フェーズ I 環境サイト評価

米国では、環境サイト評価とは、不動産保有者向けに作成されるレポートであり、潜在的または既存の環境汚染責任を特定します。この分析は、ESAと呼ばれることが多く、通常、基礎となる土地と不動産の物理的改良の両方を対象とします。汚染されたサイトの一部は「ブラウンフィールド サイト」です。深刻なケースでは、ブラウンフィールド サイトが国家優先リストに追加され、米国環境保護庁のスーパーファンドプログラムの対象となる場合があります。

土壌、空気、地下水、建築材料の実際のサンプル採取は、通常、フェーズ I ESA では行われません。フェーズ I ESA は、一般的に環境デューデリジェンスのプロセスの第一歩と考えられています。フェーズ I の現場評価を実施するための基準は、米国 EPA ^[1]によって公布されており、 ASTMの標準 E1527-13に一部基づいています。^[2]

敷地が汚染されていると判断された場合、フェーズIIの環境敷地評価（ASTMテストE1903）が実施される可能性があり、これは有害物質や石油炭化水素の化学分析を含むより詳細な調査である。^[3]

1970 年代初頭、米国の特定の不動産購入者は、現在のフェーズ I ESA に類似した調査を実施し、以前の有毒化学物質の使用または廃棄によるリスクが高い商業用不動産の所有に伴うリスクを評価しました。多くの場合、これらの調査は、不動産の再開発または土地利用の変更が検討されている場合に、浄化コストの性質を理解するための準備調査でした。

アメリカ合衆国では、土地所有者の敷地浄化責任に関する判決を受けて、1980 年代にこの種の調査の需要が劇的に増加しました。1980年の包括的環境対応、補償および責任法(CERCLA) を解釈して、米国の裁判所は、たとえ以前の所有者が汚染を引き起こしたとしても、購入者、賃貸人、または貸し手が有害物質残留物の修復の責任を負う可能性があると判決を下しました。裁判所の論拠によると、フェーズ I 環境敷地評価の実施により、 「無実の土地所有者の抗弁」として知られるセーフ ハーバーが作成されます。無実の土地所有者の抗弁を確立するための CERCLA の元の基準は、所有権の移転前に「すべての適切な調査」を実施するという要件に基づいていました。当時、エンジニアリング会社は「環境監査」、「不動産譲渡審査」、「環境デューデリジェンス報告書」、「環境サイト評価」など、さまざまな名称で専門的なエンジニアリング レポートを作成し始めました。1991 年、Impact Environmental は、不動産譲渡調査で一般的に使用されていた「環境監査」に代わる業界用語として「環境サイト評価」を考案しました。1990 年の裁判所判決、第 89-8094 号 (第 11 巡回区控訴裁判所、1990 年 5 月 23 日)、米国対 Fleet Factors Corp. では、担保権者は CERCLA で概説されている厳格な連帯責任制度の下で不動産汚染の責任を負う可能性があると判断されました。この判決の結果、銀行は金融リスクを回避するために譲渡前の適切な調査をすべて実施するよう要求を強めました。ニューヨーク市場で銀行や地域の環境コンサルティング エンジニアの間で始まったこの用語は、フェーズ I 環境サイト評価に進化しました。

1998年、議会はスーパーファンド浄化促進法を可決し、フェーズI ESAを実施する必要性を強調しました。^{[4]この法律では、商業用不動産の購入者に、} ASTM E1527「環境サイト評価の標準的実施：フェーズI環境サイト評価プロセス」 の特定の基準を満たすフェーズI調査を実施することを義務付けています。

最新の規格は、連邦規則集第40条第312項「すべての適切な調査の基準と実施」^[1]であり、不動産の環境評価のための「すべての適切な調査」（AAI）を実施するためのASTM規格であるASTM E1527-13から大きく影響を受けています。ASTM E1527規格に関する以前のガイダンスは、ASTM E1527-97、ASTM E1527-00、およびASTM E1527-05でした。

住宅不動産の購入者は、現地調査と所有権の連鎖調査を実施することのみが求められます。

第I相試験を実施する理由は様々だが、最も一般的なものは以下の通りである。^[5]

• 以前に所有権がなかった個人または団体による不動産の購入。
• 当該不動産に対する融資を提供するための新たな貸し手の検討。
• パートナーシップによる買収または所有権の主要な再分配。
• 用途変更またはその他の裁量による土地利用許可を公的機関に申請します。
• 既存の不動産所有者が、その不動産の有害物質の歴史を理解したいという希望。
• 現場の有毒な状況を疑う規制当局による強制。
• 資産の売却。

