ピラミッドマネジメントグループ

ピラミッドマネジメントグループ

会社種別	プライベート
業界	不動産開発
設立	1968
創設者	ロバート・J・コンゲル
本部	ニューヨーク州シラキュース
拠点数	9つのモール（2024年）
サービスエリア	ニューヨーク州、マサチューセッツ州
主要人物	スティーブン・J・コンゲル、CEO ティモシー・J・ケリー、社長
製品	ショッピングモール
サービス	管理と開発
Webサイト	ピラミッド

ピラミッド・マネジメント・グループ（ピラミッド・カンパニーズとしても知られる）は、1968年にロバート・J・コンゲルによって設立されたアメリカの不動産開発会社である。アメリカ北東部最大の民間ショッピングモール開発会社であり、主にニューヨーク州に集中している。^[1]同社の主力モールはニューヨーク州シラキュースのデスティニーUSAである。

ピラミッド・カンパニーズ（ピラミッド）は、ロバート・J・コンゲルが マイケル・J・ファルコーネ、ジョセフ・T・スクデリと共同で、1968年にニューヨーク州シラキュースに小さな建設会社として設立されました。当初、会社はゆっくりと成長し、下水管敷設の13,000ドルの契約を獲得したときに最初のチャンスが訪れました。より収益性の高い事業に携わることを望んだコンゲルは、インディアナ州インディアナポリスの開発業者であるサイモン・プロパティ・グループに連絡を取りました。サイモン夫妻はコンゲルにショッピングセンター開発の原則に関する2日間のセミナーを開催し、設計、建設、資金調達を教えました。^[1]

数年後、ピラミッドはニューヨーク州北部でショッピングセンターの開発を開始した。最初の3つのモールは、ニューヨーク州ジョンズタウンのピラミッド・モール・ジョンズタウン^{[2] 、}ニューヨーク州フルトンのピラミッド・モール・フルトン^{[3] 、}ニューヨーク州オニオンタのピラミッド・モール・オニオンタ^[4]であった。3つのモールはすべて1972年にオープンした。各モールには、ホワイトモデルズ百貨店とロブローズ・スーパーマーケットがアンカーとして入っていた。これらのモールは、同社の後のプロジェクトと比較すると、はるかに小規模なコミュニティ型センターであった。

ピラミッドの次のショッピングセンターは、同社の「先駆的モール」と見なされており、ニューヨーク州ランシングのピラミッドモールイサカ（後のザ・ショップス・アット・イサカモール） 、ニューヨーク州プラッツバーグのピラミッドモールプラッツバーグ（後のシャンプレーンセンターサウス） 、ニューヨーク州サラトガスプリングスのピラミッドモールサラトガ（後のサラトガモール）である。3つのモールはすべて1975年にオープンし、ショッピングセンターの建設と所有権の広範な変化の始まりを示しました。これら3つのモールのうち、プラッツバーグとサラトガの物件はストリップセンターのために取り壊されましたが、イサカの物件は2020年9月現在も営業しています。

これらの初期の成功に続いて、ピラミッドは急速な拡大を始めた。1976年までに、22のショッピングセンター、いくつかのオフィスビル、シラキュース大学のプロジェクトを完成させた。創立パートナーは、それぞれの情熱を追求するために1978年に分裂した。コンゲルはショッピングモールの開発に集中したかったが、ファルコーネとスクデリはオフィス市場にもっと興味を持っていた。^[1]

その後の 10 年間で、コンゲルとピラミッドはニューヨークとマサチューセッツに 12 のショッピング モールを建設し、その間にコンゲルと彼のチームは開発と管理の手法を磨いていった。新しいプロジェクトを計画する際、彼らは、満たされていない需要によって、または市場が飽和状態にある場合には競合するショッピング モールをターゲットにして、新しい地域のショッピング モールが繁栄しそうな市場をターゲットにした。次に、州間高速道路や主要幹線道路に近い安価な土地区画を特定した。この方法により、環境に配慮した土地やブラウンフィールドが選ばれることもあったが、ピラミッドは関連子会社を使ってそれを購入した。いったん選ばれると、ピラミッドは通常、他の開発業者の半分の時間でプロジェクトを完了でき、着工から完成までわずか 6 ～ 9 か月しかかからなかった。これを実現するために、同社はしばしば許容されるビジネス慣行の限界を回避した。例えば、バークシャー・モールの建設中、ピラミッド社と請負業者は、湿地を埋め立て、小川を移動し、同じ溝に飲料水と下水管を敷設したとして、24万ドル以上の罰金を支払った。^{[5] 1998年の}ビジネス・ウェストの記事によると：^{[全文引用が必要]}

ピラミッドは、その目的を達成するために、土地利用およびゾーニング法に関する高度な知識と、地元の政治プロセスに精通している。一般的な戦術は、税務署の人員不足や設備の不備がしばしばある市や町に、ピラミッドの資産に対する課税額を引き下げるよう強制する手段として訴訟を利用することである。

