共同相続財産

財産法では、共有財産または共同所有とは、財産が複数の人によって同時に所有されるさまざまな方法のいずれかを指します。複数の人が同じ財産を所有している場合、通常は共同所有者と呼ばれます。不動産の共同所有者の法律用語は、共同所有者または共同所有者のいずれかであり、後者は生存者権を意味します。ほとんどのコモンローの管轄区域では、共有所有と共有所有が認められています。

多くの法域では、共有持分も認められています。これは事実上、結婚した人同士の共有持分です。多くの法域では、共有持分を生存者権利付き共有持分と呼んでいますが、すべての共有持分には生存者権利が含まれるため、これらは同じものです。対照的に、共有持分には生存者権利は含まれません。

共同所有の種類は、共同所有者が生存中に不動産の持分を他人に売却する権利には影響しませんが、共同所有者の場合は、死亡時に遺贈者に不動産を遺贈する権限には影響します。ただし、共同所有者は共同所有を解消することでこれを変更できます。これは、共同所有者が不動産の持分を譲渡するたびに発生します。

法律は場所によって異なる場合があり、以下の一般的な説明はすべての管轄区域に完全に適用されるわけではありません。

慣習法では、共同所有者はデフォルトでいくつかの権利を共有します。

1. 各所有者は、その不動産への無制限のアクセス権を有します。共同所有者の 1 人が不当に他の共有不動産の使用を排除した場合、排除された共同所有者は、追放を求める訴訟を提起できます。救済策として、裁判所は、不当に排除された共同所有者に、追放されていた期間の不動産の適正な賃貸料を支払うよう命じることができます。
2. 各所有者は、その不動産から得た利益の計算を受ける権利を有します。不動産が何らかの収入（家賃、農業収入など）を生み出した場合、各所有者はその収入の比例配分を受ける権利があります。
3. 各所有者は、不動産を所有するための費用を負担する権利を有します。共同所有者は、不動産税、必要なメンテナンスや修理、不動産全体の住宅ローンなどの費用の支払いに強制的に負担を強いられる場合があります。

共同所有者は、一般的に、不動産の改良にかかる費用を負担する義務を負いません。共同所有者の 1 人が不動産の価値を高める機能を追加した場合、その共同所有者は、他の共同所有者にその機能の追加にかかる費用を負担するよう要求する権利はありません。たとえ、他の共同所有者がその機能によって不動産からより大きな利益を得たとしてもです。ただし、分割の際には、共同所有者は、その「改良」が不動産価値の増加につながった場合、その改良によって追加された価値を回収する権利があります。逆に、共同所有者の「改良」が不動産価値を減少させた場合、共同所有者はその減少に対して責任を負います。オーストラリアの事例^[1]では、高等裁判所は、共同所有者の 1 人による修繕費用は、不動産の分割または最終分配 (つまり売却) の際に考慮に入れなければならないと述べました。

各共同所有者は、その共有分に対して分割融資を使用して住宅ローンを組むことにより、その共有分を独立して担保にすることができます(ただし、これにより、以下に説明するように、共同所有が事実上共有所有に変更される可能性があります)。他の共同所有者は、別の所有者の共有分のみに適用される住宅ローンの支払いを支援する義務はなく、抵当権者はその抵当権者の共有分のみを差し押さえることができます。共同所有不動産の個々の共有分に対する抵当権によって担保された銀行ローンは、住宅ローン貸付業界で最も急速に拡大している分野の 1 つです。

共有地主（TIC）は、共有地主と呼ばれる各所有者が、法律上、同じ不動産の別個の異なる持分を所有しているとみなされる共有財産の一形態です。デフォルトでは、すべての共有所有者は同等の持分を所有しますが、その持分の大きさは異なる場合があります。^[2]

TIC 所有者は、特定のユニットやアパートではなく、分割されていない不動産の割合を所有しており、証書には所有権の割合のみが記載されています。特定の TIC 所有者が特定の住居を使用する権利は、証書、地図、または郡の記録に記録されているその他の文書ではなく、すべての共同所有者が署名した書面による契約 (「共有賃貸契約」と呼ばれることが多い) から生じます。 ^[3]この所有形態は、共同所有者が結婚していない場合、または不動産の購入に異なる金額を寄付した場合に最も一般的です。共同商業パートナーシップの資産は、共有賃貸契約として保持される場合があります。^[2]

