン DC およびカリフォルニア州コベロ: アイランド プレス、ISBN 1-55963-380-8。 

• プロパティ（ケースブック）（ISBN 0-7355-2437-8）。 
• 1995年の雑誌「Reason」の記事。収用法案可決のための政治戦略について