不動産決済手続法

不動産決済手続法

長いタイトル	1974年不動産決済手続法
頭字語 （口語）	レスパ
制定者	第93回米国議会
効果的	1974年12月22日
引用
公法	93-533 印刷
法令全般	88 法令 1724
成文化
タイトルを修正	12
USCセクション作成	2601-2617
立法の歴史
1974年7月24日に上院を通過（全会一致） 1974年8月14日に衆議院で可決 （全会一致） 1974 年 12 月 9 日に合同協議委員会によって報告され、1974 年 12 月 9 日に上院で承認され(全会一致で)、 1974 年 12 月 11 日に下院で承認されました(全会一致で)。 1974年12月22日にジェラルド・フォード大統領によって法律として署名された。
主な改正点
PL 94-205、89 法令 1157 (1976)

不動産決済手続き法（RESPA）は、 1974年に米国議会で可決され、米国法典第12編第27章、12 USC §§ 2601–2617として成文化された法律です 。主な目的は、住宅所有者が不動産サービスの購入時に十分な知識を身に付けられるよう支援し、決済サービスに不要なコストを追加するキックバックや紹介料を排除することで、住宅所有者を保護することでした。RESPAは、貸し手や住宅ローン融資に関与するその他の者に対し、借り手に不動産決済プロセスの性質とコストに関する適切かつタイムリーな開示を行うことを義務付けています。RESPAはまた、キックバックや紹介料、デュアルトラッキングなどの潜在的に不正な慣行を禁止し、エスクロー口座の使用に制限を課すように設計されています。

RESPA は 1974 年に制定され、当初は住宅都市開発省 (HUD)によって管理されていました。2011 年に、ドッド＝フランク ウォール街改革・消費者保護法の規定に基づいて設立された消費者金融保護局 (CFPB) が、 RESPA の執行および規則制定の権限を引き継ぎました。2013 年 12 月 31 日、CFPB はドッド＝フランク法の規定を実施する最終規則を公表しました。この規定では、CFPB に対して、住宅ローン取引に関する単一の統合開示を公表するよう指示しており、これには貸付金真実法 (TILA)および RESPA のセクション 4 と 5 に基づく住宅ローン開示要件が含まれています。その結果、現在では規制 Z に、ほとんどのクローズドエンド消費者住宅ローンに関する統合フォーム、タイミング、および関連する開示要件が含まれています。

RESPA が制定されたのは、融資会社、不動産業者、建設会社、所有権保険会社など、不動産の売買に関係するさまざまな企業が、互いに未公開のキックバックを提供し、不動産取引のコストを膨らませ、おとり商法を助長して価格競争を不明瞭にしていたことが原因です。

たとえば、住宅ローンを宣伝している貸し手は、5% の金利でローンを宣伝していたかもしれませんが、ローンを申し込むと、貸し手の関連会社であるタイトル保険会社を利用し、サービス料として 5,000 ドルを支払う必要があると言われます。ただし、通常の料金は 1,000 ドルです。タイトル保険会社は貸し手に 4,000 ドルを支払うことになります。これは、サービスの価格を明確にして、消費者の需要による価格競争を可能にし、それによって価格を下げるために違法とされました。

RESPA は、連邦関連の住宅ローンによって担保された住宅ローンを提供する際に貸し手が従わなければならない要件を概説しています。これには、住宅購入ローン、借り換え、貸し手承認の引受、不動産改良ローン、エクイティ ライン オブ クレジット、リバース モーゲージが含まれます。

RESPA に基づき、貸付機関は以下の義務を負います。

• 該当する場合は、和解費用の誠実な見積り (GFE)、特別情報小冊子、HUD-1/1A 和解明細書、住宅ローンサービス開示など、特定の開示を提供します。
• 決済時にGFEとHUD-1/1a決済明細書を比較する機能を提供する
• 確立されたエスクロー会計慣行に従う
• 借り手が損失軽減オプションの完全な申請書を提出した場合、差し押さえ手続きを進めないこと、および
• 決済サービス提供者（鑑定人、不動産ブローカー/エージェント、登記会社など）にキックバックや紹介料を支払わない

クローズドエンド型リバースモーゲージの場合、貸し手またはブローカーは消費者に標準の善意の見積 (GFE) フォームを提供する必要があります。決済費用の善意の見積は、決済時に借り手が負担する可能性のある費用の見積と関連するローン情報を示す 3 ページの文書です。これは、借り手が決済費用とローン条件を比較して住宅ローンを選べるように設計されています。これらの費用には、次のものが含まれますが、これらに限定されません。

