機械工の先取特権

機械工の先取特権は、不動産を改善するために労働力や資材を提供した人々の利益のために、不動産の所有権に対する担保権です。先取特権は、不動産と動産の両方に存在します。不動産の分野では、一般的に建設先取特権を含むさまざまな名前で呼ばれています。「先取特権」という用語は、フランス語の語源で、link に似た意味を持ち、link 自体は最終的に「絆」を意味するラテン語のligamenと「縛る」を意味するligareに由来しています。米国の不動産に対する機械工の先取特権は、18 世紀に遡ります。

現代の形の機械工先取特権は、新しい首都ワシントンの建設を奨励するためにトーマス・ジェファーソンによって最初に考案されました。これは、当時ワシントン市が属していたメリーランド州議会によって制定されました。 ^[1]しかし、ジェファーソンが独力でこのアイデアを思いついた可能性は低いです。

ジェファーソンがこの法律を推進した当時、フランス、オランダ共和国、スペインなどの大陸法の国では、すでに先取特権のような特権が存在しており、その一部の法律はローマ帝国にまで遡るものでした。ルイジアナの支配権はフランス人とスペイン人の間で受け継がれ、フランスのナポレオン法典が大部分採用されていたため、その地域にも同様の特権概念がありました。^[2]

米国の初期の機械工先取特権法を策定した立法者は、これらの民法の概念を知っており、参照していた可能性が高いようです。しかし、米国版は独創的で、建設業者に土地自体に対するより強力な権利を与えました（単に建設物の価値に対してではなく）。^[3]

不動産に関して言えば、請負業者先取特権は、すべての州に存在する純粋に法定の手段です (ただし、カリフォルニア州では、後述するように、憲法上の根拠があります)。これが存在する理由は、請負業者を保護するための立法上の公共政策です。より具体的には、州議会は、建設ビジネスの経済性により、請負業者と下請業者は、仕事に対する支払いが行われなかった場合、契約に基づいて訴訟を起こす権利だけでなく、より大きな救済策が必要であると判断しました。特に、請負業者先取特権がなければ、労働力または資材を提供する下請業者は、元請業者が十分な金銭的責任を負わない場合、有効な救済策を持たない可能性があります。なぜなら、下請業者の唯一の契約上の権利はその元請業者に対してのみ存在するからです。

メカニックの先取特権がなければ、請負業者が未払い額の支払いを強制する選択肢は限られます。さらに、失敗したプロジェクトには、通常、長い請求者のリストがあります。さまざまな業者、資材業者、サプライヤーが、自分たちが行った改善を撤回しようとするという脅威を避け、プロジェクトのさまざまな先取特権者間の平等性を維持するために、法定先取特権制度が作られました。この制度がなければ、業者 A は、支払いを受けるために、裁判所、プロジェクト現場、または建設融資機関にサプライヤー B と「競争」しようとする可能性があります。ほとんどの先取特権法は、代わりに、所有者と先取特権請求者の両方を含むすべての関係者間の請求をタイムリーに解決し、バランスをとる代わりに、作成された正式なプロセスに厳密に従うことを義務付けています。

カリフォルニア州では、請負業者の先取特権はカリフォルニア州憲法によって請負業者に保証された憲法上の権利です。[4] この権利は、カリフォルニア州議会によって制定され^た法律によって詳細に実施されています。^[5]テキサス州では、テキサス州憲法によって建設業者に先取特権が与えられ、下請業者にはテキサス州財産法第53章に基づいて権利が与えられています^。[6]