これらの手法は論争や訴訟を引き起こし、ピラミッドは中小企業の経営者、住民、環境保護論者との対立で知られるようになった。後者の顕著な例は、ニューヨーク州アルバニー郊外の郊外にクロスゲイツ・モールを建設するというピラミッドの計画である。同社は子会社を通じて、世界に残る20の内陸松原のうち最大級の1つであるパインブッシュの土地を購入した。1978年にそれが発覚すると、住民と地元の環境保護論者はニューヨーク州環境品質審査法に基づいて同社を訴え、建設中止を求めた。モールは1984年に完成しオープンしたが、環境保護論者は数々の法廷闘争に勝利し、環境判例を確立した。この闘争の結果、環境保護団体「セーブ・ザ・パインブッシュ」が結成され、40年近く経った今でもピラミッドが管理するパインブッシュの土地をめぐって法廷闘争を続けている。^[6]

1988年のボストン・グローブ紙のプロフィール によると^{[全文引用が必要]} 、ピラミッド・カンパニーは

同社は、最大かつ最も急速に成長しているショッピング モール建設業者としてだけでなく、積極的かつ多作で、そのことに誇りを持つ企業経営者としても名声を得ています。ある企業幹部は、ピラミッドの若手幹部の部隊を「モール建設のグリーン ベレー」と呼んでいます。

こうした複雑なプロジェクトを企画、資金調達、建設、訴訟するために、企業のヘッドハンターは、会社の激しくペースの速い環境で力を発揮し、プロジェクトを完了するために必要なスケジュールで働ける人材を求めて、一流大学から有能な弁護士や MBA 取得者を採用しました。同社の卒業生の多くは、全国各地で独自の開発会社や法律事務所を設立しました。

1998 年、コンゲルは自身のショッピング センター帝国をゼネラル グロース プロパティーズに 40 億ドルで売却しようとしました。彼の長男が取引を阻止したため、ピラミッド パートナーは不満を抱き、最終的に訴訟を起こし、非公開の金額で和解しました。2002 年のある時点で、同社は 60 億ドルのオファーを受けたと考えられています。

ピラミッドは一般的にステルス開発戦略を実践しており、すでに商業用に区画されている潜在的に過小評価されている土地をターゲットにし、独自の資金で購入する。十分な区画を取得した後、開発プロジェクトを発表し、自治体の承認を得るプロセスを開始する。この戦略の注目すべき例外はデスティニーUSAで、同社はこれをニューヨーク州シラキュース地域とニューヨーク州北部への恩恵として宣伝した。

1998 年のBusiness West の記事 によると、ニューヨーク州ウォータータウンの町長はかつてピラミッドの行為を「詐欺」と呼んだことがある。この発言を受けて、ピラミッドは町長に対して名誉毀損訴訟を起こし、町長は次のように反応した。

「失敗する可能性がある場合、彼らは法的措置をちらつかせ、脅迫を試みる。[...] 彼らは歪曲、半真実、虚偽に基づいて訴訟を起こす。彼らはPR目的で小銭をばらまくことで、自分たちを良き企業市民として見せかけようとしている。彼らの動機は貪欲であり、貪欲だけである。私は彼らの言うことを決して信じない。彼らは最悪の企業市民だ。」

ピラミッドは、建設後も長年にわたってプロジェクトの所有権と管理権を保持することが多いが、定期的に資産を売却する。売却の際には、 1980 年代後半にニューヨーク州サラトガ スプリングス郊外ウィルトンのピラミッド モール サラトガで行われたように、「財務上の分割」戦略を採用することが多い。この戦略の理論は、所有権を財務上の「分割」に分解し、その合計販売価格がユニット全体の販売価格を上回るようにすることで、開発から最大限の利益を得ることができるというものである。ピラミッド モール サラトガの場合、ピラミッドは土地、建物、管理契約をそれぞれ別の投資家に売却した。^[7]

ピラミッドは、サイモン・プロパティ・グループ、ブルックフィールド（旧ジェネラル・グロース）とともに北東部地域で有力なプレーヤーである。^[1]

2024年9月現在、ピラミッドは米国北東部最大の民間所有のショッピングモール開発業者であり、合計9つの施設を所有しており、そのうち8つはニューヨーク州、1つはマサチューセッツ州にあります 。^{[8] 2021年には、アメリカで最も訪問者数の多い20のショッピングセンターのうち、}ニューヨーク州シラキュースのデスティニーUSA、^[9]ニューヨーク州ウェストナイアックのパリセーズセンター、ニューヨーク州バッファローのウォルデンギャラリア、ニューヨーク州アルバニーのクロスゲイツモールの4つはピラミッドの所有であると報告されました。^[8]

2014年11月、ニューヨーク州バッファローにあるピラミッド所有のウォルデン・ギャラリアは、ブラックフライデーの方針をめぐって全国的な論争に巻き込まれた。モールの管理者はテナントに対し、感謝祭の日は午後6時に開店しなければ1時間ごとに200ドルの罰金を科すと通告した。