• オリジネーション料金
• 必要なサービスの見積もり（例：鑑定、信用調査料、洪水認定）
• 所有権保険
• 日当利息
• エスクロー預金、および
• 保険料

銀行または住宅ローンブローカーは、申請書、または申請書を完成させるのに十分な情報を受け取ってから3営業日以内にGFEを提供しなければなりません。^[1]

住宅ローン決済業務の紹介に対して、手数料や価値のあるものを提供したり受け取ったりすることはできません。これには、連邦関連の住宅ローンに関する合意や了解が含まれます。住宅ローン関連サービスに対して支払われる手数料は開示する必要があります。さらに、実際に実行されたサービスを除き、連邦関連の住宅ローンに関連するサービスに対して、手数料の一部、分割、またはパーセンテージを提供したり受け取ったりすることはできません。

許容される補償

• 実際に提供されたサービスに対する弁護士への支払い。
• タイトル保険の発行において実際に実行されたサービスに対してタイトル会社がその代理店に支払う支払い。
• 融資の組成、処理、または資金調達において実際に実行されたサービスに対して、貸し手が正式に任命した代理人または請負業者に支払う支払い。
• 不動産業者と不動産ブローカー間の共同仲介および紹介契約への支払い。(この段落で述べられている法定免除は、すべての当事者が不動産仲介の立場で行動している場合の不動産仲介契約内の手数料分割のみを指します。不動産ブローカー間の「包括的」紹介手数料契約は、1890 年のシャーマン反トラスト法第 1 条により米国では違法です)。
• 事業紹介を条件とせず、決済サービスを紹介する立場にある者が通常負担する費用の負担を伴わない通常の宣伝・教育活動。
• 紹介活動に対して雇用主が自社の従業員に支払う支払い。

違法なキックバックや紹介料が発生しないように、提供されたサービスに関連する第三者の料金を監視するのは貸し手の責任です。

適格な書面による要請を受け取った場合、住宅ローンサービス業者は特定の手順を踏む必要があり、それぞれの手順には期限が定められています。^[2]サービス業者は、5営業日以内に要請の受領を通知する必要があります。その後、サービス業者は要請を受けて30営業日以内に措置を講じる必要があります。サービス業者は、誤りが修正されたことを書面で通知するか、アカウントが正しいと考える理由を書面で説明する必要があります。いずれの場合も、サービス業者は借り手が問題について話し合うことができる人物の名前と電話番号を提供する必要があります。サービス業者は、60日間の期間中、いかなる信用調査機関にも延滞金に関する情報を提供することはできません。

サービス提供者が「適格な書面による要求」に従わなかった場合、借り手は実際の損害賠償、不遵守のパターンがある場合は最大2,000ドルの追加損害賠償、費用および弁護士費用を請求する権利があります。^[3]

批評家は、キックバックは今でも行われていると述べている。例えば、貸し手はしばしば、提携している権原保険会社にキャプティブ保険を提供するが、批評家はこれを本質的にはキックバックの仕組みだと述べている。また、経済的には取引はゼロサムゲームであり、キックバックが禁止されれば、貸し手は単に価格を上げるだけだと反論する人もいる。これに対し、この法律の本来の目的は透明性であり、貸し手が隠れたキックバックのコストを請求する料金に吸収すれば透明性が確保されると反論する人もいる。この議論の核心要素の 1 つは、顧客が、どのサービス プロバイダーを使用するか選択できると明示的に記載した文書に署名しているにもかかわらず、貸し手や不動産業者に関連付けられたデフォルトのサービス プロバイダーを圧倒的に選択しているという事実である。

不動産決済手続法の改正案は数多く提出されている。その 1 つは、現在導入されている「オープン アーキテクチャ」システム (顧客が各サービスごとに任意のサービス プロバイダーを選択できる) を、サービスがバンドルされ、その他のすべての費用は不動産業者または貸し手が直接支払うシステムに変更するというものである。このシステムでは、購買力が高い貸し手が、不動産決済サービスの価格をより積極的に最低にするよう努めることになる。

HUD-1 と HUD-1A はどちらも、不動産取引に関与する買い手と売り手の両方にすべての手数料、費用、料金を開示する役割を果たしますが、HUD に間違いが見つかることは珍しくありません。買い手と売り手の両方が、取引を締結する前に HUD を正しく読む方法を知っておく必要があります。また、取引が締結されようとしているときに、決済時に不要な料金や法外な料金を発見するのは理想的なタイミングではありません。買い手または売り手は、締結時に自分の利益を保護するために、不動産業者や弁護士などの経験豊富な専門家を雇うことができます。

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