自動車整備士が主張する車両に対する先取特権は、技術的には「整備士先取特権」ではなく「職人先取特権」ですが、整備士先取特権と同様の方法で機能します。整備士先取特権は、土地や建物などの不動産に対してのみ発生します。ある人物 (認可された修理施設) が車両の修理、消耗品や資材の提供、牽引、または保管を行ったが、提供したサービスに対して支払いを受けていない場合は、その人物が車両に対して先取特権を持ちます。先取特権は、登録所有者に完了した作業またはサービスの料金の書面による明細書が提示された時点で発生します。合意されていないサービスが実行され、事前に書面による署名入りの見積りが発行されていない場合でも、整備士には所有権所有者が車両を取り戻すのを阻止する権利はありません。^[要出典]整備士が、行った作業と合理的に関係のない料金を請求し、その料金が支払われるまで車両の返却を拒否した場合、車両の返却を拒否した整備士は不法行為を犯しているので、車両の所有者は整備士から保管料を回収することができます。そうすることで、整備士は横領罪または横領罪を犯すことになります。

一方、整備士は、実施した作業に関連する特定の費用を所有者から請求できます。これらの費用は通常、牽引費、保管料、先取特権の申請費用です。

車両が公的機関または民間の牽引会社によって牽引される場合、車両が牽引または輸送された時点で留置権が発生します。留置権は、留置権売却手続きを通じて車両を売却することで解消される場合があります。

先取特権売却を行うには、その人/先取特権保有者が車両を所有している必要があり、州や車両の価値に応じて、州の自動車局から先取特権売却の許可を得る必要がある場合があります。登録所有者や法的所有者を含む関係者には、売却が行われる前に書留郵便で通知されます。

請負人先取特権は、動産と不動産の両方に対するサービス、労働、材料の支払いを保証するために存在します。ただし、不動産か動産かによって、設定と執行の仕組みは異なります。不動産に対する請負人先取特権の法律は、固定資産となるように不動産に取り付けられた動産に対するこれらの先取特権の設定と執行を規定します。

英国の慣習法では、個人財産に関する職人の先取特権のみが認められていました。先取特権は、職人が個人財産のアイテムに作業を行ったり、追加の材料を取り付けたりしたという事実によって、法律の作用によって作成されました。ただし、先取特権を維持するために、職人は支払いを受けるまでそのアイテムを所有していなければなりませんでした。その前に財産が所有者に返還された場合、先取特権は失われます。先取特権は、財産の「自助」売却と、その売却収益を職人の技量に対する未払い額の支払いに充当することによって執行されました。売却は非裁判的であり、つまり、借金のために質入れされた財産の売却と同じように行われました。

アメリカでは、現在34の州が動産に対する機械工の先取特権を規定する法律を制定しているようです。^[7]これらの法律は、慣習法の規則を修正する傾向があります。たとえば、バージニア州では、機械工の先取特権は625ドルまでしか執行できず、財産の価値が5,000ドルを超える場合は、管轄裁判所の命令により保安官の競売で売却する必要があります。

不動産の所有権に対する請負人先取特権は、もっぱら立法の結果である。各州にはこれらの先取特権の設定と執行に関する独自の法律があるが、全体的には、それらの間にはいくつかの類似した要素がある。^[8]多くの州では、請負人先取特権を申請できる不動産の種類を区別している。

主権免除の原則により、政府の不動産（公有財産）は通常、民間の請求の対象とならない。したがって、州が特に規定しない限り、機械工の先取特権は、州またはその行政区分（市など）が所有する所有権には付帯しない。同様に、州法に基づく機械工の先取特権は、連邦建設プロジェクトでは無効である。契約価格が 10 万ドルを超える連邦プロジェクトに従事する下請業者および供給業者を保護するため、ミラー法は、契約条件に従って行われた作業の支払いを保証する支払保証金をゼネコンに提供することを義務付けている。 ^{[9] [10]}多くの州政府および地方自治体は同様に、公共事業プロジェクトの請負業者に、いわゆる「リトル ミラー法」に基づく保証金を義務付けている。理論的には、ミラー法またはリトル ミラー法に基づく支払保証金は政府の財産​​に代わるもので、資格のある請求者は、通常の機械工の先取特権を申請するのと同様に、その保証金に対して請求を行う。^[11]