土地の精査には、土壌汚染の可能性、地下水の水質、表層水の水質、蒸気の侵入、そして時には生物による有害物質の吸収に関連する問題の調査が含まれます。敷地の調査には、構造物内の化学残留物の定義、アスベストを含む可能性のある建築材料の特定、敷地内に保管または使用されている有害物質の目録、カビの評価、その他の屋内空気質パラメータの評価が含まれます。^[6]

使用されるプロトコルに応じて、フェーズI研究の範囲にはさまざまなバリエーションがあります。ここに挙げたタスクは、ほぼすべてのフェーズI ESAに共通しています。^[7]

• 現場訪問を実施して、現状（化学物質の流出残留物、植物の枯死など）、危険物質または石油製品の使用状況（地上または地下の貯蔵タンクの存在、酸の貯蔵など）を確認し、環境に危険を及ぼす可能性のある現場の履歴を評価します。
• 対象物件に対する近隣物件のリスク評価
• ASTM 1528 および AAI 規格で指定された距離 (データベースに応じて 1/8 マイルから 1 マイルの範囲) までの連邦、州、地方、部族の記録の確認
• 物件の履歴に詳しい人物（過去の所有者、現在の所有者、主要な現場管理者、現在の入居者、近隣住民）へのインタビュー。
• 市町村または郡の計画ファイルを調べて、以前の土地利用と許可を確認します。
• 水質および土壌汚染問題に関する監督権限を持つ公的機関（州水道局、消防署、郡保健局など）でファイル検索を実施します。
• 周辺の歴史的な航空写真を調べます。
• 現在のUSGS地図を調べて、排水パターンと地形を精査します。
• 環境担保権および/または活動および土地利用制限 (AUL) の所有権の連鎖を調べます。

ほとんどの場合、公開ファイルの検索、歴史調査、所有権の連鎖の調査は、そのような活動を専門とする情報サービスに外注されます。フェーズ I 環境サイト評価の対象外項目には、次のような目視検査や記録レビュー検索が含まれます。

• アスベスト含有建材（ACBM）
• 鉛塗料
• 飲料水中の鉛
• 型
• ラドン
• 湿地
• 絶滅の危機に瀕した種
• 水銀中毒
• 土石流
• 地震の危険
• 蒸気侵入
• 新たな汚染物質

範囲外項目の観察は、レポート ユーザーの要求に応じて「調査結果」として報告できますが、これらの項目は認識された環境条件を構成するものではありません。

フェーズ I 調査のすべての構成要素をまとめる際には、化学、 大気物理学、地質学、微生物学 、さらには植物学のスキルが頻繁に必要となるため、多分野にわたるアプローチが取られることが多い。作成者の多くは、これらの多様な分野を統合する訓練を受けた 環境科学者である。多くの州には、フェーズ I ESA の作成者に適用される専門登録がある。たとえば、カリフォルニア州には、2012 年 7 月まで「カリフォルニア登録環境評価者クラス I またはクラス II」という登録があったが、予算削減のためこの REA 認定プログラムが削除された。^[8]

ASTM E 1527-13では、フェーズI ESAを実施する資格を有する者についての基準が定められています。環境専門家とは、以下の資格を有する者を指します。^[9]

1. 州または米国領土からの現行の専門技術者または専門地質学者の免許または登録を持ち、3年間の同等のフルタイム経験があること。または
2. 工学または科学の分野で認定された高等教育機関から学士号またはそれ以上の学位を取得し、それに相当する5年間のフルタイムの経験を有すること。
3. 10年間のフルタイム経験に相当すること。

これらの資格の 1 つ以上を満たしていない人でも、そのような活動を行う際に環境専門家の定義を満たす人の監督下または責任ある管理下にある場合は、フェーズ I ESA の実施を支援できます。^{[引用が必要]}

ほとんどの敷地評価は、土地の所有者または潜在的な購入者から独立した民間企業によって行われます。^[要出典]

米国内ではこれまでに分析されたサイトが無数にありますが、次のリストは主題の例として役立ちます。

• オークベイ米国郵便施設、アラスカ州ジュノー
• エッソ カナダ株式会社 旧バルク燃料工場、オーウェンサウンド、オンタリオ州、カナダ
• ダキンビル、カリフォルニア州ブリスベン
• カリフォルニア州エルクグローブ、イーストエルクグローブ特定計画
• マリナーズ マーシュ パーク、スタテン アイランド、ニューヨーク
• リッチモンド州立病院農場工業団地、インディアナ州ウェイン郡
• シドニー製鉄所の土地、シドニー、ノバスコシア州
• ウェイアーハウザーテクノロジー センター、ワシントン州フェデラルウェイ

