事前通知

請負業者留置権法では、予備通知（所有者への通知、資材業者から所有者への通知、家具提供通知、請負業者/下請業者から所有者への通知などとも呼ばれる）は、元請け業者、下請け業者、資材業者、機器リース業者、または建設プロジェクトのその他の当事者によって、請負業者留置権を作成するためではなく、支払い不履行の際に請負業者留置権を申請する権利を確立するために送信される通知です。[ 1 ]^この区別は重要です。予備通知が送信されても​​請求者の請求書が支払われた場合、予備通知はそれ以上の法的効力を持ちません。ただし、請求書が支払われない場合、請求者は所有者の財産に対して請負業者留置権を申請できます。ほとんどの州では、請求者が最初に予備通知を送ったことを証明できない限り、 請負業者留置権の申請を許可していません。

米国では現在、約40の州が、先取特権を保護するために、建設プロジェクトの所有者および/またはゼネコンに何らかの形式の予備通知を送付することを義務付けています。^[2]予備通知を義務付けている州では、いくつかの変数が予備通知の要件に影響を与える可能性があります。これらの要因には、契約タイプ（先取特権の請求者が所有者と直接契約しているか、ゼネコンなどの第三者と契約しているか）、契約金額（一部の予備通知は、契約が一定額を超える場合にのみ必要です）、プロジェクトタイプ（複数の所有者がいるマンションやその他の構造物の建設には特定のルールが適用される場合があります）が含まれます。

一部の州では、予備通知に特定の文言を含めることを義務付けています。この情報は、通常、その州の先取特権法で指定されています。予備通知に、法で義務付けられている適切な情報と文言が含まれていない場合、通知は無効となり、先取特権の喪失につながる可能性があります。ほとんどの予備通知フォームは、無料のリソースを提供する Web サイトから入手できます。また、全国規模でこのプロセスを処理するためのコンピューター プログラムもいくつかあります。

州によっては、事前通知の要件がまったくなく、特定の当事者からの事前通知のみを義務付けている州もありますが、一般的にはすべての当事者が事前通知を送信することが有益です。事前通知は、先取特権を保護するだけでなく、支払いチェーンの最上位の当事者が、プロジェクトで誰が自分たちのために働いているのかを認識できるようにします。

予備通知の送付期限は州によって異なります。一般的に、通知は、プロジェクトで労働力または資材が最初に提供された日から、定められた日数以内に送付する必要があります。一部の州 (テキサス州、ルイジアナ州、テネシー州) では、支払いが受領されない月ごとに予備通知の送付が義務付けられています。他の州 (ネバダ州、コロラド州) では、留置権の請求者が複数の種類の予備通知を送付することが義務付けられています。^[3]

場合によっては、事前通知の送付が遅れると先取特権が失われることがあります。ただし、一部の州では、事前通知の遅れが認められています。たとえば、カリフォルニア州では、先取特権を完全に保護するために、プロジェクトで最初に労働力や資材を提供してから 20 日以内にカリフォルニア州事前 20 日通知を送付する必要があります。通知が遅れて送付された場合、通知は提出日以降に行われた作業と提出日の20 日前に行われた作業に適用されますが、提出日の 20 日前より前に行われた作業には適用されません。

ほとんどの州では、留置権法で許容される郵送方法を指定しています。たとえば、テキサス州の留置権法では、「通知が書留郵便または配達証明郵便で送られる場合、必要な形式で米国郵便に通知を預けるか郵送することは、通知要件に準拠していると見なされます。」と規定されています。^[4]

多くの場合、州では、予備通知を書留郵便または配達証明付き郵便で送付することを義務付けており、場合によっては配達証明付きで送付するよう要求しています。