多くの州では、議会が住宅物件に機械留置権を設定するための追加手続きを設けています。これらの規制の中で最も厳しいニュージャージー州では、未払い残高通知と留置権申請権が留置者の最終就業日から60日以内に提出され、アメリカ仲裁協会の仲裁人によって機械留置権の申請を許可する仲裁裁定が出された後にのみ、住宅物件に機械留置権を設定できます。^[12]

請負業者留置権を申請する行為自体が難しい場合があります。ほとんどの州では、トリガーとなる出来事から定められた期間内に郡または裁判所の書記官に請負業者留置権を申請するだけで済みます。しかし、メリーランド州では、請負業者留置権を申請するには裁判所への申請が必要です。メリーランド州では、企業は裁判所への申請を行うために弁護士を雇わなければなりません。^[13]

法令によれば、先取特権は通常、労働の遂行または資産を改善する材料の提供によって発生します。どのような貢献が機械工先取特権の有効な根拠としてカウントされるかは、適用される特定の州法令によって異なります。一般的な例は次のとおりです。

• プロジェクト現場で働く労働者、大工、電気技師、機械/空調設備請負業者、配管工。
• 材木置き場、配管資材店、電気供給業者。
• 建設計画と仕様を作成した建築家と土木技術者。
• 最終的にプロジェクトに組み込まれる特殊品目のオフサイト製造業者。

多くの場合、この適格性を判断するために、すべての州、またはすべてのケースで役立つ単純な境界線はありません。当事者が正当な先取特権を持っているかどうかを判断するには、同じ州で先取特権の請求を支持または却下した裁判例を調べる必要があります。

他の担保権とは異なり、ほとんどの州では、請負業者の先取特権は、土地の所有者と直接契約を結んでいるかどうかに関係なく、請負業者や資材供給業者に与えられます。実際、ほとんどの場合、土地の所有者はゼネコン (「元請け業者」と呼ばれることが多い) とのみ契約するため、これが標準となることがよくあります。ゼネコンは、作業を実行するために下請け業者 (「サブ」) と資材供給業者 (「供給業者」) を雇います。これらの下請け業者と供給業者は、ゼネコンからの支払いを確保するために、所有者の財産に対する先取特権を持つ権利があります。

ただし、強制執行可能な先取特権を得るには、通常、先取特権が「完成」されていなければなりません。つまり、先取特権の所有者は、先取特権の維持および強制執行に関する法定要件を遵守する必要があります。期限を含むこれらの要件は、一般的に次のとおりです。

• 不動産所有者に留置権の権利を明らかにする必要な事前通知を提供する（一部の州）。正式には留置権の通知を送付することになる。
• 作業開始通知書の提出（一部の州）。
• 未払いの場合に留置権を申請する意図を、必要な公的記録事務所に通知する（一部の州）。
• 材料が供給された後、または作業が完了した後、指定された期間内に、必要な公的記録事務所に留置権の通知または請求を提出します (全州)。トリガー イベントとタイミングの両方に関して、法律は州ごとに異なります。一部の州では、請求者が作業を完了した時点から測定された期間内に提出することを要求していますが、他の州では、プロジェクトのすべての作業が完了した後をトリガー イベントとして指定しています。トリガー イベント後の提出期間はさまざまです。

請負業者留置権の申請や請負業者留置権法の遵守には困難が伴うことが多いため、多くの留置権者は、請負業者留置権が正しく申請されていることを確認するために弁護士や請負業者留置権申請サービスを利用しています。^[14]

メカニック リーンを規定する法律では、通常、法律がほとんどの不動産担保権に与える優先順位よりも高い優先順位が、所有権に関する他の権利に関して与えられています。とりわけ、優先順位は、複数の競合する担保権のうちどれが差し押さえ売却の資金に対する最初の請求権を持つかを決定する属性です。この文脈では、メカニック リーンの優先順位は、リーンが不動産の所有権に付与される時期、または「遡及」する時点のいずれかによって決定されます。いくつかの例外はありますが、リーンが付与されるか、または遡及するのは、公的記録に通知が表示される時点より前の時点です。多くの州では、これは建築現場で最初の目に見える建設が開始された時点として指定されています。他の州では、行われる作業の契約が締結された時点です。さらに他の州では、各請負業者またはサプライヤーのリーンが、独自の作業を開始した時点で付与されます。したがって、不動産の所有権を持つ所有者と取引する人は、自分が知らなかった請負業者の先取特権によって予期せず自分の権利が制限されるリスクを負うことになります。