共有者には生存者権がないため、共有者の一人が死亡した場合、その共有者の不動産に対する権利は遺産の一部となり、遺言または無遺言相続により、その所有者の受遺者または相続人に相続される。[ 2 ]また、^各共有者は不動産に対する権利を有するため、共有者全員の間で合意された制限がない限り、他の不動産権利と同様に、生存中に不動産に対する権利を売却したり、その他の方法で取引（例えば抵当に入れたり）したりすることができる。^[2]

共有所有権の当事者が共同所有権を終了（通常は「破棄」と呼ばれます）したい場合、その当事者は財産の分割を取得できます。これは、ゾーニングやその他の地域の土地利用制限の下で法的に許可されている場合に、土地を個別に所有する区画に分割することです。このような分割が許可されていない場合は、財産の強制売却が唯一の選択肢であり、その後に収益を分割します。

当事者が分割に合意できない場合、当事者の誰かまたは全員が、土地の分割方法を決定するために裁判所の判決を求めることができます。分割方法は、共有者間での物理的分割（現物分割）で、各人が自分の持ち分を表す不動産の一部を所有することになります。裁判所は、不動産を売却してその収益を所有者に分配する売却による分割を命じることもできます。現地の法律で物理的分割が認められていない場合、裁判所は売却による分割を命じなければなりません。

各共有者は権利として分割権を有しており、これは共有者のいずれかの要請があれば裁判所が分割を命じることを意味する。この一般規則の唯一の例外は、共有者が明示的または黙示的に分割権を放棄することに同意した場合である。権利は永久に、特定の期間、または特定の条件下で放棄することができる。しかし、この権利放棄は財産の譲渡可能性を制限するものであるため、裁判所はおそらくこの権利放棄を強制しないだろう。^[4]

共有所有権または生存者権利付き共有所有権（JTWROS）は、共有者が生存者権利を持つ共有財産の一種であり、所有者の1人が死亡した場合、その所有者の財産に対する権利は法律の規定により生存する所有者に引き継がれ、遺言検認を回避できることを意味します。死亡した所有者の財産に対する権利は単に消滅し、相続人が相続することはできません。このタイプの所有権では、最後の所有者がすべての財産を所有し、その所有者が死亡した時点で財産は遺産の一部となります。共有者が財産に対して不平等な権利を持つ可能性がある共有所有権とは異なり、共同共有者は財産に対して平等な権利を持ちます。^[5]

特定の状況下では、死亡した所有者の遺産に対する債権者の請求は、死亡した人が以前所有していたが現在は生存者または生存者たちが所有している所有権の部分によって満たされる場合があります。言い換えると、死亡した人の負債が財産に付随して残る場合があります。

この所有権形態は、配偶者、親子間、および当事者が所有権を生存者に即時かつ自動的に譲渡することを望むその他の状況で一般的です。この方法で保持される銀行口座や証券口座の場合、所有者の意図の証拠として、頭字語 JTWROS が口座名に付加されるのが一般的です。

共有所有権を作成するには、その意図を明確に示す言葉を使用する必要があります 。たとえば、「AB と CD を生存者権利を持つ共有所有者とし、共有所有者としない」などです。この長い文言は、「共有所有権」という語句を共有所有権と同義語として使用している法域では特に適切です。ほとんどの法域では、「AB と CD を共同所有者とする」または「AB と CD に共同で」などの短縮形を使用できます。その趣旨の言葉は、譲渡証書またはその他の所有権移転証書の当事者、または遺言書または生前信託証書の遺言者によって使用できます。

遺言者が遺言で複数の受益者に「共同で」財産を遺贈し、遺言が効力を発揮する前に指定された受益者の 1 人以上が死亡した場合、指定された受益者の生存者は共有持分に基づいて財産全体を相続します。ただし、これらの指定された受益者が共有持分に基づいて財産を遺贈されていたが、遺言が効力を発揮する前に死亡した場合、これらの受益者の相続人が、指定された受益者が死亡した場合、その相続分を直ちに相続します。