日本では、2003年に土壌汚染対策法が成立し、フェーズI調査をより日常的に実施する動きが活発化しています。カナダの少なくとも1つの管轄区域（オンタリオ州）では、現在、一部の種類の工業用不動産の譲渡前にフェーズIの完了を義務付けています。ヨーロッパの一部の地域では、1990年代に特定の不動産についてフェーズI調査が実施され始めましたが、米国のほぼすべての主要な不動産取引に与えられるような包括的な配慮はまだありません。

英国では、汚染された土地の規制は1995 年の環境法に定められています。イングランドおよびウェールズの環境庁は、土地汚染の評価に対する標準化されたアプローチである CLEA という一連のガイドラインを作成しました。計画申請をサポートするために、フェーズ 1 のデスクトップ スタディが必要になることがよくあります。^[10]これらのレポートは、「有能な人物」によってまとめられる必要があります。

フェーズ I 環境サイト評価と名前や詳細度が似ているレポートの種類は他にもいくつかあります。

フェーズ II 環境サイトアセスメントは、土壌、地下水、または建築材料の元のサンプルを収集し、さまざまな汚染物質の定量値を分析する「侵入型」調査です。^[11] この調査は通常、フェーズ I ESA でサイト汚染の可能性が判断されたときに実施されます。最も頻繁に検査される物質は、石油 炭化水素、重金属、農薬、溶剤、アスベスト、カビです。

フェーズ III 環境サイト評価は、サイトの修復を伴う調査です。フェーズ III 調査は、フェーズ II 評価で行われた推奨事項に基づいて、汚染の物理的な範囲を描写することを目的としています。フェーズ III 調査には、徹底的なテスト、サンプリング、監視、「運命と移動」研究およびその他のモデリング、修復および修復計画の実現可能性調査の設計が含まれる場合があります。この研究には通常、代替の浄化方法、コスト、ロジスティクスの評価が含まれます。関連するレポートには、サイトの浄化を実行するために実行された手順と、残留汚染物質のフォローアップ監視の詳細が記載されます。

限定的なフェーズ I 環境現場評価は、短縮されたフェーズ I ESA であり、通常、現場訪問や特定のファイル検索などの 1 つ以上の作業セグメントが省略されます。現場訪問コンポーネントが削除されると、調査はトランザクション スクリーンと呼ばれることがあります。

環境アセスメントは、有害物質責任という主題とはほとんど関係がありませんが、むしろ環境影響評価書の予備調査であり、土地開発行為の環境影響を特定し、生物多様性、環境騒音、水質汚染、大気汚染、交通、地質工学的リスク、視覚的影響、公共の安全問題、有害物質問題など、幅広いパラメータを分析します。

SBAフェーズI環境サイトアセスメントとは米国中小企業庁の 504 固定資産融資プログラムを通じて購入されたすべての物件には、通常の不動産取引よりも特定の、そして多くの場合より厳しいデューデリジェンス要件が必要です。デューデリジェンス要件は、物件の以前の事業用途に関連するNAICSコードに従って決定されます。フェーズ I 調査を必要とする特定の NAICS コードは 58 あります。これらには、葬儀場、ドライクリーニング店、ガソリンスタンドが含まれますが、これらに限定されません。SBA はまた、5 年以上営業しているガソリンスタンドに対してフェーズ II 環境サイト評価を実施することを義務付けています。この評価を実行するための追加コストは、ローンの要求額に含めることができず、借り手に多大なコストを追加します。

フレディマック/ファニーメイフェーズI環境サイトアセスメントは、フレディマックまたはファニーメイを通じて融資を受ける際に必要なフェーズI ESAの2つの特殊なタイプです。作業範囲はASTM E1527-05標準に基づいていますが、物件検査の割合と範囲、ラドン検査の要件、アスベストおよび鉛塗料の検査、および危険を管理するための運用および保守（O＆M）計画、飲料水中の鉛、カビ検査など、特定の要件があります。マンションの場合、ファニーメイは、最初の引受分析で環境上の懸念が示された場合はいつでもフェーズI ESAを要求します。^[12]

HUD フェーズ I 環境サイト評価米国住宅都市開発省で は、潜在的な購入者にFHA 保証ローンを提供することを希望する建設中のマンションに対しても、フェーズ I ESA を義務付けています。

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