一部の州では、請負業者の先取特権と、土地の建設に融資する抵当権の先取特権との優先順位を決定するための特別規定が設けられています。たとえば、ニューヨーク州では、抵当権に建設ローンである旨の特定の文言が記載されている場合、その後に提出された正当な先取特権請求が無視されない限り、建設から生じる請負業者の先取特権に対する優先順位が保持されます。フロリダ州など他の州では、それはすべてかゼロかの提案です。^[15]そこでは、法定着工通知の提出前に建設抵当権を登録すると、抵当権は建設から生じる請負業者の先取特権に対して絶対的な優先順位が与えられます。カリフォルニア州などさらに他の州では、貸し手が資金を支払う義務を負う、目に見える建設開始前に登録された建設ローン抵当権に優先順位が与えられています。イリノイ州には、法定資金支払いスキームがあり、それに従えば建設ローン抵当権が優先されます。他の州では、依然として他の取り決めがあり、コロラド州などの一部の州では、建設ローン抵当権が優先権を得るための実際的な手段がほとんど提供されていません。

メカニックの先取特権は、司法による差し押さえ売却、つまり住宅ローンの差し押さえと同様の裁判手続きを通じてのみ執行されます。裁判所は、法令の要件が満たされているかどうか、また満たされている場合は、差し押さえられるメカニックの先取特権が、その所有権の他の先取特権または抵当権に対してどのような優先順位を持っているかを判断する必要があります。それが決定されたら、裁判所は、不動産を売却し、売却代金を優先順位に従って先取特権に充当するよう命じます。

各州では、請負業者の先取特権にさまざまな制限を設けている場合があります。カリフォルニア州法では、請負業者は、次のいずれかの条件が発生するまで先取特権を利用するのを待たなければなりません。そうでない場合、先取特権は時期尚早とみなされます。

a) 契約された作業範囲に従って作業が完了している。

b) プロジェクトが停止（中止）した場合、または

c) 当該人が仕事を完了することができなくなる（解雇される）。

これらの必要なイベントは、プロジェクトのライフサイクルの終了時に発生します (または、下請業者の作業範囲の終了時に発生しますが、プロジェクトはまだ完了していない可能性があります)。プロジェクトの終了は、作業が実際に実行された時間 (および請負業者が作業に対して労働力と材料を自腹で支払った時間) とはまったく関係ない場合があります。

また、作業は直接、不動産の改善作業に充てられる必要があります。これは明らかなことのように思われるかもしれませんが、メカニック リーンの対象とならない建設コストは数多くあります。建設コストの一部は、作業によって不動産が改善されなかったため、メカニック リーンの対象とならない場合があります。良い例としては、恒久的なものではないものの、建設の過程で必要となるアイテムがあります。一時的な建設フェンスは必要になる可能性があり、安全とセキュリティの面で重要な機能を果たす可能性がありますが、不動産の一部になることは決して予想されないため、メカニック リーンで許可されるコストではありません。

機械工の先取特権の魅力は、先取特権が不動産によって担保されており、先取特権を支払うために不動産を売却できることです。これは強力な手段ですが、必ずしも効率的ではありません。^[16]実際には、これはあまり効率的ではない長引くプロセスです。ただし、経済状況や貸し手が優先権を持つことを考えると、不動産の売却だけでは先取特権の価値を支払うのに十分ではない可能性があります。

見落とされがちなのは、請負業者が作業を行ったときにプロジェクトの資金を調達し、その作業に対する支払いをすぐに受け取らないことです。請負業者は、プロジェクトの終了を待つ間、他の用途に使用できる貴重な資本を拘束しています。さらに、請負業者は、機械工先取特権を行使するために訴訟費用を負担する必要があります。少額の紛争の場合、機械工先取特権は、サービスに対する支払いを受けるための費用対効果の高い方法ではありません。