共有所有権を作成するには、共同所有者が「4 つの統一性」を共有する必要があります。

• 時間 – 共同所有者は同時に不動産を取得する必要があります。^[6]したがって、たとえば、2018年1月1日に土地が共同所有者としてABCDに付与され、その日より前に「A」が亡くなり、「K」が後を継ぐことになった場合、一方のKと他方のBCDの間には時間の統一はありません。Kは共有者となり、BCDは共同所有者となります。
• 所有権 – 共同所有者は、その不動産に対して同一の所有権を持たなければなりません。^[6]ある条件が一方の所有者にのみ適用され、もう一方の所有者には適用されない場合、所有権の統一性はありません。また、所有権は同じ譲渡人から発せられるという意味で、所有権の統一性が必要です。したがって、上記の仮想例では、K は別の個人、つまり A から所有権を取得したため、一方の「K」と他方の「BCD」の間に所有権の統一性はありません。
• 利害関係 – 各共同所有者は不動産の均等な持分を所有します。^[6]例えば、3人の共同所有者が証書に記載されている場合、各共同所有者が購入価格に貢献した金額に関係なく、各共同所有者は不動産の3分の1の利害関係を所有します。
• 占有 – 共同所有者は、財産全体を占有する平等な権利を持たなければなりません。^[6]

これらの要素のいずれかが欠けている場合、共有持分は無効となり、均等に分割された共有持分として扱われます。

共同所有者が共有持分に反する形で不動産を扱った場合、その共有所有者は共有持分を終了した（「破棄」と呼ばれることもある）ものとして扱われます。残りの共有所有者は、残りの持分の共同所有権を維持します。この取引は、共有所有者の不動産の持分の譲渡または売却である可能性があります。抵当権に関する状況はより疑わしいものです（以下を参照）。たとえば、3 人の共同所有者のうちの 1 人が不動産の持分を第三者に譲渡した場合、第三者は共有持分ベースで 1/3 の持分を所有し、他の 2 人の元の共同所有者は共有持分ベースで残りの 2/3 を引き続き保持します。この結果は、「時間の統一」が破られるために発生します。つまり、譲渡時に新しい持分のタイミングが元のものと異なるためです。共同所有権を引き続き維持したい場合は、元の共同所有者 3 名が 1 つの文書で、残りの共同所有者 2 名と新しい共同所有者に共同権益を譲渡する必要があります。

共同所有者は、共同借地権を破棄しても、不動産に対する権利を保持することができます。ほとんどの法域では、共同所有者が共同借地権を破棄する旨の文書を作成することで共同所有者が共同借地権を破棄することを認めています。しかし、慣習法の要件を維持する法域では、架空の人物との交換が必要です。これには、別の人物が共同所有者から名目上の対価で不動産を「購入」し、その後すぐに同じ価格で共同所有者に売り戻すことが必要です。いずれの場合も、共同借地権は、その所有者の不動産に対する権利に関して共有借地権に戻ります。

単純な文書実行方法では、重大な問題が発生する可能性があります。ストローマンアプローチでは、譲渡の証人がいます。文書の場合は、証人がいない可能性があります。どちらの方法でも、破綻が発生するとすぐに、双方向に作用します。証人がいない可能性があるため、文書を持っている側はその事実を利用して、相手が死亡したときに文書を隠すことができます。

共同所有者の 1 人が共同所有の不動産に抵当権を設定した場合、管轄によっては、これによって共同所有権が終了される場合があります。このような状況で所有権理論を使用する管轄では、抵当権が返済されるまで、または永久に返済されるまで、抵当権を実際の所有権の譲渡として扱います。このような管轄では、1 人の所有者が抵当権を設定すると、その共同所有者に関する共同所有権が終了します。

先取特権理論を採用している法域では、抵当権は単に不動産に先取特権を設定するだけであり、共有所有権はそのまま残ります。先取特権だけでは共有所有権を終了させるのに十分ではないため、債権者が訴訟を起こす前に債務者が死亡した場合、債務者の不動産に対する権利は消滅し、自動的に他の生存する共有所有者に帰属するため、債権者は不動産に対して請求権を失います。

生存者権利証書付きの共有持分所有者は、分割請願を提出することで共有持分を解消することができます。分割請願は法的権利であるため、通常、このような訴訟を阻止する方法はありません。裁判所が生存者権利証書付きの共有持分所有者の分割訴訟を認めると、その不動産は物理的に分割され、各所有者に同等の価値の部分が与えられるか、不動産が売却され、その収益は購入価格への貢献度に関係なく共有者間で均等に分配されます。購入価格に対してより大きな貢献をした可能性のある借主に対しては、クレジットは発行されません。