コンゲル家は北東部最大の民間ショッピングセンター開発業者である。^[要出典]彼らは億万長者リストにも登場している。^[要出典]

• クロスゲイツ モール-ニューヨーク州アルバニー(1984 年オープン)
• デスティニー USA (旧カルーセル センター) -ニューヨーク州シラキュース(1990 年開業)
• ギャラリア アット クリスタル ラン-ニューヨーク州ミドルタウン(1992 年オープン)
• ポキプシー ギャラリア-ニューヨーク州ポキプシー(1987 年オープン)
• サーモン ラン モール-ニューヨーク州ウォータータウン(1986 年オープン)
• サンガータウン スクエア-ニューヨーク州ニューハートフォード(1980 年開業)
• ウォルデン ギャラリア- ニューヨーク州バッファロー(1989 年オープン)

• マサチューセッツ州ホリヨークのイングルサイドにあるホリヨーク モール(1979 年開業)

• クロスゲイツ コモンズ-ニューヨーク州アルバニー- 1994 年にオープン -クロスゲイツ モールに隣接。

以下は、ピラミッドによって閉鎖された、または別の会社に売却されたショッピングモールおよびパワーセンターのリストです。

• アビエーション モール-ニューヨーク州クイーンズベリー- (1975 年にオープン。2024 年に売却。現在はウッドモント カンパニーが所有)
• ショップス アット ウェスト セネカ(旧セネカ モール) -ニューヨーク州ウェスト セネカ- 1998 年オープン - 旧セネカ モールの跡地。
• ザ ショップス アット イサカ モール(旧ピラミッド モール イサカ) -ニューヨーク州ランシング(1976 年開業)
• ピラミッド モール プラッツバーグ -ニューヨーク州プラッツバーグ(1975 年にオープンし、後にシャンプレーン センター サウスと改名。1999 年に閉鎖。1999 年に取り壊され、ロウズ、プライス チョッパー、元のKmart店舗を残した大型ショッピング センターに改装。2001 年にシャンプレーン センター サウス アソシエイツに売却)
• シャンプレーン センター-ニューヨーク州プラッツバーグ(1987 年にオープン、2023 年に差し押さえ。現在はDeutsche_Bankが所有。)
• ピラミッド モール サラトガ-ウィルトン、ニューヨーク州サラトガ スプリングスの郊外(1975 年にオープン、後に売却されてサラトガ モールに改名。1997 年に閉店、1999 年に解体)
• フィンガー レイクス モール-ニューヨーク州オーバーン(1980 年にオープン、1999 年に Jager Management に売却)
• ハドソン バレー モール-ニューヨーク州キングストン(1981 年にオープンし、 CBL & Associates Propertiesに売却されました。モールは現在Hull Property Groupが所有しています)
• パリセーズ センター-ニューヨーク州ウェスト ナイアック(1998 年にオープン、2024 年に差し押さえ。現在はスピノソ リアル エステート グループが管理)
• リバーサイド モール -ニューヨーク州ユティカ(1974 年にオープン、1998 年にストリップ モールに改装、2011 年にナイチンゲール プロパティーズに売却)
• ピラミッド モール ジュネーブ -ニューヨーク州ジュネーブ(セントロ プロパティーズ グループによる再開発)
• ピラミッド モール ジョンズタウン -ニューヨーク州ジョンズタウン(1972 年開業)
• ピラミッド モール フルトン -ニューヨーク州フルトン(1972 年にオープン - 売却され、ストリップ モールに改装)
• ピラミッド モール オネオンタ -ニューヨーク州オネオンタ(1972 年にオープン - 1994 年にベティオル エンタープライズに売却、1997 年に AO フォックス記念病院の外来センターに改装)

• バークシャー モール-マサチューセッツ州レーンズボロ、マサチューセッツ州ピッツフィールド郊外(1988 年開業、20​​14 年にCBL & Associates Propertiesに売却)
• エメラルド スクエア-マサチューセッツ州ノース アトルボロ(1989 年にニュー イングランド デベロップメントと共同でオープンし、1998 年に権益を売却。その後、サイモン プロパティ グループが所有し、現在はコーハン リテール インベストメント グループが所有しています。)
• ハンプシャー モール-マサチューセッツ州ハドリー(1978 年開業、20​​24 年に売却)
• キングストン コレクション(旧インディペンデンス モール) -マサチューセッツ州キングストン(1989 年開業、セカンド ホライゾン キャピタルに売却)
• シルバー シティ ギャラリア-マサチューセッツ州トーントン(1992 年オープン、GGP に売却)

• ジェームズ・ハワード・クンストラー（1993年）『どこでもない地理：アメリカの人工景観の興隆と衰退』ニューヨーク市、ニューヨーク州：サイモン＆シュスター社 ISBN 0-671-70774-4。

• 公式サイト