先取特権解除書は、先取特権解除書または先取特権取消書とも呼ばれ、下請業者などの先取特権の請求者が、元請業者または不動産所有者からの支払いまたは支払いの約束と引き換えに自発的に提供する文書です。先取特権の請求者は通常、先取特権を解除する前に支払いを受けたいと考えますが、先取特権の対象となっている不動産の所有者は通常、支払いを行う前に先取特権が解除されることを望むため、交渉は難しい場合があります。将来的に先取特権を申請する権利を無効にする先取特権放棄書とは異なり、先取特権解除書は、すでに発効している先取特権を取り消します。

支払いを行う前に、不動産所有者は、プロジェクトで使用された材料と実施された作業をカバーする留置権の解除をすべてのサプライヤー、請負業者、下請け業者に要求する必要があります。留置権の解除は、不動産を留置権の脅威から解放する書面による声明です。契約で、作業が完全に完了する前に部分的な支払いを行うことが求められている場合、不動産所有者は、支払い時までに使用されたすべての労働と材料をカバーする留置権の部分的な解除を要求することができます。

最終支払いの前に、不動産所有者は請負業者から宣誓供述書を入手する必要があります。宣誓供述書には、不動産に労働やサービスを提供した、または資材を提供した未払いの関係者全員が記載されています。不動産所有者は、最終支払いを行う前に、請負業者がこれらすべての関係者から免責同意書を取得していることを確認する必要があります。

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多くの場合、請負業者の先取特権は公的記録に登録されてからかなり経ってから発見されますが、いくつかの積極的な対策を講じることで、不動産所有者はそのような請負業者の先取特権によって課せられる負担から自分の財産を保護することができます。^[17]

家の建設や改築工​​事を始める前に、着工通知書を提出してください。改修する物件がある郡の巡回裁判所書記官にフォームを記録してください。作業現場にも認証コピーを掲示してください。通知書には、物件所有者の改修開始の意図、物件の場所、作業内容、保証金の額 (ある場合) が記載されます。また、物件所有者、請負業者、保証人、貸し手、その他の関連情報も記載されます。

着工通知を記録しなかったり、通知に誤った情報が記載されている不動産所有者は、同じ作業や資材に対して二重の支払いを余儀なくされる可能性があります。不動産にサービスや資材を提供するために請負業者と契約しているすべての下請け業者とサプライヤーのリストを要求してください。^[18]

プロジェクトの終了時に、請負業者に全額支払われ、上記の必要な先取特権解除書と宣誓供述書がすべて取得された後、改良対象の不動産が所在する郡の巡回裁判所の書記官に、開始通知または終了通知を提出します。

各州では通常、土地所有者が、不動産の適切な識別、通知要件の遵守、タイミングなどの理由で、原告の先取特権の一見の権利を争うことができる手続きがある。先取特権の請求がこれらの異議申し立てを乗り越えた場合、所有者は、先取特権訴訟が提起された裁判所に保証金を提出することで、先取特権を「解除」することができる。これにより、実質的に不動産は先取特権から解放され、不動産の売却が可能になる。先取特権を解除する能力は、不動産開発業者が新築住宅の販売を進めたい場合、特に重要であり、そうでなければ、先取特権訴訟のプロセス中に住宅が売れず、空き家のままになる。^[19]

請負業者の先取特権を認めている国では、米国のものとは大きく異なる権利や手続きが規定されていることが多い。^[20]

カナダの一部の州（ケベック州を含む）とニュージーランドでは、機械工の先取特権に似た手続きが認められています。カナダのニューファンドランド・ラブラドール州では、米国の先取特権と同様の手続きが認められています。

メキシコを除き、ラテンアメリカ全域では、一般的に、請負業者の先取特権は認められていません。

アラブ首長国連邦などの一部の国では、自発的に行われる場合を除き、先取特権を明確に禁止しています。

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