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エクイティシェアリングは、共同所有または共同所有権の別名です。これは、1つの不動産を複数の所有者が共同で所有し、利益と税控除を最大化する仕組みです。通常、関係者は住宅を見つけて共同所有者として共同で購入しますが、場合によっては、どちらか一方が既に所有している不動産を共同所有することもあります。合意された期間が終了すると、互いに持ち分を買い取るか、不動産を売却して持ち分を分割します。イングランドでは、エクイティシェアリングと共同所有は同じものではありません（下記の英国およびイングランドのセクションを参照）。
1981年に内国歳入法第280A条が制定され、単一の不動産を複数の税制区分に分割して利用することが初めて認められたことで、米国では株式共有が望ましいものとなった。これにより、居住者は主たる居住用不動産の税控除を、投資家は投資用不動産の税控除をそれぞれ申請できるようになった。共有所有権は連邦税法によって認められているため、この所有形態はどの州でも利用可能である。
米国の企業には、Unison Homeownership Investors、Landed、OwnHome Mortgage & Financeなどがある。[ 1 ]
英国では「エクイティシェアリング」という用語が多用されており、多くの場合、さまざまな形態の低価格住宅所有制度に適用されます。これには、エクイティローン（エクイティシェアリングローンと呼ばれることもあります）や、一部の共有所有権（一部購入/一部賃貸）リースホールド制度（エクイティシェアリングリースと呼ばれることもあります）が含まれます。一部の地方自治体は、計画文書における転売価格制限をエクイティシェアリングの取り決めと呼ぶこともあります。しかし、共有所有権に関して共有エクイティを使用するのは不正確です。なぜなら、共有所有権は所有権ではなく、実際には1988年住宅法の条項に基づく保証付き賃貸借だからです。[ 2 ] [ 3 ]共有エクイティ制度では、頭金の一部にローンがあるものの、物件全体を所有します。一方、共有所有権制度では、購入した持分を所有するのではなく、将来、余裕があれば家主からリース権全体を購入する機会があります。[ 4 ]
英国政府は、主に住宅・コミュニティ庁を通じて共有持分制度を促進している。2009年現在これはHomeBuyの傘下で行われた。これは年間60,000ポンドまでの収入がある世帯を支援することを目的としている[ 5 ]。
新築住宅購入制度は、購入者が新築住宅の少なくとも25%を購入し、残りの部分に対して賃料を支払う制度です。HCAは通常、住宅協会やその他の事業者が残りの部分を保有するための補助金を支給します。賃料は未販売部分の価格の3%を上限としていますが、通常は2.75%に設定されています。購入者は、余裕ができたらいつでも追加の株式を購入することができます。これは「段階的購入」と呼ばれています。[ 6 ]
HomeBuy Directは2009年に導入され、政府と住宅開発業者が共同で評価額の30%の株式ローンを融資するため、購入者は評価額の70%に対する住宅ローンのみを支払えばよい。購入者が追加の株式を購入した場合、3者すべてが価値の上昇分を共有する。HCAは2009年から2011年にかけてこの制度に3億ポンドを割り当て 、このイニシアチブの下で1万戸の住宅が利用可能となっている。[ 5 ]
オープンマーケットホームバイでは、購入者は物件の少なくとも25%をオープンマーケットで購入し、その部分には通常の住宅ローンを、残りの部分には低金利ローンを利用することができました。2009-10年度の資金はすでに全額割り当てられているため、現在はこの制度は利用できません。[ 7 ]
ソーシャルホームバイは、参加している自治体や住宅協会のテナントが、通常の取得権割引の一部を適用して、共有所有権の条件で賃貸住宅を購入できるようにするものです。[ 8 ]
FirstBuyは、2011年度予算で発表された、初めて住宅を購入する人向けの制度です。この制度では、初めて住宅を購入する人は、頭金5％と住宅ローン75％の差額を賄うための支援を受けることができます。この制度は、一部の新築住宅プロジェクトでのみ利用可能でした。追加の自己資金は、HCAと開発業者によって均等に提供されました。[ 9 ]
民間セクターの共有持分、あるいは投資家共有持分とも呼ばれるこの制度は、納税者による補助金が一切含まれていないという点で、従来の制度とは全く異なる仕組みで運営されています。代わりに、第三者投資家が購入者の頭金と（通常）75%の住宅ローンとの差額を提供し、その見返りとして物件の持分と賃料を受け取ります。これらの制度は5年または10年（場合によっては「困難」期間の延長あり）にわたって実施され、該当期間の終了時に、所有者はその時点の市場価格の該当割合で持分を買い取らなければなりません。早期償還や一部買い戻しには通常、ペナルティはありません。したがって、持分共有は物件の完全所有権へのステップアップと見なすことができます。
投資家による株式保有は、非所有部分に対する賃料の支払いが必要なため、一見すると公共部門の制度よりも費用がかかるように見えるが、それでも大きな利点がある。
経済理論において、所有権は契約理論の分野で研究されている。具体的には、オリバー・ハート（1995）は、不完全な契約の文脈において所有権が重要であると主張している。[ 11 ]将来の偶発事象が今日の契約で対処できない場合、明日交渉が行われる。所有権は、これらの交渉における交渉力を向上させる。その結果、今日、所有者は関係固有の投資を行うインセンティブがより強くなる（つまり、ホールドアップ問題が緩和される）。この枠組みにおいて、シュミッツ（2017）は、明日にはその資産を最も高く評価する当事者に与えるのが最適であっても、今日、資産の共有所有が望ましい場合があることを示した。[ 12 ]その理由は、共有所有によって、関係当事者の投資インセンティブがよりバランスの取れたものになるからである。最適な所有権の割合は、投資が物理的資本に具現化されているか（所有者が常に収益を確保できる）、それとも当事者の人的資本に具現化されているかによって異なる。