一部の州では、共同所有者が他の共同所有者から資産を買い取るオプションを認めており、これにより資産の公開売却を回避できます。また、複数の共同所有者が持ち分を合わせて過半数の所有権を主張し、資産の公開売却を回避して過半数の所有者に資産を譲渡することを認めている州もあります。資産が公開売却される場合、通常は公開オークションが行われます。

分割手続き中、公共料金や不動産の維持費など、自分の負担分を超えて不動産費用を支払った共同所有者にクレジットが付与される場合があります。不動産に施した改良によって不動産の価値が上がった場合は、その改良に対してクレジットが付与される場合があります。生存者権利証書付きの共有所有権は、法律上、均等に分割されるため、購入価格への過剰な貢献に対してはクレジットは付与されません。

全体所有の賃貸借（全体所有の賃貸借とも呼ばれる）は、かつては結婚したカップルにのみ認められていた共有財産の一種で、財産の所有権は、カップルが1 人の法人であるかのように扱われる。^[7]これは、結婚したカップルは財産を所有する目的で 1 人の法人であるという古いイギリスの慣習法の見解に基づいている。 ^{[8] [9]}（ハワイ州では、全体所有の賃貸借の所有権の選択肢は、登録された「相互受益関係」にある同性パートナーにも利用可能である。バーモント州のシビルユニオン法は、シビルユニオンの当事者に全体所有の賃貸借の資格を与えている。） ^[10]

生存者権利を伴う共有持分と同様に、共有持分にも生存者権利が含まれるため、一方の配偶者が死亡した場合、財産の全権利が生存者に「承継」され、財産の単独管理権が遺言検認を経ることなく生存配偶者に承継される、つまり通常の意味では承継されることになります。

一部の法域では、共有持分を成立させるためには、当事者は証書に、財産が夫婦に「共有持分者として」譲渡されることを明記しなければならないが、他の法域では、証書に別段の定めがない限り、夫婦への譲渡は共有持分を成立させると推定される。^[11] ( Sociedad de ganancialesも参照) ^[12]また、生存者権を伴う共有持分を成立させるために必要な 4 つの一体性 (時間、所有権、利子、占有) を共有することに加えて、5 つ目の一体性である婚姻も必要である。^[13]ただし、JTWROS とは異なり、共有持分ではどちらの当事者も一方的に持分を解消する権利を有しない。持分の終了または財産のいかなる部分に関する取引も、両方の配偶者の同意が必要である。^[14]

共有持分で不動産を所有する婚姻当事者の離婚は、自動的に婚姻の統一性を破り、デフォルトの持分権を残す。[ 15 ^]死亡または離婚の場合、残された配偶者には生存権がある。^[15]ニューヨーク州の協同組合では、共有持分による所有権は1995年以降、既婚カップルの選択肢となっているが、カップルが離婚すると、a) 配偶者の一方が協同組合の株式を自分の名前ではなく、もう一方の配偶者の名前のみで所有することを要求した場合、その要求は法律により自動的に即時に発効し、法人の登記官および譲渡代理人によってそのように反映されなければならない。または、b) どちらの配偶者もそのような要求をしない場合、離婚により、協同組合の株式のこのタイプの所有権は共有持分に自動的に変換される。^{[16] [17]}

米国の一部の法域では、共有持分権はもはや認められていない。^{[18] [19]}共有持分権 が認められる場合、その利点には、一方の配偶者の債権者からのみ財産を保護する能力、および一方の配偶者のみが破産救済を申し立てている場合に財産を部分的に保護する能力が含まれる可能性がある。^[19]共有持分権において、債務者でない配偶者が債務者配偶者より長生きする場合、その財産に対して先取特権を行使することはできない。一方、債務者配偶者が債務者でない配偶者より長生きする場合、先取特権は債務者配偶者の元々の半分の権利だけでなく、財産全体に対して行使される可能性がある。

多くの州では、共有持分は銀行口座や金融資産の有効な所有形態として認められています。

• 上昇する権利
• 共同財産

• IRS 収入手続き 2002-20 では、連邦税の目的で共有所有者を構成するものを制御する詳細な詳細が規定されています。
• 共同所有者協会 TICA